Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 мая 2014 г. N Ф08-3265/14 по делу N А63-6280/2013

г. Краснодар

29 мая 2014 г.

Дело N А63-6280/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 мая 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Ставропольстроймонтаж" (ИНН 2634066502, ОГРН 1052604180892) - Загитова С.В. (доверенность от 25.10.2013), в отсутствие заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, третьих лиц: комитета градостроительства администрации города Ставрополя, администрации города Ставрополя, комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ставропольстроймонтаж" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.09.2013 (судья Карпель В.Л.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2014 (судьи Луговая Ю.Б., Марченко О.В., Сулейманов З.М.) по делу N А63-6280/2013, установил следующее.

ООО "Ставропольстроймонтаж" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением о признании незаконным приостановления Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление) государственной регистрации договора от 20.08.2012 N 944 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:012502:290 площадью 3796 кв. м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 88/2, квартал 530, выраженного в сообщении от 03.06.2013 N 01/065/2013-094 и возложении на заинтересованное лицо обязанности произвести государственную регистрацию данного договора аренды земельного участка.

Определением от 23.07.2013 на основании пункта 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) принято к рассмотрению дополнительное требование заявителя о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора от 20.08.2012 N 944 аренды земельного участка, выраженного в сообщении от 03.07.2013 N 01/065/2013-094 (т. 1, л. д. 181 - 183).

В ходе судебного заседания представитель общества заявил ходатайство об отказе от требования о признании незаконным приостановления управлением государственной регистрации договора от 20.08.2012 N 944 аренды земельного участка, выраженного в сообщении от 03.06.2013 N 01/065/2013-094 и просил признать незаконным отказ в государственной регистрации договора от 20.08.2012 N 944 аренды земельного участка, выраженный в сообщении от 03.07.2013 N 01/065/2013-094, возложить на заинтересованное лицо обязанность произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка.

Заявленные требования мотивированы тем, что для государственной регистрации договора аренды земельного участка заявитель представил все необходимые документы; соблюдение конкурсных процедур в данном случае не требовалось. Поэтому отказ управления в осуществлении государственной регистрации договора аренды от 20.08.2012 N 944 не соответствует требованиям Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Ставрополя (далее - администрация города), комитет градостроительства администрации города Ставрополя (далее - комитет градостроительства) и комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет по имуществу).

Решением от 27.09.2013 производство по делу по требованию о признании незаконным решения управления от 03.06.2013 N 01/065/2013-094 о приостановлении государственной регистрации договора аренды земельного участка от 20.08.2012 N 944 прекращено в связи с заявленным отказом. В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказано. При проверке правомерности отказа регистрирующего органа в государственной регистрации договора аренды земельного участка суд исходил из положений Земельного кодекса, регулирующих процедуру предоставления земельных участков для жилищного строительства (статьи 30, 30.1), а также норм Закона о регистрации (статьи 16, 17, 20), которыми закреплено, что продажа земельных участков для жилищного строительства (продажа права на заключение договоров аренды таких участков) осуществляется на аукционах. Государственная регистрация аренды проводится посредством государственной регистрации договора аренды, а основанием для заключения договора аренды является протокол о результатах торгов. В регистрации прав может быть отказано в случае непредставления необходимых для ее проведения документов. Документы, свидетельствующие о соблюдении порядка предоставления земельных участков для жилищного строительства, обществом на государственную регистрацию не представлены. Поэтому отказ в государственной регистрации договоров не противоречит закону, что в силу статей 198, 200 и 201 Кодекса исключает возможность удовлетворения заявленных требований.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2014 решение оставлено без изменения. Апелляционный суд отклонил довод общества о том, что отказ в осуществлении государственной регистрации не соответствует пункту 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о конкуренции), поскольку в связи с заключением договора аренды на новый срок проведение конкурсных процедур не требуется. Срок договора аренды от 20.08.2012 N 944, заключенного сторонами без проведения торгов в порядке пункта 11 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (на новый срок), ограничен законодательством сроком 30 дней. При таких условиях по истечении такого срока проведение торгов для заключения нового договора аренды является обязательным. Доводы заявителя о том, что спорный договор аренды может быть продлен без торгов в порядке части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции основаны на неправильном толковании норм права. При таких обстоятельствах договор аренды от 20.08.2012 N 944 заключен между администрацией и обществом с нарушением законодательно установленных требований, в связи с чем в осуществлении его государственной регистрации правомерно отказано.

В кассационной жалобе общество просит отменить решение и постановление апелляционного суда, дело направить на новое рассмотрение в ином составе судей. Доводы жалобы сводятся к отсутствию оснований для отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 20.08.2012 N 944, поскольку заявитель представил все необходимые документы; соблюдение конкурсных процедур в данном случае не требовалось, поскольку договор аренды заключен на новый срок. Отказ в осуществлении государственной регистрации не соответствует пункту 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, Закону о регистрации и нарушает права общества в сфере предпринимательской деятельности. Стороны достигли соглашение о новых условиях договора о сроке и размере арендной платы. Задолженность по арендной плате за арендуемое имущество у общества отсутствует.

В отзыве на кассационную жалобу управление просит оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, отметив, что предоставление спорного участка возможно только на торгах. Срок действия предыдущего договора аренды от 22.01.2010 N 7993 истек 05.02.2012. Условиями данного договора предусмотрено его автоматическое прекращение по окончании срока аренды. Сведения о регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные на испрашиваемом в аренду участке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) отсутствуют.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе. Иные участвующие в деле лица, явку процессуальных представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены на основании статей 121 и 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено в порядке статьи 156 Кодекса.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителя заявителя, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела установлено судами, постановлением администрации города от 29.09.2005 N 4091 обществу утвержден акт выбора земельного участка, согласовано место размещения многоэтажного жилого дома по ул. Доваторцев, в квартале 530, и предоставлен в аренду на три года земельный участок площадью 3796 кв. м для проектирования и строительства, участку присвоен почтовый адрес:

ул. Доваторцев, 88/2 (т. 1 л. д. 134, 135).

13 июня 2006 года земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 26:12:012502:0290, разрешенное использование - для проектирования и строительства (т. 1, л. д. 123 - 126).

28 марта 2006 года на основании постановления администрации города от 29.09.2005 N 4091 комитет по имуществу (арендодатель) и общество (арендатор) подписали договор N 5046 аренды земельного участка, согласно которому обществу в аренду передан земельный участок общей площадью 3796 кв. м, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 88/2 в квартале 530, для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома. 21.06.2006 произведена государственная регистрация договора аренды от 28.03.2006 N 5046, номер регистрации 26-26-12/047/2007-307 (т. 1, л. д. 127 - 133).

В связи с истечением срока действия договора аренды от 28.03.2006 N 5046 администрация города издала постановление от 06.02.2009 N 289 и на основании договора аренды от 22.01.2010 N 7993, зарегистрированного управлением, предоставила данный земельный участок обществу на новый срок (с 06.02.2009 по 05.02.2012) для завершения проектирования и строительства многоэтажного жилого дома (т.1, л. д. 95 - 101).

На основании постановления администрации города от 04.07.2012 N 1951 комитет по имуществу (арендодатель) и общество (арендатор) подписали договор от 20.08.2012 N 944, по которому спорный земельный участок предоставлен обществу в аренду сроком на 3 года для продолжения строительства многоэтажного жилого дома (т. 1, л. д. 70 - 75).

15 мая 2013 года общество обратилось в управление с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 20.08.2012 N 944 (т. 1, л. д. 83).

Письмом от 03.06.2013 N 01/065/2013-094 управление уведомило общество о приостановлении государственной регистрации права, предложив предоставить: решение (постановление) органа местного самоуправления о проведении торгов (конкурса, аукциона) - два экземпляра - копии, удостоверенные администрацией; извещение о проведении торгов (конкурса, аукциона), опубликованное не менее чем за 30 дней до проведения аукциона в периодическом печатном издании - подлинник и копия; заключение независимого оценщика, определяющего начальную цену предмета торгов (конкурса, аукциона) (начальную цену земельного участка или начальную цену размера арендной платы) - подлинник и копия; протокол о результатах торгов (конкурса, аукциона) или документ, подтверждающий, что торги (конкурс, аукцион) признаны не состоявшимися в связи с участием менее двух участников (подлинник и копия), либо документ, подтверждающий заключение договора аренды в преимущественном порядке.

В связи с невыполнением требований управления сообщением от 03.07.2013 N 01/065/2013-094 обществу отказано в государственной регистрации договора аренды от 20.08.2012 N 944 со ссылкой на непредставление документов, подтверждающих соблюдение условий предоставления в аренду земельного участка под жилищное строительство, а именно: проведение аукциона в соответствии с положениями статьи 30.1 Земельного кодекса (т. 1, л. д. 60 - 64).

Считая отказ незаконным, нарушающим права и интересы общества, заявитель оспорил его в арбитражном суде.

Право заинтересованного лица обжаловать в арбитражный суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права или сделки предусмотрено пунктом 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Закона о регистрации.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, а также устанавливает, нарушает ли оспариваемый акт, права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, арбитражный суд принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 4 статьи 200, часть 2 статьи 201 Кодекса).

Согласно статье 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав на недвижимое имущество может быть отказано, в том числе, в случае если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Из материалов дела следует, что основанием к отказу в государственной регистрации договора аренды послужило не предоставление документов, свидетельствующих о соблюдении порядка предоставления земельного участка для жилищного строительства, на государственную регистрацию.

Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" Земельный кодекс дополнен статьями 30.1 и 30.2, установившими особенности предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства и комплексного освоения в целях жилищного строительства. Согласно упомянутым статьям продажа земельных участков или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для указанных целей осуществляется на аукционах. Порядок организации и проведения таких аукционов регламентирован введенными в Земельный кодекс названным Федеральным законом статьями 38.1 и 38.2.

Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 Земельного кодекса.

В силу абзаца 4 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ) до 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

Судами установлено, что возможность получить земельный участок для жилищного строительства без проведения аукциона ограничена временными рамками (до 01.03.2007), если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005. С заявлением о предоставлении земельного участка для строительства многоэтажного жилого дома на новый срок общество обратилось в администрацию города 26.06.2012 и на момент данного обращения возможность получить земельный участок в аренду на новый срок без проведения конкурса утрачена.

На вопрос суда кассационной инстанции о наличии на испрашиваемом участке объектов недвижимого имущества, о зарегистрированных правах общества на такое имущество либо о начале освоения участка получен ответ представителя об отсутствии таковых.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Кодекса имеющиеся в деле доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании в отдельности и совокупности, суды пришли к обоснованному выводу о том, что заключение договора аренды от 20.08.2012 N 944 для осуществления жилищного строительства на земельном участке, предоставленном в обход установленной процедуры, недопустимо в силу пунктов 1 и 2 статьи 30.1 Земельного кодекса.

На основании изложенного, оспариваемый отказ управления соответствует земельному законодательству, вынесен компетентным органом в пределах предоставленных ему законом полномочий, не нарушает законные права и интересы заявителя применительно к части 4 статьи 200 Кодекса, статье 13 Гражданского кодекса.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и в соответствии со статьями 286, 287 Кодекса подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов и не подтверждены надлежащими доказательствами.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Кодекса.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в части 1 статьи 288 Кодекса

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.09.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2014 по делу N А63-6280/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов В.Е. Епифанов