Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 декабря 2014 г. N Ф08-9149/14 по делу N А53-19158/2013

г. Краснодар

15 декабря 2014 г.

Дело N А53-19158/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 09 декабря 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 декабря 2014 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании представителей истца - Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Мария" (ИНН 6166056672, ОГРН 1066166035110), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Ильяшенко И.В., муниципального учреждения "Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мария" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.05.2014 (судья Прокопчук С.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2014 (судьи Баранова Ю.И., Еремина О.А., Пономарева И.В.) по делу N А53-19158/2013, установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Мария" (далее - общество) о расторжении договора от 11.11.2003 N 24795 аренды земельного участка площадью 148 кв. м с кадастровым номером 61:44:0012003:2, расположенного по адресу:

г. Ростов-на-Дону, ул. Матовицкого - ул. Пришкольная (далее - договор аренды, земельный участок), о понуждении общества к возврату земельного участка арендодателю.

Общество обратилось в Арбитражный суд Ростовской области со встречным требованием к департаменту о пролонгации договора аренды на тех же условиях на новый срок в целях завершения строительства здания автомойки (далее - нежилое здание).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Ильяшенко И.В., муниципальное учреждение "Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону" (далее - учреждение).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 27.05.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2014, исковые требования департамента удовлетворены частично, общество присуждено к возврату департаменту по акту приема-передачи земельного участка.

Судебные акты мотивированы нецелевым использовании обществом земельного участка, прекращением арендных отношений в связи с истечением срока аренды, незаконностью возведения на земельном участке ленточного фундамента, отсутствием у арендодателя обязанностью по заключению договора аренды на новый срок.

Общество обжаловало судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее Кодекс), считая доказанным факт освоения земельного участка (выполнено ограждение территории, устроен ленточный фундамент, подготовлены эскизный и рабочий проекты нежилого здания, получено разрешение на строительство. Общество полагает, что основания для досрочного расторжения договора аренды отсутствуют.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Из материалов дела видно и судами установлено, что департамент (арендодатель) и Лохматова О.А. (арендатор) заключили договор аренды земельного участка с в целях проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации нежилого здания (зарегистрирован 02.03.2004, номер регистрации 61-61-01/44-4/2004-441). Срок аренды установлен с 11.11.2003 по 11.11.2013.

По договору от 11.05.2006 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы обществу (далее - договор перенайма; зарегистрирован 13.06.2006).

В результате обследования земельного участка департаментом установлен факт его неосвоения, что нашло отражение в акте от 17.01.2012.

Департамент направил обществу письмо от 30.05.2013 N 59-30-18176/6 с требованием о начале освоения земельного участка в срок до 10.06.2013 и предложением о расторжении договора аренды, освобождении земельного участка и его возврате департаменту по акту приема-передачи.

После очередного обследования земельного участка и выявления факта его неосвоения (акт обследования от 04.06.2013N 1548) департамент направил в адрес общества письмо от 19.06.2013 N 59-30-23822/6 с предложением о расторжении договора аренды в срок до 04.06.2013, освобождении земельного участка и возврате его арендодателю по акту приема-передачи.

Общество земельный участок арендодателю по акту приема-передачи не возвратило (в материалах дела такие доказательства отсутствуют), что послужило основанием обращения департамента в арбитражный суд.

Законность постановления арбитражного суда апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Подпунктом 3 пункта 4 статьи 170 Кодекса допускается возможность включения в мотивировочную часть судебного акта ссылок на постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам судебной практики, а также на постановления Президиума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

В соответствии со статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

В пункте 23 постановления от 24.04.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснено, что при применении названной нормы судам следует исходить из того, в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Обязанность арендатора по возврату земельного участка по истечении срока аренды и прекращении действия договора аренды установлена статьей 622 Гражданского кодекса.

В силу статьи 621 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

В случае если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Действие договора, заключенного на неопределенный срок, может быть прекращено в любое время по требованию каждой из его сторон (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса), о чем сторона, намеревающаяся отказаться от договора аренды недвижимости, должна предупредить другую сторону за три месяца.

Выводы судов первой и апелляционной инстанций о соблюдении департаментом досудебного порядка расторжения договора аренды, о недоказанности обществом фактов освоения земельного участка в установленный договором срок, возведения ленточного фундамента на основании действующего разрешения на строительство, признания в судебном порядке незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство, о выражении арендодателем воли на прекращение арендных отношений и их фактическом прекращении соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

Иные доводы кассационной жалобы направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденные доказательствами. У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для такой переоценки доказательств, иное привело бы к нарушению единообразия в толковании и применении арбитражным судом процессуальных норм (постановление Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.07.2012 N 17382/11).

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.05.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2014 по делу N А53-19158/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

В.Е. Епифанов И.В. Сидорова