Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 октября 2014 г. N Ф08-7341/14 по делу N А22-1268/2013

г. Краснодар

22 октября 2014 г.

Дело N А22-1268/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2014 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 октября 2014 г.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Трифоновой А.С., при участии от истца - Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (ИНН 0816009907, ОГРН 1090816005587) - Данбинова Н.В. (доверенность от 11.06.2014), от ответчика - индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Горяева Иджила Владимировича (ИНН 081100877461, ОГРНИП 310081325000017) - Горяевой Н.Л. (доверенность от 30.01.2012), рассмотрев кассационную жалобу Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия на решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 04.06.2014 (судья Челянов Д.В.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2014 (судьи Жуков Е.В., Джамбулатов С.И., Сомов Е.Г.) по делу N А22-1268/2013, установил следующее.

Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (далее - министерство) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства Горяеву Иджилу Владимировичу (далее - глава хозяйства) о взыскании 933 952 рублей 95 копеек долга по арендной плате, 49 547 рублей 89 копеек неустойки, а также о расторжении договора от 19.08.2011 N 69-2011 аренды земельного участка.

Решением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 04.06.2014, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2014, требования министерства удовлетворены частично. С главы хозяйства в пользу министерства взыскан долг по арендной плате в размере 116 644 рублей 92 копеек, а также неустойка в сумме 4 106 рублей 62 копеек. В удовлетворении остальной части иска отказано. Суд первой инстанции установил, что предоставленный ответчику земельный участок находится в собственности Республики Калмыкия. Постановлением Правительства Республики Калмыкия от 29.09.2008 N 329 "О порядке определения размера арендной, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Республики Калмыкия, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - постановление от 29.09.2008 N 329) установлено, что годовой размер арендной платы для сельскохозяйственных угодий рассчитывается как произведение базового размера арендной платы за единицу площади в год (приложение N 3), площади земельного участка и коэффициентов. В соответствии с данным нормативным правовым актом ответчик произвел контррасчет арендной платы с 19.08.2012 по 31.12.2012 в размере 116 644 рубля 92 копейки, а также неустойки за период с 20.10.2012 по 10.04.2013 в сумме 4106 рублей 02 копеек. Данный расчет проверен судом и признан верным. Поскольку глава хозяйства допустил незначительную просрочку внесения арендной платы (в том числе и вследствие поведения истца) оснований для расторжения договора суд не усмотрел. Апелляционный суд согласился с выводами арбитражного суда первой инстанции.

В кассационной жалобе министерство, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и постановление апелляционного суда. Податель жалобы не согласен с выводами судов о том, что договор аренды не содержит указания на размер платы за использование участка с 19.08.2012. Суды не учли, что спорный земельный участок предоставлен ответчику по итогам аукциона, поэтому размер арендной платы по договору аренды не является регулируемым. Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73) размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если он определяется по результатам проведения торгов. Согласно условиям аукциона земельный участок предоставлен в аренду сроком на пять лет ответчику (победителю торгов), предложившему наибольший размер годовой арендной платы за весь период действия договора, а не только за первый год использования участка. Отсутствие в договоре расчета арендной платы с 4 квартала 2012 года по 3 квартал 2016 года не является основанием для применения регулируемых ставок арендной платы, установленных постановлением от 29.09.2008 N 329. Глава хозяйства нарушил условия договора аренды в части своевременного внесения платы в установленные сроки, что влечет за собой его досрочное расторжение (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс).

Судебное заседание арбитражного суда округа проводилось с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Калмыкия (статья 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).

В судебном заседании представитель министерства поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель главы хозяйства указал на отсутствие оснований для отмены решения и постановления апелляционного суда.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление надлежит отменить и направить дело на новое рассмотрение.

Как видно из материалов дела, на основании протокола N 3 заседания комиссии по организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности Республики Калмыкия от 15.08.2011 и распоряжения министерства от 19.08.2011 N 411-р министерство (арендодатель) и глава хозяйства (арендатор) 19.08.2011 заключили договор N 69-2011 аренды земельного участка, находящегося в собственности Республики Калмыкия, предоставленного из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, площадью 13 970 га (кадастровый номер 08:11:100101:29), расположенного по адресу: Российская Федерация, Республика Калмыкия, Юстинский район, участок находится примерно в 16 км по направлению на юго-запад от ориентира пос. Первомайский, расположенного за пределами участка, в границах, указанных в схеме участка. Срок действия договора установлен сторонами с 19.08.2011 по 18.08.2016 (т. 1, л. д. 7 - 21).

Согласно пункту 3.1 договора арендатор принял на себя обязательства ежеквартально вносить арендную плату за пользование участком в размере, приведенном в прилагаемом к договору ежегодному расчету размера арендной платы (приложение N 2).

В пункте 3.2 договора стороны установили, что арендная плата за первый подлежащий оплате период (2011 год) в сумме 2 532 051 рубля 00 копеек вносится арендатором ежеквартально по названным в договоре реквизитам.

За просрочку внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Министерство и глава хозяйства 19.08.2011 подписали акт приема-передачи земельного участка. Сведения о государственной регистрации договора в деле отсутствуют.

В соответствии с приложением N 2 к договору аренды годовой размер арендной платы, установленный по результатам торгов, составляет 2 532 051 рубль; ежеквартальные платежи определены в следующем размере: 3 квартал 2011 года - 297 481 рубль 31 копейка; 4 квартал 2011 года - 636 471 рубль 64 копейки; 1 квартал 2012 года - 629 553 рубля 47 копеек; 2 квартал 2012 года - 629 553 рубля 47 копеек; 3 квартал 2012 года - 338 991 рубль 11 копеек (т. 1, л. д. 20).

В уведомлении от 12.04.2013 министерство предложило главе хозяйства оплатить долг по арендной плате, а также расторгнуть договор аренды (т. 1, л. д. 22 - 24).

Поскольку требования арендодателя глава хозяйства не удовлетворил, министерство обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

Согласно части первой статьи 431 Гражданского кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Суд первой инстанции, определяя размер платы по договору в спорный период на основании постановления от 29.09.2008 N 329, не принял во внимание следующее.

Статья 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" определяет, что в случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс).

В силу статьи 38 Земельного кодекса предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 данного Кодекса земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка. Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка.

Из материалов дела следует, что спорный договор аренды заключен по результатам торгов (т. 1, л. д. 199 - 201).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 18 постановления от 17.11.2011 N 73, размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если он определяется по результатам проведения торгов.

Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

В соответствии с частью 2 статьи 448 Гражданского кодекса извещение о проведении торгов должно содержать, во всяком случае, сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. В случае, если предметом торгов является только право на заключение договора, в извещении о предстоящих торгах должен быть указан предоставляемый для этого срок.

Во исполнение части 4 статьи 38 Земельного кодекса постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 утверждены Правила проведении торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (далее - Правила).

В пункте 8 Правил установлены требования к извещению о проведении торгов и указано, что извещение должно быть опубликовано в средствах массовой информации, определенных Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов и содержать определенные сведения относительно формы, предмета торгов, начальной цены предмета торгов или начального размера арендной платы, а также порядок определения победителей торгов и проект договора аренды земельного участка.

С учетом приведенных норм для определения условия сделки о размере арендной платы в спорный период судам следовало проанализировать положения договора аренды в совокупности с аукционной документацией и извещением о проведении торгов.

Данные документы суды не оценили, что не позволяет признать соответствующим представленным в дело доказательствам содержащийся в судебных актах вывод о возможности применения в спорный период норм постановления от 29.09.2008 N 329.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По смыслу приведенных норм, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса).

Пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса установлена возможность расторжения по требованию арендодателя договора аренды в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

При производстве по делу в суде первой инстанции глава хозяйства ссылался на то, что участок фактически не был передан ему министерством (т. 1, л. д. 46 - 48, 57, 58, 203, 209, 210, 212, 213). Данные доводы суды надлежащим образом не оценили. В то же время установление обстоятельств передачи участка арендатору, наличия препятствий в пользовании названным в договоре имуществом имеет существенное значение для определения размера долга на стороне ответчика, а также для вывода о существенном нарушении арендатором принятых на себя по договору обязательств.

В силу с части 3 статьи 15 Кодекса принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции вправе принять новый судебный акт, не передавая дело на новое рассмотрение, только в случае, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.

Часть 1 статьи 288 Кодекса определяет, что основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Поскольку сделанные судами выводы не соответствуют представленным в дело доказательствам, решение от 04.06.2014 и постановление от 12.08.2014 следует отменить. Допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, поэтому арбитражный суд округа, отменяя судебные акты, полагает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Калмыкия.

При новом рассмотрении суду следует устранить отмеченные недостатки, на основании представленных в дело и дополнительно истребованных доказательств дать оценку доводам министерства о наличии у арендатора долга по арендной плате, оценить возражения ответчика, установить иные обстоятельства, входящие в предмет доказывания по данному спору, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 04.06.2014 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2014 по делу N А22-1268/2013 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Калмыкия.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.Е. Епифанов Н.С. Мазурова