Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 декабря 2014 г. N Ф08-8222/14 по делу N А32-41088/2013

г. Краснодар

26 декабря 2014 г.

Дело N А32-41088/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 24 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 декабря 2014 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., при участии от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Юкрис+" (ИНН 2320098158, ОГРН 1022302941605) - Беликовой А.М. (доверенность от 14.03.2014), в отсутствие истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), третьего лица - Департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Юкрис+" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2014 (судья Гречко О.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2014 (судьи Ильина М.В., Тимченко О.Х., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А32-41088/2013, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "Юкрис+" (далее - общество) о взыскании 551 818 рублей 28 копеек долга по арендной плате за период с 11.03.2012 по 30.09.2013, неустойки в сумме 69 612 рублей 23 копеек с 11.03.2012 по 01.10.2013, а также о расторжении договора от 08.12.2008 N 4900004928 аренды земельного участка.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент; т. 1, л. д. 50).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2014, требования администрации в части взыскания с общества долга и пени по договору аренды земельного участка удовлетворены, в части требований о расторжении договора иск оставлен без рассмотрения (пункт 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс). Судебные инстанции пришли к выводу о наличии у общества долга по арендной плате, а также установили факт просрочки внесения арендных платежей.

В кассационной жалобе общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и постановление апелляционного суда. Податель жалобы указывает, что на территории спорного земельного участка расположен многоквартирный жилой дом, поэтому договор аренды, заключенный с публичным собственником, прекращен на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Данное обстоятельство исключает возможность взыскания с ответчика долга по арендной плате и неустойки.

Отзывы на кассационную жалобу в суд не поступили.

В заседании представитель ответчика просил отменить судебные акты.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и постановление апелляционного суда надлежит отменить в части и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Как видно из материалов дела, земельный участок площадью 800 кв. м (кадастровый номер 23:49:0203026:30) расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Чайковского, N 2А, предназначенный для размещения медицинского центра с женской консультацией, предоставлен муниципальным образованием город-курорт Сочи обществу (арендатор 1), Сухотериной В.А. (арендатор 2), Цацхину Д.М. (арендатор 3), Медяниковой Е.В. (арендатор 4) в пользование по договору аренды от 08.12.2008 N 4900004928. Срок действия договора определен сторонами до 01.07.2054. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 29.01.2009 (т. 1, л. д. 8 - 17).

Расчет арендной платы для общества согласован в приложении к договору аренды в размере 307 275 рублей 93 копеек в год (т. 1, л. д. 13).

Администрация, полагая, что общество ненадлежащим образом исполнило обязательства, принятые на себя по договору аренды, обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

Статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).

Судебные инстанции, удовлетворяя требования о взыскании долга по договору и неустойки, исходили из наличия у общества в спорный период обязанности вносить арендную плату.

В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержатся следующие разъяснения. В силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

В обоснование возражений на иск общество представило в материалы дела разрешение от 28.12.2010 N RU 23309/570 на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства "Офисно-медицинского центра с жилыми помещениями (2 очередь строительства. Корректировка)", расположенного в Центральном районе г. Сочи, по улице Чайковского, в границах земельных участков 23:49:0203026:30, 23:49:0203026:93, 23:49:0203026: 23:49:0203026:94, 23:49:0203026:95 общей площадью 1795,0 кв. м (т. 1, л. д. 70, 71, 79, 86).

В выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении земельного участка площадью 800 кв. м с кадастровым номером 23:49:0203026:30 содержатся сведения о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве офисно-медицинского центра с жилыми помещениями от 17.07.2009 N 1-Д (т. 1, л. д. 18 - 23).

Жилищный кодекс определяет, что объектами жилищных прав являются жилые помещения, к которым относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната (часть 1 статьи 15, часть 1 статьи 16). Статья 16 данного Кодекса признает жилым домом индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (часть 2), а квартирой - структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (часть 3).

Легальное определение многоквартирного дома содержится в абзаце первом пункта 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47. В указанной норме многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Признавая пункт 6 Положения не противоречащим законодательству, Верховный Суд Российской Федерации в решении от 01.07.2013 и определении от 03.10.2013 указал на следующее. Под многоквартирным домом понимается дом, который имеет не менее двух квартир, отвечающих требованиям части 3 статьи 16 Жилищного кодекса, а также принадлежащее собственникам этих квартир на праве общей долевой собственности общее имущество, состав которого определен частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса (в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном участке объекты). Иных условий признания жилого дома многоквартирным Жилищный кодекс не содержит.

Таким образом, многоквартирным домом может быть признано здание, состоящее не менее чем из двух квартир, содержащее в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме, и предназначенное для проживания граждан.

В материалы дела обществом представлены копии свидетельств о государственной регистрации прав на квартиры, расположенные по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Чайковского, дом N 2Б, часть из которых содержит указание на разрешение на ввод в эксплуатацию от 28.12.2010 N RU 23309/570 (т. 1, л. д. 106 - 111).

Поскольку представленные ответчиком документы не получили надлежащей оценки судебных инстанций, выводы по доводам общества о прекращении договора аренды в решении и постановлении отсутствуют, арбитражный суд округа не может признать правомерным взыскание с ответчика арендной платы за пользование земельным участком и неустойки.

В силу части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой (апелляционной) инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими. Процессуальный закон, определяя пределы рассмотрения дела в кассационной инстанции, не предоставил последней права оценивать доказательства, которые не были предметом исследования судов первой и (или) апелляционной инстанций. Вместе с тем выяснение вопросов, касающихся возможности отнесения объекта, находящегося на спорном участке, к многоквартирному жилому дому, а также о наличии оснований для вывода о прекращении у общества обязанности вносить арендные платежи, имеет существенное значение для правильного разрешения дела.

При таких обстоятельствах решение от 22.05.2014 и постановление от 05.09.2014 в части удовлетворения иска о взыскании арендной платы и неустойки надлежит отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края для устранения указанных недостатков, оценки доводов ответчика, проверки наличия совокупности оснований, необходимых для вывода о прекращении договора аренды, а также принятия судебного акта, соответствующего положениям статьи 15 Кодекса.

Расходы общества по уплате государственной пошлины при обращении в кассационный суд распределить по результатам нового рассмотрения дела (часть 3 статьи 289 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2014 по делу N А32-41088/2013 в части оставления без рассмотрения иска о расторжении договора аренды оставить без изменения.

В остальной части решение от 22.05.2014 и постановление от 05.09.2014 отменить, дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.Е. Епифанов Н.С. Мазурова