Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31 октября 2014 г. N Ф08-7878/14 по делу N А32-38286/2013

г. Краснодар

31 октября 2014 г.

Дело N А32-38286/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 октября 2014 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Айбатулина К.К., судей Бабаевой О.В. и Чесняк Н.В., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Апчас" (ИНН 2309013143, ОГРН 1022301442195) - Калиновской Е.И. (доверенность от 14.01.2014), от ответчика - Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310041258, ОГРН 1022301172475) - Потапова А.В. (доверенность от 01.11.2013), рассмотрев кассационную жалобу Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.02.2014 (судья Коржинек Е.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2014 (судьи Фахретдинов Т.Р., Мисник Н.Н., Тимченко Щ.Х.) по делу N А32-38286/2013, установил следующее.

ООО "Апчас" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее - департамент) о возложении обязанности передать обществу по договору аренды муниципального имущества от 17.01.2008 помещения N 82 - 96, 98 - 104, 106 и 107 общей площадью 244,4 кв. м, расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Мира, 64 (литера А/1).

Решением от 10.02.2014, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 18.05.2014, иск удовлетворен. Суды исходили из того, что общество произвело государственную регистрацию договора аренды, поэтому департамент обязан исполнить условия договора и передать предмет аренды.

В кассационной жалобе департамент просит отменить судебные акты и отказать в иске. По мнению заявителя жалобы, общество не исполнило предусмотренное пунктом 5.3.2 договора обязательство по государственной регистрации договора аренды. Департамент полагает, что стороны не связаны обязательственными правоотношениями по аренде спорных помещений, поскольку судебными актами Арбитражного суда Краснодарского края по делам N А32-15938/2010 и N А32-15940/2010 договор аренды признан незаключенным, общество выселено из арендованных помещений. Суды не дали надлежащей оценки данным обстоятельствам.

В отзыве на жалобу общество просит оставить судебные акты без изменения.

В судебном заседании представители департамента и общества поддержали доводы жалобы и отзыва.

Изучив материалы дела и выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит отменить, в удовлетворении иска - отказать.

Из материалов дела видно, что департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 17.01.2008 N 9/2, в соответствии с которым арендодатель обязался предоставить, а арендатор - принять во временное владение и пользование за плату муниципальное имущество (нежилое помещение, здание, сооружение) общей площадью 244,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Краснодар, Центральный округ, ул. Мира, 64 (литера А/1), помещения N 82 - 96, 98 - 104, 106, 107 (по техническому паспорту, который хранится у арендодателя на весь срок действия договора) для использования под кафе (пункт 1 договора). Срок действия договора определен с 19.11.2007 по 18.11.2017 (пункт 2.1 договора).

Арендатор обязался за свой счет и своими силами произвести регистрацию договора аренды в установленном законом порядке в месячный срок со дня его подписания. В случае,\ если арендатор не исполняет данную обязанность в установленный договором срок, он незамедлительно возвращает имущество арендодателю и компенсирует понесенные арендодателем убытки (пункт 5.3.2 договора).

По акту от 17.01.2008 объект аренды передан арендатору.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.02.2011 по делу N А32-15938/2010 с общества в пользу департамента взыскано 276 557 рублей 55 копеек неосновательного обогащения и 21 243 рубля 94 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.11.2010 по делу N А32-15940/2010, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.05.2011, удовлетворены требования департамента об истребовании из незаконного владения общества нежилых помещений N 82 - 96, 98 - 104, 106, 107 общей площадью 244,4 кв. м (литера А1), первый этаж, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Мира, 64.

При рассмотрении указанных дел судебные инстанции пришли к выводу о незаключенности договора аренды от 17.01.2008 N 9/2, так как договор не прошел государственную регистрацию.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.11.2010 исполнено, общество возвратило департаменту арендуемое имущество.

29 августа 2012 года общество произвело государственную регистрацию договора аренды и, полагая, что договор является действующим (заключенным), обратилось в арбитражный суд с иском.

Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требования общества на основании статей 328 и 611 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходили из того, что договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует регистрационная запись от 29.08.2012.

Суды также исходили из разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенные в постановлении от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102 и 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами (пункт 14 названного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации).

При разрешении спора суды первой и апелляционной инстанций не учли следующего.

В силу пункта 3 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 названного Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Стороны в договоре аренды от 17.01.2008 предусмотрели, что передача имущества производится не позднее десяти дней с момента подписания договора и оформляется актом приема-передачи (пункты 3.1 и 3.2 договора).

Общество также приняло на себя обязательство произвести регистрацию договора в месячный срок со дня его подписания. В случае если арендатор не зарегистрировал договор аренды в установленный договором срок, он обязан немедленно возвратить имущество арендодателю (пункт 5.3.2 договора).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.11.2010 по делу N А32-15940/2010 удовлетворен иск департамента о выселении общества из спорных помещений и их возврате арендодателю. Суд установил, что договор аренды от 17.01.2008 не зарегистрирован и является незаключенным. Общество не представило доказательств обращения к департаменту с требованием зарегистрировать договор в порядке статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также не предъявило встречный иск о признании договора аренды заключенным.

Таким образом, по условиям договора аренды от 17.01.2008 срок передачи арендодателем имущества арендатору исчисляется не с момента его государственной регистрации, а с момента подписания договора и данное условие изначально было исполнено.

Общество нарушило обязательства по регистрации договора аренды и срок его исполнения, не приняло своевременных мер к урегулированию данного вопроса при разрешении спора о возврате предмета аренды и выселении из арендуемых помещений.

Кроме того, общество обязано было возвратить имущество арендатору на основании пункта 5.3.2 договора.

Поскольку договор аренды от 17.01.2008 не прошел своевременную государственную регистрацию, он правомерно квалифицирован как незаключенный, правоотношения сторон имели фактический характер. Принятие решения Арбитражным судом Краснодарского края от 09.11.2010 и его исполнение привели к прекращению между сторонами и фактических арендных отношений, основанных на условиях договора аренды от 17.01.2008.

В данном случае государственная регистрация обществом договора аренды от 17.01.2008 не может служить основанием для вывода о его заключенности и возникновении прав и обязанностей у сторон, поскольку используемый истцом способ защиты не соответствует природе арендных отношений и противоречит публичным интересам. Департамент, получив предмет аренды по договору от 17.01.2008, вправе был распорядиться им по своему усмотрению, в том числе заключить договор аренды с иным лицом, а восстановление прав и обязанностей в результате государственной регистрации договора аренды может породить конфликтные ситуации и последующие судебные споры, что не отвечает принципу стабильности гражданского оборота.

При изложенных обстоятельствах основания для удовлетворения иска отсутствовали. Суды первой и апелляционной инстанций при разрешении спора неправильно применили нормы материального права и сделали выводы, которые не соответствуют обстоятельствам дела, поэтому суд кассационной инстанции отменяет судебные акты и считает возможным рассмотреть дело по существу и отказать обществу в удовлетворении его исковых требований.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.02.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2014 по делу N А32-38286/2013 отменить, в иске ООО "Апчас" отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

К.К. Айбатулин

Судьи

О.В. Бабаева Н.В. Чесняк