Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 ноября 2014 г. N Ф08-7875/14 по делу N А32-37882/2013

г. Краснодар

06 ноября 2014 г.

Дело N А32-37882/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 ноября 2014 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Аваряскина В.В. и Улько Е.В., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "ТМТ-Сервис" - Еремина С.И. (доверенность от 15.05.2014) и Полухина А.В. (доверенность от 20.06.2013), от заинтересованного лица - администрации муниципального образования г. Новороссийск - Максимовой Н.С. (доверенность от 28.08.2014), в отсутствие третьего лица - Управления государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования г. Новороссийск на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.02.2014 (судья Коржинек Е.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2014 (судьи Мисник Н.Н., Ильина М.В., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А32-37882/2013, установил следующее.

ООО "ТМТ - Сервис" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации муниципального образования г. Новороссийск (далее - администрация) о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых помещений подвального этажа объекта культурного наследия регионального значения общей площадью 483 кв. м, расположенного по адресу: г. Новороссийск, ул. Советов, 44 (литера А), а также возложении на администрацию обязанности устранить нарушенное право путем совершения действий, установленных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края (далее - управление).

Решением суда от 21.02.2014, оставленным без изменения постановлением от 23.05.2014, заявленные требования удовлетворены. Судебные акты мотивированы тем, что арендуемое имущество находилось во временном непрерывном владении общества более двух лет, общество не могло произвести регистрацию договора аренды, так как администрация бездействовала в регистрации права муниципальной собственности.

В кассационной жалобе администрация просит отменить состоявшиеся судебные акты и отказать в удовлетворении требований. По мнению заявителя, выводы судов не обоснованы. Признавая отсутствие государственной регистрации права муниципальной собственности как виновное бездействие, суды не учли, что передача имущества в муниципальную собственность состоялась на основании распоряжения главы администрации Краснодарского края от 28.12.2012 N 1278-р, до этого имущество находилось в государственной собственности, договор аренды от 16.03.2009 не был зарегистрирован, общество не обращалось с требованием о его регистрации. Кроме того, спорное имущество не закреплено за управлением на праве оперативного управления, следовательно, у него отсутствовали какие-либо права по распоряжению имуществом, находящимся в собственности Краснодарского края, договор аренды не согласован с собственником имущества. При передаче имущества в муниципальную собственность администрация не была уведомлена о наличии обременений, поэтому к отношениям общества и администрации не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить без изменения судебные акты, считая их законными и обоснованными.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 22.10.2014 объявлялся перерыв до 16 часов 35 минут 29.10.2014.

После перерыва судебное заседание продолжено. Представители участвующих в деле лиц поддержали доводы, изложенные ими в кассационной жалобе и отзыве на нее.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела видно и судами установлено, что 16.03.2009 управление (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды объекта культурного наследия (далее - договор), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование часть помещений (общей площадью 416,20 кв. м) подвального этажа объекта культурного наследия регионального значения "Дом доходный купца Г. Ларина, 1905 - 1906", архитектор Н.Н. Карпинский (помещения N 1 - 27, 30 - 38 (литера А), N 28 (литера А1), N 29 (литера а2) и N 39 (литера А3), расположенного в г. Новороссийске, ул. Советов, 44. Срок действия договора - с 01.01.2009 до 31.12.2014.

Согласно дополнительному соглашению N 3 к договору (вступило в силу с 01.02.2010) размер передаваемой в аренду площади увеличен до 483 кв. м.

На основании распоряжения главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 23.12.2012 N 1278-р указанный объект передан в муниципальную собственность муниципального образования г. Новороссийск на безвозмездной основе.

02 сентября 2013 года общество обратилось с заявлением о предоставлении права преимущественного приобретения помещения площадью 483 кв. м, расположенного по адресу: г. Новороссийск ул. Советов, д. 44.

В письме от 28.10.2013 N 15-1-2-8529/15 администрация отказала в удовлетворении заявления. Отказ мотивирован тем, что договор аренды, заключенный на срок более года, в установленном порядке не был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, следовательно, является незаключенным.

Полагая, что решения (действия) администрации не соответствуют положениям Закона N 159-ФЗ и нарушают его права в имущественной сфере, общество обратилось в суд с иском.

По смыслу части 1 статьи 198 и части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие решений, действий (бездействий) закону и нарушение такими решениями, действиями (бездействиями) прав и интересов заявителя.

В пункте 10 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - информационное письмо от 05.11.2009 N 134) разъяснено следующее. Субъект малого предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В статье 3 Закона N 159-ФЗ определены условия, при которых субъекты малого и среднего предпринимательства могут реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого имущества при его возмездном отчуждении из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности: 1) арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2013 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 названного Закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.

Суды установили, что общество непрерывно владеет (пользуется) имуществом на основании договора аренды 16.03.2009. Указанный договор не зарегистрирован. Дополнительное соглашение от 01.02.2010 N 3, которым размер арендуемых помещений увеличен до 483 кв. м, также не зарегистрировано.

В пункте 4 информационного письма от 05.11.2009 N 134 указано, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Воспрепятствование арендодателем (собственником имущества) реализации арендатором (субъектом малого и среднего предпринимательства) права на приобретение имущества (недобросовестность действий уполномоченного органа) не допускается (пункте 5 информационного письма 05.11.2009 N 134).

В определении от 05.07.2001 N 154-О Конституционный Суд Российской Федерации указал следующее. Право лица на аренду конкретного помещения возникает в силу гражданского договора. Государственная регистрация договора аренды, равно как и государственная регистрация права аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора. Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности. При том, что государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года, обязательна, ее отсутствие само по себе не лишает заявителя права на судебную защиту. Заинтересованное лицо может представлять доказательства, свидетельствующие о невозможности произвести государственную регистрацию договора, а также о том, какие действия были им совершены для этих целей, или доказательства, свидетельствующие о недобросовестном поведении собственника.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.12.2013 N 21/307/2013-125 право собственности муниципального образования г. Новороссийск зарегистрировано в установленном порядке 11.12.2013, номер регистрации 23-23-21/2506/013-770, то есть после обращения общества в арбитражный суд с заявлением об оспаривании незаконного отказа в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых помещений.

Удовлетворяя иск, суды сделали вывод о том, что бездействие органов государственной власти и органа местного самоуправления, выразившееся в уклонении от государственной регистрации права, возникшего после введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) воспрепятствовало реализации заявителем права на приобретение арендуемого муниципального имущества, предоставленного ему Законом N 159-ФЗ.

Однако суды не учли следующего.

В соответствии со статьей 6 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация возникшего до введения в действие названного Закона права на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества без уплаты государственной пошлины.

Суды не выяснили, принимало ли общество меры к регистрации договора аренды от 16.03.2009 года и дополнительных соглашений к нему до передачи имущества в муниципальную собственность, обращалось ли с требованием о регистрации договора аренды на основании пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации; не проверили, наделялось ли управление правом на передачу в аренду спорного имущества (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации), был ли новый собственник (муниципалитет) поставлен в известность о наличии незарегистрированного долгосрочного договора аренды (пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "О некоторых вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды, пункт 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными").

Кроме того, суды не исследовали и не установили, уплачивало ли общество арендную плату после 12.02.2013, так как представленный в материалы дела акт сверки расчетов, подписанный управлением и обществом, содержит сведения по состоянию на 11.02.2013, а заявление о выкупе арендуемого имущества подано обществом 02.09.2013. С учетом положений статьи 3 Закона N 159-ФЗ (условия реализации преимущественного права) суду следовало установить отсутствие у общества задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В то же время решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.06.2014 по делу N А32-41264/2013 с общества в пользу Управления имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования г. Новороссийск взыскано 1 381 069 рублей задолженности по договору аренды спорных помещений и 10 606 рублей 54 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами. Период, за который образовалась названная задолженность, в судебном акте не указан. В судебном заседании кассационной инстанции объявлялся перерыв для представления обществом доказательств уплаты арендной платы с 11.02.2013 по 02.09.2013, однако общество такие доказательства не представило.

Поскольку суды не исследовали и не установили обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения спора, выводы судов, содержащиеся в решении и постановлении, не соответствуют представленным в дело доказательствам, обжалуемые судебные акты нельзя признать законными и обоснованными, в связи с чем они подлежат отмене на основании части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить указанные недостатки, установить наличие всех условий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.02.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2014 по делу N А32-37882/2013 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.И. Афонина

Судьи

В.В. Аваряскин Е.В. Улько