Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17 декабря 2014 г. N Ф08-9137/14 по делу N А53-28477/2013

г. Краснодар

17 декабря 2014 г.

Дело N А53-28477/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 декабря 2014 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., в отсутствие в судебном заседании истца - Комитета по управлению имуществом города Таганрога, ответчика -общества с ограниченной ответственностью "Сонет", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации в сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сонет" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.05.2014 (судья Жигало Н.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2014 (судьи Малыхина М.Н., Ломидзе О.Г., Попов А.А.) по делу N А53-28477/2013, установил следующее.

Комитет по управлению имуществом города Таганрога (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ООО "Сонет" (далее - общество) об освобождении земельного участка с кадастровым номером 61:58:0004505:42 общей площадью 1 015 кв. м., находящегося по адресу г. Таганрог, пер. 7-й Новый, 120 от объекта незавершенного строительства (литера А) степенью готовности объекта 7 % площадью 48,8 кв. м.

В процессе рассмотрения спора истец уточнил требования и просил возложить на общество обязанность в 30-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу снести самовольное строение - объект незавершенного строительства (литера А) степенью готовности объекта 7 % площадью 48,8 кв. м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0004505:42 общей площадью 1 015 кв. м., находящегося по адресу г. Таганрог, пер. 7-й Новый, 120 (статья 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).

Общество обратилось со встречным иском о возложении на комитет обязанности заключить договор аренды спорного земельного участка.

Решением от 28.05.2014 иск комитета удовлетворен, в удовлетворении встречного иска общества отказано. Суд первой инстанции пришел к выводу, что возобновленный на неопределенный срок договор аренды прекращен по инициативе администрации. Фундамент возведен на земельном участке без получения разрешительной документации. Суд апелляционной инстанции указал, что договор аренды на неопределенный срок не возобновлялся, поскольку арендодатель отказался от его продления до истечения срока его действия, при этом согласился с выводами суда о возведении ответчиком фундамента в самовольном порядке.

Общество обжаловало судебные акты в порядке главы 35 Кодекса, просило отменить судебные акты в части удовлетворения требований комитета и отказа обществу в удовлетворении встречного иска и принять новый судебный акт, которым встречный иск - удовлетворить, а в иске комитету - отказать. Доводы кассационной жалобы сводятся к следующему. Комитет заявил об уточнении требований с нарушением статьи 49 Кодекса, поскольку фактически произошло одновременное изменение и предмета и основания заявленных требований. Первоначальным предметом иска являлось требование о возложении на общество обязанности освободить спорный земельный участок, в качестве оснований были приведены доводы о неиспользовании земельного участка по целевому назначению. При уточнении требований комитет просил возложить на общество обязанность снести самовольное строение, расположенное на спорном земельном участке. В качестве оснований заявленных требований истец указал на самовольность возведения объекта недвижимости. Договор аренды возобновлен на неопределенный срок, это подтверждается тем, что требование о возврате земельного участка не заявлялось, а также проведением акта обследования земельного участка. Комитет не доказал, что ответчик получил уведомление от 26.09.2013 об отказе от договора аренды. Истец не просил вернуть земельный участок, а заявил требование о сносе возведенного объекта, что не приведет к восстановлению его прав. Комитет не доказал нарушение его прав. Суды не учли, что объект создан на земельном участке, отведенном для этих целей, с соблюдением порядка, установленного законом, соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам. Арендодатель чинил обществу препятствия в реализации его права на осуществление строительства, что выразилось в ошибочном отнесении спорного земельного участка к зоне Р-1, указанное помешало обществу получить разрешение на строительство. Комитет является ненадлежащим истцом, поскольку он не обладает полномочиями требовать сноса строений. Общество имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Комитет нарушил трехмесячный срок на уведомление об отказе от договора аренды, что предоставляет обществу право на продление срока действия договора и на оформление соответствующих отношений.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Из материалов дела следует и судами установлено, что комитет (арендодатель) и ООО "Стройхимпром" (арендатор) заключили договор аренды от 12.12.2008 N 08-1023 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:58:0004505:42, находящегося по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, пер.7-й Новый, 120, для строительства производственной базы общей площадью 1015 кв. м.

Срок аренды установлен с 09.12.2008 по 09.12.2013. Договор зарегистрирован в установленном порядке. По акту от 12.12.2008 земельный участок передан арендатору.

Согласно договору от 02.09.2011 ООО "Стройхимпром" уступило право аренды обществу, передав земельный участок по акту приема-передачи от 02.09.2011. Уступка зарегистрирована в установленном порядке.

На земельном участке возведен фундамент площадью 48,8 кв. м.

Комитет, полагая, что возведенный на участке фундамент является объектом самовольного строительства, обратился с иском в суд.

Общество, считая себя исправным арендатором, обратилось с иском о заключении договора на новый срок.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как установили суды, договор аренды заключен на срок до 09.12.2013. Уведомлением от 26.09.2013 комитет отказался от договора аренды со ссылкой на положения пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса и указал на прекращение договорных отношений по окончанию срока действия договора аренды. Уведомление получено ответчиком 04.10.2013, о чем свидетельствует почтовая квитанция от 01.10.2013 и почтовое уведомление о вручении (т. 1, л. д. 6, 7).

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Суд апелляционной инстанции, приняв во внимание факт направления комитетом уведомления от 26.09.2013 до истечения срока договора, пришел к правильному выводу об отсутствии воли арендодателя на продолжение арендных отношений с обществом, что свидетельствует об отсутствии оснований для квалификации спорного договора как заключенного на неопределенный срок.

Доводы общества, об отсутствии доказательств получения уведомления и о совершении комитетом действий свидетельствующих о пролонгации договора аренды, по сути направлены на переоценку доказательств, сделанную судами по правилам главы 7 Кодекса, что находится вне сферы компетенции суда кассационной инстанции.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В пункте 22 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) разъяснено, что собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.

Частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации императивно предписывается осуществление строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также их капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, на основе разрешения на строительство.

Пунктом 10 статьи 1 названного Кодекса объект капитального строительства определяется как здание, строение, сооружение, объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек, получение разрешения на строительство (реконструкцию) которых в силу пункта 2 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации не требуется.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, суды установили, что у ответчика отсутствует распорядительный акт представителя публичного собственника земельного участка, разрешающий строительство на нем капитального объекта, и расценили объект незавершенного строительства как самовольную постройку.

На основании пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи.

В пункте 24 постановления N 10/22 разъяснено, что по смыслу абзаца 2 пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

В соответствии со статьей 11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) к полномочиям органов местного самоуправления относится решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

Согласно статье 72 названного Кодекса муниципальный земельный контроль за использованием земель на территории муниципального образования осуществляется органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами.

Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет (пункт 3 статьи 76 Земельного кодекса).

Комитет является органом, осуществляющим муниципальный земельный контроль, ввиду чего доводы жалобы о том, что он является ненадлежащим истцом, несостоятельны.

Суды правомерно указали, что в соответствии с положением о комитете, утвержденным решением городской Думы г. Таганрога от 25.10.2011 N 359 комитет выступает арендодателем земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляет муниципальный земельный контроль по использованию земельных участков.

С учетом изложенного, суды пришли к правомерным выводам о прекращении арендных отношений и о том, что расположенный на спорном земельном участке объект является самовольной постройкой, а лицом, обязанным осуществить его снос, является общество.

Отказывая обществу в удовлетворении заявленных им встречных требований, суд обоснованно исходил из следующего.

Целью обращения общества со встречным иском в суд является получение земельного участка в аренду на новый срок (с оформлением соответствующего договора).

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу положений статей 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса, статьи 22 Земельного кодекса намерение арендатора продлить арендные отношения, в том числе посредством заключения нового договора, не означает наличие у арендодателя обязанности предоставить земельный участок в аренду на новый срок.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом, в том числе статьей 30 Земельного кодекса, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Ссылка предпринимателя на преимущественное право на заключение нового договора (статья 621 Гражданского кодекса) правомерно отклонена судами.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 19.07.2005 N 3440/05 сформулировал правовую позицию, согласно которой преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.

Доказательства, подтверждающие наличие названного условия, в материалах дела отсутствуют. С учетом изложенного доводы предпринимателя о возможности применения пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса надлежит отклонить.

Приведенные обществом в кассационной жалобе, мотивы об отсутствии вины заявителя в том, что строительство на спорном земельном участке начато без получения разрешительной документации не свидетельствуют о возникновении у предпринимателя исключительного права на приобретение в аренду спорного земельного участка.

Ссылка общества на направление им заявления о продлении срока договора аренды отклоняется, поскольку указанное может связывать арендодателя в его воли на прекращение арендных отношений только в случае установления предусмотренного законом исключительного права арендатора на использование земельного участка. Такое право у предпринимателя отсутствует.

Довод общества о том, что комитет заявил об уточнении требований с нарушением статьи 49 Кодекса, поскольку фактически произошло одновременное изменение и предмета и основания заявленных требований следует отклонить.

В соответствии со статьей 49 Кодекса истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Предмет иска представляет собой материально-правовое требование истца к ответчику. Между тем под основанием иска понимаются фактические обстоятельства, из которых вытекает право требования истца и на которых истец их основывает.

Изменение предмета иска означает изменение материально-правового требования истца к ответчику. Изменение основания иска означает изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику.

Как следует из материалов дела, комитет обращаясь с иском к обществу первоначально заявил требование об освобождении земельного участка от объекта незавершенного строительства. В качестве оснований заявленных требований истец указал на неиспользование земельного участка по назначению, прекращение арендных отношений, самовольность возведения строения (отсутствие разрешительной документации).

Впоследствии истец уточнил заявленные требования и просил снести объект незавершенного строительства. В качестве оснований иска комитет указал на отсутствие разрешительной документации на строительство (т. 2, л. д. 35).

В такой ситуации довод о том, что произошло одновременное изменение предмета и основания заявленных требований не находит своего подтверждения.

Остальные доводы кассационной жалобы не влияют на правильность выводов судов и не способны их опровергнуть. Основания для изменения или отмены решения и постановления апелляционного суда, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.05.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2014 по делу N А53-28477/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Я.Е. Волков

Судьи

В.А. Анциферов В.Е. Епифанов