Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 июня 2014 г. N Ф08-3558/14 по делу N А63-747/2013

г. Краснодар

16 июня 2014 г.

Дело N А63-747/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 июня 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., в отсутствие истца - муниципального учреждения "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" (ИНН 2632005649, ОГРН 1022601615849), ответчика - закрытого акционерного общества "Ставропольтехмонтаж-Пятигорск" (ИНН 2632050994, ОГРН 1022601623340), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу муниципального учреждения "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 03.09.2013 (судья Говорун А.А.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2013 (судьи Марченко О.В., Егорченко И.Н., Казакова Г.В) по делу N А63-747/2013, установил следующее.

Муниципальное учреждение "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" (далее - учреждение) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ЗАО "Ставропольтехмонтаж-Пятигорск" (далее - общество) о взыскании арендной платы за использование земельного участка в сумме 2 903 711 рублей 93 копеек за период с 04.02.2010 по 17.01.2013.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 03.09.2013, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2013, иск удовлетворен частично. С общества в пользу учреждения взыскано 370 200 рублей 50 копеек долга по арендной плате. В остальной части иска отказано. Суды установили, что обществу по договору купли-продажи передан в собственность земельный участок с кадастровым номером 26:33:120101:71. Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А63-8359/2012 договор купли-продажи названного земельного участка признан недействительной (ничтожной) сделкой. В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73), в случае признания договора купли-продажи недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекратившимися. С учетом названных разъяснений суды при разрешении возникшего спора учитывали условия заключенного сторонами договора от 30.03.2004 N 598/04 аренды земельного участка. При расчете размера арендной платы суды руководствовались Порядком определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 N 64-п. В соответствии с данным нормативным правовым актом базовый размер арендной платы за спорный земельный участок должен быть равен ставке земельного налога. Судебные инстанции согласились с представленным ответчиком расчетом суммы долга и взыскали с него плату за использование участка в период с 04.02.2010 по 17.01.2013 в сумме 370 200 рублей 50 копеек.

В кассационной жалобе учреждение, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и взыскать с ответчика долг по арендной плате в сумме 799 186 рублей 77 копеек. По мнению истца, суды не учли, что в спорный период земельный участок в силу закона был отнесен к муниципальной собственности города Пятигорска, поэтому при расчете арендной платы должна быть применена ставка 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка (пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), Порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности муниципального образования города-курорта Пятигорска, утвержденный решением Думы города Пятигорска от 30.10.2008 N 115-35 ГД). Суды также не приняли во внимание имеющиеся в материалах дела доказательства, содержащие сведения об изменении внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка.

В отзыве общество указало на отсутствие оснований для отмены решения и апелляционного постановления. По мнению ответчика, расчет размера долга управление произвело неправильно. Истец не доказал, что спорный земельный участок находится в муниципальной собственности. Кроме того, при расчете задолженности учреждение неправомерно применило удельный показатель кадастровой стоимости.

В судебном заседании 20.05.2014 представители учреждения и общества поддержали доводы жалобы и отзыва на нее.

Определением от 20.05.2014 судебное разбирательство по делу отложено на 05.06.2014.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и постановление апелляционного суда надлежит отменить и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Как видно из материалов дела, учреждение (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 30.03.2004 N 598/04, в редакции дополнительного соглашения от 10.02.2009, по условиям которого арендодатель передал арендатору во временное пользование (с 01.02.2004 по 31.01.2009) земельный участок площадью 18 948 кв. м (кадастровый номер 26:33:120101:71), расположенный по адресу: г. Пятигорск, район Лермонтовского разъезда (далее - земельный участок; т. 1, л. д. 8 - 19).

На основании постановления администрации г. Пятигорска от 16.12.2009 N 6550 администрация и общество 16.12.2009 заключили договор купли-продажи данного земельного участка (т. 1, л. д. 20 - 22). Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А63-8359/2012 договор купли-продажи от 16.12.2009 признан недействительной (ничтожной) сделкой. Последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата земельного участка администрации суды не применили в связи с нахождением на нем принадлежащих обществу на праве собственности объектов недвижимости (т. 1, л. д. 23 - 43).

Учреждение, полагая, что в спорный период общество обязано вносить плату за пользование земельным участком, обратилось с исковым заявление в арбитражный суд.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении арендной платы за пользование этим имуществом.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса).

В пункте 16 постановления N 73 (редакция от 25.01.2013) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В данном случае договор аренды от 30.03.2004 заключен после введения в действие Земельного кодекса, следовательно, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом.

При проверке представленного истцом расчета арендной платы суды исходили из того, что государственная собственность на земельный участок с кадастровым номером 26:33:120101:71 не разграничена, в связи с чем применили Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденный постановлением Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 N 64-п (пункт 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).

Из содержания судебных актов по делу N А63-8359/2012 следует, что земельный участок с кадастровым номером 26:33:120101:71 находится в границах округа санитарной (горно-санитарной) охраны курорта федерального значения (статья 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс). Следовательно, в спорный период при определении уровня собственности, к которому относится земельный участок, судам следовало учитывать нормы Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях"" (далее - Закон N 244-ФЗ). Выводы о возможности применения к спорным правоотношениям норм Закона N 244-ФЗ в обжалуемых судебных актах отсутствуют. В то же время исследование вопроса о принадлежности участка соответствующему публично-правовому образованию имеет существенное значение для правильного определения размера ставки арендной платы за использование спорного земельного участка.

По смыслу статьи 424 Гражданского кодекса и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

До момента заключения договора аренды от 30.03.2004 земельный участок площадью 1,2 га, предназначенный для размещения производственной базы, принадлежал Пятигорскому специализированному управлению треста "Ставропольтехмонтаж" на праве бессрочного пользования (т. 1, л. д. 143 - 153).

Согласно пункту 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ арендная плата за использование земельных участков, предоставленных в аренду при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - в соответствии с пунктом 10 данной статьи. При этом годовой размер арендной платы устанавливается в пределах: двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте. Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с данным пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

С учетом содержания приведенной нормы при проверке расчета размера долга за использование спорного земельного участка судам следовало определить значение его кадастровой стоимости, действующее в соответствующий период. В материалы дела представлено письмо филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю от 15.03.2013 N 02803/213/13, из которого следует, что в заявленный истцом период расчета кадастровая стоимость земельного участка изменялась (т. 1, л. д. 112, 113).

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Правила проведения государственной кадастровой оценки земель утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной оценки земель" (далее - Правила), в пункте 10 которых установлено, что органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель. Пункт 3 названных Правил предусматривает, что государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет.

Результаты государственной кадастровой оценки земельных участков по состоянию на 01 января 2007 года по городу-курорту Пятигорску утверждены постановлением Правительства Ставропольского края от 16.12.2009 N 322-п. Вступление в силу указанного нормативного правового акта влечет обязанность органа кадастрового учета по внесению сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости после получения их в установленном законодательством порядке.

Границы и площадь земельного участка под зданиями и сооружениями, расположенными в районе Лермонтовского разъезда, утверждены постановлением администрации города Пятигорска от 26.09.2008 N 825 (т. 1, л. д. 17, 18). Согласно пункту 2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 12.08.2006 N 222, в случае, когда образование нового земельного участка, изменение площади земельного участка при упорядочении его границы, изменение вида разрешенного использования земельного участка, перевод земельного участка из одной категории в другую, отнесение земельного участка к определенной категории земель или выявление ранее учтенных земельных участков, не включенных в состав инвентаризационной описи, происходят после 1 января года проведения государственной кадастровой оценки земель и до утверждения ее результатов, кадастровая стоимость указанных земельных участков определяется заново после утверждения результатов государственной кадастровой оценки земель на основе указанных результатов.

Обоснование возможности применения кадастровой стоимости земельного участка, сведения о которой приведены в расчете ответчика (т. 2, л. д. 41), при определении с 04.02.2010 размера арендной платы в судебных актах отсутствует. С учетом изложенного вывод судов о том, что размер долга по арендной плате правильно определен обществом (ответчиком), сделан без исследования и оценки совокупности представленных в дело доказательств.

Поскольку выводы судов не соответствуют представленным в дело доказательствам, решение и постановление надлежит отменить и направить дело на новое рассмотрение Арбитражный суд Ставропольского края (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении суду необходимо полно и всесторонне исследовать имеющиеся в деле и дополнительно представленные доказательства, устранить допущенные нарушения, проверить представленные сторонами расчеты долга по арендной плате, дать оценку доводам ответчика о сохранении за ним права постоянного (бессрочного) пользования, в связи с передачей в аренду земель курорта федерального значения, после чего, соблюдая требования процессуального закона к содержанию судебного акта, правильно применив нормы материального и процессуального права, разрешить заявленный иск.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации учреждение освобождено от уплаты государственной пошлины при обращении в кассационный суд.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 03.09.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2013 по делу N А63-747/2013 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.А. Анциферов И.В. Сидорова