|
26 декабря 2014 г.
|
Дело N А32-41088/2013
|
Резолютивная часть постановления объявлена 24 декабря 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 декабря 2014 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., при участии от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Юкрис+" (ИНН 2320098158, ОГРН 1022302941605) - Беликовой А.М. (доверенность от 14.03.2014), в отсутствие истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), третьего лица - Департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Юкрис+" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2014 (судья Гречко О.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2014 (судьи Ильина М.В., Тимченко О.Х., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А32-41088/2013, установил следующее.
Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "Юкрис+" (далее - общество) о взыскании 551 818 рублей 28 копеек долга по арендной плате за период с 11.03.2012 по 30.09.2013, неустойки в сумме 69 612 рублей 23 копеек с 11.03.2012 по 01.10.2013, а также о расторжении договора от 08.12.2008 N 4900004928 аренды земельного участка.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент; т. 1, л. д. 50).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2014, требования администрации в части взыскания с общества долга и пени по договору аренды земельного участка удовлетворены, в части требований о расторжении договора иск оставлен без рассмотрения (пункт 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс). Судебные инстанции пришли к выводу о наличии у общества долга по арендной плате, а также установили факт просрочки внесения арендных платежей.
В кассационной жалобе общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и постановление апелляционного суда. Податель жалобы указывает, что на территории спорного земельного участка расположен многоквартирный жилой дом, поэтому договор аренды, заключенный с публичным собственником, прекращен на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Данное обстоятельство исключает возможность взыскания с ответчика долга по арендной плате и неустойки.
Отзывы на кассационную жалобу в суд не поступили.
В заседании представитель ответчика просил отменить судебные акты.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и постановление апелляционного суда надлежит отменить в части и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
Как видно из материалов дела, земельный участок площадью 800 кв. м (кадастровый номер 23:49:0203026:30) расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Чайковского, N 2А, предназначенный для размещения медицинского центра с женской консультацией, предоставлен муниципальным образованием город-курорт Сочи обществу (арендатор 1), Сухотериной В.А. (арендатор 2), Цацхину Д.М. (арендатор 3), Медяниковой Е.В. (арендатор 4) в пользование по договору аренды от 08.12.2008 N 4900004928. Срок действия договора определен сторонами до 01.07.2054. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 29.01.2009 (т. 1, л. д. 8 - 17).
Расчет арендной платы для общества согласован в приложении к договору аренды в размере 307 275 рублей 93 копеек в год (т. 1, л. д. 13).
Администрация, полагая, что общество ненадлежащим образом исполнило обязательства, принятые на себя по договору аренды, обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.
Статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
На основании статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).
Судебные инстанции, удовлетворяя требования о взыскании долга по договору и неустойки, исходили из наличия у общества в спорный период обязанности вносить арендную плату.
В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержатся следующие разъяснения. В силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
В пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
В обоснование возражений на иск общество представило в материалы дела разрешение от 28.12.2010 N RU 23309/570 на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства "Офисно-медицинского центра с жилыми помещениями (2 очередь строительства. Корректировка)", расположенного в Центральном районе г. Сочи, по улице Чайковского, в границах земельных участков 23:49:0203026:30, 23:49:0203026:93, 23:49:0203026: 23:49:0203026:94, 23:49:0203026:95 общей площадью 1795,0 кв. м (т. 1, л. д. 70, 71, 79, 86).
В выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении земельного участка площадью 800 кв. м с кадастровым номером 23:49:0203026:30 содержатся сведения о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве офисно-медицинского центра с жилыми помещениями от 17.07.2009 N 1-Д (т. 1, л. д. 18 - 23).
Жилищный кодекс определяет, что объектами жилищных прав являются жилые помещения, к которым относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната (часть 1 статьи 15, часть 1 статьи 16). Статья 16 данного Кодекса признает жилым домом индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (часть 2), а квартирой - структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (часть 3).
Легальное определение многоквартирного дома содержится в абзаце первом пункта 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47. В указанной норме многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством
