Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 октября 2014 г. N Ф08-6727/14 по делу N А63-12296/2013

г. Краснодар

22 октября 2014 г.

Дело N А63-12296/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 октября 2014 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Савенко Л.И., судей Леоновой О.В. и Рогальского С.В., при участии в судебном заседании от истца - федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Северо-Кавказский федеральный университет" (ИНН 2635014955, ОГРН 1022601961580) - Меркуловой А.В. (доверенность от 31.03.2014), Лябухова А.И. (доверенность от 07.11.2013), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "РГ ИНШААТ МЮХЕНДИСЛИК ТУРИЗМ САНАЙИ ВЕ ТИДЖАРЕТ ЛИМИТЕД ШИРКЕТИ" - Исаковой Н.Е. (доверенность от 14.01.2014), в отсутствие ответчиков: индивидуального предпринимателя Томрис Ирины Георгиевны (ОГРНИП 310263513800068), индивидуального предпринимателя Яковенко Георгия Михайловича (ОГРНИП 313265118500199), индивидуального предпринимателя Вакуленко Валерия Викторовича (ОГРНИП 304263520400245), третьих лиц: Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РГ ИНШААТ МЮХЕНДИСЛИК ТУРИЗМ САНАЙИ ВЕ ТИДЖАРЕТ ЛИМИТЕД ШИРКЕТИ" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 15.04.2014 (судья Сиротин И.В.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2014 (судьи Егорченко И.Н., Луговая Ю.Б., Сулейманов З.М.) по делу N А63-12296/2013, установил следующее.

Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Северо-Кавказский федеральный университет" (далее - университет) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к ООО "РГ ИНШААТ МЮХЕНДИСЛИК ТУРИЗМ САНАЙИ ВЕ ТИДЖАРЕТ ЛИМИТЕД ШИРКЕТИ" (далее - общество) о расторжении договора аренды кафе "Студенческое" от 30.11.1998 N 32, о выселении общества из нежилых помещений (литера З1), общей площадью 542,2 кв. м., расположенных по адресу: г. Ставрополь, ул. Пушкина, 1 (далее - спорные помещения), и возложении обязанности на общество передать спорные помещения в освобожденном виде по акту приема-передачи. Исковому заявлению присвоен N А63-13783/2013.

Университет обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к индивидуальным предпринимателям Томрис И.Г., Яковенко Г.М., Вакуленко В.В. о выселении их из спорных помещений. Исковому заявлению присвоен N А63-12296/2013.

Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 11.02.2014 дела N А63-12296/2013 и А63-13783/2013 объединены в одно производство; объединенному производству присвоен N А63-12296/2013.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае (далее - управление), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - служба).

Решением суда от 15.04.2014, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 09.07.2014, исковые требования университета удовлетворены в полном объеме, договор аренды кафе "Студенческое" от 30.11.1998 N 32 расторгнут, обществу и предпринимателям предписано покинуть спорные помещения. Распределены судебные расходы. Судебные акты мотивированы тем, что арендатором нарушены условия договора аренды.

В кассационной жалобе общество просит отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда. Жалоба обоснована следующими доводами:

- исковое заявление надлежало оставить без рассмотрения, поскольку университет не направлял требования о выселении субарендаторов и не устанавливал сроки для его исполнения;

- университет не направлял обществу письменное предупреждение в соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс);

- суды не учли, что на момент проведения совместной проверки предприниматели не занимали спорные помещения, а кассовые аппараты выдавали чеки от имени общества;

- отсутствие актов возврата помещений, переданных в субаренду, не свидетельствует об использовании помещений предпринимателями;

- суды не учли, что арендатор использовал спорные помещения по целевому назначению в качестве кафе;

- необходимость использования спорных помещений для организации питания учащихся не является основанием для расторжения договора.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы жалобы и обосновали свои возражения.

Согласно статье 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений и постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено Кодексом.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, считает, что судебные акты надлежит оставить без изменения по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 30.11.1998 Ставропольский государственный университет (правопредшественник университета; арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды кафе "Студенческое" N 32, по которому арендодатель предоставил, а арендатор принял на условиях долгосрочной аренды одноэтажное здание - кафе "Студенческое" площадью 334,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Ставрополь, ул. Пушкина, 1/5, с прилегающей территорией для последующего использования - под быстрое общественное питание.

Срок аренды составляет 25 лет, с 10.07.1998 по 10.07.2023 (пункт 1.2 договора).

В силу пункта 1.10 договора арендуемые помещения могут сдаваться в субаренду арендатором только с письменного предварительного согласия арендодателя.

В порядке пункта 2.2.8 договора арендатор обязался не сдавать арендуемые помещения, как в целом, так и частично в субаренду без письменного разрешения арендодателя.

Пунктами 6.2.1 и 6.2.5 договора предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор использует помещение в целом или его части не в соответствии с договором аренды или арендатор сдал имущество в субаренду без предварительного письменного согласия арендодателя.

28 сентября 2001 года стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды, по которому в аренду сдается также одноэтажная пристройка к кафе общей площадью 90 кв. м на срок с 01.10.2001 по 30.09.2017.

04 января 2002 года стороны подписали дополнительное соглашение об изменении арендной платы по договору.

В дополнительном соглашении от 30.09.2004 N 25 к договору стороны установили, что общая площадь сдаваемых в аренду помещений составляет 534,7 кв. м.

01 октября 2008 года стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды, в котором определена стоимость арендной платы и площадь сдаваемых в аренду помещений - 542,2 кв. м.

Ставропольский государственный университет на основании приказа Министерства образования и науки Российской Федерации от 28.05.2012 N 444 реорганизован в форме присоединения к университету в качестве структурного подразделения.

Судами установлено, что спорные помещения являются собственностью Российской Федерации, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.03.2010 сделана запись о регистрации N 26-26-01/006/2010-746 (свидетельство о государственной регистрации права от 15.03.2010 26-АЖ N 198373), и закреплены за университетом на праве оперативного управления, о чем в ЕГРП сделана запись о регистрации N 26-26-01/125/2012-381.

05 сентября 2012 года университет направил обществу письмо N 971/2013 (получено обществом 01.11.2012), в котором уведомлял его о досрочном расторжении договора аренды в целях использования помещений для организации питания учащихся.

26 ноября 2012 года на основании распоряжения от 02.11.2012 N 8-р начальника управления имущественным комплексом университета комиссией в составе начальника отдела контроля за использованием имущества, начальника отдела аренды и земельных отношений, юрисконсульта проведена проверка исполнения договора в части заключения договоров субаренды. В результате проверки установлено использование спорных помещений индивидуальными предпринимателями Томрис Д. и Томрис И.Г.

В 2013 году Управление по надзору за исполнением федерального законодательства прокуратуры Ставропольского края (далее - прокуратура) на основании обращения университета провело проверку законности использования помещения студенческой столовой - под размещение кафе "Флора-Бургер", в результате которой выяснено, что в январе 2012 года и в январе 2013 года общество заключило договоры субаренды спорного помещения с индивидуальными предпринимателями Томрис Д. и Томрис И.Г. без согласия университета.

В соответствии с обращением прокуратуры Ленинского района города Ставрополя от 08.07.2013 N 07-14п-13 "О порядке контроля за объектами федеральной собственности", приказом руководителя управления от 22.08.2013 N 77 управление провело внеплановую проверку фактического использования федерального недвижимого имущества спорного помещения (кафе "Студенческое"). По итогам проверки составлен акт от 04.09.2013 N 13-01-29, в соответствии с которым спорные помещения используются Томрис И.Г., Яковенко Г.М. и Вакуленко В.В. без согласия университета.

Согласно материалам дела общество (арендатор) и предприниматель Томрис И.Г. (субарендатор) 01.01.2013 заключили договор субаренды N 1/-2013, по которому арендатор сдает, а субарендатор принимает в субаренду кафе "Флора-Бургер" общей площадью 299,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Ставрополь, ул. Пушкина, 1/5, т. е. часть спорных помещений, сроком с 01.01.2013 по 30.06.2013.

01 июля 2013 года стороны заключили аналогичный договор субаренды N 2/-2013 сроком с 01.07.2013 по 31.12.2013.

24 июля 2013 года общество (арендатор) и предприниматель Яковенко Г.М. (субарендатор) заключили договор субаренды N 04-2013, по которому арендатор сдает, а субарендатор принимает в субаренду кафе "Флора-Бургер" общей площадью 126 кв. м, расположенное по адресу: г. Ставрополь, ул. Пушкина, 1/5, т. е. часть спорных помещений, сроком с 24.07.2013 по 31.12.2013.

Необходимость использования спорных помещений для организации питания обучающихся и сдача арендованного имущества в субаренду без согласия арендодателя послужили основанием для обращения университета с исковым заявлением.

В силу статьи 615 Кодекса арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В силу статьи 619 Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Согласно пункту 2 статьи 619 Кодекса договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.

Следует учитывать, что пункт 2 статьи 619 Кодекса отсылает ко всему пункту 2 статьи 450 Кодекса, а не только к подпункту 1 этого пункта. Таким образом стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением его условий.

В силу статьи 431 Кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. По правилам статьи 65 названного Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В соответствии со статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Суды оценили представленные доказательства и пришли к обоснованному выводу о расторжении договора аренды в связи с нарушением условий пунктов 2.2.8 и 6.2.5 договора аренды, Федерального закона от 24.07.1998 N 124-ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации" и необходимостью использования спорных помещений для выполнения уставной деятельности университета, а именно для организации питания учащихся в соответствии с действующими требованиями законодательства и положениями СанПиН 2.4.5.2409-08.

Доводы заявителя жалобы о том, что он использует спорные помещения по назначению, подлежат отклонению, поскольку не представлено доказательств использования помещений под организацию питания учащихся университета. Кроме того, актами проверки установлено использование части помещений под терминал для приема платежей за услуги связи и под аппарат для ксерокопирования.

Заявитель жалобы не представил доказательств получения согласия собственника федерального имущества при заключении договора аренды и дополнительных соглашений об увеличении площади арендуемых помещений.

В порядке пунктов 3, 4 статьи 13 Федерального закона "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации" (в редакции, действовавшей до 21.12.2004) имущество, которое является государственной собственностью (земельные участки, здания, строения и сооружения, оборудование и иное имущество), которое относится к объектам социальной инфраструктуры для детей и возникновение, обособление или приобретение которого предназначено для целей образования, воспитания, развития, оказания медицинской, лечебно - профилактической помощи детям, социальной защиты и социального обслуживания детей, может использоваться только в данных целях.

Имущество, которое является собственностью субъекта Российской Федерации и предназначено для целей образования, воспитания, развития, оказания медицинской, лечебно - профилактической помощи детям, социальной защиты и социального обслуживания детей, используется в порядке, определенном законодательством Российской Федерации и законодательством субъекта Российской Федерации.

Если государственное или муниципальное учреждение, являющееся объектом социальной инфраструктуры для детей, сдает в аренду закрепленные за ним объекты собственности, а также земельные участки, заключению договора об аренде должна предшествовать проводимая учредителем экспертная оценка последствий такого договора для обеспечения образования, воспитания, развития детей, оказания им медицинской, лечебно - профилактической помощи, социальной защиты и социального обслуживания детей. Договор аренды не может заключаться, если в результате экспертной оценки установлена возможность ухудшения указанных условий. Договор аренды может быть признан недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что при заключении дополнительных соглашений, увеличивающих площадь сдаваемых помещений, проводилась экспертная оценка последствий передачи имущества в аренду и возможности обеспечения образовательной деятельности университета в целях защиты прав обучающихся и сохранения возможности осуществления питания обучающихся в соответствии с действующим законодательством.

Указания заявителя жалобы о необходимости оставить исковое заявление без рассмотрения, поскольку университет не направлял требования о выселении субарендаторов и не устанавливал сроки для его исполнения, подлежат отклонению. Требование о расторжении договора в связи с необходимостью использования федерального имущества по целевому назначению для питания учащихся получено и оставлено обществом без ответа. Факты передачи имущества в субаренду без согласия университета, являющиеся основанием для расторжения договора аренды, выявлены в акте проверки исполнения договора аренды от 26.11.2012 (т. 2, л. д. 36), в акте внеплановой проверки фактического использования федерального недвижимого имущества от 04.09.2013 (т. 2, л. д. 45), в акте соблюдения условий договора аренды от 04.02.201 (т. 3, л. д. 5 -12). О выявленных фактах нарушения условий договора аренды общество было уведомлено письмами от 13.08.2013, 07.02.2014, и 06.03.2014. Необходимо также учитывать, что в договоре аренды в качестве основания расторжения договора названа сдача арендатором помещения в субаренду без предварительного письменного согласия арендодателя, т. е. расторжение договора предусмотрено за сам факт самостоятельного заключения арендатором договора субаренды. При таких обстоятельствах стороны по соглашению сторон для данного основания расторжения договора фактически исключили необходимость предварительного письменного предупреждения арендатора о необходимости исполнения обязательства в разумный срок. На основании оценки имеющихся в деле документов суды пришли к следующему выводу: на момент рассмотрения спора предприниматели - субарендаторы не представили надлежащих доказательств того, что они освободили спорные помещения, не осуществляют в них свою деятельность и фактически прекратили правовые и финансово-хозяйственные отношения с обществом.

В кассационной жалобе общество не опровергло правильности выводов судов первой и апелляционной инстанций, а лишь выразило несогласие с оценкой доказательств, данной судебными инстанциями.

Доводы кассационной жалобы получили надлежащую правовую оценку в обжалуемых судебных актах и направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела, которая в силу статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Нарушения, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлены. Основания для отмены или изменения судебных актов по доводам кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 15.04.2014 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2014 по делу N А63-12296/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Л.И. Савенко

Судьи

О.В. Леонова С.В. Рогальский