Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 февраля 2014 г. N 16АП-3748/13

г. Ессентуки

04 февраля 2014 г.

Дело N А63-6280/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 февраля 2014 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Луговой Ю.Б., судей: Марченко О.В., Сулейманова З.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем Алмазовой М.П.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ставропольстроймонтаж"

на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.09.2013 по делу N А63-6280/2013 (под председательством судьи Карпеля В.Л.),

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Ставропольстроймонтаж" (г. Ставрополь, ОГРН 1052604180892),

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (г. Ставрополь, ОГРН 1042600339737),

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, комитет градостроительства администрации города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН 1052600294064, администрация города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН 1022601931901, комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН 1022601934486,

о признании незаконными решений о приостановлении и отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка,

в отсутствие участвующих в деле лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Ставропольстроймонтаж" (далее -общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление Росреестра) с заявлением о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора от 20.08.2012 N 944 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:012502:290, площадью 3 796 кв.м, выраженного в сообщении от 03.07.2013 N 01/065/2013-094 и обязании произвести государственную регистрацию указанного договора (уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Ставрополя (далее - администрация города), комитет градостроительства администрации города Ставрополя (далее - комитет градостроительства) и комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет по имуществу).

Решением суда от 27.09.2013 в удовлетворении заявленных обществом требований отказано. Обществу возвращена излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 2000 рублей. При проверке правомерности отказа регистрирующего органа в государственной регистрации договора аренды земельного участка суд исходил из положений Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующих процедуру предоставления земельных участков для жилищного строительства (статьи 30, 30.1). В них закреплено, что продажа земельных участков для жилищного строительства (продажа права на заключение договоров аренды таких участков) осуществляется на аукционах. Государственная регистрация аренды проводится посредством государственной регистрации договора аренды, а основанием для заключения договора аренды является протокол о результатах торгов. В регистрации прав может быть отказано в случае непредставления необходимых для ее проведения документов. Документы, свидетельствующие о соблюдении порядка предоставления земельных участков для жилищного строительства, обществом на государственную регистрацию не представлены. Поэтому оспариваемый отказ в государственной регистрации договора аренды закону не противоречит, что в силу статей 198, 200 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исключает возможность удовлетворения заявленных требований.

В апелляционной жалобе общество просит указанное решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных им требований, ссылаясь на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам и материалам дела, а также нарушение судом норм материального и процессуального права. В обоснование жалобы общество указывает, что для государственной регистрации договора аренды земельного участка были представлены все необходимые документы; соблюдение конкурсных процедур в данном случае не требовалось, поскольку договор аренды заключен на новый срок. Отказ в осуществлении государственной регистрации не соответствует пункту 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

От общества поступило ходатайство об отложении судебного заседания, в связи с невозможностью обеспечения явки его представителей в судебное заседание по причине болезни руководителя и занятости представителя в другом судебном процессе.

Рассмотрев заявленное ходатайство, протокольным определением суд апелляционной инстанции отказал в его удовлетворении по следующим основаниям.

В соответствии с частью 3 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными. Арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине.

Указанными нормами предусмотрено право, а не обязанность суда отложить судебное разбирательство.

Общество надлежащим образом извещено о времени и месте судебного заседания. Невозможность участия в судебном заседании представителей общества не является препятствием к реализации лицом его процессуальных прав. Позиция общества подробно изложена в апелляционной жалобе. В ходатайстве общество не указало на намерение представить дополнительные доказательства, которые по уважительным причинам не были представлены в суд первой инстанции. С момента принятия апелляционной жалобы к производству общество имело достаточно времени для заявления ходатайств и предоставления необходимых документов в обоснование доводов апелляционной жалобы.

Управление Росреестра в отзыве просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, как законное и обоснованное.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.09.2013 подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.

Из материалов дела усматривается, что постановлением администрации города от 29.09.2005 N 4091 обществу утвержден акт выбора земельного участка, согласовано место размещения многоэтажного жилого дома по ул. Доваторцев, в квартале 530, и предоставлен в аренду на три года земельный участок площадью 3 796 кв.м для проектирования и строительства, земельному участку присвоен почтовый адрес: ул. Доваторцев, 88/2 (том 1 л.д. 134-135).

13.06.2006 земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 88/2, поставлен на государственный кадастровый учет (кадастровый номер 26:12:012502:0290, разрешенное использование - для проектирования и строительства) (том 1 л.д.и 123-126).

На основании постановления администрации города от 29.09.2005 N 4091 комитет по имуществу (арендодатель) и общество (арендатор) 28.03.2006 подписали договор N 5046 аренды земельного участка, согласно которому обществу в аренду передан земельный участок общей площадью 3 796 кв.м, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 88/2 в квартале 530, для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома. 21.06.2006 произведена государственная регистрация договора аренды от 28.03.2006 N 5046, номер регистрации 26-26-12/047/2007-307 (том 1 л.д. 127-133).

В связи с истечением срока действия договора аренды от 28.03.2006 N 5046 администрацией города принято постановление от 06.02.2009 N 289 и по договору аренды от 22.01.2010 N 7993, зарегистрированному Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю 12.03.2010 N 26-2602/009/2010-526, земельный участок общей площадью 3 796 кв.м, с кадастровым номером 26:12:012502:0290, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 88/2 в квартале 530, был предоставлен обществу на новый срок с 06.02.2009 по 05.02.2012 для завершения проектирования и строительства многоэтажного жилого дома (том 1 л.д. 95-101).

Также на основании постановления администрации города от 04.07.2012 N 1951 комитет по имуществу (арендодатель) и общество (арендатор) подписали договор от 20.08.2012 N 944, по которому спорный земельный участок предоставлен обществу в аренду сроком на 3 года для продолжения строительства многоэтажного жилого дома (том 1 л.д. 70-75).

15.05.2013 общество обратилось в управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 20.08.2012 N 944 (том 1 л.д.83).

В сообщении от 03.07.2013 N 01/065/2013-094 управление Росреестра отказало обществу в государственной регистрации договора аренды от 20.08.2012 N 944, указав на то, что обществом не представлены документы, подтверждающие соблюдение условий предоставления в аренду земельного участка под жилищное строительство, а именно: проведение аукциона в соответствии с положениями статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (том 1 л.д. 60-64).

Полагая отказ управления Росреестра незаконным, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решения, действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны судом незаконными при одновременном несоответствии их закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных правоустанавливающих документов, проверку законности сделок, действительности поданных заявителем документов и наличия, соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (статьи 9, 13, 17 Закона о регистрации).

В соответствии с абзацами 3, 9 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано, если с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо, либо если правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Отказ в регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (абзац 4 пункта 3 статьи 20 Закона о регистрации).

При этом по правилам части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 Кодекса обязанность доказывания законности совершения оспариваемых решений (действий, бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган, который принял соответствующее решение (совершил действия, бездействие).

Договор аренды земельного участка от 20.08.2012 N 944, заключенный на срок более года, подлежал обязательной государственной регистрации (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса).

Отказ в государственной регистрации договоров управление Росреестра обосновало тем, что заявитель не представил документы, свидетельствующие о соблюдении порядка предоставления земельных участков для целей жилищного строительства.

Согласно пункту 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" Земельный кодекс Российской Федерации дополнен статьей 30.1 "Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности", вступившей в законную силу с 01.10.2005.

Пунктами 1 и 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта; продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного пунктом 27 статьи 38.1 Кодекса.

Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации внесен ряд изменений, в том числе изложен в новой редакции пункт 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

В абзаце 4 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ предусмотрено, что до 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

Таким образом, возможность получить земельный участок для жилищного строительства без проведения аукциона ограничена временными рамками (до 01.03.2007), если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005.

Как видно из материалов дела, с заявлением о предоставлении земельного участка для строительства многоэтажного жилого дома на новый срок общество обратилось в администрацию города 26.06.2012. На момент данного обращения возможность получить земельный участок в аренду на новый срок без проведения конкурса была утрачена.

Таким образом, заключение договора аренды от 20.08.2012 N 944 для осуществления жилищного строительства на земельном участке, предоставленном в обход установленной процедуры, не допустимо в силу пунктов 1 и 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (аналогичная правовая позиция изложена в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.08.2010 N ВАС-7249/10, постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.06.2011 по делу N А63-9832/2010).

С учетом изложенного отказ управления Росреестра в регистрации спорного договора аренды соответствует приведенным нормам действующего законодательства.

Довод апелляционной жалобы о том, что отказ в осуществлении государственной регистрации не соответствует пункту 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, поскольку в связи с заключением договора аренды на новый срок проведение конкурсных процедур не требуется, отклоняется апелляционным судом.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73) разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

Согласно пункту 11 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предоставление муниципального имущества в аренду без проведения торгов допускается на срок не более чем тридцать календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев (предоставление указанных прав на такое имущество одному лицу на совокупный срок более чем тридцать календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев без проведения конкурсов или аукционов запрещается).

Как следует из пункта 4.1 Постановления N 73 (введен Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), в силу части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации. Если законодательством Российской Федерации установлен максимальный срок, на который может быть заключен договор аренды, он исчисляется с даты заключения (статья 433 Гражданского кодекса Российской Федерации) договора аренды с этим арендатором (или его правопредшественником) на торгах. Поскольку по истечении такого срока проведение торгов для заключения нового договора аренды является обязательным, судам следует руководствоваться разъяснениями, содержащимися в пунктах 1 - 4 настоящего Постановления.

С учетом изложенного договор аренды от 20.08.2012 N 944 является ничтожной сделкой (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации) и не соответствует требованиям части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Согласно части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Срок договора аренды от 20.08.2012 N 944, заключенного сторонами без проведения торгов в порядке пункта 11 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (на новый срок), ограничен законодательством сроком 30 дней. При таких условиях по истечении такого срока проведение торгов для заключения нового договора аренды является обязательным. Доводы заявителя о том, что спорный договор аренды может быть продлен без торгов в порядке части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции основаны на неправильном толковании норм права.

При таких обстоятельствах договор аренды от 20.08.2012 N 944 заключен между администрацией и обществом с нарушением законодательно установленных требований, в связи с чем в осуществлении его государственной регистрации правомерно отказано.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение заявления и апелляционной жалобы в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на общество. Излишне уплаченная обществом государственная пошлина подлежит возврату в соответствии с положениями налогового законодательства.

Анализ материалов дела свидетельствует о том, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено. Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда по доводам, приведенным в жалобе.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.09.2013 по делу N А63-6280/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Ставропольстроймонтаж" из федерального бюджета 2 000 рублей излишне уплаченной государственной пошлины по платежному поручению от 25.10.2013 N 12 и в размере 2 000 рублей по платежному поручению от 28.11.2013 N 10.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо- Кавказского округа в двухмесячный срок через Арбитражный суд Ставропольского края.

Председательствующий

Ю.Б. Луговая

Судьи

О.В. Марченко З.М. Сулейманов