Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 5 ноября 2014 г. N Ф08-8405/14 по делу N А32-4733/2013

г. Краснодар

05 ноября 2014 г.

Дело N А32-4733/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 05 ноября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 ноября 2014 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Артамкиной Е.В., судей Аваряскина В.В. и Алексеева Р.А., при участии в судебном заседании от третьего лица - индивидуального предпринимателя Шульгиной Ольги Александровны - Школьника М.И. (доверенность от 22.05.2014), в отсутствие истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Новинка" (ИНН 2320006781, ОГРН 1022302950911), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.12.2013 (судья Григорьева Ю.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2014 (судьи Ковалева Н.В., Баранова Ю.И., Величко М.Г.) по делу N А32-4733/2013, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к ООО "Новинка" (далее - общество) о прекращении зарегистрированного права собственности на здание закусочной (литера А) общей площадью 316,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Советская, 2, и возложении на ответчика обязанности снести указанную самовольную постройку.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Шульгина О.А. (далее - предприниматель).

Решением от 11.12.2013, оставленным без изменения постановлением от 27.08.2014, в удовлетворении исковых требований отказано. Суды установили, что спорное строение возведено в 1965 году и принадлежит ответчику на праве собственности на основании договора купли-продажи от 26.11.1996 N 106. Статья 109 Гражданского кодекса РСФСР (1964 года) предусматривала снос (безвозмездное изъятие) в качестве самовольных построек только жилых домов (дач), построенных гражданами. Понятие "самовольная постройка" распространено на здания, строения, сооружения, не являющиеся индивидуальными жилыми домами, статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), которая применяется с 01.01.1995 к гражданским правоотношениям, возникшим после ее введения в действие (Федеральный закон от 30.11.1994 N 52-ФЗ). Таким образом, здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками и снесены на основании норм статьи 222 Кодеса. Кроме того, заключение органа местного самоуправления и заключение судебного эксперта свидетельствуют о том, что в результате проведенных работ на объекте (литера А), расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Советская, 2, конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности строения не затронуты.

В кассационной жалобе администрация просит отменить судебные акты.

В обоснование требований заявитель указывает, что спорный объект недвижимости является самовольной постройкой. На спорном земельном участке в нарушение утвержденной градостроительной документации размещены магазины. Изменение вида разрешенного использования "закусочная - общественное питание" на "торговая деятельность" не проводилось. Факт возведения объектов самовольного строительства подтверждается актом обследования земельного участка в натуре от 25.01.2013 и фотоматериалом. Истец считает, что государственный регистратор при проведении правовой экспертизы представленных для регистрации документов должен был отказать в регистрации права на незавершенные объекты.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит кассационную жалобу оставить без удовлетворения.

В судебном заседании представитель предпринимателя просил оставить судебные акты без изменения.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав представителя предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Из материалов дела видно и судами установлено, что земельный участок площадью 580 кв. м с кадастровым номером 23:49:02:04023:0005, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Советская, 2, находится в муниципальной собственности города Сочи и предоставлен ответчику в аренду для использования под закусочную сроком с 01.01.1998 по 01.01.2047 на основании договора от 30.03.1998 N 816 (т. 2, л. д. 148).

В 2013 году администрация, обладая соответствующими полномочиями на основании Федерального закона Российской Федерации от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях"", распорядилась соответствующим земельным участком, заключив с ответчиком дополнительное соглашение, в котором стороны оговорили существенные условия договора аренды (т. 4, л. д. 151).

По договору купли-продажи от 26.11.1992 N 106 (т. 2, л. д. 65 - 69) Сочинский городской фонд муниципального имущества продал ТОО "Новинка" арендуемое предприятие, в том числе здание закусочной "Новинка" по адресу: г. Сочи, ул. Советская, 2. Право собственности общества на здание закусочной общей площадью 206,5 кв. м по указанному адресу зарегистрировано 28.06.2001 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество на основании данной сделки, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 07.07.2001 серии 23-АА N 243781 (т. 2, л. д. 64).

В соответствии с технической документацией навес (литера I) входил в состав здания закусочной (литера А), что подтверждается письмом от 09.06.2011 за подписью директора филиала ГУП КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" по г. Сочи (т. 1, л. д. 96).

В 2011 году Департаментом архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации г. Сочи Краснодарского края согласован паспорт модернизации кафе "Новинка" (т. 1, л. д. 87).

Согласно заключению Департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации г. Сочи Краснодарского края по капитальному ремонту здания кафе "Новинка" от 27.07.2011 в результате проведенных работ по проекту, разработанному ООО "Югархпроект" будет выполнен демонтаж части существующих перегородок и ограждающих не несущих стен и возведение новых, демонтаж кровли и модернизация фасадов с временным остеклением по осям колонн. Департамент указал также, что планируемые работы по капитальному ремонту спорного объекта не затронут его конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности, поэтому разрешения на производство данных работ, а также выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуются. Площадь здания меняется за счет остекления ранее существующего навеса (т. 1, л. д. 121).

В материалы дела представлено свидетельство о государственной регистрации права собственности общества на спорный объект площадью 316,6 кв. м от 05.10.2011 серии 23-АК N 124875 (т. 4, л. д. 152).

Ссылаясь на то, что, по мнению истца, ответчиком самовольно без разрешительной документации произведены строительно-монтажные работы, затронувшие конструктивные характеристики объекта, что привело к его неправомерному изменению и увеличению, то есть проведена неправомерная реконструкция строения, истец обратился с иском в суд.

По смыслу пункта 1 статьи 222 Кодекса самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Указанная статья введена в действие с 01.01.1995 Федеральным законом Российской Федерации от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12048/11, здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками.

В отсутствие спора между участвующими в деле лицами по поводу того, что спорные объекты были возведены в 1965 году, суды первой и апелляционной инстанций сделали правильный вывод об отсутствии правовых оснований для удовлетворения предъявленных администрацией к обществу на основании статьи 222 Кодекса в части сноса кафе.

Суд первой инстанции предлагал истцу уточнить заявленные требования относительно части здания, возведенной в 2011 году за счет модернизации существующего навеса, с учетом заключения эксперта. Представитель истца в судебном заседании 03.12.2013 заявил, что настаивает на удовлетворении иска в первоначальном виде и сносе полностью всего объекта недвижимого имущества (т. 4, л. д. 78).

Таким образом, суды пришли к верному выводу о том, что, заявляя иск о сносе всего строения, правомерно принадлежащего ответчику и не обладающего признаками самовольной постройки, истец допускает злоупотребление правом, что недопустимо согласно статье 10 Кодекса. Требование о возложении на общество обязанности демонтировать выполненное остекление под прежде существующим навесом истцом не заявлено.

По ходатайству истца определением суда от 27.08.2013 назначена комплексная судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ОАО "Госземкадастрсъемка" - ВИСХАГИ Южный филиал (г. Краснодар, ул. 40 лет Победы, 37). На решение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Какие объекты находятся в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:02:04023:0005, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Советская, д. 2? Каковы их технические характеристики?

2. Являются ли указанные объекты объектами недвижимого имущества или представляют собой некапитальные объекты (сборно-разборные сооружения временного характера)?

3. Была ли осуществлена перепланировка и/или реконструкция строения по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Советская, д. 2? Дать описание выполненным работам. Что явилось результатом такой перепланировки (реконструкции)?

4. Были ли затронуты в результате изменения указанных объектов конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности строения (его частей)? Было ли допущено изменение площади застройки?

5. Было ли допущено превышение предельных параметров разрешенного строительства (реконструкции), установленных градостроительным регламентом, в результате изменения спорного объекта?

6. Был ли создан новый объект недвижимого имущества в результате изменений ранее существовавшего строения?

7. Соответствует ли спорный объект требованиям строительных, градостроительных, противопожарных норм и правил (СНиП)?

8. Нарушает ли спорный объект недвижимости охраняемые законом интересы третьих лиц и создает ли угрозу жизни и здоровью граждан?

Заключением комплексной судебной экспертизы (т. 3) установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:02:04023:0005, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Советская, 2, находятся: одноэтажное строение, которое на момент проведения исследования использовалось как магазин непродовольственных товаров (в техническом паспорте значится под Литерой А - здание закусочной "Новинка") общей площадью - 361 кв. м, строение - туалет (в техническом паспорте значится под Литерой Г) общей площадью - 11 кв. м, мощение - плитка тротуарная (в техническом паспорте значится под Литерой III) общей площадью - 199 кв. м. Технические характеристики спорного объекта (литера А) следующие: площадь застройки (по наружному обмеру) 361,0 кв. м. Конструктивное решение: фундамент бетонный ленточный; высота помещений - 2,8 м; несущие конструкции - стены из керамзитобетонных блоков, колонны из металлических труб обложенных кирпичом; перекрытия металлические фермы, обшиты гипсокартоном; полы бетон, плитка, ламинат; оконные проемы - МПО, глухие; дверные проемы металлическая дверь; инженерные коммуникации - электричество.

В результате проведенных работ на объекте исследования (литера А), расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Советская, д. 2, конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности строения не затронуты.

Площадь застройки объекта исследования (литера А) увеличилась на 129,1 кв. м за счет остекления навеса (литера I) по оси кирпичных колонн.

На объекте исследования допущено превышение предельных параметров разрешенного строительства (реконструкции), установленных правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденными Городским собранием Сочи от 12.12.2011 N 210, а именно коэффициент озеленения менее 30%.

Факт превышения предельных параметров разрешенного строительства (реконструкции), установленных правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденными Городским Собранием Сочи от 12.12.2011 N 210, а именно коэффициент озеленения менее 30%, установленный экспертом, не имеет решающего правового значения, поскольку из представленного фотоматериала и технической документации видно, что увеличение площади объекта произошло за счет застекления навеса, который существовал в составе спорного объекта до его модернизации, то есть до вступления в силу упомянутых правил застройки и землепользования, при этом какого-либо дополнительного озеленения на соответствующем земельном участке не существовало и до проведения на нем ремонтных работ.

В соответствии с пунктом 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации не требуется выдача разрешения на строительство в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, повторяют доводы апелляционной жалобы, им дана надлежащая правовая оценка, поэтому они не принимаются кассационным судом. Переоценка установленных фактических обстоятельств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, установленную статьями 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Основания для отмены или изменения судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.12.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2014 по делу N А32-4733/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Артамкина

Судьи

В.В. Аваряскин Р.А. Алексеев