Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 апреля 2014 г. N Ф08-2249/14 по делу N А32-17242/2013

г. Краснодар

23 апреля 2014 г.

Дело N А32-17242/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 апреля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мещерина А.И., судей Анциферова В.А и Мазуровой Н.С., при участии от третьего лица - Калугиной Веры Александровны - Калашникова В.В. (доверенность от 15.08.2012), в отсутствие заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Васюринский мясоперерабатывающий комбинат" (ИНН 2312018906, ОГРН 1022304974097), заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю и Калугиной В.А. на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.11.2013 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2014 (судьи Соловьева М.В., Смотрова Н.Н., Филимонова С.С.) по делу N А32-17242/2013, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Васюринский мясоперерабатывающий комбинат" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление, служба регистрации) о признании незаконным бездействия, выразившегося в уклонении от внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи об обременении земельного участка площадью 287 102 кв. м (кадастровый номер 23:07:0502000:292), расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской район, 2600 м по направлению на северо-восток от села Красносельского, принадлежащего на праве собственности Калугиной В.А., договором от 26.04.2005 N 1 аренды с обществом, а также о возложении на заинтересованное лицо обязанности внести в ЕГРП соответствующие записи.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Калугина В.А.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.11.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2014, требования общества удовлетворены. Признано незаконным бездействие управления, выразившееся в уклонении от внесения в ЕГРП записи об обременении земельного участка площадью 287 102 кв. м (кадастровый номер 23:07:0502000:292), принадлежащего на праве собственности Калугиной В.А., договором от 26.04.2005 N 1 аренды с множественностью лиц на стороне арендодателей. На заинтересованное лицо возложена обязанность внести в ЕГРП запись об обременении данного земельного участка договором аренды с обществом. Суды пришли к выводу о том, что выделение из объекта недвижимости новых самостоятельных объектов (участков), не прекращает обременения на первоначальный объект, в этом случае такое право трансформируется в право на вновь выделенные объекты недвижимости, при условии отсутствия каких-либо распорядительных сделок правообладателя об отчуждении имущества. Нормы действующего законодательства предполагают регистрацию обременения в отношении вновь образованных объектов.

Управление обжаловало судебные акты в кассационном порядке. Податель жалобы указывает, что спорный участок образован, поставлен на государственный кадастровый учет, на него зарегистрировано право собственности физических лиц на основании вступивших в законную силу судебных актов. Резолютивная часть решения Ленинского районного суда г. Краснодара от 24.02.2012 не содержит указания на обременение спорного земельного участка правом аренды. Калугина В.А. приобрела земельный участок на основании договора купли-продажи без обременения правами третьих лиц. Требования общества направлены на внесение в ЕГРП записи о праве, которое не признается третьим лицом. Оспаривание субъективных гражданских прав возможно только в порядке искового производства с привлечением к участию в деле в качестве ответчика обладателя такого права. Заявитель избрал ненадлежащий способ судебной защиты, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении его требований. Возложение судами на регистрирующий орган обязанности внести в ЕГРП регистрационный записи без учета изменения содержания материальных правоотношений приведет к внесению в реестр сведений, содержание которых не соответствует закону. Договор аренды с обществом от 26.04.2005 N 1 не содержит описания спорного земельного участка; стороны сделки не совершали действий по внесению в нее изменений в целях определения нового предмета аренды либо заключению нового договора аренды с Калугиной В.А. Суды не учли положения пунктов 4 и 6 статьи 11.8 Земельного кодекса, в силу которых в отношении вновь образованного (в результате выдела) земельного участка не сохраняется право аренды, ранее обременявшее исходный земельный участок. Арендатор обладает преимущественным правом на заключение договора аренды в отношении выделенного земельного участка, либо на внесение изменений в прежний договор.

В кассационной жалобе Калугина В.А. просит отменить судебные акты и отказать в удовлетворении заявления общества. Податель жалобы указывает, что по договору купли-продажи приобрела земельный участок, принадлежащий продавцам без обременения правом аренды. Резолютивная часть решения Ленинского районного суда г. Краснодара от 24.02.2012 не содержала указания на нахождение земельного участка в арендном пользовании общества. Названные обстоятельства суды первой и апелляционной инстанции не учли. Кроме того, требования общества направлены на разрешение спора о преимущественном праве на заключение договора аренды и не могли быть рассмотрены судом по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Земельным участком общество не владеет, что свидетельствует о существовании спора о праве, который не может разрешаться в порядке производства по делам, возникающим из публичных отношений.

В отзыве общество указало на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

В заседании представитель Калугиной В.А. поддержал доводы жалобы, просил отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции.

Изучив материалы дела и доводы кассационных жалоб, выслушав представителя третьего лица, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Как видно из материалов дела, 26.04.2005 общество (арендатор) и собственники земельных долей в общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения (арендодатели), в лице представителя Куткова А.И., действовавшего на основании доверенностей, подписали договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендодателей.

Во временное пользование обществу (с учетом дополнительного соглашения от 06.10.2005 N 1) передан земельный участок общей площадью 2768,7374 га (кадастровый номер 23:07:0502000:0090), расположенный примерно в 5800 м по направлению на северо-запад от ориентира ст. Динская.

Земельный участок передан обществу в аренду на 15 лет для сельскохозяйственного производства (пункты 1.3, 4.1 договора).

Договор зарегистрирован в установленном порядке 24.05.2005, что подтверждается отметкой на оборотной стороне последнего листа данного документа (т. 1, л. д. 23 - 31).

На основании решения Советского районного суда г. Краснодара от 27.06.2011 на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок площадью 287 102 кв. м (кадастровый номер 23:07:0502000:292), расположенный по адресу: Краснодарский край, Динской район, 2600 м по направлению северо-восток от села Красносельского, образованный в результате выдела земельных долей Ханиной Э.М., Кучеренко Л.Н., Фляшко А.М., Комаровой Е.А., Крутько А.М., Водопьянова А.П., Петрова С.А. и Козловой Л.В. из земельного участка с кадастровым номером 23:07:0502000:0090, арендатором которого является общество (т. 1, л. д. 36 - 38).

Решением Ленинского районного суда г. Краснодара от 24.02.2012 на управление возложена обязанность зарегистрировать право общей долевой собственности указанных лиц на земельный участок с кадастровым номером 23:07:0502000:292 (т. 2, л. д. 30 - 46).

В последующем земельный участок с кадастровым номером 23:07:0502000:292 по договору купли-продажи от 05.10.2012 приобретен в собственность Калугиной В.А. (т. 2, л. д. 47 - 56). В свидетельстве о государственной регистрации права от 12.11.2012 серии 23-АЛ N 148005 сведения о существующих ограничениях (обременениях) права не указаны (т. 2, л. д. 57).

Общество 28.02.2013 направило в Динской отдел управления заявление о внесении в ЕГРП записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:07:0502000:292 правом аренды, возникшим на основании договора от 26.04.2005 (т. 1, л. д. 32, 33).

В письме от 14.03.2013 N 32-01/683 управление отказало обществу в государственной регистрации права аренды в отношении образованного земельного участка с кадастровым номером 23:07:0502000:292, сославшись на отсутствие оснований для сохранения права аренды в отношении выделенного земельного участка (т. 1, л. д. 34, 35).

Общество, полагая, что уклонение управления от внесения в ЕГРП записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:07:0502000:292 правом аренды нарушает требования действующего законодательства, обратилось с заявлением в арбитражный суд.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Кодекса и пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо установить их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 Кодекса обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые совершили действия (бездействие).

Согласно статье 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на находящееся в аренде имущество не влечет прекращения арендных отношений.

В пункте 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

Пункт 6 статьи 27 Земельного кодекса определяет, что оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2001 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ).

Согласно пункту 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению.

При соблюдении названных условий согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Исследовав представленные в дело доказательства, суды установили, что физические лица, в счет долей которых выделен спорный земельный участок, в установленном порядке выразили волю на заключение договора аренды с обществом (т. 1, л. д. 158 - 190).

С учетом изложенного суды пришли к выводу о том, что реализация гражданами права на выдел земельного участка в счет земельных долей не привела к прекращению действия ранее заключенного по решению общего собрания собственников земельных долей договора аренды в отношении выделенного участка.

Данный вывод следует признать верным, поскольку новая редакция пункта 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ (Федеральный закон от 29.12.2010 N 435-ФЗ) введена в действие после заключения договора от 26.04.2005, в связи с чем не может применяться к спорным правоотношениям (статьи 4 и 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса, закрепляя преимущественное право на заключение договоров аренды образуемых и измененных земельных участков с лицом, осуществляющим их использование, а также право на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков, также не предполагает прекращения действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела в счет земельной доли.

Пункт 3.2 статьи 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) устанавливает, что в случаях, предусмотренных Законом N 101-ФЗ, для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется.

Согласно пункту 5 статьи 22.2 данного Закона регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.

Доводы жалобы управления о том, что обжалуемые решение и постановление не могут быть исполнены, не принимаются. Суды установили, что договор аренды с обществом зарегистрирован в установленном порядке, поэтому на основании пункта 44 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, регистрирующий орган в отсутствие сведений о прекращении в установленном порядке договора аренды должен перенести актуальные записи специальных частей подраздела III реестра об исходном земельном участке (в том числе записи об аренде и о сделке, на основании которой возникло обременение прав (о договоре аренды), в специальные части подраздела III разделов реестра, открытых на вновь образованные земельные участки.

Законодательное закрепление необходимости государственной регистрации права на недвижимое имущество является признанием со стороны государства публично-правового интереса в установлении принадлежности недвижимого имущества конкретному лицу, чем обеспечивается защита прав других лиц, стабильность гражданского оборота и предсказуемость его развития. Государственная регистрация не затрагивает содержания гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации прав владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях.

Возможность оспаривания действий регистрирующего органа, которые не соответствуют закону, следует из разъяснения, содержащегося в абзаце 2 пункта 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Доводы кассационных жалоб о том, что суды по правилам главы 24 Кодекса фактически рассмотрели спор о праве, не принимаются. В данном случае общество ссылалось на нарушение регистрирующим органом норм пункта 5 статьи 22.2 Закона о государственной регистрации, в силу которого одновременно с государственной регистрацией права собственности или иных вещных прав на образуемые земельные участки осуществляется государственная регистрация ограничений (обременений) прав на такие участки. Поскольку регистрационные действия по внесению в ЕГРП записей об обременениях осуществляются регистрирующим органом одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки (статья 22.2 Закона о государственной регистрации), а общество в рамках настоящего дела не оспаривает право собственности Калугиной В.А. на образованный земельный участок, суды правомерно рассмотрели заявление по существу.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 N 1563-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Геращенко Игоря Леонидовича на нарушение его конституционных прав положением пункта 1 статьи 2 и пунктом 5 статьи 22 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"" указано, что нормы пункта 5 статьи 22.2 данного Закона о регистрации ограничений (обременений) прав на образуемые земельные участки одновременно с государственной регистрацией права собственности и иных вещных прав на данные земельные участки направлены на защиту прав лиц, не являющихся собственниками земельных участков, законные интересы которых подлежат охране наряду с правами собственников земельных участков.

При этом возможные споры собственника и арендатора земельного участка могут быть разрешены в самостоятельном порядке.

Поскольку управление не осуществило государственную регистрацию обременения одновременно с государственной регистрацией права собственности на образованный земельный участок, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу о незаконности бездействия заинтересованного лица и на основании части 2 и пункта 3 части 5 статьи 201 Кодекса возложили на него обязанность устранить допущенные нарушения.

Из представленных в дело судебных актов судов общей юрисдикции не следует, что в рамках названных дел установлен факт прекращения договора аренды с обществом.

В соответствии с частью 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Иные доводы жалоб рассматривались при производстве по делу в суде апелляционной инстанции, не влияют на оценку законности и обоснованности принятых по делу судебных актов, поэтому не принимаются кассационным судом. Доказательства, опровергающие правомерность выводов судов, в деле отсутствуют.

Суды первой и апелляционной инстанций правильно применили нормы материального права, представленным доказательствам дали надлежащую правовую оценку, изложенные в обжалуемых решении и постановлении выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

При таких обстоятельствах основания для отмены или изменения судебных актов по доводам кассационных жалоб отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.11.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2014 по делу N А32-17242/2013 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.А. Анциферов Н.С. Мазурова