Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 мая 2014 г. N Ф08-3653/14 по делу N А32-11935/2013

г. Краснодар

29 мая 2014 г.

Дело N А32-11935/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 мая 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Краснодарагроальянс" - Беркут Ж.Г. (доверенность от 06.05.2014), в отсутствие заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, третьих лиц: индивидуального предпринимателя Бровина Валерия Николаевича, общества с ограниченной ответственностью "Кубань-Агро", индивидуального предпринимателя Бровиной Ольги Николаевны, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.11.2013 (судья Сумин Д.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2014 (судьи Ильина М.В., Мисник Н.Н., Тимченко О.Х.) по делу N А32-11935/2013, установил следующее.

ООО "Краснодарагроальянс" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление) о признании незаконными действий по невнесению записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) об обременении правом аренды на основании договора аренды от 26.12.2006 земельных участков с кадастровыми номерами 23:15:0403003:263, 23:15:0403003:262 и возложении на управление обязании зарегистрировать право аренды.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Кубань-Агро и индивидуальные предприниматели Бровина О.Н., Бровин В.Н.

Решением от 21.11.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 24.02.2014, заявленные требования удовлетворены. Признаны незаконными действия управления по невнесению записи в ЕГРП об обременении следующих земельных участков: с кадастровым номером 23:15:0403003:263 площадью 566 295 кв. м; с кадастровым номером 23:15:0403003:262 площадью 278 505 кв. м, правами аренды общества как противоречащие положениям статьи 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации). На заинтересованное лицо возложена обязанность внести в ЕГРП запись об обременении указанных земельных участков правом аренды общества на основании договора аренды от 26.12.2006. Суды исходили из того, что договор аренды от 26.12.2006 земельного участка с кадастровым номером 23:15:0403003:0035, из которого произведен выдел спорных участков, заключен, является действующим, изменения в него не вносились, заключен на основании решений общих собраний собственников земельных долей, подписан представителем собственников земельных долей без возражений. Решение о расторжении договора аренды, принятое на собрании участников общей долевой собственности, является недостаточным для расторжения договора в отсутствие подписанного соглашения со стороны арендатора, либо решения суда. Доказательств расторжения договора аренды от 26.12.2006, материалы дела не содержат.

В кассационной жалобе управление просит состоявшиеся по делу судебные акты обеих инстанций отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать. Заявитель указывает, что правовой интерес заявителя выражается в сохранении арендных прав на земельные участки с кадастровыми номерами 23:15:0403003:262, 23:15:0403003:263, выделенные по решению собственников земельных долей из земельного участка с кадастровым номером 23:15:0403003:0035. Общество ссылается на нормы права, соответствующие исковому порядку защиты прав, то есть данный спор - о сохранении прав арендатора должен разрешаться в исковом порядке с использованием надлежащих способов защиты. Действия управления соответствуют действующему законодательству. Право аренды на земельный участок может возникнуть исключительно на основании нового документа, а не первоначального договора аренды. При проведении правовой экспертизы представленных документов в соответствии со статьей 13 Закона о регистрации, управлением установлено, что Бровин В.Н., являясь собственником земельного участка, в порядке, закрепленном Федеральным законом от 24.07.2001 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101) выделил в счет своей доли земельные участки. Основания для отказа в регистрации права собственности отсутствовали, поскольку представленные документы по форме и содержанию соответствовали требованиям законодательства.

В судебном заседании представитель общества просила оставить кассационную жалобу без удовлетворения. Иные участники процесса явку представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены надлежащим образом с учетом статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное заседание проведено на основании статьи 156 Кодекса.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителя общества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, ООО "Агропромышленная компания Весенний сюжет" (арендатор) и 45 собственниками земельных долей (арендодатели) заключен договор аренды от 26.12.2006 земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью 1803600+/-11751 кв. м, с кадастровым номером 23:15:0403003 0035, находящегося в границах СПК "Сопка Героев" Крымского района Краснодарского края (секция 35 контур 30, секция 37 часть контура 6, секция 41 контур 1), сроком на 10 лет. Договор зарегистрирован управлением 02.05.2007 (т. 1, л. д. 11, 12).

Соглашениями от 12.03.2008 и 08.07.2011 подтверждается передача прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 26.12.2006 от ООО "Агропромышленная компания Весенний сюжет" к ООО "Васюринский мясоперерабатывающий комбинат", и от последнего к обществу. Соглашения от 12.03.2008 и 08.07.2011 зарегистрированы управлением (т. 1, л. д. 14 - 15, 16 - 18).

Выпиской из ЕГРП от 19.02.2013 N 28/018/2013 подтверждается обременение земельного участка с кадастровым номером 23:15:04030030035 правом аренды в пользу общества (т. 1, л. д. 31 - 54).

5 апреля 2013 года в адрес общества поступило уведомление от главы КФХ Бровина В.Н. о том, что он является собственником не обремененных правом аренды общества земельных участков с кадастровыми номерами 23:15:0403003:263, 23:15:0403003:262, общей площадью 84,48 га, выделенных в счет его земельных долей решением от 24.10.2012 общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:15:04030030035; и просит общество не производить на этих участках весенне-полевые работы (т. 1, л. д. 19). Согласно приложенным к письму свидетельствам о регистрации права собственности на выделенные земельные участки обременение правом аренды в пользу общества отсутствует.

Из представленных в материалы дела копий свидетельств о государственной регистрации права от 08.05.2013 и от 13.04.2013, выписок из ЕГРП от 28.06.2013 N 23-0-1-107/4020/2013-5604, 23-0-1-107/4020/2013-5603 следует, что на основании договора купли-продажи 1/2 доли земельного участка сельхозназначения от 24.04.2013 N 4/2013 и договоров дарения от 21.03.2013 N 18-1, 05.04.2013 N 18-2, собственником земельного участка с кадастровым номером 23:15:0403003:263 площадью 566 295 кв. м является Бровина О.Н., собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:15:0403003:262 общей площадью 278 505 кв. м, является ООО "Кубань-Агро". Ограничения (обременения) прав на земельные участки с кадастровыми номерами 23:15:0403003:262, 23:15:0403003:263, в ЕГРП не зарегистрированы.

Невнесение управлением при регистрации перехода права собственности на выделенные земельные записи об их обременении арендой в пользу общества послужило основанием обращения заявителя в арбитражный суд.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Кодекса и пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо установить их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 Кодекса обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые совершили действия (бездействие).

В соответствии с пунктом 1 статьи 22.2 Закона о регистрации основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, является: решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков; соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков; иной документ, на основании которого в соответствии с настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков.

Обязательными приложениями к документам, представляемым в соответствии с пунктом 1 названной статьи, являются: правоустанавливающий документ на земельный участок, из которого образованы земельные участки; согласие в письменной форме лиц на образование земельных участков в случае, если необходимость такого согласия предусмотрена Земельным кодексом Российской Федерации (пункт 3), далее - Земельный кодекс.

Согласно пункту 4 статьи 11.2 Земельного кодекса образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

В силу пункта 3.2 статьи 22.2 Закона о регистрации в случаях, предусмотренных Законом N 101 для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется.

Единственный случай, когда не требуется получения согласия арендатора на выдел земельных участков в счет земельных долей, предусмотрен в пункте 5 статьи 14 Закона N 101, в соответствии с которым участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению.

При соблюдении названных условий согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Таким образом, выдел земельных участков в счет земельных долей из участка, находящегося в общей долевой собственности, в контексте предусмотренных статьей 14 Закона N 101 особенностей владения, пользования и распоряжения земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности, возможен при решении вопроса о передаче земельного участка общей долевой собственности в аренду и определения условий договора аренды до его заключения.

Возможность принятия общим собранием решения по тому или иному вопросу определяется повесткой, перечень вопросов которой определяется заранее и подлежит предварительному опубликованию, с тем чтобы участники общей долевой собственности могли принять решение о целесообразности их участия в общем собрании.

Таким образом, свое несогласие с заключением договора аренды находящегося в общей долевой собственности земельного участка или с его условиями участник общей долевой собственности может выразить на общем собрании, повестка дня которого предусматривает рассмотрение вопроса о заключении договора аренды земельного участка и его условия или изменении действующего договора аренды и его условий.

Суды, исследовав все обстоятельства дела и оценив по правилам статьи 71 Кодекса представленные доказательства, установили, что оснований для выдела земельных участков без согласия арендатора не имелось. Договор аренды от 26.12.2006 земельного участка с кадастровым номером 23:15:0403003:0035, из которого произведен выдел спорных участков, заключен, является действующим, изменения в него не вносились, заключен на основании решений общих собраний собственников земельных долей, подписан представителем собственников земельных долей без возражений. В материалы дела не представлены доказательства вынесения на общее собрание участников общей долевой собственности вопроса об изменении условий действующего договора аренды и внесения в него каких-либо изменений.

Таким образом, является правильным вывод судов о том, что действия управления по государственной регистрации права собственности на образованные земельные участки с кадастровыми номерами 23:15:0403003:263, 23:15:0403003:262 без согласия арендатора исходного земельного участка с кадастровым номером 23:15:0403003:0035 и без внесения в ЕГРП сведений об обременении таких земельных участков правами аренды общества не соответствуют требованиям статьи 22.2 Закона о регистрации и нарушают права и законные интересы заявителя как арендатора.

В соответствии с частью 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Изложенные в жалобе доводы были предметом рассмотрения судов, направлены на переоценку фактических обстоятельств и доказательств, исследованных судами и получивших оценку в соответствии со статьей 71 Кодекса. Несогласие управления с установленными по делу обстоятельствами и оценкой судами доказательств не является основанием для изменения или отмены судебных актов.

Суды первой и апелляционной инстанций правильно применили нормы материального права, представленным доказательствам дали надлежащую правовую оценку, изложенные в обжалуемых решении и постановлении выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

При таких обстоятельствах основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов по доводам кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.11.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2014 по делу N А32-11935/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.Е. Епифанов А.И. Мещерин