Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 декабря 2014 г. N Ф08-9083/14 по делу N А32-28034/2011

г. Краснодар

25 декабря 2014 г.

Дело N А32-28034/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 декабря 2014 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от истца - администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН 1022301606799) - Хлопиной Ю.А. (доверенность от 17.06.2014), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Лестэр" (ОГРН 1022301598252) - Гребенюк О.Б. (доверенность от 27.06.2014), рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2014 (судьи Ильина М.В., Тимченко О.Х., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А32-28034/2011, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Лестэр" (далее - общество), в котором просила:

- обязать общество в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу осуществить демонтаж торгового киоска литера "А" из облегченных конструкций площадью 10,7 кв. м, по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Красная 16/А,

- указать в резолютивной части решения, что в случае, если ответчик не исполнит решение суда в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов (уточненные требования, т. 3, л. д. 162, 168).

Общество обратилось к администрации со встречным исковым заявлением, в котором просило:

- признать право собственности общества на киоск N 64, общей площадью 8,8 кв. м, расположенный в Центральном округе города Краснодара, по ул. Красная, д. 16/А, как на объект недвижимого имущества (т. 2, л. д. 1 - 7, т. 3, л. д. 120 - 124).

Решением от 04.10.2013, суд удовлетворил ходатайство администрации об уточнении требований, отклонил ходатайство о назначении повторной судебной строительно-технической экспертизы. На общество возложена обязанность в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок площадью 10,7 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Красная, 16/А, путем демонтажа находящегося на нем торгового киоска из облегченных конструкций площадью 10,7 кв. м. В случае, если общество не исполнит решение суда в течение установленного в нем срока, администрация вправе совершить эти действия за счет общества с взысканием с него необходимых расходов. В удовлетворении встречного иска отказано. Судебный акт мотивирован тем, что договор аренды земельного участка от 21.04.1999 N 4300009535 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) не прошел процедуру государственной регистрации в установленном законом порядке и считается незаключенным (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), пункт 1 статьи 25, пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Факт использования обществом для эксплуатации киоска земельного участка, расположенного по адресу: ул. Красная, 16/А, Центральный внутригородской округ муниципального образования город Краснодар, подтверждается актом осмотра земельного участка от 22.04.2011 N 496. Для решения вопроса о том, является ли спорный киоск объектом недвижимости, в рамках настоящего дела проведено две строительно-технических экспертизы. Изложенные в заключениях от 29.11.2012 и от 22.08.2013 выводы экспертов сводятся к тому, что торговый киоск литера А, общей площадью 8,8 кв. м, расположенный в г. Краснодаре по ул. Красная, 16/А, является не объектом недвижимого имущества, а сооружением временного характера, демонтаж указанного объекта технически возможен без повреждения иных торговых павильонов, находящихся рядом. Доказательства демонтажа киоска в дело не представлены. Встречный иск общества о признании права собственности на киоск N 64, основанный на договоре купли-продажи от 06.10.1995, отклонен, так как торговый киоск литера А общей площадью 8,8 кв. м, расположенный в г. Краснодаре, по ул. Красной, 16/А, не является объектом недвижимого имущества. Обязанность государственной регистрации права собственности на указанный объект не возникает.

Апелляционным постановлением от 21.08.2014 решение от 04.10.2013 отменено в части удовлетворения исковых требований администрации, в указанной части принято новое решение. В удовлетворении исковых требований администрации отказано. В остальной части решение от 04.10.2013 оставлено без изменения. Судебный акт мотивирован тем, что правовых оснований для применения положений статьи 222 Гражданского кодекса суд не усмотрел, ввиду недоказанности факта самовольного возведения спорного объекта. Общество представило документы, подтверждающие возведение спорного объекта до 01.01.1995 года и государственную регистрацию права собственности на объект как на недвижимое имущество. Здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками и снесены на этом основании. Соответствующая правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12048/11. С целью устранения противоречий в выводах экспертов относительно наличия либо отсутствия у спорного объекта признаков недвижимого имущества, судом апелляционной инстанции назначена повторная экспертиза. Согласно заключению эксперта от 05.05.2014 строение литера А, общей площадью 8,8 кв. м, расположенное по ул. Красной, 16/А, в г. Краснодаре, имеет признаки объекта недвижимого имущества. Исследуемый объект является капитальным строением. Перемещение в пространстве строения литера А, общей площадью 8,8 кв. м, расположенного по ул. Красной, 16/А, в г. Краснодаре, в том числе путем сборки-разборки, технически невозможно без изменения объемно-планировочных характеристик, повреждения элементов внешней и внутренней отделки и сблокированных с ним соседних строений. Требование о признании права собственности общества на спорный объект отсутствующим администрация в рамках настоящего дела не заявила. Учитывая недоказанность факта отсутствия у спорного объекта признаков недвижимого имущества либо факта его самовольного строительства, удовлетворение требований администрации об освобождении земельного участка путем демонтажа спорного объекта, приведет к нарушению права собственности общества на указанное имущество. Поскольку администрация не претендует на спорное имущество и о своих правах на него не заявляет, по иску о признании права собственности с указанным ответчиком спора нет, в удовлетворении встречного иска отказано правомерно.

В кассационной жалобе администрация просит апелляционное постановление от 21.08.2014 отменить в части отказа в удовлетворении требований администрации, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска администрации. По мнению подателя жалобы, заключение повторной судебной строительно-технической экспертизы о том, что киоск является капитальным строением, не основано на проектной и технической документации на спорный объект, сделано без ссылки на строительные нормы и правила. Ни одной из экспертиз не было установлено, что перемещение киоска невозможно без несоразмерного ущерба его назначению. В договоре аренды от 21.04.1999 указано на предоставление земельного участка площадью 7,3 кв. м, что свидетельствует о том, что киоск площадью 11,3 кв. м не существовал на тот момент и не мог быть приобретен у администрации по договору купли-продажи от 03.09.1993. Объект, кадастровый номер которого указан в выданном обществу свидетельстве о государственной регистрации права собственности, построенный в 1995 году, был поставлен на кадастровый учет как объект, имеющий кирпичные стены, что не соответствует действительности и имеющимся в деле доказательствам. Ответчик не доказал, что спорный торговый киоск является объектов недвижимости, поэтому у него отсутствуют правовые основания для использования земельного участка площадью 10,7 кв. м, находящегося по ул. Красной, 16/А, в г. Краснодаре. Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия участка (подпункт 2 пункта 1 статьи 60, пункты 2 и 3 статьи 76 Земельного кодекса).

В судебном заседании представитель администрации на удовлетворении кассационной жалобы настаивал, представитель общества просил ее отклонить.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит принятые по делу судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления главы администрации города Краснодара от 05.02.1996 N 134 и решения Городской думы Краснодара от 25.12.1997 N 17 п. 4, мэрия города Краснодара (арендодатель) и общество (арендатор) подписали договор от 21.04.1999 N 591 (с 01.01.2003 - номер 4300009535), по условиям которого арендодатель в срок до 21.04.2004 сдает, а арендатор принимает земельный участок фактической общей площадью 7,30 кв. м, расположенный в Центральном административном округе города Краснодара, на углу улиц Красной и Советской, с кадастровым номером 23:43:030542:007, для эксплуатации торгового киоска (далее - земельный участок, т. 1, л. д. 16 - 25).

В пункте 2.7 договора и прилагаемых к нему плане земельного участка, чертеже земельного участка отражено ограничение в его использовании - расположен в пределах красных линий, без права капитального строительства.

По истечении указанного в договоре срока аренды (21.04.2004) общество не возвратило земельный участок администрации и продолжило его использование, в отсутствие возражений со стороны арендодателя.

22 марта 2011 года в газете "Краснодарские известия" опубликовано объявление администрации об отказе в порядке статьи 610 Гражданского кодекса от исполнения ряда договоров аренды земельных участков, в том числе и от договора от 21.04.1999 N 4300009535, руководитель общества приглашен для подписания соглашения о расторжении договора (т. 1, л. д. 26, т. 3, л. д. 50 - 51).

26.10.2010 главой муниципального образования город Краснодар подписано уведомление N 14862/01, адресованное директору общества, об отказе администрации в порядке статьи 610 Гражданского кодекса от спорного договора, обществу предложено освободить участок и привести его в пригодное для дальнейшего использования состояние (т. 1, л. д. 11).

Согласно составленному в присутствии директора общества акту от 22.04.2011 N 496, в результате проведенного специалистом отдела комплексных проверок управления муниципального контроля администрации осмотра установлено, что на не огражденном земельном участке (г. Краснодар, ул. Красная/ул. Советская) с кадастровым номером 23:43:030542:007, правоустанавливающим документом на который является договор аренды от 21.04.1999 N 4300009535 сроком до 21.04.2004, расположен торговый павильон - бистро площадью 7,30 кв. м (т. 1, л. д. 13 - 14).

Согласно свидетельству от 28.12.2012 серии 23-АЛ 440890 за обществом 27.12.2012 зарегистрировано право собственности на нежилое здание, площадью 8,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Краснодар, Центральный округ, ул. Красная, дом N 16/А, в качестве документа-основания указан договор от 06.10.1995 (т. 3, л. д. 35).

Указывая, что общество не выполнило обязанность по возврату земельного участка при прекращении договора аренды (статья 622 Гражданского кодекса), и самовольно использует спорный участок, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса).

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса предусмотрено, что в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон договора аренды вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса). При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным (пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59). Это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации (пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными").

Государственная регистрация, как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым, государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом.

В соответствии с пунктом 7.2. договора срок его действия установлен до 21.04.2004. Договор вступает в силу с момента его регистрации в Краснодарском краевом учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 7.1).

Вместе с тем, доказательства, подтверждающие заключение договора аренды от 21.04.1999 N 4300009535 в установленном законом порядке, в материалах дела отсутствуют, равно как и кадастровый паспорт спорного участка, актуальные на момент разрешения спора сведения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:030542:007. При этом в уведомлении от 07.09.2010 прямо указано, что учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Краснодарского края, правопреемником которого является управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, приступило к проведению государственной регистрации прав с 18.01.1999 (т. 1, л. д. 12).

Доказанность факта наличия (отсутствия) между сторонами арендных отношений из договора от 21.04.1999 N 4300009535 имеет существенное значение для определения возможности применения к взаимоотношениям администрации и общества правил пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса о возобновлении договора на тех же условиях на неопределенный срок, а также для установления наличия (отсутствия) у органа местного самоуправления обязанности соблюдать порядок одностороннего отказа от договора, установленный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса.

Подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса определено, что земли делятся по целевому назначению на категории и правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

К территориям общего пользования относятся территории (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары), которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц и которые обозначены красными линиями (пункт 12 статьи 1 Градостроительного кодекса, пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса).

Возможность передачи в установленном законом порядке в аренду спорного земельного участка, находящегося за красной линией застройки, и правомерность использования такого участка ответчиком судебные инстанции не проверили и не оценили.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Согласно пункту 1 статьи 133, пункту 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений. Суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 N 8467/10.

Баланс интересов всех заинтересованных лиц, стабильность гражданского оборота и определенность в отношениях должны быть обеспечены в результате рассмотрения одного дела в суде, что способствовало бы процессуальной экономии и обеспечивало максимально быструю защиту прав и интересов всех причастных к спору лиц. Аналогичные правовые подходы сформулированы Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 16.11.2010 N 8467/10, от 10.12.2013 N 9139/13, от 09.10.2012 N 5377/12, от 06.09.2011 N 4275/11, от 07.02.2012 N 12573/11.

В соответствии со статьей 72 Земельного кодекса органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами на территории муниципального образования осуществляется муниципальный земельный контроль за использованием земель.

Согласно пункту 1 статьи 37 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - Закон о местном самоуправлении) местная администрация (исполнительно-распорядительный орган муниципального образования) наделяется уставом муниципального образования полномочиями по решению вопросов местного значения.

Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению, в том числе и в случае самовольного занятия участка (статья 60 Земельного кодекса). Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за все время незаконного пользования (пункт 2 статьи 76 Земельного кодекса).

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственника или законное владение (пункт 45 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22).

Поэтому, обращаясь в суд с требованием об освобождении земельного участка (путем демонтажа и вывоза находящегося на нем павильона), орган местного самоуправления должен документально подтвердить, что спорный объект принадлежит ответчику, незаконно занимающему участок, а также надлежаще идентифицировать объект (торговый павильон), подлежащий демонтажу (вывозу).

В то же время, возможность размещения спорного объекта на землях общего пользования, судом при рассмотрении спора установлена не была, противоречия в сведениях об этом объекте не устранены: общество заявило о своих правах на объект площадью 8,8 кв. м, в акте осмотра от 22.04.2011 зафиксировано наличие торгового киоска площадью 7,30 кв. м, суд первой инстанции решил демонтировать объект площадью 10,7 кв. м.

Как следует из имеющегося в материалах дела заключения эксперта от 05.05.2014, строение литера А, общей площадью 8,8 кв. м, расположенное по ул. Красной, 16/А, в г. Краснодаре, является сблокированным с соседними строениями. В таком случае разрешение вопроса о демонтаже спорного объекта, полное и всестороннее исследование его конструктивных и иных технических характеристик, могли быть произведены только с привлечением собственников (законных владельцев) соседних строений.

Выводы суда апелляционной инстанции о недоказанности факта самовольного возведения спорного объекта, о строительстве его в период до 01.01.1995, сделаны без учета отсутствия в деле каких-либо документальных свидетельств строительства торгового киоска (как капитального объекта) в соответствии с действующим в период такого строительства законодательством, без оценки обстоятельств правомерности размещения фактически имеющегося объекта (площадью 8,8 кв. м или 10,7 кв. м) на земельном участке площадью 7,30 кв. м, указанном в договоре аренды от 21.04.1999.

Соглашаясь с идентичностью спорного объекта, и приобретенного обществом по договору купли-продажи от 06.10.1995, суды не оценили содержащееся в его пункте 3 условие о возникновении права собственности у покупателя с момента регистрации договора в бюро технической инвентаризации, и отсутствие в представленном в материалы дела техническом паспорте на торговый киоск литера А (по состоянию на 24.04.2012) сведений о субъекте права и документах, подтверждающих право собственности, владения и пользования объектом.

При таких обстоятельствах решение от 04.10.2013 и апелляционное постановление от 21.08.2014 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм материального права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, - установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (часть 3 статьи 15, статья 71, пункт 2 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271, часть 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса).

Пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса определяет, что суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, установить и исследовать все существенные для рассмотрения дела обстоятельства, установить и привлечь к участию в деле всех собственников (законных владельцев) сблокированных со спорным объектов, разрешить вопрос о надлежащем способе защиты прав, исходя из особенностей возникшего между сторонами спора и разъяснений, содержащихся в постановлении Пленумов N 10/22, дать надлежащую правовую оценку всем доводам лиц, участвующих в деле, имеющимся в деле, и дополнительно представленным доказательствам в их совокупности, после чего разрешить спор с правильным применением норм права.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 33.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы освобождена.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.10.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2014 по делу N А32-28034/2011 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий

Н.С. Мазурова

Судьи

В.А. Анциферов В.Е. Епифанов