Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 9 декабря 2002 г. N КГ-А41/8046-02 После введения в действие Закона от 21 июля 1997 г. "О приватизации" порядок и условия приватизации муниципальной собственности определяют органы местного самоуправления, но требование истца о понуждении заключить договор купли-продажи спорного помещения по цене, рассчитанной согласно ненормативным актам органа местного самоуправления, не носящим общий характер, необоснованно, и вопрос оценки спорного имущества должен решаться в соответствии с ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", действующим на момент подачи заявки о выкупе помещения

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 9 декабря 2002 г. N КГ-А41/8046-02

Общество с ограниченной ответственности "Первомайское" (далее - ООО "Первомайское") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Комитету по управлению имуществом г. Долгопрудного (далее - КУИ г. Долгопрудного) о понуждении последнего заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, г. Долгопрудный, ул. Первомайская, д. 31, по цене, установленной на основании методики расчета выкупной стоимости, утвержденной решениями городского Совета г. Долгопрудного N 8-на и N 86 от 08.07.98 и от 14.11.01 г. соответственно.

В качестве второго ответчика по делу привлечена Администрация г. Долгопрудного, а в качестве третьего лица - Совет депутатов г. Долгопрудного.

До вынесения решения суда истец уточнил исковые требования в части цены спорного нежилого помещения, указав, что согласно методике расчета выкупная стоимость этого имущества составляет 600000 руб. (том 1, л.д. 149).

Решением от 29.07.02 Арбитражного суда Московской области исковые требования удовлетворены. Суд обязал КУИ г. Долгопрудного заключить с истцом договор купли-продажи спорного помещения, площадью 483,7 кв.м, расположенного по адресу г. Долгопрудный, ул. Первомайская, д. 31, по выкупной цене 600000 руб., исчисленной в соответствии с методикой, утвержденной решениями городского Совета г. Долгопрудного от 08.07.98 N 8-на и от 14.11.01 N 86.

Постановлением от 17.10.02 апелляционной инстанции того же суда указанное решение отменено, ООО "Первомайское" в иске отказано.

Законность вынесенных по делу судебных актов проверяется в порядке ст.ст. 274, 284, 286 АПК РФ по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Первомайское", которое считает постановление апелляционной инстанции необоснованным и незаконным, просит его отменить и оставить в силе решение от 29.07.02, ссылаясь на то, что суд апелляционной инстанции дал неверную правовую оценку решениям городского Совета г. Долгопрудного N 8-на и N 86 от 08.07.98 и от 14.11.01 г. соответственно и пришел к неправильному выводу об отсутствии у городского Совета г. Долгопрудного полномочий для принятия решений, касающихся отчуждения конкретного муниципального имущества.

В жалобе заявитель также указывает на нарушение судом норм процессуального права, в частности, ст. 13 АПК РФ.

В судебном заседании представители истца и 3-го лица поддержали доводы жалобы по основаниям, изложенным в ней. Представители ответчиков, считая приведенные доводы необоснованными по мотивам, изложенным в отзыве на жалобу, просили оставить обжалуемое постановление без изменения, а кассационную жалобу ООО "Первомайское" - без удовлетворения.

Выслушав представителей от истца и ответчика, а также от 3-го лица, изучив и проверив материалы дела, Федеральный арбитражный суд Московского округа приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения жалобы в связи со следующим.

Из материалов дела следует, что решением исполкома Городского Совета народных депутатов г. Долгопрудного N 286 от 14.05.91 г. зарегистрирован Устав арендного торгового предприятия г. Долгопрудного (том 3, л.д.67-74).

Впоследствии в связи с реорганизацией указанного предприятия Главой Администрации г. Долгопрудного принято постановление N 1062 от 29.10.93 г., согласно которому товарищества, созданные членами коллективов муниципальных предприятий розничной торговли, образованные в порядке коммерциализации арендного торгового предприятия, являются правопреемниками структурных подразделений арендного торгового предприятия в части прав аренды и выкупа имущества, перешедшего по разделительному балансу к соответствующим муниципальным предприятиям (том 3, л.д. 68).

03.02.94 между Фондом имущества г. Долгопрудного и ТОО "Первомайское" (правопредшественник истца) был заключен договор купли-продажи N 7, на основании которого истец выкупил арендуемое им движимое имущество бывшего Арендного торгового предприятия г. Долгопрудный (Договор, свидетельство о собственности; том 1, л.д.15, 16-21). 13.04.94 г. принято постановление Главы Администрации г. Долгопрудного N 401 о реорганизации МУП "Первомайское" путем его присоединения к ТОО "Первомайское".

Судебными инстанциями установлено, что ООО "Первомайское" является правопреемником ТОО и МУП "Первомайское", созданных в результате реорганизации Арендного торгового предприятия г. Долгопрудного.

05.02.96 г. между КУИ г. Долгопрудного и ООО "Первомайское" заключен договор N 139 долгосрочной (до 20.03.2010 г.) аренды спорного нежилого помещения, расположенного по адресу г. Долгопрудный, ул. Первомайская, д.31, общей площадью 483,7 кв.м, без права его выкупа (том 1, л.д.22-28).

03.08.01 г. ООО "Первомайское" обратилось к Главе Администрации г. Долгопрудного с просьбой рассмотреть вопрос о выкупе им на основании ФЗ от 21.07.97 г. "О приватизации государственного имущества и основах приватизации муниципального имущества в РФ" и раздела 4 Указа Президента РФ N 1535 от 22.07.94 г. арендуемого недвижимого имущества - помещения магазина, расположенного по адресу г. Долгопрудный, ул. Первомайская, д.31. В своем письме истец, ссылаясь на отсутствие в г. Долгопрудном соответствующего городского нормативного акта, устанавливающего порядок выкупа недвижимого имущества, являющегося муниципальной собственности, просит определить для него порядок выкупа спорного нежилого помещения (том 2, л.д.7).

14.11.01 г. Городской Совет г. Долгопрудного принял решение за N 86 об отчуждении спорного недвижимого имущества, разрешив КУИ г. Долгопрудного продать ООО "Первомайское" помещение магазина по цене, рассчитанной в порядке, установленном в п. 4.9. Основных положений государственной программы приватизации государственного и муниципального имущества в РФ после 01.07.94 г. (утверждены указом Президента РФ N 1535), и составляющей при таком расчете сумму в размере годовой арендной платы, умноженной на коэффициент 2 (том 1, л.д.11).

На основании решения городского Совета г. Долгопрудного N 86 от 14.11.01 г. истец обратился к КУИ г. Долгопрудного с иском о понуждении заключить договор купли-продажи спорного имущества по вышеуказанной цене.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что истец имеет право выкупа спорного объекта недвижимости по цене 600000 руб., на основании решения городской Совет г. Долгопрудного N 86.

Такой вывод суда первой инстанции нельзя признать обоснованным.

На момент обращения истца с заявлением о выкупе спорного недвижимого имущества действовал ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ" N 123-ФЗ от 21.07.97 (далее - ФЗ от 21.07.97 "О приватизации").

Нормы, содержащиеся в названном федеральном законе устанавливают, что порядок определения стоимости выкупаемого арендаторами государственного имущества определяется соответственно программой приватизации и программами приватизации субъектов Российской Федерации.

Таким образом, указанный федеральный закон не устанавливает порядок и условия приватизации муниципального имущества.

Вместе с тем исходя из смысла других правовых норм закона следует, что порядок и условия приватизации муниципальной собственности устанавливаются органами местного самоуправления самостоятельно (ч.3 ст.8, ч.2 ст.11, ч.2 ст.26, п.4. ст.31 ФЗ от 21.07.97 "О приватизации").

Данный вывод находит подтверждение в Указе Президента РФ от 21.05.99 N 632 и соответствует положению п.4 ст.31 ФЗ "Об общих принципах местного самоуправления в РФ" N 154-ФЗ от 28.08.95 г.

Однако необходимо иметь в виду, что условием правомерности осуществляемой органами местного самоуправления деятельности, связанной с приватизацией муниципального имущества является соблюдение ими требований закона и иных правовых актов.

Поскольку правоотношения сторон по выкупу арендованного помещения возникли после введения в действие Федерального закона от 21.07.97 "О приватизации", суд первой инстанции не вправе был при определении стоимости помещения применять специальные правила расчета, установленные в абзаце 3 п.4.9 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий, утвержденных указом Президента РФ N 1535 от 22.07.94 г., согласно которым продажная цена не может превышать годовой арендной платы, установленной в договоре аренды с учетом соответствующих коэффициентов.

В жалобе заявитель указывает, что суд апелляционной инстанции дал неправильную оценку решений городского Совета г. Долгопрудного, устанавливающих методику расчета выкупной стоимости спорного имущества, применив к ним положения о нормативных правовых актах.

По мнению истца, представительный орган местного самоуправления, по данному делу городской Совет г. Долгопрудного, вправе устанавливать порядок и условия приватизации муниципальной собственности путем принятия ненормативных актов в отношении определенного имущества.

При этом заявитель жалобы указывает, в частности, на следующие нормы права: п.7 ст.66 Закона РСФСР "О местном самоуправлении" от 06.07.91, подпункты 5, 6 п.3 ст.15 ФЗ "Об общих принципах местного самоуправления в РФ" N 154-ФЗ от 28.08.95 г., ст.8 Закона МО "Об общих принципах формирования, управления и распоряжения муниципальной собственностью в Московской области" от 25.07.96 г. N 45/96-ОЗ. Помимо этого, истец указывает на положения Регламента городского Совета г. Долгопрудного от 25.12.96 N 35.

Вместе с тем вышеперечисленные нормативные акты устанавливают право представительных органов местного самоуправления на принятие в пределах их ведения нормативных правовых актов.

Так, в соответствии с п.п.1, 5 ч.З. ст. 15 ФЗ "Об общих принципах местного самоуправления в РФ" N 154-ФЗ от 28.08.95 г. представительный орган местного самоуправления обладает компетенцией принятия общеобязательных правил по предметам ведения муниципального образования, предусмотренным его уставом, а также устанавливает порядок управления и распоряжения муниципальной собственностью.

Следовательно, представительный орган местного самоуправления обладает правом принятия по вопросам местного значения, т.е. по вопросам общего для определенной местности характера, нормативных правовых актов, в том числе с целью установления порядка распоряжения муниципальной собственностью.

В соответствии с данными указаниями закона, ст.ст. 13, 86, 91, 118 Устава г. Долгопрудного предусмотрено, что отчуждение объектов муниципальной собственности производится на основании принимаемых городского Совета советом # по вопросам местного значения городских нормативных правовых актах, которые вступают в силу с момента их подписания Главой города (том 1, л.д.105-136).

В свою очередь решения городского Совета г. Долгопрудного N 86 от 14.11.01 г. и от 08.07.98 г. N 8-на, положенные в основу своего решения судом первой инстанции, не являются нормативными правовыми актами, т.к. не отвечают признакам, предъявляемым к таким актам. Так, из их содержания следует, что они относятся к определенному кругу юридических лиц и устанавливают для этих лиц порядок реализации являющегося муниципальной собственностью конкретного недвижимого имущества.

Следует также отметить, что решение Совета г. Долгопрудного N 8-на от 08.07.98 г. принято в отношении другого лица и иного имущества и не входит в круг обстоятельств, подлежащих установлению и проверке по настоящему делу, поэтому ссылки истца на указанный документ не состоятельны.

Из материалов дела и выступлений представителей сторон и 3-го лица следует, что на момент вынесения по делу решения и до настоящего момента в муниципальном образовании - г. Долгопрудный - не принят городской нормативный правовой акт, который устанавливал бы общий порядок и условия приватизации находящегося в муниципальной собственности имущества.

При таких обстоятельствах вывод суда апелляционной инстанции о необоснованности требований истца о понуждении на основании указанных решений заключить договор купли-продажи спорного помещения по цене, рассчитанной по методике, содержащейся в решениях городского Совета г. Долгопрудного, является правильным.

По данному делу спор возник в связи с недостижением сторонами соглашения в определении стоимости спорного имущества.

Вместе с тем вопрос оценки спорного имущества должен решаться в соответствии с требованиями ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" от 29.07.98 N 135, действующим на момент подачи истцом заявки о выкупе помещения, и такая оценка должна отражать реальную (рыночную) стоимость имущества.

Статьи 8, 10 указанного федерального закона от 29.07.98, устанавливают правило об обязательном проведении оценки объектов, в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

При этом оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица, либо является заинтересованным в отношении объекта оценки лицом. Договор об оценке заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством РФ.

На необходимость учитывать при приватизации муниципального имущества рыночную стоимость объекта приватизации указывает также часть 4 ст. 16 ФЗ от 21.07.97 "О приватизации".

Поскольку по настоящему делу не был соблюден установленный законом порядок оценки приватизируемого муниципального имущества, а предметом иска являлось необоснованное требование истца о заключении договора по цене, предложенной им, суд апелляционной инстанции сделал правомерный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения данного иска.

При таких обстоятельствах кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Рассматривая данное дело, судом апелляционной инстанции полно и всесторонне исследованы представленные доказательства и установлены все обстоятельства, имеющие значение для дела, дана надлежащая оценка приведенным доводам лиц, участвующих в деле, при этом не допущено неправильного применения норм материального и процессуального права, поэтому оснований для отмены или изменения постановления не имеется (п.1 ч.1 ст.287 АПК РФ).

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 274, 284, 286, п.1 ч.1 ст.287, ст.289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

Постановление Арбитражного суда Московской области от 17 октября 2002 г. по делу N А41-К1-4399/02 оставить без изменения, а кассационную жалобу ООО "Первомайское" - без удовлетворения.