Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17 декабря 2014 г. N Ф08-9374/14 по делу N А63-4608/2014

г. Краснодар

17 декабря 2014 г.

Дело N А63-4608/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 декабря 2014 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Артамкиной Е.В., судей Аваряскина В.В. и Рассказова О.Л., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Юридическое предприятие "АТТОРНЕЙ"" (ИНН 2636045508, ОГРН 1052600298409) - Тихонюка Ю.В. (доверенность от 15.09.2014), в отсутствие ответчика - Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486), третьего лица - администрации города Ставрополя, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Юридическое предприятие "АТТОРНЕЙ"" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 22.07.2014 (судья Гладских Н.В.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2014 (судьи Луговая Ю.Б., Егорченко И.Н., Марченко О.В.) по делу N А63-4608/2014, установил следующее.

ООО "Юридическое предприятие "АТТОРНЕЙ"" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет), в котором просило:

- признать незаконным отказ от 17.06.2014 N 08/09-3231 в реализации преимущественного права на приобретение арендованных нежилых помещений N 18, 19, 27 - 39 (литера А) общей площадью 129,1 кв. м, расположенных на первом этаже здания по адресу: г. Ставрополь, ул. Тухачевского, 15/1;

- признать преимущественное право на приобретение арендованных нежилых помещений N 18, 19, 27 - 39 (литера А) общей площадью 129,1 кв. м, расположенных на первом этаже здания по адресу: г. Ставрополь, ул. Тухачевского, 15/1 (уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Ставрополя (далее - администрация).

Решением от 22.07.2014, оставленным без изменения постановлением от 07.10.2014, в удовлетворении требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что у общества не возникло преимущественное право на приобретение арендуемого имущества из муниципальной собственности в силу несоответствия заявителя требованиям пункта 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ). Суды выяснили, что договор аренды нежилых помещений, на котором заявитель основывает свои требования, является незаключенным, поскольку не прошел государственную регистрацию в установленном порядке.

В кассационной жалобе общество просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение. В обоснование своих требований заявитель указывает, что регистрация договора аренды была невозможна, так как комитетом не представлены документы, подтверждающие зарегистрированное право муниципальной собственности на заявленные помещения. Судом не учтена правовая позиция, изложенная в определении Конституционного суда Российской Федерации от 05.07.2001 N 154-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы ЗАО "СЭВЭНТ" на нарушение конституционных прав и свобод положениями пункта 1 статьи 165, пункта 3 статьи 433 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации".

Отзывы на жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель общества настаивал на доводах жалобы.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит отменить.

Из материалов дела видно и судами установлено, что 15.05.2009 комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 5537 аренды нежилых помещений (здания), находящихся в муниципальной собственности г. Ставрополя. Согласно условиям договора арендодатель передает, а арендатор принимает во владение нежилые помещения N 18, 19, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39 (литера А), общей площадью 129,1 кв. м, расположенные на первом этаже здания по адресу:

г. Ставрополь, ул. Тухачевского, 15/1. Срок действия договора аренды сторонами установлен с 15.05.2009 по 14.05.2014 (т. 1, л. д. 26 - 29).

По акту приема-передачи от 15.05.2009 нежилые помещения N 18, 19, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39 (литера А), общей площадью 129,1 кв. м, расположенные на первом этаже здания по адресу: г. Ставрополь, ул. Тухачевского, 15/1 в г. Ставрополе, переданы арендатору во временное пользование (т. 1, л. д. 30).

30 сентября 2013 года общество обратилось в комитет с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого муниципального имущества в собственность в соответствии с Законом N 159-ФЗ (т. 1, л. д. 38).

В сообщении от 23.10.2013 N 06/09-6099 комитет отказал заявителю в реализации преимущественного права выкупа, сославшись на отсутствие доказательств регистрации договора аренды от 15.05.2009 N 5537 (т. 1, л. д. 39).

Полагая, что решение комитета не соответствуют положениям Закона N 159-ФЗ и нарушает его права в имущественной сфере, общество обратилось в арбитражный суд.

По смыслу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие решений, действий (бездействий) закону и нарушение такими решениями, действиями (бездействиями) прав и интересов заявителя.

В пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее - информационное письмо от 05.11.2009 N 134) разъяснено следующее. Субъект малого предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В части 1 статьи 1 Закона N 159-ФЗ закреплено, что он регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу данного закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Преимущественное право приобретения арендуемого государственного или муниципального имущества имеет каждый арендатор, соответствующий условиям его отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, установленных статьей 4 Закона N 209-ФЗ и при соблюдении условий, определенных в статье 3 Закона N 159-ФЗ.

Согласно статье 4 Закона N 209-ФЗ к субъектам малого и среднего предпринимательства относятся внесенные в Единый государственный реестр юридических лиц потребительские кооперативы и коммерческие организации (за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий), а также физические лица, внесенные в единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, крестьянские (фермерские) хозяйства, соответствующие определенным в данной статье условиям.

В статье 3 Закона N 159-ФЗ определены условия, при которых субъекты малого и среднего предпринимательства могут реализовать свое преимущественное право на приобретение при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

Целью принятия Закона N 159-ФЗ является оказание адресной государственной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества.

При разрешении споров по заявлениям лиц, на которых распространяется действие Закона N 159-ФЗ, о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых помещений, арбитражный суд должен установить факт добросовестного исполнения ими обязанностей, предусмотренных названным Законом (проверить добросовестность поведения заявителя как участника гражданского оборота для решения вопроса о возможности применения к нему преференций (льготного механизма приватизации), закрепленных в данном Законе N 159-ФЗ).

В пункте 4 информационного письма от 05.11.2009 N 134 указано, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке. При этом, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 5 информационного письма 05.11.2009 N 134, воспрепятствование арендодателем (собственником имущества) реализации арендатором (субъектом малого и среднего предпринимательства) права на приобретение имущества (недобросовестность действий уполномоченного органа) не допускается.

На момент обращения в комитет с заявлением общество арендовало муниципальное имущество на основании договора от 15.05.2009.

Общество владело и пользовалось нежилыми помещениями с 2009 года без каких-либо возражений со стороны комитета.

Факт длительного непрерывного владения заявителем нежилыми помещениями комитетом не оспаривается.

Суды сделали вывод о том, что договор аренды нежилых помещений, на котором заявитель основывает свои требования, является незаключенным, поскольку не прошел государственную регистрацию в установленном порядке.

Однако суды не учли правовую позицию, изложенную Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 05.07.2001 N 154-О.

В определении от 05.07.2001 N 154-О Конституционный Суд Российской Федерации указал следующее. Право лица на аренду конкретного помещения возникает в силу гражданского договора. Государственная регистрация договора аренды, равно как и государственная регистрация права аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора. Государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности. При том, что государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года, обязательна, ее отсутствие само по себе не лишает заявителя права на судебную защиту. Заинтересованное лицо может представлять доказательства, свидетельствующие о невозможности произвести государственную регистрацию договора, а также о том, какие действия были им совершены для этих целей, или доказательства, свидетельствующие о недобросовестном поведении собственника.

Общество в подтверждение своих доводов указывало на то, что договор аренды не регистрирован сторонами (и не мог быть зарегистрирован) в связи с тем, что комитет (представитель собственника имущества) длительное время бездействовал по вопросу о государственной регистрации права муниципальной собственности на спорные помещения.

Из решения Арбитражного суда Ставропольского края от 06.03.2014 по делу N А63-139/2014 видно, что комитет обратился с иском о признании права муниципальной собственности только в 2014 году, в то время как администрация получило спорное имущество 21.09.2005.

Из материалов дела усматривается, что общество неоднократно обращалось к комитету с требованием оформить право муниципальной собственности с целью регистрации договора.

Однако арендодатель (комитет) не предпринимал надлежащих мер по государственной регистрации права муниципальной собственности в отношении арендуемых предпринимателем нежилых помещений.

Поскольку спорный объект недвижимости фактически создан в 2007 году (год ввода в эксплуатацию здания, в котором расположены спорные помещения), то в силу статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на указанное недвижимое имущество подлежало государственной регистрации. Таким образом, действия (виновное бездействие) органа местного самоуправления, по существу, воспрепятствовали реализации заявителем права на приобретение арендуемого муниципального имущества, предоставленного ему Законом N 159-ФЗ. Суд кассационной инстанции признает указанные доводы заявителя обоснованными и полагает, что отсутствие государственной регистрации договоров аренды (невозможность такой регистрации в связи с отсутствием зарегистрированного права муниципальной собственности на нежилые помещения) не должно отменять предусмотренных Законом N 159-ФЗ прав арендаторов (субъектов малого предпринимательства), добросовестно выполняющих свои обязанности (по надлежащему содержанию и своевременному внесению платы за арендуемое имущество).

При указанных обстоятельствах, выводы судов в указанной части являются неверными.

В силу статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не вправе оценивать доказательства, которые не были предметом исследования в суде первой и апелляционной инстанций.

Поскольку суды не исследовали иные обстоятельства, подлежащие установлению в силу статьи Закона N 159-ФЗ, судебные акты подлежат отмене как принятые по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим существенное значение для правильного разрешения спора, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 22.07.2014 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2014 по делу N А63-4608/2014 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Артамкина

Судьи

В.В. Аваряскин О.Л. Рассказов