Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21 октября 2014 г. N Ф08-8014/14 по делу N А77-1324/2013

г. Краснодар

21 октября 2014 г.

Дело N А77-1324/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2014 г.

Полный текст постановления изготовлен 21 октября 2014 г.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от третьего лица - войсковой части N 3761 Министерства внутренних дел Российской Федерации - Валивахина В.В. (доверенность от 01.01.2014), в отсутствие истца - Министерства имущественных и земельных отношений Чеченской Республики (ИНН 2014024069, ОГРН 1032001201946), ответчика - индивидуального предпринимателя Зубайраева Мохмада Мусаевича (ИНН 201578587069, ОГРНИП 313203519000029) и третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чеченской Республике, администрации Наурского муниципального района Чеченской Республики, государственного унитарного предприятия "Винхоз "им. Калинина"", извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Зубайраева Мохмада Мусаевича на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2014 по делу N А77-1324/2013 (судьи Егорченко И.Н., Луговая Ю.Б., Сулейманов З.М.), установил следующее.

Министерство имущественных и земельных отношений Чеченской Республики (далее - министерство) обратилось в Арбитражный суд Чеченской Республики к индивидуальному предпринимателю Зубайраеву М.М. (далее - предприниматель) с иском о расторжении договора аренды земельного участка от 19.10.2010 N 1402 и аннулировании записи об обременении права арендой N 20-20-05/009/2010-413 от 03.11.2010.

Иск мотивирован следующим. В результате технической ошибки, допущенной при формировании земельного участка с кадастровым номером 20:08:0000074:137, предприниматель не использует земельный участок, в отношении которого заключен договор аренды от 19.10.2010 N 1402, что в соответствии со статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) является основанием для досрочного его расторжения в судебном порядке.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чеченской Республике (далее - Управление Росреестра), войсковая часть N 3761 МВД России (далее - войсковая часть), администрация Наурского муниципального района Чеченской Республики (далее - администрация).

Решением Арбитражного суда Чеченской Республики от 09.01.2014 (судья Бачаев А.А.) исковые требования удовлетворены. Суд расторг договор аренды земельного участка от 19.10.2010 N 1402 и обязал Управление Росреестра аннулировать запись о государственной регистрации права аренды N 20-20-05/009/2010-413 от 03.11.2010. С предпринимателя в доход федерального бюджета взыскано 4 тыс. рублей государственной пошлины.

Суд установил, что по договору от 19.10.2010 N 1402 предпринимателю передан в аренду земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 20:08:0000074:137 площадью 2,3 га, расположенный на территории Наурского муниципального района. На земельном участке, предоставленном для производства сельскохозяйственной продукции, ответчиком возведены объекты недвижимости. Поскольку земельный участок используется предпринимателем не по целевому назначению, суд пришел к выводу о наличии у арендодателя права на обращение с требованием о расторжении договора аренды (статья 46 Земельного кодекса). Довод ответчика о наличии разрешений на строительство объектов недвижимости суд отклонил, указав на то, что администрация не вправе была выдавать разрешения на строительство на земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения (т. 1, л. д. 147).

Определением от 18.04.2014 апелляционный суд на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) перешел к рассмотрению дела по правилам Кодекса, установленным для рассмотрения дел судом первой инстанции (т. 2, л. д. 90).

Определением от 11.06.2014 (т. 2, л. д. 118) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ГУП "Винхоз "им. Калинина"" (далее - предприятие).

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2014 решение от 09.01.2014 отменено; договор аренды земельного участка от 19.10.2010 N 1402 расторгнут; с предпринимателя в доход федерального бюджета взыскано 4 тыс. рублей государственной пошлины.

Апелляционный суд установил, что по условиям договора от 19.10.2010 N 1402 ответчику в аренду передан земельный участок, находящийся в пользовании предприятия. На участке с кадастровым номером 20:08:0000074:137 предпринимателем возведен магазин-кафе, что не соответствует целевому назначению участка категории земель сельскохозяйственного назначения и его разрешенному использованию. Таким образом, арендатором нарушены требования абзаца второго статьи 42 Земельного кодекса и пункта 1 статьи 6 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения). Допущенное предпринимателем нарушение условий договора аренды (нецелевое использование земельного участка) признано апелляционным судом существенным, порядок расторжения договора арендодателем соблюден (претензия от 27.06.2013). Поэтому требования министерства признаны обоснованными и удовлетворены со ссылкой на статьи 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление от 24.03.2005 N 11). Ссылки ответчика на Правила землепользования и застройки Наурского сельского поселения и карту градостроительного зонирования, согласно которым земельный участок может быть использован для строительства, апелляционный суд отклонил. Изменение вида разрешенного использования для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения возможно только после перевода этих земель в другую категорию. Соответствующих доказательств ответчиком не представлено. В удовлетворении ходатайства предпринимателя о назначении по делу землеустроительной экспертизы суд отказал, указав, что определение границ участка не входит в предмет доказывания по спору о расторжении договора. Государственная пошлина по правилам статьи 110 Кодекса возложена на предпринимателя (т. 2, л. д. 136).

Предприниматель обжаловал апелляционное постановление от 10.07.2014 в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит судебный акт отменить, производство по делу прекратить, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных им выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. По мнению ответчика, апелляционное постановление содержит незаконные выводы об использовании арендатором земельного участка не по назначению, а также недоказанности перевода земли из одной категории в другую. Как видно из содержания искового заявления, министерством обратилось с требованием о расторжении договора аренды от 19.10.2010 N 1402 в связи с неиспользованием земельного участка. Суд расторг договор аренды по иным основаниям (в связи с нецелевым использованием земельного участка), что свидетельствует о выходе за пределы исковых требований. Министерство подтверждает, что спорный земельный участок представляет собой лесополосу с многолетними насаждениями, следовательно, данный участок к сельскохозяйственным угодьям (пашня) не относится. До передачи в аренду на участке располагалось здание магазина сельскохозяйственной продукции, что подтверждается материалом совместной проверки военной прокуратуры г. Моздок и ОНД по Наурскому району УНД ГУ МЧС России по Чеченской Республике. Поскольку на участке имелись строения, он не мог быть использован в сельскохозяйственных целях. Вместе с тем, ошибки, допущенные министерством при оформлении договора (указание в нем на передачу в аренду свободного от строений участка пашни), заключенного по результатам аукциона, не должны влечь для арендатора неблагоприятных последствий. В целях определения действительного местонахождения участка (определения его точных границ в действующей системе координат) предприниматель заявлял ходатайство о назначении землеустроительной экспертизы, которое апелляционным судом было необоснованно отклонено. Суд также не принял во внимание, что согласно Правилам землепользования и застройки Наурского сельского поселения и имеющейся в деле справки, участок с кадастровым номером 20:08:0000074:137 находится в границах земель населенного пункта, относится к административной общественно-деловой зоне (ОД-1) и, следовательно, предназначен для строительства объектов различного коммерческого назначения.

От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель войсковой части N 3781 возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие выводов суда апелляционной инстанций нормам гражданского и земельного законодательства, а также представленным в дело доказательствам.

От предпринимателя поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в его отсутствие.

Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя войсковой части N 3761, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.

Как видно из материалов дела, 11.10.2010 в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) внесены сведения о земельном участке площадью 23 тыс. кв. м с местоположением: Чеченская Республика, Наурский муниципальный район, ст. Наурская, "Винхоз "им. Калинина"". Участку категории земель сельскохозяйственного назначения в ходе кадастрового учета присвоен кадастровый номер 20:08:0000074:137, установлено разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства (т. 1, л. д. 92, 93).

Согласно протоколу заседания аукционной комиссии министерства от 18.10.2010 в связи с поступлением одной заявки на основании пункта 2 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения комиссия решила заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 20:08:0000074:137 с предпринимателем (т. 2, л. д. 35).

19 октября 2010 года министерство (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор на аренду земельного участка N 1402 (т. 1, л. д. 118 - 121). По условиям договора арендатору на срок 49 лет предоставлен в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (пашня) с кадастровым номером 20:08:0000074:137 общей площадью 2,3 га, находящийся в пользовании предприятия (пункт 1.1). В пункте 1.2 указано на отсутствие на земельном участке зданий, сооружений и иных объектов недвижимости. Согласно пункту 1.3 участок предоставлен для производства сельскохозяйственной продукции. Одной из обязанностей арендатора (подпункт 4.4.2) в договоре закреплена обязанность использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. В соответствии с пунктами 4.1 (подпункт 4.1.1) и 6.2 договор может быть расторгнут по требованию арендодателя при использовании арендатором земельного участка не по целевому назначению.

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра 03.11.2010, запись регистрации N 20-20-05/009/2010-413 (т. 1, л. д. 122).

Земельный участок с кадастровым номером 20:08:0000074:137, предназначенный для сельскохозяйственного производства, передан арендатору по акту от 19.10.2010 (т. 1, л. д. 34).

Ссылаясь на то, что на переданном в аренду земельном участке предпринимателем возведен магазин-кафе площадью 400 кв. м, министерство в письме от 27.06.2013 N 2582 предложило арендатору устранить допущенное нарушение условий договора путем сноса незаконно возведенного объекта. Претензия получена предпринимателем 01.07.2013 (т. 1, л. д. 10).

Неустранение указанных нарушений послужило основанием для обращения министерства в арбитражный суд с требованиями о расторжении договора аренды земельного участка от 19.10.2010 N 1402 и аннулировании записи об аренде.

Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил.

В связи с допущенными судом первой инстанции процессуальными нарушениями апелляционный суд рассмотрел дело по правилам Кодекса, установленным для рассмотрения дел судом первой инстанции (часть 6.1 статьи 268 Кодекса).

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Земли сельскохозяйственного назначения выделены законодателем в отдельную категорию земель. Такими землями признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей (подпункт 1 пункта 1 статьи 7, пункт 1 статьи 77 Земельного кодекса).

Пункт 1 статьи 78 Земельного кодекса предусматривает, что земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства).

В статье 42 Земельного кодекса предусмотрено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенными использованием.

Арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны использовать такие участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны причинять вред земле как природному объекту (пункт 1 статьи 6 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).

Аналогичная обязанность возложена на арендатора пунктами 4.1.1 и 6.2 договора аренды земельного участка от 19.10.2010 N 1402.

Как видно из материалов дела, земельный участок категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 20:08:0000074:137 площадью 23 тыс. кв. м передан предпринимателю в долгосрочную аренду для производства сельскохозяйственной продукции. Указанная в договоре аренды от 19.10.2010 N 1402 цель предоставления участка соответствует сведениям ГКН о виде его разрешенного использования, отраженным в кадастровом паспорте от 11.10.2010 N 2008/201/10-1502.

Апелляционный суд при разрешении спора установил, что на земельном участке с кадастровым номером 20:08:0000074:137 предпринимателем возведен магазин-кафе, что не соответствует целевому назначению участка категории земель сельскохозяйственного назначения и виду его разрешенного использования.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества.

Земельным кодексом (пункт 9 статьи 22) закреплено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

В пункте 23 постановления от 24.03.2005 N 11 содержатся следующие разъяснения. Пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

С учетом необходимости сохранения целевого использования земель сельскохозяйственного назначения (статья 78 Земельного кодекса, пункт 1 части 3 статьи 1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения) допущенные предпринимателем нарушения условий договора (нецелевое использование земельного участка) признано апелляционным судом существенным и достаточным для удовлетворения требования о расторжении договора аренды от 19.10.2010 N 1402. Поэтому суд указанное (заявленное министерством) требование удовлетворил.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" содержится следующее разъяснение. Если зарегистрированный договор был расторгнут по решению суда, то запись о его расторжении вносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании вступившего в законную силу судебного акта по заявлению соответствующей стороны. Поэтому необходимость указания в резолютивной части судебного акта на аннулирование записи об аренде отсутствует.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Доводы предпринимателя об ошибках, допущенных министерством при оформлении договора аренды (неверном указании категории земельного участка), повлекших неблагоприятные последствия для арендатора, отклоняются как противоречащие имеющимся в деле доказательствам.

Согласно статье 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" ГКН является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, федеральным государственным информационным ресурсом. Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в ГКН сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

По сведениям ГКН, отраженным в кадастровом паспорте от 11.10.2010 N 2008/201/10-1502, земельный участок с кадастровым номером 20:08:0000074:137 относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, имеет разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства. Доказательств изменения категории участка в соответствии с порядком, установленным Федеральным законом от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", материалы дела не содержат.

Доводы жалобы заявителя о допущенных апелляционным судом процессуальных нарушениях несостоятельны. Спор разрешен судом по заявленным министерством требованиям (расторжение договора аренды в связи с допущенными предпринимателем нарушениями условий договора). Правовая квалификация требований (в данном случае - оснований для расторжения договора) является прерогативой суда. Принимая решение, суд в силу части 1 статьи 168 Кодекса определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. С учетом предмета спора необходимость в назначении по делу судебной землеустроительной экспертизы отсутствовала.

Оснований для отмены (изменения) апелляционного постановления по доводам жалобы не усматривается. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.

Государственная пошлина уплачена заявителем в федеральный бюджет при подаче кассационной жалобы (квитанция от 02.09.2014).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2014 по делу N А77-1324/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

Н.С. Мазурова А.И. Мещерин