Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12 декабря 2014 г. N Ф08-9220/14 по делу N А32-7236/2014

г. Краснодар

12 декабря 2014 г.

Дело N А32-7236/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 декабря 2014 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Волшебная компания" (ИНН 2301072309, ОГРН 1092301002364) - Жукова А.С. (доверенность от 24.02.2014), от органа, осуществляющего публичные полномочия, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510) - Хасановой С.А. (доверенность от 26.11.2014), в отсутствие представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - администрации муниципального образования Крымский район, надлежащим образом извещенной о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.06.2014 (судья Гречко О.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2014 (судьи Сулименко О.А., Гуденица Т.Г., Сурмалян Г.А.) по делу N А32-7236/2014, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Волшебная компания" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление) о признании незаконным отраженного в сообщении от 09.01.2014 N 26/2012/2013-945 решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок площадью 290 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:15:0403004:114, местоположение которого установлено относительно ориентира, имеющего почтовый адрес: Краснодарский край, Крымский район, в границах сельскохозяйственного производственного кооператива "Сопка Героев" секция 38 часть контура 10, относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения, (далее - земельный участок) и о понуждении к осуществлению государственной регистрации перехода к обществу права собственности на земельный участок.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования Крымский район (далее - администрация).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.06.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2014, исковые требования удовлетворены по мотивам неправомерного погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) записи о государственной регистрации обременения прав на земельный участок в виде аренды в пользу общества, отсутствия доказательств своевременного направления администрацией уведомления об отказе от договора от 29.04.2010 N 4500008431 аренды земельного участка (далее - договор аренды), возобновленного на неопределенный срок, фактического сохранения арендных отношений между администрацией и обществом до момента заключения договора от 19.11.2013 N 167 купли-продажи земельного участка (далее - договор купли-продажи).

Управление обжаловало судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), считая, что договор аренды прекратил свое действие в установленный его условиями срок, у арендодателя имелись возражения относительно продления арендных отношений, а утрата обществом статуса арендатора препятствовала приватизации земельного участка в порядке, в котором заключен договор купли-продажи.

В отзыве на кассационную жалобу общество настаивает на незаконности оспариваемого решения управления.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Из материалов дела видно и судами установлено, что 29.04.2010 администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) на основании результатов аукциона (протокол от 28.04.2010 N 4) заключен договор аренды земельного участка со сроком аренды до 27.04.2013. Сумма годовой арендной платы составила 380 500 рублей. Договором аренды предусмотрено прекращение его действия по истечении срока аренды. Государственная регистрация договора аренды осуществлена 15.06.2010 (запись регистрации N 23-23-28/065/2013-414). Земельный участок передан арендатору 28.04.2010 без составления акта приемки-передачи.

Сторонами подписано дополнительное соглашение от 26.04.2013 о пролонгации договора аренды до 26.03.2014 (далее - дополнительное соглашение). Со стороны администрации дополнительное соглашение подписано исполняющим обязанности начальника управления имущественных отношений администрации. Доказательства осуществления государственной регистрации дополнительного соглашения в деле отсутствуют.

В адресованном обществу письме от 21.05.2013 N 03-02/1137 администрация в лице управления имущественных отношений, отметив наличие у арендатора задолженности по арендной плате в размере 843 623 рублей 69 копеек, указала на отсутствие у нее намерений на продление арендных отношений, предложила обществу погасить образовавшуюся задолженность, вернуть земельный участок в надлежащем состоянии и обеспечить погашение соответствующей регистрационной записи в реестре до 10.06.2013. Доказательства направления письма от 21.05.2013 N 03-02-/1137 и его получения обществом в деле отсутствуют.

На основании заявления администрации от 28.05.2013 Крымским отделом управления 30.05.2013 в реестре погашена запись о регистрации договора аренды, о чем муниципальное образование поставлено в известность соответствующим уведомлением от 30.05.2013 N 28/065/2013-414.

Постановлением администрации от 15.11.2013 N 2193 земельный участок предоставлен обществу в собственность за плату, составившую сто процентов от кадастровой стоимости земельного участка (171 877 рублей). Во исполнение постановления администрацией (продавец) и обществом (покупатель) 19.11.2013 заключен договор купли-продажи земельного участка.

Общество обратилось в управление с заявлением от 29.11.2012 о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок. Сообщением от 09.01.2014 N 26/2012/2013-945 управление поставило общество в известность о принятом решении об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок ввиду прекращения с 28.05.2013 действия договора аренды.

Считая названный отказ незаконным, нарушающим права и законные интересы общества, последнее обратилось в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Подпунктом 3 пункта 4 статьи 170 Кодекса допускается возможность включения в мотивировочную часть судебного акта ссылок на постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам судебной практики, а также на постановления Президиума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Кодекса и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо установление их несоответствия закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 данного Кодекса). Обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые совершили действия (бездействие) (статья 65 и часть 5 статьи 200 Кодекса).

В соответствии с абзацем вторым пункта 3 статьи 9, абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 13 и абзацем одиннадцатым пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) регистрирующий орган обязан осуществлять проверку действительности поданных заявителем документов на государственную регистрацию права или сделки и наличие соответствующих прав у подготовившего документ лица, осуществлять проверку законности сделки и устанавливать отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества.

В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества, не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (пункт 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ).

В силу статей 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам (императивным нормам), установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

Пунктом 4 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) установлен запрет на отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота, установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков, резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ), пунктом 4 статьи 1 которого установлено, что оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, предусмотренном Земельным кодексом и иными федеральными законами, а приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в силу пункта 1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах). Данное правило не распространяется на случаи, предусмотренные пунктом 4 настоящей статьи.

Пунктом 4 указанной нормы предусмотрено, что переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка. Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе в его предоставлении в собственность должно быть принято в течение тридцати дней со дня подачи таким арендатором заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции. Перечень документов, которые могут подтверждать надлежащее использование земельного участка, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (в части, касающейся земель сельскохозяйственного назначения), по государственному мониторингу таких земель.

Статья 21 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" (далее - Закон N 532-КЗ) устанавливает мораторий (на 49 лет) на приватизацию земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Исключения предусмотрены для некоторых категорий участков, в том числе земельных участков, переданных в аренду гражданину или юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды, включая земельные участки фонда перераспределения земель, при условии надлежащего использования этих земельных участков (абзац пятый части второй). В указанном случае земельные участки приобретаются в собственность по кадастровой стоимости земельных участков.

Из содержания приведенных правовых норм следует, что право на приобретение (выкуп) земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения предоставлено не любому заинтересованному лицу (арендатору), а лишь тому, который надлежаще использовал этот участок в течение более трех лет. Законодателем закреплен механизм обеспечения защиты прав исключительно тех арендаторов, которые доказали, что на протяжении длительного срока (более трех лет) могут надлежаще использовать предоставленные им земельные участки (документально подтвердили, что эффективно хозяйствуют на сельскохозяйственных землях). Введенный в Закон N 101-ФЗ механизм защиты арендаторов, отвечающих установленным требованиям, направлен на создание условий для устойчивого землепользования и предполагает формирование группы таких собственников, которые ранее уже зарекомендовали себя в качестве исправных арендаторов. Предоставление права на приватизацию участков из земель сельскохозяйственного назначения указанным в ней арендаторам преследует цели появления класса эффективных собственников сельскохозяйственных земель, сохранения устойчивого землепользования и более бережного отношения к земле как к природному ресурсу, используемому в качестве средства производства в сельском хозяйстве.

Такой подход обусловлен спецификой земельных правоотношений, при которых публичному собственнику небезразлична личность покупателя земельного участка, поскольку общественный интерес заключается в рациональном и эффективном использовании предмета купли-продажи.

В предмет доказывания по настоящему делу входили использования обществом (на момент заключения договора купли-продажи) земельного участка на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло не менее трех лет, и соответствие такого использования целевому назначению земельного участка и условиям договора аренды.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций не установили обстоятельства, связанные с фактическим использованием обществом земельного участка в период действия договора аренды, соответствием такого использования целевому назначению земельного участка и с исполнением им обязанностей по договору аренды, в том числе обязанности по внесению арендных платежей.

Судами не дана должная оценка действиям администрации и общества по подписанию дополнительного соглашения на предмет их соответствия рекомендации, включенной Пленумом Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в пункт 1 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73), согласно которой в случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов, договор аренды, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным, равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вывод о возобновлении договора аренды на неопределенный срок сделан без оценки условия договора аренды о прекращении его действия по истечении срока аренды и без учета того, что такой договор мог быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если он заключен до вступления в силу закона, требующего в этом случае обязательного проведения торгов (абзац 3 пункта 1 постановления Пленума N 73). Вывод об отсутствии у арендодателя возражений относительно такого возобновления сделан без оценки действий органа местного самоуправления, направленных на инициирование процедуры погашения в реестре записи о регистрации договора аренды и уведомление арендатора о прекращении арендных отношений (в материалах дела отсутствуют выписки из журналов регистрации исходящей корреспонденции), а также действий общества по обеспечению получения почтовой корреспонденции (получение судебной корреспонденции обществом не обеспечено).

В ходе судебного разбирательства в судах первой и апелляционной инстанций не устранены противоречия в сведениях о кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на момент заключения договора купли-продажи (имеющиеся в материалах дела кадастровые паспорта земельного участка содержат различные сведения о кадастровой стоимости: 171 877 рублей и 1 718 772 рубля), не дана оценка условию договора купли-продажи о выкупной стоимости.

Таким образом, содержащиеся в обжалуемых судебных актах выводы о неправомерном погашении управлением в реестре записи о государственной регистрации договора аренды, о возобновлении договора аренды на неопределенный срок, о сохранении арендных отношений между администрацией и обществом до момента заключения договора купли-продажи, а также о наличии у общества права на выкуп земельного участка в установленном пунктом 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ порядке не могут быть признаны соответствующими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

Пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть вышеизложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Кодекса обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.06.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2014 по делу N А32-7236/2014 отменить.

Дело N А32-7236/2014 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

В.Е. Епифанов Н.С. Мазурова