Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 ноября 2014 г. N Ф08-7995/14 по делу N А32-15286/2013

г. Краснодар

07 ноября 2014 г.

Дело N А32-15286/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2014 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 ноября 2014 г.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мещерина А.И., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от ответчика - закрытого акционерного общества "Кларисса" (ИНН 2309013908, ОГРН 1022301202472) - Шкарлет С.В. (доверенность от 12.11.2013), в отсутствие истца - администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799), третьего лица - департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.04.2014 (судья Сумин Д.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2014 (судьи Малыхина М.Н., Авдонина О.Г., Попов А.А.) по делу N А32-15286/2013, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ЗАО "Кларисса" (далее - общество) о взыскании долга по арендной плате в сумме 1 129 502 рублей 38 копеек за период с 01.12.2011 по 30.09.2012, а также неустойки в размере 141 731 рубля 55 копеек за период с 11.10.2010 по 30.09.2012.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар (далее - департамент; т. 1, л. д. 89).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.04.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2014, в удовлетворении иска отказано. Судебные инстанции на основании норм Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс), Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66 и 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), пришли к выводу о том, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в общую долевую собственность, а соответствующее публично-правовое образование утрачивает право на распоряжение им. Судебные инстанции установили, что расположенные на спорном земельном участке многоквартирные жилые дома введены в эксплуатацию, на отдельные жилые помещения в данных объектах зарегистрировано право собственности физических лиц. С учетом названных обстоятельств суды указали, что соответствующая площадь земельного участка подлежит исключению из расчета задолженности и неустойки. Установив факт внесения обществом суммы, превышающей размер задолженности по расчету, произведенному администрацией, суды пришли к выводу о наличии переплаты на стороне ответчика, поэтому отказали в удовлетворении иска.

В кассационной жалобе администрация просит отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам. Податель жалобы указывает, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208029:1 предназначен для завершения строительства многоэтажных жилых домов с подземной автостоянкой. Земельные участки под каждым многоквартирным жилым домом не поставлены на государственный кадастровый учет (с видом разрешенного использования для эксплуатации многоквартирного дома), поэтому суды неправильно применили к спорным правоотношениям положения пункта 2 статьи 16 Вводного закона. Кроме того, суд первой инстанции неправомерно использовал для расчета сумм долга измененную площадь участка в период, предшествовавший заявленному.

Отзывы на жалобу в суд не поступили.

В судебном заседании представитель общества просил оставить без изменения решение и апелляционное постановление.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что основания для отмены судебных актов отсутствуют.

Как видно из материалов дела, сведения о земельном участке площадью 13 496+/-42 кв. м (кадастровый номер 23:43:0208029:1), предназначенном для завершения строительства многоэтажных жилых домов с подземной автомобильной стоянкой, внесены в государственный кадастр недвижимости 13.11.2003 (т. 1, л. д. 31 - 33).

На основании распоряжения главы муниципального образования г. Краснодар от 23.08.2006 N 2925-р администрация (арендодатель) и общество (арендатор) 26.10.2006 в целях завершения строительства многоэтажных жилых домов с подземной автомобильной стоянкой заключили договор N 4300014603 аренды земельного участка площадью 13 496 кв. м (кадастровый номер 23:43:0208029:1), расположенного в Западном внутригородском округе города Краснодара в квартале N 23, ограниченного улицами Комсомольской, Кубанской Набережной, Советской и переулком Подгорным (т. 1, л. д. 27, 34 - 40, 50, 51).

Согласно пункту 2.4 договора арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня фактического принятия участка за каждый день использования или владения и вносится арендатором с момента государственной регистрации договора ежемесячно, не позднее 10 числа начала каждого месяца.

В случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатору начисляется пеня в размере 0,1% за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).

Ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендных платежей послужило основанием направления в его адрес претензии от 28.11.2011 N 37302.26 с требованием погасить задолженность (т. 1, л. д. 13 - 15).

Поскольку требования претензии обществом не удовлетворены, администрация обратилась с иском в арбитражный суд.

Статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).

Из материалов дела следует, что на спорном земельном участке возведены и введены в эксплуатацию следующие объекты: 16-ти этажная 50-ти квартирная блок-секция N 1 с мансардой и встроенными помещениями на первом этаже, расположенная по адресу: г. Краснодар, ул. Комсомольская, 6; 15-ти этажный 38-квартирный жилой дом с встроенными нежилыми помещениями, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Комсомольская, 4 (т. 1, л. д. 71 - 75). В данных жилых домах зарегистрировано право собственности граждан на квартиры (т. 1, л. д. 69, 70).

В силу статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (пункт 2 статьи 23 Закона N 122-ФЗ).

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73) содержатся следующие разъяснения. В силу части 1 статьи 16 Вводного закона и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В пункте 67 постановления N 10/22 разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Таким образом, с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме (соответствующей очереди строительства) у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, расположенным под возведенным объектом и необходимым для его использования, а у ответчика прекратилась обязанность по внесению арендной платы за эту часть участка.

Согласно представленным департаментом расчетам (т. 2, л. д. 90 - 91) нормативная площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирных домов составила 7634 кв. м (по ул. Комсомольской, д. 4 - 2743 кв. м; по ул. Комсомольской, д. 6 - 4891 кв. м).

Исследовав представленные в дело доказательства, суды пришли к верному выводу о том, что обязанность вносить арендную плату сохранилась у общества в отношении земельного участка площадью 5862 кв. м (13 496 кв. м - 7634 кв. м). С учетом представленного истцом расчета, учитывающего изменение площади земельного участка, суд первой инстанции установил, что сумма арендной платы, подлежащая внесению в спорный период за ту часть земельного участка, которая необходима обществу для завершения строительства, составляет 978 372 рубля 24 копейки, за просрочку внесения арендной платы начислена неустойка в сумме 19 716 рублей. При этом общество уплатило 1 122 990 рублей 27 копеек, переплата на стороне ответчика составила (с исключением правомерно начисленной неустойки) 124 902 рубля 03 копейки (т. 2, л. д. 92 - 98). С учетом установленных обстоятельств судебные инстанции отказали в удовлетворении иска.

Доводы кассационной жалобы о том, что суд неверно определил период расчета и вышел за пределы заявленных истцом требований, не принимается. Как видно из материалов дела, при определении периода изменения площади, за которую начисляется арендная плата, суд учитывал дату введения в отношении ответчика процедуры банкротства и использовал расчеты, представленные непосредственно истцом. При этом регистрация права собственности физических лиц на квартиры в жилых домах произведена 03.11.2005 и 13.06.2007.

Иные доводы администрации рассматривались при производстве по делу в суде апелляционной инстанции, где получили верную правовую оценку.

Статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) закрепляет принцип состязательности судопроизводства в арбитражном суде. Это предполагает, что содержание принятого судом решения зависит от процессуальной активности сторон при производстве по делу в суде соответствующей инстанции (часть 2 статьи 9 Кодекса). Несмотря на неоднократные требования суда первой инстанции, истец не представил в материалы дела доказательства, свидетельствующие о том, что для эксплуатации возведенных жилых домов необходимы земельные участки иной площади. Принятые в рамках настоящего дела судебные акты основаны на представленных в дело доказательствах, порядок распределения бремени доказывания не нарушен, поэтому ссылка администрации на формирование иных земельных участков (сведения о которых носят временный характер) не может служить достаточным основанием для удовлетворения кассационной жалобы. В силу норм главы 35 Кодекса исследование и оценка новых доказательств не относится к компетенции арбитражного суда округа.

Суды всесторонне, полно и объективно исследовали представленные сторонами доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, верно применили нормы материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.04.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2014 по делу N А32-15286/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.Е. Епифанов Н.С. Мазурова