Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 мая 2014 г. N 15АП-5466/14

город Ростов-на-Дону

23 мая 2014 г.

дело N А32-37882/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 мая 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мисника Н.Н.,

судей Ильиной М.В., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Штерхун Е.Э.,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: Еремин С.И. - представитель по доверенности от 15.05.2014, паспорт;

от заинтересованного лица: Мокин И.Я. - представитель по доверенности N 05.59-64-88-/14-04 от 10.01.2014, паспорт;

от третьего лица: представитель не явился, надлежаще извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город Новороссийск

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.02.2014 по делу N А32-37882/2013

по иску общества с ограниченной ответственностью "ТМТ-Сервис"

к Администрации муниципального образования город Новороссийск

третье лицо: Управление государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края,

о признании незаконными действий по отказу в реализации преимущественного права на приобретение арендованного муниципального имущества, обязании устранить нарушенное право,

принятое судьей Коржинек Е.Л.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "ТМТ - Сервис" (далее - заявитель, общество, ООО "ТМТ - Сервис") обратилось в суд с заявлением к Администрации муниципального образования города Новороссийск (далее - заинтересованное лицо, администрация) о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых помещений подвального этажа объекта культурного наследия регионального значения общей площадью 483 кв.м., расположенного по адресу: г. Новороссийск, ул. Советов, 44, лит А., обязании устранить нарушенное право путем совершения действий, установленных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Заявитель полагает, что у него возникло преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.02.2014 исковые требования общества с ограниченной ответственностью "ТМТ-Сервис" удовлетворены в полном объеме.

Суд признал незаконным отказ Администрации муниципального образования города Новороссийск в реализации ООО "ТМТ - Сервис" преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых помещений подвального этажа, объекта культурного наследия регионального значения общей площадью 483 кв. м., расположенного по адресу: г. Новороссийск, ул. Советов, 44, лит А, а также обязал администрацию муниципального образования города Новороссийск в двухмесячный срок обеспечить ООО "ТМТ - Сервис" заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества - подвального этажа объекта культурного наследия регионального значения общей площадью 483 кв.м., расположенного по адресу: г. Новороссийск, ул. Советов, 44, лит А., в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества, в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества направить ООО "ТМТ-Сервис" проект договора его купли-продажи.

Администрация муниципального образования города Новороссийск обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просила отменить судебный акт, вынести новое решение об отказе в удовлетворении иска. Оспаривая законность судебного акта по настоящему делу, администрация указывает о том, что договор аренды нежилого помещения заключен 16.03.2009, то есть после вступления в законную силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, которым предусмотрен порядок приватизации имущества, находящегося во владении арендатора непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. Кроме этого, договор аренды нежилого помещения от 16.03.2009, заключенный на срок свыше одного года, не прошел процедуру обязательной государственной регистрации, предусмотренную частью 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. Судом первой инстанции необоснованно отклонено ходатайство заинтересованного лица о прекращении производства по делу по правилам пункта 2 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Спор о признании незаконным отказа Администрации муниципального образования город Новороссийск в реализации преимущественного права ООО "ТМТ-Сервис" на приобретение в собственность арендуемых помещений подвального этажа объекта культурного наследия регионального значения общей площадью 483 кв.м., расположенного по адресу: г. Новороссийск, ул. Советов, 44, лит А.,был предметом рассмотрения в рамках дела N А32-19585/2013.

Управление государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание своего представителя не направило, просило рассмотреть апелляционную жалобу в свое отсутствие. Суд рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие третьего лица.

В отзыве на апелляционную жалобу общество с ограниченной ответственностью "ТМТ-Сервис" просило решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представитель заявителя жалобы просил решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать.

Представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил решение суда оставить без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между управлением по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края (арендодатель) и ООО "ТМТ-Сервис" (арендатор) заключен договор аренды объекта культурного наследия от 16.03.2009, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование часть помещений подвального этажа объекта культурного наследия регионального значения "Дом доходный купца Г. Ларина, 1905-1906, архитектор Н.Н. Карпинский, общей площадью 416,20 кв.м. (помещения N N 1-27, 30-38 лит. А подвал, помещения N 28 лит А1 подвал, помещение N 29 лит а2 подвал, помещение N 39 лит А3 подвал) в г. Новороссийске, ул. Советов, 44, лит. А (том 1, л.д. 17 - 20).

Согласно дополнительному соглашению N 2 к договору от 16.03.2009 размер передаваемой в аренду площади увеличен до 466,2 кв.м. (том 1, л.д. 21).

Дополнительным соглашением N 3 к договору от 16 марта 2009 года размер передаваемой в аренду площади увеличен до 483,0 кв.м. (том 1, л.д. 22)

На основании распоряжения главы администрации (губернатора) Краснодарского края N 1278-р от 23.12.2012 доходный дом купца Ларина лит. А, А1, под/А, под/А1, а, а1, а2, а3, общей площадью 1 965,1 кв.м., находящийся по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, ул. Советов, 44/ ул. Новороссийской республики, 7, передан в муниципальную собственность муниципального образования г. Новороссийск на безвозмездной основе.

02.09.2013 общество обратилось в управление имущественных и земельных отношений города Новороссийска с заявлением о предоставлении права преимущественного приобретения помещения, расположенного по адресу: г. Новороссийск ул. Советов, д. 44, площадью 483,0 кв.м. (том 1, л.д. 31)

Письмом от 28.10.2013 N 15-1-2-8529/15 администрация отказала в удовлетворении указанного заявления, указав, что в отношении испрашиваемого муниципального нежилого помещения у заявителя отсутствует право на его преимущественное приобретение в порядке, установленном законом. Отказ мотивирован тем, что договор аренды 16.03.2009, заключенный на срок с 01.01.2009 по 31.12.2014 в установленном порядке не был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, следовательно, является незаключенным (том 1, л.д. 34).

Полагая, что решения (действия) администрации не соответствуют положениям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в редакции Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ, и нарушают права заявителя в имущественной сфере, ООО "ТМТ-Сервис" обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу части 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона (пункт 1 в редакции Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ);

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (в редакции Федеральных законов от 17.07.2009 N 149-ФЗ, от 02.07.2013 N 144-ФЗ);

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона (в редакции Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ).

Целью принятия Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ является оказание адресной государственной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества.

При разрешении споров по заявлениям лиц, на которых распространяется действие Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых помещений, арбитражный суд должен установить факт добросовестного исполнения ими обязанностей, предусмотренных названным Законом (проверить добросовестность поведения заявителя как участника гражданского оборота для решения вопроса о возможности применения к нему преференций (льготного механизма приватизации), закрепленных в Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

В пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - информационное письмо от 05.11.2009 N 134) указано, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке.

При этом, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 5 информационного письма от 05.11.2009 N 134, воспрепятствование арендодателем (собственником имущества) реализации арендатором (субъектом малого и среднего предпринимательства) права на приобретение имущества (недобросовестность действий уполномоченного органа) не допускается.

На момент обращения заявителя в администрацию с заявлением от 02.09.2013 о приватизации арендуемого имущества, по правилам, установленным Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, спорное имущество находилось во временном владении и пользовании ООО "ТМТ - Сервис" в течение более двух лет, с 16.03.2009.

При определении срока арендных правоотношений между сторонами (периода законного владения обществом спорным нежилым помещением) суд первой инстанции правомерно руководствовался разъяснениями Конституционного Суда Российской Федерации, изложенными в определении от 05.07.2001 N 154-О, учитывая отсутствие государственной регистрации права собственности муниципального образования город-курорт Новороссийск в отношении испрашиваемого имущества.

Право лица на аренду конкретного помещения возникает в силу гражданско-правового договора. Государственная регистрация договора аренды, равно как и государственная регистрация права аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора. Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности. При том, что государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года, обязательна, ее отсутствие само по себе не лишает заявителя права на судебную защиту. Заинтересованное лицо может представлять доказательства, свидетельствующие о невозможности произвести государственную регистрацию договора, а также о том, какие действия были им совершены для этих целей, или доказательства, свидетельствующие о недобросовестном поведении собственника.

Общество в подтверждение своих доводов указывает, что договор аренды и дополнительные соглашения к нему не могли быть зарегистрированы, поскольку администрация бездействовала в отношении государственной регистрации права муниципальной собственности на арендуемые им помещения по договору аренды от 16.03.2009.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.12.2013 N 21/307/2013-125 право собственности муниципального образования город-курорт Новороссийск зарегистрировано в установленном порядке 11.12.2013 номер регистрации 23-23-21/2506/013-770, то есть после обращения общества с ограниченной ответственностью "ТМТ-Сервис" в арбитражный суд с заявлением об оспаривании незаконного отказа в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых помещений (том 1, л.д. 88).

Таким образом, бездействие органов государственной власти и органа местного самоуправления, выразившееся в уклонении от государственной регистрации права, возникшего после введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" по существу воспрепятствовали реализации заявителем права на приобретение арендуемого муниципального имущества, предоставленного ему Законом N 159-ФЗ.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что отсутствие государственной регистрации договора аренды, обусловленное отсутствием зарегистрированного права муниципальной собственности на нежилые помещения, не должно отменять предусмотренных Законом N 159-ФЗ прав арендатора, добросовестно выполнявшего свои обязанности по надлежащему содержанию и своевременному внесению платы за арендуемое имущество.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 27.05.2011 N А63-5294/2010, а также в Определении Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 27.12.2011 N ВАС-11764/11 по делу N А63-5294/10.

Администрация в ходе рассмотрения настоящего дела не оспаривала факт непрерывного владения и пользования обществом спорными нежилыми помещениями в течение указанного выше периода. Возражения заинтересованного лица связаны с тем, что договор аренды от 16.03.2009 заключен после вступления в законную силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, которым предусмотрен порядок приватизации имущества, находящегося во владении арендатора непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона, то есть до 25.07.2008.

Между тем, изложенный довод не может являться основанием для отмены решения суда по настоящему делу, поскольку заявитель обратился в управление имущественных и земельных отношений города Новороссийска с заявлением от 02.09.2013 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого им имущества, после вступления в силу Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства".

Подпунктом "а" пункта 2 статьи Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ в статью 3 Закона N 159-ФЗ внесены изменения, согласно которым имущество должно находиться в аренде в соответствии с договором или договорами непрерывно в течение двух лет и более по состоянию на 1 июля 2013 года.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции, исследовав представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и установив добросовестное исполнение обязанностей (поведение) ООО "ТМТ - Сервис", а также соответствие заявителя критериям, установленным в статье 3 Закона N 159-ФЗ, пришел к правильному выводу о незаконности действий администрации. По правилам части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации нарушенное право общества подлежит восстановлению органом местного самоуправления в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.

Довод заинтересованного лица о необходимости прекращения производства по делу на основании пункта 2 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, был предметом исследования в суде первой инстанции и обоснованно отклонен в связи с различием предмета требований, заявленных в рамках настоящего дела и дела N А32-19585/2013 (оспариваются два различных решения администрации).

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 15.02.2013 по делу N А32-4773/2012.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу об обоснованности заявленных требований. Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном понимании норм материального и процессуального права заявителем. Апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.02.2014 по делу N А32-37882/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.Н. Мисник

Судьи

М.В. Ильина Т.Р. Фахретдинов