Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 мая 2014 г. N Ф08-1744/14 по делу N А32-12619/2011

г. Краснодар

20 мая 2014 г.

Дело N А32-12619/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2014 г.

Полный текст постановления изготовлен 20 мая 2014 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчиков: общества с ограниченной ответственностью "Новороссийский медицинский центр "Новомед"" (ИНН 2315111205, ОГРН 1042309101317) - Константиновой И.П. (доверенность от 14.10.2013), индивидуального предпринимателя Волка Сергея Михайловича (ИНН 231513482074, ОГРНИП 311231531300073), администрации муниципального образования город Новороссийск (ИНН 2315061988, ОГРН 1032309077635) - Ефимовой Е.Б. (доверенность от 15.01.2014), в отсутствие истца - товарищества собственников жилья "Кристалл" (ИНН 2315094165,ОГРН 1022302379770) и третьих лиц: Федерального государственного унитарного предприятия "Управление специального строительства по территории N 4 при Спецстрое России", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Кристалл" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2014 по делу N А32-12619/2011 (судьи Малыхина М.Н., Авдонина О.Г., Галов В.В.), установил следующее.

Товарищество собственников жилья "Кристалл" (далее - товарищество) обратилось в арбитражный суд к администрации муниципального образования город Новороссийск (далее - администрация) и ООО "Новороссийский медицинский центр "Новомед"" (далее - общество) с иском о признании недействительным заключенного ответчиками договора аренды от 25.02.2010 N 4700004669 и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Иск мотивирован следующим. Предоставленный обществу в аренду земельный участок сформирован в пределах границ участка с кадастровым номером 23:47:0307005:0027, поставленного на кадастровый учет в 2004 году и находящегося в долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Новороссийск, ул. Леженина/Корницкого, 88а/26, в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) и статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон). Кроме того, при предоставлении участка в аренду для целей строительства не были соблюдены правила публичности, предусмотренные статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Поэтому заключенный ответчиками договор аренды земельного участка от 25.02.2010 N 4700004669 недействителен (ничтожен) на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Волк С.М. (далее - предприниматель).

Определением от 09.08.2011 (судья Мазурова Н.С.) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФГУП "Управление специального строительства по территории N 4 при Спецстрое России" (далее - предприятие) и Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (т. 1, л. д. 164).

Распоряжением председателя Арбитражного суда Краснодарского края от 04.10.2011 N 37-р на основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) дело N А32-12619/2011 передано для рассмотрения судье Тарасенко А.А. (т. 2, л. д. 90).

Определением от 14.02.2012 (т. 3, л. д. 155) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - Управление Росреестра) и ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю (далее - кадастровая палата, орган кадастрового учета).

Определением от 18.07.2012 с согласия истца предприниматель привлечен к участию в деле в качестве ответчика. Этим же определением по делу назначена судебная землеустроительная экспертиза, производство которой поручено АНО "Центр судебных экспертиз и оценки" (т. 6, л. д. 162).

Определением от 29.03.2013 по делу назначена повторная и одновременно дополнительная экспертиза, проведение которой поручено тому же экспертному учреждению (т. 8, л. д. 114).

В ходе судебного разбирательства товарищество неоднократно уточняло (дополняло) требования, в окончательной (принятой судом) редакции просило:

- устранить препятствия в пользовании земельным участком площадью 130 кв. м, расположенным по адресу: г. Новороссийск, ул. Леженина/Корницкого, 88а/26, путем сноса возведенных на нем строений;

- признать недействительным постановление администрации г. Новороссийска от 01.06.2009 N 1590 "О предварительном согласовании места размещения объекта, утверждении акта выбора и технического обследования земельного участка ООО "Новороссийский медицинский центр "Новомед"", формировании, утверждении границ и размеров земельного участка под проектирование и строительство нежилого помещения медицинского назначения в г. Новороссийске по ул. Леженина/Корницкого, 88а/26" (далее - постановление от 01.06.2009 N 1590);

- признать недействительным и отменить постановление администрации г. Новороссийска от 24.02.2010 N 524 "О предоставлении ООО "Новороссийский медицинский центр "Новомед"" в аренду земельного участка под проектирование и строительство нежилого помещения медицинского назначения в г. Новороссийске по ул. Леженина/Корницкого, 88а/26" (далее - постановление от 24.02.2010 N 524);

- признать недействительным договор аренды от 25.02.2010 N 4700004669 земельного участка с кадастровым номером 23:47:0307005:81 площадью 130 кв. м;

- обязать орган кадастрового учета восстановить в государственном кадастре недвижимости (далее - ГКН) сведения о земельном участке с кадастровым номером 23:47:0307005:0027 площадью 2406 кв. м (т. 3, л. д. 126; т. 8, л. д. 18).

Предприниматель предъявил встречный иск к товариществу и администрации о признании незаконным постановления администрации от 19.08.2004 N 1268.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.08.2013 встречный иск предпринимателя возвращен, требования общества удовлетворены частично. Признан недействительным (ничтожным) договор аренды от 25.02.2010 N 4700004669; признано отсутствующим право собственности общества на амбулаторно-поликлинический корпус медицинского центра (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) N 23-23-21/220/2011-075 от 17.10.2011); устранены препятствия в пользовании товариществом земельным участком, занятым многоквартирным домом по адресу: г. Новороссийск, ул. Леженина/Корницкого, 88а/26, чинимые со стороны общества и предпринимателя, путем снятия с государственного кадастрового учета земельных участков с кадастровыми номерами 23:47:0307005:81, 23:47:0307005:281, 23:47:0307005:282, 23:47:0307005:314 и восстановления в системе государственного кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 23:47:0307005:0027 площадью 2406 кв. м, указанного (описанного) в кадастровом плане земельного участка от 18.08.2007 N 47/07-03-11702 и в кадастровой выписке от 14.06.2012 N 2343/12/12-352753. На общество и предпринимателя возложена обязанность по сносу (демонтажу) трехэтажного здания (приведено описание и технические характеристики) и прилегающий к нему тротуар (уложенная бетонная плитка) площадью 38,5 кв. м, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0307005:81 (участки с кадастровыми номерами 23:47:0307005:281, 23:47:0307005:282) и описанные в приложениях N 4 и N 5 к заключению судебной экспертизы от 22.10.2012. Распределены также судебные расходы по делу, с каждого из ответчиков в пользу истца взыскано по 46 666 рублей 66 копеек.

Суд установил, что на основании постановления администрации от 19.08.2004 N 1268 прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ГП "Управление строительства N 12" (далее - управление) земельным участком площадью 2072 кв. м; сформирован земельный участок площадью 2408 кв. м по адресу: г. Новороссийск, ул. Корницкого/Леженина; утверждены его границы, размеры и вид разрешенного использования; участок предоставлен предприятию в постоянное (бессрочное) пользование. Право постоянного (бессрочного) пользования предприятия зарегистрировано в ЕГРП. Земельный участок с кадастровым номером 23:47:0307005:0027 площадью 2406 кв. м с видом разрешенного использования - для завершения строительства и эксплуатации многоквартирного жилого дома поставлен на кадастровый учет 30.08.2004. На основании постановления администрации от 13.11.2008 N 3694 право постоянного (бессрочного) пользования предприятия прекращено в связи с завершением строительства и вводом в эксплуатацию многоквартирного жилого дома. Постановлением от 01.06.2009 N 1590 обществу утверждены материалы предварительного согласования места размещения объекта, определены границы земельного участка площадью 130 кв. м для строительства медицинского центра. Участок, внесенный в ГКН 05.11.2009 с присвоением кадастрового номера 23:47:0307005:81, предоставлен обществу в аренду на основании постановления от 24.02.2010 N 524 и договора аренды от 25.02.2010 N 4700004669. При разрешении спора суд исходил из того, что переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме не требует издания распорядительных актов и обусловлен фактом формирования данного земельного участка; с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в таком доме, земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений (статья 36 Жилищного кодекса, статья 16 Вводного закона). Участок площадью 2408 кв. м формировался не только для завершения строительства, но и для эксплуатации многоквартирного жилого дома. Право собственности на одну из квартир в доме зарегистрировано 22.11.2004. Поэтому суд признал возникшим право общей долевой собственности собственников помещений на земельный участок с кадастровым номером 23:47:0307005:0027 с момента введения в действие Жилищного кодекса (01.03.2005). На основании заключений эксперта от 22.10.2012 и от 20.05.2013, межевого плана от 21.09.2009 суд установил, что земельный участок с кадастровым номером 23:47:0307005:81 полностью входит в границы земельного участка с кадастровым номером 23:47:0307005:0027. Поскольку администрация передала обществу часть земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома, договор аренды от 25.02.2010 N 4700004669 является недействительной (ничтожной) сделкой в силу статьи 168 Гражданского кодекса. Самостоятельным основанием для признания договора аренды от 25.02.2010 недействительным суд признал нарушение принципа публичности при предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:47:0307005:81 для целей строительства. Требования статьи 31 Земельного кодекса (в части информирования населения о возможном предоставлении участка) суд посчитал нарушенными. Ссылка ответчиков на то, что спорный участок изначально предоставлялся для завершения строительства жилого дома с иным (большим) количеством квартир и большей площади застройки судом не принята, поскольку земельный участок площадью 2406 кв. м признан им необходимым для целей эксплуатации 65-ти квартирного жилого дома. Отклонен и довод ответчиков о формировании участка без учета земель общего пользования (проездов, дорог) и красных линий. Пояснения эксперта об имеющейся накладке границ спорного участка и земель общего пользования не имеют отношения к предмету спора, при этом доказательства утверждения красных линий не представлены. Не принят также довод ответчиков о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования предприятия на земельный участок площадью 2408 кв. м, поскольку право прекращено в связи с завершением строительства жилого дома, а на земельный участок 23:47:0307005:0027, сформированный для эксплуатации многоквартирного дома, право общей долевой собственности возникло в силу закона. Ссылки ответчиков на признание недействительным (в части формирования земельного участка с кадастровым номером 23:47:0307005:0027) постановления от 19.08.2004 N 1268 решением Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 12.09.2012 суд отклонил. В силу части 2 статьи 69 Кодекса преюдициальными являются обстоятельства, а не правовые выводы, сделанные судами при разрешении дел с участием тех же лиц. Кроме того, товарищество при рассмотрении указанного спора к участию в деле не привлекалось. Суд также установил, что смежным по отношению к земельному участку с кадастровым номером 23:47:0307005:81 является находящийся в собственности предпринимателя земельный участок с кадастровым номером 23:47:0307005:72 с расположенным на нем нежилым зданием (литера А) площадью 109,8 кв. м. На земельном участке с кадастровым номером 23:47:0307005:0027 (23:47:0307005:81) расположен объект капитального строительства (единое строение), возводимый совместно обществом и предпринимателем. Указанный объект отвечает признакам самовольной постройки, поскольку возведен на участке, предоставленном по ничтожной арендной сделке (статья 222 Гражданского кодекса). Поэтому в целях устранения препятствий в пользовании земельным участком суд обязал ответчиков снести (демонтировать) указанный объект, а также примыкающий к нему тротуар статьи 304, 305 Гражданского кодекса, пункты 66, 67 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22)). С учетом выводов, содержащихся в экспертных заключениях от 22.10.2012 и от 20.05.2013, суд признал, что спорный объект может быть снесен с сохранением здания предпринимателя, находящегося на смежном участке. В ЕГРП за обществом зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на участке с кадастровым номером 23:47:0307005:81. Поскольку сохранение в ЕГРП записи о праве общества на неправомерно возводимый объект не позволит восстановить нарушенное право, в порядке применения последствий недействительности сделки суд признал отсутствующим право собственности общества на амбулаторно-поликлинический корпус медицинского центра (запись регистрации от 17.10.2011 N 23-23-21/220/2011-075). Суд также установил, что общество и предприниматель заключили договор субаренды от 01.03.2012 части участка с кадастровым номером 23:47:0307005:81 (площадью 65 кв. м). В этой связи 22.03.2012 в ГКН внесены сведения о земельных участках с кадастровыми номерами 23:47:0307005:281 и 23:47:0307005:282 (поставлены на временный кадастровый учет). Помимо этого в настоящее время на кадастровый учет поставлен участок с кадастровым номером 23:47:0307005:314 площадью 2360 кв. м с видом разрешенного использования - для эксплуатации девятиэтажного многоквартирного жилого дома, отличающийся по конфигурации и площади от участка с кадастровым номером 23:47:0307005:0027. Действия администрации по формированию этого участка (на основании заявления одного из собственников помещений) в условиях неразрешенного спора о правах на участок 23:47:0307005:0027 суд расценил как злоупотребление правом. Ссылаясь на статьи 167 и 305 Гражданского кодекса суд пришел к выводу о необходимости снять с государственного кадастрового учета земельные участки с кадастровыми номерами 23:47:0307005:81, 23:47:0307005:281, 23:47:0307005:282 и 23:47:0307005:314, а также восстановить в системе государственного кадастрового учета участок с кадастровым номером 23:47:0307005:0027 площадью 2406 кв. м, описанный в кадастровом плане от 18.08.2007 N 47/07-03-11702, в кадастровой выписке от 14.06.2012 N2343/12/12-352753. В удовлетворении требований товарищества о признании недействительными постановлений от 01.06.2009 N 1590 и от 24.02.2010 N 524 отказано в связи с пропуском срока на их оспаривание (часть 4 статьи 198 Кодекса). Встречный иск предпринимателя возвращен ввиду несоблюдения условий, предусмотренных статьей 132 Кодекса. Судебные расходы на оплату судебных экспертиз и государственной пошлины распределены между ответчиками по правилам статьи 110 Кодекса (т. 9, л. д. 52).

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2014 решение от 06.08.2013 отменено в части удовлетворения исковых требований и распределения судебных расходов, в указанной части в иске отказано.

Апелляционный суд дополнительно установил, что в 1995 году постановлением администрации воинской части N 40063 был предоставлен для завершения строительства дома земельный участок площадью 0,252 га с оформлением государственного акта (копия которого имеется в материалах землеустроительного дела). В связи с передачей дома (как объекта незавершенного строительства) воинской частью государственному предприятию "Управление строительства N 12" последнему сформирован и передан в бессрочное пользование (для завершения строительства дома) участок площадью 0,2072 га. В дело представлено свидетельство от 03.07.2000 серии КК N 165564 о государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования государственного предприятия "Управление строительства N 12". Впоследствии незавершенный строительством дом передан предприятию на основании распоряжения Министерства государственного имущества Российской Федерации от 28.12.1999 N 1725-р, в связи с чем и было принято постановление N 1268, которым прекращено (в связи с ликвидацией) право постоянного (бессрочного) пользования землей государственного предприятия "Управление строительства N 12", сформирован новый участок (площадью 0,2408 га), утверждены его границы и размер; участок предоставлен предприятию в постоянное (бессрочное пользование) для завершения строительства и эксплуатации жилого дома. Решением Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 12.09.2012 по делу N 2-3071/12 признан незаконным и отменен пункт 4 постановления от 19.08.2004 N 1268 в части формирования границ и размеров земельного участка площадью 2408 кв. м в г. Новороссийске по ул. Леженина/Корницкого. Отклоняя ссылки ответчиков на указанный судебный акт, суд первой инстанции не учел, что часть 3 статьи 69 Кодекса не требует тождественности состава участвующих в деле лиц. Поэтому обстоятельства предоставления земельного участка предприятию, установленные решением суда общей юрисдикции, преюдициальны для арбитражного суда, рассматривающего настоящий спор. Предприятию не были переданы права на ранее сформированный участок в связи с передачей прав на объект недвижимости, а был сформирован новый земельный участок (большей площади и в иных границах). Формирование нового участка и его предоставление для целей строительства требовало соблюдения публичных процедур, предусмотренных статьями 30, 31 Земельного кодекса. Преюдициально установлено, что публичные процедуры при формировании участка с кадастровым номером 23:47:0307005:0027 не проводились, границы участка со смежными землепользователями не согласовывались. Приведенные обстоятельства подтверждены органом местного самоуправления при рассмотрении настоящего дела, а доказательств обратного товариществом не представлено. Поэтому апелляционный суд пришел к выводу о том, что постановление N 1268 не соответствовало закону и не могло повлечь правовых последствий в виде формирования участка как объекта прав. Незаконный акт органа местного самоуправления недействителен с момента вынесения, не создает прав в отношении данного участка, в том числе и у собственников помещений дома на основании положений Вводного закона. Товарищество, выступающее в защиту интересов собственников многоквартирного дома, основывает иск на наличии права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:47:0307005:0027, однако на момент рассмотрения спора данный участок снят с кадастрового учета и не существует как объект гражданских прав. Для целей эксплуатации спорного многоквартирного дома сформирован и поставлен на кадастровый учет иной участок (с кадастровым номером 23:47:0307005:314 площадью 2360 кв. м). Собственниками помещений многоквартирного дома постановка на учет указанного участка не оспорена, несогласие с размером и границами участка в установленном порядке не выражено. Доказательства того, что постановка органом местного самоуправления (по заявлению одного из собственников помещений в многоквартирном доме) на государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 23:47:0307005:314 нарушает права и законные интересы иных собственников помещений (других лиц) не представлены. Кроме того, в части снятия указанного участка с кадастрового учета суд первой инстанции вышел за пределы заявленных требований. Земельный участок с кадастровым номером 23:47:0307005:314 не имеет наложения с участком 23:47:0307005:281, поэтому у товарищества отсутствует право (законный интерес) на обращение с требованиями о признании ничтожным договора аренды и сносе объекта капитального строительства. По изложенным мотивам не может быть удовлетворено и требование об обязании органа кадастрового учета восстановить в ГКН сведения о земельном участке с кадастровым номером 23:47:0307005:0027. Отсутствие надлежащей легитимации истца является самостоятельным и достаточным основанием к отказу в удовлетворении иска. Вопрос о наличии и законности прав ответчиков на участок и строение по иску лица, не подтвердившего своих прав на имущество, не исследуется по существу, поэтому в удовлетворении ходатайства общества о назначении повторной судебной экспертизы апелляционный суд отказал (т. 9, л. д. 255).

Товарищество обжаловало апелляционное постановление от 17.01.2014 в кассационном порядке. В жалобе (дополнениях к ней) заявитель просит указанный акт отменить, решение от 06.08.2013 оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных им выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Отменяя решение от 06.08.2013, апелляционный суд неправомерно сослался на решение Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 12.09.2012 как на преюдициальный для рассматриваемого дела судебный акт. По смыслу мотивировочной части решения суд опирался на часть 3 статьи 69 Кодекса, которая не требует тождественности участников спора и не исключает возможности иной правовой оценки тех же отношений арбитражными судами. В связи с этим правовая оценка судом общей юрисдикции действий администрации, на которой основан вывод о незаконности пункта 4 постановления N 1268, не может рассматриваться в качестве обстоятельства, имеющего преюдициальное значение для настоящего спора. Кроме того, Октябрьским районным судом г. Новороссийска решение от 12.09.2012 принято по заявлению Волк Т.В., не являющейся участником настоящего спора; товарищество, общество и предприниматель не принимали участия в рассмотрении спора в суде общей юрисдикции. Различные правовые выводы сделаны исходя из представленных в материалы дела доказательств. При разрешении спора апелляционный суд не учел, что земельный участок с кадастровым номером 23:47:0307005:27 первоначально был сформирован на основании решения Новороссийского горисполкома от 23.11.198 N 358-2 и отведен Новороссийской швейной фабрике (впоследствии ОАО "Россияне") для проектирования и строительства многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями. Постановлением администрации от 19.05.1995 N 1080 земельный участок площадью 2520 кв. м представлен войсковой части в бессрочное пользование для завершения строительства многоквартирного жилого дома. Оформлен государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования КК-2 N 420368004040. В соответствии с нормами Земельного кодекса РСФСР, действовавшего в период первоначального предоставления участка, освоение земельных участков допускалось только после установления их границ на местности; отсутствие землеотводного документа препятствовало выдаче разрешения на строительство и принятию объекта в эксплуатацию. Следовательно, земельный участок с кадастровым номером 23:47:0307005:27 был сформирован на момент принятия решения от 23.11.1988 о передаче его в пользование Новороссийской швейной фабрике под проектирование и строительство. Войсковая часть по акту приема-передачи от 28.03.1997 передала незавершенный строительством объект (жилой дом) управлению, в связи с чем право бессрочного пользования войсковой части было прекращено. Постановлением главы администрации от 23.02.2000 N 255 земельный участок площадью 2072 кв. м предоставлен в бессрочное пользование управлению, оформлено свидетельство о государственной регистрации права. В соответствии с распоряжением Министерства государственного имущества Российской Федерации N 1725-р незавершенный строительством жилой дом со встроенными помещениями в связи с ликвидацией управления перешел в собственность к предприятию, право постоянного (бессрочного) пользования управления земельным участком общей площадью 2072 кв. м прекращено. Постановлением главы администрации от 19.08.2004 N 1268 для завершения строительства и последующей эксплуатации жилого дома сформирован и утвержден в границах земельный участок общей площадью 2408 кв. м. Волк Т.В. не являлась по отношению к спорному участку смежным землепользователем, поэтому согласование с ней границ формируемого участка не требовалось. Участок поставлен на кадастровый учет 30.08.2004 с присвоением кадастрового номера 23:47:0307:005:0027. После сдачи дома в эксплуатацию 22 ноября 2004 года зарегистрировано право собственности на одну из квартир в жилом доме. Таким образом, после введения в действие Жилищного кодекса (01.03.2005) земельный участок, сформированный для завершения строительства и эксплуатации многоквартирного жилого дома, перешел в силу закона в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома. На момент издания постановления от 19.08.2004 N 1268 на земельном участке имелся незавершенный строительством многоквартирный дом. Следовательно, земельный участок был передан собственнику имущества (предприятию) на основании статей 20, 27, 35, 36 Земельного кодекса. В связи с незаконными действиями ответчиков данный земельный участок был снят с кадастрового учета и по инициативе Глоба В.О. (учредитель, генеральный директор общества, а также собственник нежилых помещений в доме) сформирован новый земельный участок для эксплуатации многоквартирного жилого дома (с кадастровым номером 23:47:0307005:314). Суд первой инстанции правильно квалифицировал действия Глоба В.О. подавшей заявление о формировании указанного участка, и администрации, утвердившей схему расположения земельного участка, как злоупотребление правом. При этом сформированный участок с кадастровым номером 23:47:0307005:314 имеет иную форму, меньшую (на 48 кв. м) площадь и не может быть весь использован (имеет наклон). Кроме того, ответчик поставил земельный участок с кадастровым номером 23:47:0307005:314 на кадастровый учет после принятия Арбитражным судом Краснодарского края определения о применении обеспечительных мер от 18.03.2013. С учетом приведенных обстоятельств, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленный товариществом иск. Следовательно, оснований к отмене решения у апелляционного суда не имелось.

Общество в отзыве сослалось на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность апелляционного постановления от 17.01.2014. Суд апелляционной инстанции правомерно учел решение Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 12.09.2012, которым постановление от 19.08.2004 N 1268 признано незаконным в части формирования границ и размеров участка площадью 2408 кв. м. Следовательно, границы земельного участка для эксплуатации многоквартирного жилого дома не определены. Такой (несформированный) участок не может являться предметом гражданско-правовых отношений. Указанное решение вступило в законную силу и для настоящего дела является преюдициальным (часть 3 статьи 69 Кодекса). Апелляционным судом также установлено, что передача земельного участка под строительство многоквартирного жилого дома осуществлялась не путем передачи прав от одного застройщика другому (предприятию), а путем формирования под существующим объектом незавершенного строительства нового земельного участка иной площадью и конфигурации. При этом требования статей 30 и 31 Земельного кодекса соблюдены не были. Довод жалобы истца о том, что согласование границ участка с Волк Т.В. (супругой предпринимателя) не требовалось, является необоснованным, так как из имеющейся в деле экспертизы следует, что участок с кадастровым номером 23:47:0307005:72 является смежным по отношению к земельному участку с кадастровым номером 23:47:0307005:27. Необоснованны и доводы жалобы товарищества о незаконности формирования участка площадью 2360 кв. м с кадастровым номером 23:47:0307005:314 для эксплуатации многоквартирного жилого дома. Поскольку решением Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 12.09.2012 формирование участка общей площадью 2408 кв. м признано незаконным, постановлением администрации от 10.12.2012 N 754 утверждена схема расположения земельного участка с кадастровым номером 23:47:0307005:314. Как следует из схемы расположения данного участка, земельные участки с кадастровыми номерами 23:47:0305007:281 и 23:47:0305007:282 в него не входят (границы участков не пересекаются), поэтому права товарищества формированием и предоставлением указанных участков не нарушаются. В связи с отсутствием сформированного в установленном порядке земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома на основании одного из собственников помещений (Глоба В.О.) постановлением администрации от 10.12.2012 образован (поставлен на кадастровый учет) земельный участок с кадастровым номером 23:47:0307005:314. Действия ответчиков основаны на законе (статья 16 Вводного закона) и соответствуют правовым позициям, сформулированным в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 N 12-П. Формирование этого участка собственниками помещений многоквартирного дома не оспорено. Поэтому оснований для вывода о злоупотреблении ответчиками правом (статья 10 Гражданского кодекса) и снятия данного участка с кадастрового учета у суда первой инстанции не имелось. Довод истца о том, что участок поставлен на кадастровый учет в период действия обеспечительных мер, несостоятелен. Участок был поставлен на кадастровый учет 24.12.2012, то есть задолго до принятия обеспечительного определения. Ссылки товарищества на непригодность части участка с кадастровым номером 23:47:0307005:314 к использованию также несостоятельны (участок имеет ровную (в условиях г. Новороссийска) поверхность, включил принадлежащую товариществу (обслуживающую жилой дом) трансформаторную подстанцию и находится в том же кадастровом квартале, что ранее существовавший). Суд первой инстанции пришел к неправомерным выводам в части квалификации спорных объектов как самовольных построек. Объект возводился обществом на земельном участке, предоставленном в долгосрочную аренду под строительство нежилого помещения медицинского назначения, на основании разрешительной документации, выданной в установленном порядке МУ "Управление архитектуры и градостроительства (разрешение на строительство N Ru 23308000-1216-11). Существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил не установлено, что подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию. В условиях отсутствия (недоказанности истцом) права собственности на спорный земельный участок, строения, принадлежащие обществу и предпринимателю, не могут быть признаны самовольными постройками.

Администрация в отзыве на жалобу указала на неправомерность вывода суда первой инстанции о недействительности (ничтожности) договора аренды от 25.02.2010 N 4700004669 в связи с возникновением права общей долевой собственности собственников помещений на земельный участок с кадастровым номером 23:47:0307005:0027 с момента введения в действие Жилищного кодекса (01.03.2005). Орган местного самоуправления полагает, что при предоставлении обществу земельного участка с кадастровым номером 23:47:0307005:81 площадью 130 кв. м им соблюдены требования статей 30 и 31 Земельного кодекса, в том числе и по вопросу об информировании населения о возможном (предстоящем) предоставлении земельного участка для строительства. Соответствующая информация была опубликована администрацией в городской газете "Курьер", экземпляр которой представлен ответчиками в материалы дела. Следовательно, вывод суда первой инстанции о нарушении при предоставлении (для целей строительства) земельного участка с кадастровым номером 23:47:0307005:81 принципа публичности, противоречит фактическим обстоятельствам спора (не основан на представленных доказательствах). Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 12.09.2012 формирование земельного участка общей площадью 2408 кв. м признано незаконным. Данное решение имеет преюдициальное значение для настоящего спора в силу части 3 статьи 69 Кодекса, а доводы кассационной жалобы товарищества в указанной части несостоятельны. В связи с установленной судом незаконностью постановления от 19.08.2004 N 1268 (в части формирования границ и размеров участка для эксплуатации многоквартирного дома), администрацией были предприняты меры по формированию соответствующего участка. Постановлением от 10.12.2012 N 754 органом местного самоуправления утверждена схема расположения земельного участка с кадастровым номером 23:47:0307005:314, который поставлен на кадастровый учет. Собственниками помещений многоквартирного дома постановка на учет указанного участка не оспорена, как и не заявлено несогласие с размером и (или) границами образованного участка.

Предприниматель в отзыве (дополнении к нему) сослался на законность и обоснованность апелляционного постановления от 17.01.2014. Ответчик полагает, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения требований товарищества. Апелляционный суд обоснованно учел вступившее в законную силу решение Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 12.09.2012, подтверждающее (как и заключение эксперта от 22.10.2012) незаконность формирования земельного участка с кадастровым номером 23:47:0307005:0027. Суд апелляционной инстанции также принял во внимание обстоятельства формирования участка с кадастровым номером 23:47:0307005:314, образованного в установленном порядке для эксплуатации многоквартирного жилого дома. Удовлетворение требований товарищества повлечет нарушение прав предпринимателя как собственника объекта недвижимости, поскольку восстановление в ГКН сведений о земельном участке с кадастровым номером 23:47:0307005:0027 лишит его реальной возможности использовать принадлежащий ему объект недвижимости (это с очевидностью следует из содержания заключения судебного эксперта и имеющихся в деле карт-схем).

От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.

Определением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.03.2014 в судебном заседании (по ходатайству представителя товарищества) объявлен перерыв до 03.04.2014.

В связи с совместным ходатайством сторон об отложении судебного разбирательства (сроком до 6 календарных недель) определением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.04.2014 рассмотрение кассационной жалобы товарищества отложено на 15.05.2014.

В соответствии с требованиями части 2 статьи 285 Кодекса срок рассмотрения кассационной жалобы товарищества продлен до 20.06.2014 (определение Председателя Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.04.2014).

В судебном заседании представители общества и администрации, а также предприниматель возражали против удовлетворения жалобы, просили кассационную инстанцию оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

От товарищества и Управления Росреестра поступили ходатайства о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие представителей истца и третьего лица.

Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили.

Изучив материалы дела, доводы жалобы (дополнения к ней) и отзывов (возражений), выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление подлежат частичной отмене с направлением дела в отмененной части на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Как видно из материалов дела, постановлением главы администрации от 19.05.1995 N 1080 воинской части N 40063 был предоставлен для завершения строительства дома земельный участок площадью 0,252 га с оформлением государственного акта.

Впоследствии в связи с передачей дома как объекта незавершенного строительства государственному предприятию "Управление строительства N 12" указанному предприятию сформирован и передан в бессрочное пользование для завершения строительства участок под возводимым домом площадью 0,2072 га; осуществлена государственная регистрация права (свидетельство от 03.07.2000).

На основании распоряжения Мингосимущества Российской Федерации от 28.12.1999 N 1725-р незавершенный строительством дом передан предприятию.

Постановлением главы администрации от 19.08.2004 N 1268 (т. 1, л. д. 18 - 20) прекращено (в связи с ликвидацией) право постоянного (бессрочного) пользования управления земельным участком площадью 2072 кв. м (пункт 2); из земель поселений сформирован земельный участок площадью 2408 кв. м в г. Новороссийске по ул. Леженина - Корницкого, утверждены его границы и размеры (пункт 4); участку установлен вид разрешенного использования - для завершения строительства и эксплуатации многоквартирного жилого дома (пункт 5); участок площадью 2408 кв. м предоставлен предприятию в постоянное (бессрочное) пользование (пункт 6).

Право постоянного (бессрочного) пользования предприятия было зарегистрировано в ЕГРП 06.09.2004, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. Основанием для регистрации послужило постановление от 19.08.2004 N 1268 (т. 1, л. д. 21).

Как следует из кадастрового плана от 15.08.2007 N 47/07-03-11702 по результатам проведенного межевания указанный земельный участок площадью 2406 кв. м с видом разрешенного использования - для завершения строительства и эксплуатации многоквартирного жилого дома поставлен 30.08.2004 на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 23:47:0307005:0027 (т. 1, л. д. 23 - 25).

После приемки законченного строительством объекта (акт от 30.09.2004) право собственности на квартиры было зарегистрировано за физическими лицами (одну из квартир - 22.11.2004), что подтверждается имеющимся в деле свидетельством о государственной регистрации права от 23.11.2004 (т. 2, л. д. 108, 109, 112).

В связи с завершением строительства и вводом дома в эксплуатацию администрацией принято постановление от 13.11.2008 N 3694, которым прекращено право постоянного (бессрочного) пользования предприятия земельным участком по адресу: г. Новороссийск, ул. Леженина/Корницкого. Пункты 6 и 7.3 постановления N 1268 (о предоставлении участка предприятию и необходимости регистрации прав) признаны утратившими силу (т. 1, л. д. 26, 27).

Постановлением администрации от 01.06.2009 N 1590 обществу утверждены материалы предварительного согласования места размещения объекта, утверждены границы земельного участка площадью 130 кв. м для строительства медицинского центра по ул. Леженина/Корницкого, 88-а/26 (т. 1, д. д. 99). Этим же постановлением (пункт 3) расформирован земельный участок с кадастровым номером 23:47:0307005:0027 площадью 2406 кв. м и образован участок площадью 130 кв. м.

Сведения о земельном участке с кадастровым номером 23:47:0307005:81 площадью 130 кв. м внесены в ГКН 05.11.2009. Из кадастрового паспорта земельного участка от 05.11.2009 N 2343/12/09-856918 видно, что участок под номером 23:47:0307005:0027 подлежит снятию с кадастрового учета (т. 1, л. д. 29, 30).

По сведениям органа кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 23:47:0307005:0027 снят с государственного кадастрового учета 04.05.2010.

Постановлением администрации от 24.02.2010 N 524 обществу для проектирования и строительства нежилого помещения медицинского назначения предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:47:0307005:81 (т. 1, л. д. 31).

25 февраля 2010 года администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды N 4700004669 земельного участка с кадастровым номером 23:47:0307005:81 площадью 130 кв. м (т. 1, л. д. 101 - 108). Договор зарегистрирован в ЕГРП 26.03.2010, что подтверждается штампом регистрирующего органа на его экземпляре, а также выпиской из ЕГРП от 11.05.2011 (т. 1, л. д. 41, 114).

На земельном участке с кадастровым номером 23:47:0307005:81 расположено возведенное совместно обществом и предпринимателем трехэтажное здание, выполненное из железобетонных конструкций, имеющее фундамент. Здание сблокировано с другим зданием, расположенном на смежном земельном участке с кадастровым номером 23:47:0307005:72 (смежный земельный участок и возведенное на нем капитальное строение принадлежат предпринимателю).

Право собственности на амбулаторно-поликлинический корпус медицинского центра зарегистрировано в ЕГРП за обществом (запись регистрации от 17.10.2011 N 23-23-21/220/2011-075).

С целью раздела земельного участка кадастровым номером 23:47:0307005:81 проведены работы по формированию и постановке на кадастровый учет земельных участков площадью 65 кв. м с кадастровыми номерами 23:47:0307005:281 и 23:47:0307005:282. Сведения об указанных участках внесены в ГКН 22.03.2012, что подтверждается представленными в дело кадастровыми паспортами земельных участков от 28.03.2012 (т. 9, л. д. 7 - 10).

Товарищество обратилось в арбитражный суд с требованиями о признании недействительными постановлений от 01.06.2009 N 1590 и от 24.02.2010 N 524, договора аренды от 25.02.2010 N 4700004669 земельного участка площадью 130 кв. м с кадастровым номером 23:47:0307005:81. Истец просил также устранить препятствия в пользовании указанным земельным участком путем сноса возведенных на нем строений (как самовольной постройки), а также обязать орган кадастрового учета восстановить в ГКН сведения о земельном участке площадью 2406 кв. м с кадастровым номером 23:47:0307005:0027. Требования мотивированы тем, что орган местного самоуправления незаконно распорядился частью земельного участка с кадастровым номером 23:47:0307005:0027, право общей долевой собственности на который принадлежит (с даты введения в действие Жилищного кодекса) собственникам помещений многоквартирного жилого дома, расположенного в г. Новороссийске по ул. Леженина/Корницкого.

При разрешении спора судебные инстанции пришли к выводу о пропуске товариществом установленного частью 4 статьи 198 Кодекса срока по требования о признании недействительными постановлений администрации от 01.06.2009 N 1590 и от 24.02.2010 N 524. Поэтому в удовлетворении требований в указанной части суды первой и апелляционной инстанций отказали.

Кассационная жалоба товарищества не содержит доводов о незаконности (необоснованности) судебных актов в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительными постановлений администрации от 01.06.2009 N 1590 и от 24.02.2010 N 524. Поэтому в данной части требований решение и апелляционное постановление кассационной инстанцией не проверяются (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Согласно статье 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В пункте 1 статьи 166 и статье 168 Гражданского кодекса (в первоначальной редакции) предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В пункте 32 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено следующее. Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом. Учитывая, что Кодекс не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой. Заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, а предъявленный этим лицом иск выступает средством защиты его нарушенного права и законных интересов (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.08.2005 N 3668/05, от 30.10.2012 N 8584/12).

При обращении в суд товарищество сослалось на принадлежность собственникам помещений многоквартирного жилого дома земельного участка с кадастровым номером 23:47:0307005:0027 как сформированного до введения в действие Жилищного кодекса.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из того, что земельный участок площадью 2408 кв. м сформирован для эксплуатации многоквартирного жилого дома в 2004 году. Поэтому с момента введения в действие Жилищного кодекса (01.03.2005) возникло право общей долевой собственности собственников помещений на земельный участок с кадастровым номером 23:47:0307005:0027, что влечет удовлетворение требований товарищества.

Апелляционный суд со ссылкой на преюдициальное значение для данного дела решения Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 12.09.2012 по делу N 2-3071/12, пришел к выводу о том, что постановление N 1268 не соответствовало закону, поэтому не могло повлечь формирования участка с кадастровым номером 23:47:0307005:0027.

Однако судам первой и апелляционной инстанций при разрешении спора необходимо было учесть следующее.

Основанием для формирования (постановки на государственный кадастровый учет) земельного участка площадью 2408 кв. м для завершения строительства и эксплуатации многоквартирного дома со встроено-пристроенными помещениями послужило постановление администрации от 19.08.2004 N 1268.

Данным постановлением сформирован земельный участок площадью 2408 кв. м по адресу: г. Новороссийск, ул. Корницкого/Леженина; утверждены его границы, размеры и вид разрешенного использования; участок предоставлен предприятию на ограниченном вещном праве (в постоянное (бессрочное) пользование).

Согласно пункту 1 статьи 20 Земельного кодекса (в первоначальной редакции) в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Предприятие (государственное унитарное предприятие) не относится к субъектам, указанным в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса, поэтому не вправе обладать земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление от 24.03.2005 N 11) содержатся следующие разъяснения. Ненормативные акты полномочных органов о предоставлении земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования юридическим лицам, не указанным в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса, изданные после введения в действие Земельного кодекса (30.01.2001), должны признаваться недействительными в силу статьи 13 Гражданского кодекса, либо не подлежащими применению в соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса как противоречащие закону.

Таким образом, постановление администрации от 19.08.2004 N 1268 (о формировании земельного участка площадью 2408 кв. м по адресу: г. Новороссийск, ул. Корницкого/Леженина и предоставлении его предприятию в постоянное (бессрочное) пользование) недействительно (как противоречащее закону) и не должно было применяться судами при разрешении данного спора. Изложенное означает, что правовые последствия принятия указанного ненормативного муниципального акта (действия предприятия по государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок площадью 2408 кв. м (кадастровый номер 23:47:0307005:0027) и внесению в ГКН сведений об этом участке), также незаконны.

Поэтому оснований для вывода о возникновении права общей долевой собственности собственников помещений на земельный участок с кадастровым номером 23:47:0307005:0027 с момента введения в действие Жилищного кодекса (01.03.2005) в связи с формированием его в 2004 году для эксплуатации многоквартирного жилого дома в 2004 году не имеется. Следовательно, товарищество не вправе обосновывать свой материально-правовой интерес в оспаривании формирования земельного участка с кадастровым номером 23:47:0307005:81, а также договора аренды от 25.02.2010 N 4700004669, со ссылкой на недействительное постановление от 19.08.2004 N 1268 (правовые последствия его принятия).

В соответствии с положениями частей 3 - 5 статьи 16 Вводного закона в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме связан с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.02.2013 N 12736/12).

При разрешении спора судебные инстанции установили, для целей эксплуатации многоквартирного жилого дома сформирован и 24.12.2012 поставлен на государственный кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 23:47:0307005:314 площадью 2360 кв. м. В ГКН внесены сведения о принадлежности участка собственника помещений на праве общей долевой собственности. Указанное обстоятельство подтверждается кадастровым паспортом от 25.12.2012 N 2343/12/12-928267 (т. 9, л. д. 37, 38), из содержания которого что участок с кадастровым номером 23:47:0307005:314 сформирован в иных границах и имеет иную конфигурацию.

Принимая решение о снятии земельного участка с номером 23:47:0307005:314 с государственного кадастрового учета, суд первой инстанции руководствовался положениями статьи 10 Гражданского кодекса. Суд расценил как злоупотребление правом действия администрации по формированию такого участка (на основании заявления собственника нежилых помещений Глоба В.О., являющейся учредителем и генеральным директором общества) в условиях рассматриваемого (неразрешенного) спора в отношении прав на земельный участок с кадастровым номером 23:47:0307005:0027.

Статья 10 Гражданского кодекса не допускает осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). При этом добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса), в постановлении N 12-П указал следующее. Часть 3 статьи 16 Вводного закона в той мере, в какой она препятствует собственнику помещения в многоквартирном доме, не уполномоченному на то общим собранием собственников помещений в данном доме, обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, не соответствует Конституции Российской Федерации.

С учетом приведенных норм и правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении N 12-П, действия органа местного самоуправления по формированию (проведению кадастрового учета) земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, основаны на законе. Такие действия направлены на закрепление в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома. При этом факт формирования земельного участка на основании заявления Глоба В.О. (собственника нежилых помещений, являющегося учредителем и генеральным директором общества) сам по себе не свидетельствует о незаконности постановки на государственный кадастровый учет земельного участка с номером 23:47:0307005:314.

Суд первой инстанции, восстанавливая в ГКН сведения о земельном участке с кадастровым номером 23:47:0307005:0027 (в том виде, как он образован (описан) в кадастровом плане от 18.08.2007 N 47/07-03-11702 и в кадастровой выписке от 14.06.2012 N 2343/12/12-352753), не учел, что объектом гражданских прав может являться только земельный участок, сформированный в соответствии с требованиями закона. Суд не только не руководствовался разъяснениями, изложенными в пункте 2 постановления от 24.03.2005 N 11, но и не оценил имеющиеся в деле доказательства (заключения (пояснения) судебного эксперта, картографические материалы), свидетельствующие о включении в него земель общего пользования и образовании участка без учета красных линий. Изложенное может означать, что земельный участок формировался с нарушением требований земельного и градостроительного законодательства. Кроме того, исходя из представленных документов, удовлетворение требований товарищества (в указанной части) может повлечь нарушение прав предпринимателя (как собственника объекта недвижимости), связанных с возможностью надлежащей эксплуатации принадлежащего ему недвижимого имущества.

В свою очередь, апелляционный суд, сославшись лишь на то, что собственниками помещений многоквартирного дома постановка на учет земельного участка с кадастровым номером 23:47:0307005:314 не оспорена (несогласие с его размером и границами не выражено), признал, что у товарищества отсутствует право (законный интерес) на обращение с заявленными требованиями.

Данный вывод суда апелляционной инстанции является преждевременным, поскольку сделан без надлежащего исследования обстоятельств (оценки доказательств), связанных с законностью формирования земельного участка с кадастровым номером 23:47:0307005:314.

Формирование земельного участка под многоквартирным домом включает подготовку и утверждение проектов планировки территории и межевания территории; выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", кадастровых работ и осуществление государственного кадастрового учета земельного участка.

В части 4 статьи 16 Вводного закона закреплено, что формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, осуществляют уполномоченные публичные органы.

В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (пункт 7 статьи 36 Земельного кодекса).

В части 4 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации закреплено, что размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки данных территорий.

Предельные размеры участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (часть 3 статьи 33 Земельного кодекса).

В силу приведенных норм земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного жилого дома, формируется с учетом его естественных границ, площадь такого участка определяется применительно к местоположению границ смежных земельных участков, а также красных линий. Размер участка определяется в соответствии с градостроительными нормативами и правилами, действовавшими в период застройки, и может быть меньше нормативного, если фактически сложившееся землепользование не позволяет применить действовавшие ранее нормативные показатели.

Орган местного самоуправления, возражая против заявленных требований, пояснял суду, что процесс формирования земельного участка с кадастровым номером 23:47:0307005:314 осуществлялся с учетом требований земельного и градостроительного законодательства применительно к фактически сложившемуся землепользованию. Администрация исходила из плотности застройки территории; наличия на формируемом участке не только многоквартирного дома, но и иного относящегося к нему технического сооружения (обслуживающей дом трансформаторной подстанции); интересы смежных землепользователей (владельцев объектов недвижимости); наличие инженерных коммуникаций, а также мест общего пользования (красных линий). Однако приведенные ответчиком доводы не проверялись судами при разрешении спора, что не позволяет сделать обоснованный вывод о надлежащем (либо ненадлежащем) формировании органом местного самоуправления (в 2012 году) земельного участка, занятого многоквартирным домом и необходимого для его эксплуатации.

При оценке заявленных товариществом требований суду следует учесть, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности публично-правового (муниципального) образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

В пункте 67 постановления от 29.04.2010 N 10/22 указано следующее. Собственники помещений в многоквартирном доме являются законными владельцами земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации. В силу статьи 305 Гражданского кодекса они имеют право требовать устранения всяких нарушений своих прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Часть 1 статьи 65 Кодекса обязывает каждое лицо, участвующее в деле, доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В пункте 45 постановления от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено, что негаторный иск подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственника или законное владение.

С учетом изложенных норм и приведенных разъяснений, удовлетворение требований товарищества возможно только при доказанности им обстоятельств, свидетельствующих о том, что сформированный органом местного самоуправления земельный участок недостаточен для надлежащей эксплуатации (содержания) жилого дома, расположенного на этом участке (объектов, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме). Поэтому (даже в условиях сложившейся плотности застройки) предоставленный администрацией в аренду обществу земельный участок (с кадастровым номером 23:47:0307005:81) необходим истцу (без его передачи товариществу невозможно будет эффективно эксплуатировать жилой дом и входящие в него иные объекты). При принятии решения суд должен учитывать не только нормативное, но и фактически сложившееся землепользование, а также права и законные интересы смежных землепользователей (собственников объектов недвижимости).

Суд первой инстанции при разрешении спора неправильно применил (нарушил) нормы материального права, а апелляционный суд сделал преждевременный (необоснованный) вывод об отсутствии у товарищества права на обращение с заявленными требованиями. Поэтому решение от 06.08.2013 и апелляционное постановление от 17.01.2014 следует отменить (в обжалуемой части), а дело (в указанной части) направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

При новом рассмотрении суду необходимо исследовать доводы истца о законности (документальной подтвержденности) его претензий в отношении земельного участка площадью 130 кв. м (с кадастровым номером 23:47:0307005:81), а также оценить возражения ответчиков о надлежащем формировании участка площадью 2360 кв. м (с кадастровым номером 23:47:0307005:314). Спор следует разрешить с учетом изложенного в настоящем постановлении, при правильном применении норм материального и процессуального права.

Доводы жалобы товарищества о формировании земельного участка с кадастровым номером 23:47:0307005:27 до введения в действие Жилищного кодекса (при принятии решения от 23.11.1988 о предоставлении земли в пользование Новороссийской швейной фабрике) и возникновении, в связи с этим, у собственников помещений права на этот участок в силу закона, отклоняются. Жилищное и земельное законодательство, действовавшее в указанный заявителем период (в 1988 году), не предусматривало возможности формирования земельного участка под многоквартирным домом с целью закрепления его в собственность или пользование собственников квартир (или нанимателей) данного многоквартирного дома, равно как и не предполагало проведения кадастрового учета земельных участков под многоквартирными домами.

Согласно абзацу второму части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело. В этой связи следует учесть, что при подаче кассационной жалобы товарищество уплатило в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 2 тыс. рублей.

Определением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.02.2014 по ходатайству товарищества по делу приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю производить регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:47:0307005:81, а также недвижимого имущества, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0307005:81.

По информации, полученной из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (письмо от 20.03.2014), требования определения не исполнены. Земельный участок с кадастровым номером 23:47:0307005:81 ликвидирован, образованы два участка - с кадастровыми номерами 23:47:0307005:281 и 23:47:0307005:282. Для наложения запрета на объект недвижимости необходимо уточнить данные об этом объекте (по указанному в судебном акте адресу зарегистрировано несколько объектов).

С учетом изложенного и по результатам рассмотрения кассационной жалобы товарищества, суд полагает необходимым отменить обеспечительные меры, принятые на основании определения от 24.02.2014.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.08.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2014 по делу N А32-12619/2011 в части отказа в удовлетворении требований товарищества собственников жилья "Кристалл" о признании недействительными постановлений администрации г. Новороссийска от 01.06.2009 N 1590 и от 24.02.2010 N 524 оставить без изменения.

В остальной части решение от 06.08.2013 и постановление от 17.01.204 отменить, дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Отменить обеспечительные меры, принятые определением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.02.2014 по делу N А32-12619/2011.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова