Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 5 июня 2014 г. N Ф08-3268/14 по делу N А63-6505/2013

г. Краснодар

05 июня 2014 г.

Дело N А63-6505/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 июня 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании представителей истца - комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Грин Дом" (ИНН 2635054919, ОГРН 1022601980081), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Грин Дом" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 18.10.2013 (судья Карпель В.Л.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2014 (судьи Сулейманов З.М., Марченко О.В., Егорченко И.Н.) по делу N А63-6505/2013, установил следующее.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Грин Дом" (далее - общество), в котором просил взыскать 1 954 857 рублей 65 копеек неосновательного обогащения, возникшего в связи с фактическим использованием земельного участка площадью 4942 кв. м с кадастровым номером 26:12:031002:419, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Серова, 468/5, квартал 204 (далее - земельный участок), и 68 049 рублей 88 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами (с учетом увеличения суммы исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 18.10.2013 (с учетом определений об исправлении описок, опечаток и арифметических ошибок от 18.10.2013 и от 25.10.2013), оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2014, с общества взыскано 1 905 093 рубля 36 копеек, в том числе 1 840 938 рублей 35 копеек основной задолженности и 64 155 рублей 01 копейка процентов за пользование чужими денежными средствами. В остальной части исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы возобновлением договора аренды на неопределенный срок, признанием нового договора аренды незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации, использованием обществом земельного участка в спорный период под расположенным на нем объектом незавершенного строительства, правильностью расчета задолженности, ненадлежащим исполнением обязанности по внесению арендных платежей. Отказ в удовлетворении части исковых требований обусловлен пропуском заявителем срока исковой давности по требованиям о взыскании задолженности за период с 26.03.2010 по 24.06.2010 и внесением в сведения государственного кадастра недвижимости изменений, касающихся уменьшения кадастровой стоимости земельного участка. Переплата в сумме 77 438 рублей 36 копеек, наличие которой по состоянию на 25.03.2010 признана сторонами, зачтена в счет уплаты задолженности, образовавшейся в период с 26.03.2010 по 24.06.2012, ввиду несогласованности контрагентами иного.

Общество обжаловало судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Кодекса. Доводы кассационной жалобы сводятся к тому, что на момент рассмотрения дела арендная плата за период с 01.07.2012 по 31.03.2013 в сумме 108 326 рублей 85 копеек была внесена на основании решения Арбитражного суда Ставропольского края от 29.03.2013 по делу N А63-18084/2012, которым признан заключенным новый договор аренды земельного участка, а также определен размер арендной платы. По мнению заявителя кассационной жалобы, у судов отсутствовали основания для отнесения суммы переплаты к арендным платежам за период, находящийся за пределами срока исковой давности.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Из материалов дела видно и судами установлено, что постановлением главы города Ставрополя от 19.08.2003 N 5160 обществу утвержден акт выбора земельного участка, предварительно согласовано место размещения торгового комплекса, земельный участок предоставлен в аренду в целях проектирования названного объекта.

Комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 20.08.2003 N 3349 аренды земельного участка на период с 19.08.2003 по 18.08.2006 (государственная регистрация осуществлена в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним под номером 26/01/12-5/2003-2471; далее - реестр).

В целях завершения проектирования и строительства торгового комплекса комитет и общество на основании постановления администрации от 26.03.2007 N 751 заключили договор от 27.04.2007 N 5713 аренды земельного участка на период до 25.03.2010, государственная регистрация которого осуществлена в реестре 21.07.2007 под номером 26-26-12/011/2007-929 (далее - договор аренды).

В выписке из реестра от 29.08.2013 N 01/034/2013-473 и свидетельстве о государственной регистрации права от 30.10.2008 серии 26 АЕ N 585473 отражено, что общество является субъектом права собственности на находящийся на земельном участке объект незавершенного строительства - торговый комплекс (литера А; далее - комплекс).

Постановлением администрации от 12.04.2012 N 882 земельный участок предоставлен обществу в аренду на три года для продолжения строительства торгового комплекса. Во исполнение указанного постановления комитет направил обществу проект договора от 06.06.2012 N 669 аренды земельного участка (далее - новый договор аренды).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 29.03.2013 по делу N А63-18084/2012 урегулированы разногласия, возникшие при заключении нового договора аренды, срок аренды установлен равным трем годам с 01.07.2012 по 30.06.2015, а размер арендной платы за период с 01.07.2012 по 31.12.2012 - 338 326 рублей 85 копеек. Государственная регистрация нового договора аренды на момент принятия обжалуемых судебных актов не была осуществлена.

Считая, что общество в период с 26.03.2010 по 31.03.2013 неосновательно сберегло денежные средства, подлежавшие внесению в виде арендной платы за пользование земельным участком, комитет обратился в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (пункт 2 статьи 610, пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных законом.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (статья 65 Земельного кодекса).

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009, далее - постановление N 582, Правила).

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

В постановлении от 17.04.2012 N 15837/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации с учетом единства экономического пространства и правовой системы Российской Федерации указал на общеобязательный характер нашедших свое отражение в постановлении N 582 принципов при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены. В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.

Для случая, когда земельный участок предоставлен в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов, размер арендной платы ограничен двумя процентами от кадастровой стоимости земельного участка.

Поскольку договор аренды заключен после вступления в силу Земельного кодекса, арендная плата по нему является регулируемой (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013). Изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды не может препятствовать применению новых нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 N 10782/13).

Суды первой и апелляционной инстанций обоснованно заключили, что новый договор аренды в связи с отсутствием доказательств его государственной регистрации не может считаться заключенным, договор аренды возобновлен на неопределенный срок, а размер арендной платы подлежал корректировке с учетом принятых уполномоченными органами нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы, методику их расчета, а также показатели кадастровой стоимости земельного участка.

Представленный комитетом расчет задолженности судами проверен, признан арифметически верным, соответствующим Порядку определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденному постановлением Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 N 64-п, и результатам государственной кадастровой оценки земель города Ставрополя, утвержденным постановлением Правительства Ставропольского края от 28.12.2006 N 176-п. Руководствуясь статьями 195, 196, 200, 207 Гражданского кодекса, суды по заявлению ответчика применили исковую давность по отношению к требованиям о взыскании задолженности, образовавшейся в период с 26.03.2010 по 24.06.2010.

Довод общества об отсутствии у судов оснований для отнесения суммы переплаты к арендным платежам за период, находящийся за пределами срока исковой давности, преодолен указанием на отсутствие между сторонами договоренности об очередности зачисления денежных средств, поступающих от арендатора, а также об обязательствах, исполнение которых осуществляется в первую очередь. Кроме того, отнесение излишне внесенных обществом арендных платежей в счет погашения обязательств по внесению арендной платы за более ранние периоды соответствует пункту 3 статьи 522 Гражданского кодекса, норма которого могла быть применена в рассматриваемом случае по аналогии (пункт 1 статьи 6 Гражданского кодекса).

Вступившим в законную силу судебным актом по делу N А63-18084/2012 не осуществлялось взыскание задолженности по арендной плате за второе полугодие 2012 года, поэтому представление в апелляционный суд доказательств частичного исполнения обществом соответствующей обязанности по незаключенному новому договору аренды не могло послужить основанием для отмены или изменения обжалуемого решения. Взысканная обжалуемым решением задолженность за названный период соответствует установленному в рамках дела N А63-18084/2012 размеру арендной платы.

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Кодекса, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 18.10.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2014 по делу N А63-6505/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова