Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 декабря 2014 г. N Ф08-9483/14 по делу N А32-951/2014

г. Краснодар

29 декабря 2014 г.

Дело N А32-951/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 25 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 декабря 2014 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью ремонтно-строительной фирмы "Рассвет" (государственный идентификационный номер и фискальный код 1004600017069, место нахождения Республика Молдова) - Лотниковой Н.П. (доверенность от 16.12.2013), от заинтересованного лица - администрации муниципального образования Кореновский район (ОГРН 1022304012169) - Сороко А.Л. (доверенность от 16.01.2014), от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - администрации Кореновского городского поселения Кореновского района - Русановой Т.Н. (доверенность от 25.02.2014), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью ремонтно-строительной фирмы "Рассвет" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.05.2014 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2014 (судьи Сулименко О.А., Соловьева М.В., Сурмалян Г.А.,) по делу N А32-951/2014, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью ремонтно-строительная фирма "Рассвет" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации муниципального образования Кореновский район (далее - администрация района), в котором просило:

- признать незаконным решение администрации района от 25.10.2013 N 6299/13-16 об отказе обществу в пролонгации договора аренды от 30.11.2007 N 1200001385 земельного участка с кадастровым номером 23:12:0601011:44, площадью 146 942 кв. м, расположенного в г. Кореновске, по ул. Маршала Тимошенко, б/н.

Определением от 23.04.2014 судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Кореновского городского поселения (далее - администрация поселения, т. 1, л. д. 144).

Решением от 27.05.2014, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 12.09.2014, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что общество, являясь арендатором земельного участка с 26.05.2008 (с учетом договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 30.11.2007), фактически к его использованию по целевому назначению не приступило. По общему правилу, у арендодателя отсутствует обязанность предоставлять в аренду земельный участок арендатору по истечении срока первоначального договора аренды. Общество не представило доказательств наличия объективных причин, по которым не осуществлено строительство объектов, указанных в договоре аренды, а также доказательств, подтверждающих невозможность осуществить застройку земельного участка в установленный в разрешении на строительство срок (30.11.2010). Приведенные заявителем доводы о наличии препятствий для использования участка в соответствии с его целевым назначением суд проверил и отклонил. Учитывая, что спорный земельный участок арендатором не используется по целевому назначению, и на момент обращения в администрацию обществом получено уведомление о расторжении договора аренды с 30.11.2013 в связи с окончанием срока его действия, суд пришел к выводу об отсутствии у администрации оснований для принятия решения о продлении договора аренды. В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08 сформулирована правовая позиция о том, что арендатор предоставленного для строительства земельного участка вправе в исковом порядке требовать понуждения к заключению договора аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства объекта, возведение которого осуществляется на законных основаниях. Однако такой иск в рамках настоящего дела не заявлен (доказательства в обоснование такого требования не представлены), обществом возможность подачи соответствующего искового требования не утрачена. В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора. Оценив условия договора аренды, суд пришел к выводу о том, что им предусмотрено право арендодателя на одностороннее расторжение в случае неиспользования участка в течение трех лет (пункт 5.1.6). В силу статьи 621 Гражданского кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса). Поскольку администрация возразила относительно продолжения арендных отношений по истечении срока, установленного в договоре, суд признал его расторгнутым с 30.11.2013. Расторгнутый договор не может быть продлен. Апелляционный суд с выводами суда первой инстанции согласился, отметив, что если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи заявления на продление срока действия разрешения на строительство, в таком продлении должно быть отказано (часть 20 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, далее - Градостроительный кодекс). Срок договора аренды уже продлевался на три года - до 30.11.2013, при этом обществу было выдано разрешение на строительство десяти индивидуальных коттеджей, которые должны быть построены до 30.11.2010. Фактически, в течение всего срока действия договора аренды, на предоставленном для строительства двухсот индивидуальных коттеджей земельном участке строительство начато не было. Заявляя о нерентабельности строительства десяти коттеджей вместо двухсот, общество не учитывает, что разрешение на строительство десяти коттеджей содержало указание на них, как на первую очередь строительства.

В кассационной жалобе общество просит решение от 27.05.2014 и апелляционное постановление от 12.09.2014 отменить, удовлетворить заявленные требования. По мнению подателя жалобы, выводы судов об отсутствии доказательств объективных причин, по которым не осуществлено строительство объектов, а также невозможности осуществления застройки участка в установленный в разрешении на строительство срок (30.11.2010), противоречат материалам дела. Проведение строительных работ на основании выданного администрацией района разрешения на строительство всего десяти коттеджей, вместо предусмотренных дополнительным соглашением от 10.11.2008 к договору аренды земельного участка и проектом организации строительства двухсот коттеджей, было практически невозможно, поскольку приводило к многократному удорожанию себестоимости этих десяти коттеджей и исключало рентабельность строительства. Общество вынужденно (по прямому устному указанию работников администрации) получило разрешение на строительство десяти коттеджей, при этом инвестиционная привлекательность проекта была сведена к нулю. Риск неполучения в дальнейшем разрешения на строительство оставшихся коттеджей исключал возможность привлечения инвестора. Ответа на заявление о продлении срока действия ранее выданного разрешения на строительство общество не получило до настоящего времени. Суды не опровергли и не дали оценку тем обстоятельствам, что с 2010 года администрация района, как собственник участка, не предполагала строительство коттеджей на спорном участке, о чем свидетельствуют постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 30.04.2010 N 314 и от 09.06.2011 N 603 об утверждении краевых целевых программ, размещение администрацией района 23.01.2012 информации об объявлении торгов на выполнение работ по подготовке проекта планировки территории юго-западного микрорайона города Кореновска. Из действий собственника (участка) и прямых (устных) указаний заявителю со стороны собственника было очевидно, что участок должен использоваться для мало- и среднеэтажной застройки. После официального получения 10.09.2012 информации о подготовке проекта планировки территории, предполагающего строительство среднеэтажных жилых домов, а не коттеджей, общество ожидало окончания процедуры изменения целевого использования участка силами арендодателя. На обращения заявителя в 2013 году об изменении вида разрешенного использования земельного участка, с учетом нового проекта детальной планировки, положительного ответа не поступило. Таким образом, в материалах дела имеется достаточно доказательств, свидетельствующих о том, что общество не смогло освоить земельный участок не по собственной вине, а по причине изменения воли собственника на использование участка не для строительства коттеджей, а для среднеэтажной застройки. По вопросу продления срока действия разрешения на строительство орган местного самоуправления фактически бездействовал.

От администрации района и администрации поселения поступили отзывы с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы.

Руководителем общества письменно заявлено ходатайство об отложении рассмотрения кассационной жалобы на более поздний срок (февраль 2015 года), мотивированное отсутствием у него возможности принять участие в судебном заседании лично, а также отсутствием должности юриста в штате организации.

Присутствовавший в судебном заседании представитель общества названное ходатайство поддержал, на удовлетворении жалобы настаивал, представители администрации района и администрации поселения просили кассационную жалобу рассмотреть по существу, в ее удовлетворении - отказать.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, обсудив заявленное ходатайство, не установил оснований для его удовлетворения. Согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс) неявка в судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции лица, подавшего кассационную жалобу, и других лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства. Нормы Арбитражного процессуального кодекса не требуют обязательного личного присутствия участвующих в деле лиц (их представителей) в суде кассационной инстанции. Участвующие в деле лица извещены о судебном заседании по правилам статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса и направили своих представителей для участия в нем, в том числе и общество. Дата и время рассмотрения кассационной жалобы установлены заблаговременно, определение о принятии жалобы к производству от 14.11.2014 опубликовано на сайте суда в сети Интернет (15.11.2014). Новые доказательства по делу суд кассационной инстанции принимать и исследовать не вправе.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзывов на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителей сторон и третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании договора от 26.05.2008 о передаче прав и обязанностей на земельный участок общество приобрело в полном объеме права и обязанности арендатора по договору от 30.11.2007 N 1200001385 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, на территории муниципального образования Кореновский район, заключенного с администрацией района (арендодатель) на срок три года (до 30.11.2010), в отношении земельного участка площадью 146 942 кв. м, с кадастровым номером 23:12:06 01 011:0044, расположенного в городе Кореновске, по улице Маршала Тимошенко, б/н, предоставленного для строительства и эксплуатации производственной базы (далее - земельный участок, т. 1, л. д. 40 - 46, 47 - 49).

Арендная сделка и договор уступки прав и обязанностей по ней зарегистрированы в установленном законом порядке.

Дополнительным соглашением от 10.11.2008 к договору аренды земельного участка от 30.11.2007 N 1200001385, заключенным администрацией района и обществом, изменено назначение переданного в аренду участка (с "строительство и эксплуатация производственной базы" на "для строительства двухсот индивидуальных коттеджей") и расчет арендной платы за него. Названное соглашение также зарегистрировано (т. 1, л. д. 50 - 52).

11.09.2009 обществу выдано разрешение на первую очередь строительства: двухэтажные блокированные жилые дома (6 - четырехквартирных и 4 - двухквартирных), сроком действия разрешения до 30.11.2010 (т. 1, л. д. 53).

31.03.2010 администрация района и общество заключили дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 30.11.2007 N 1200001385, по условиям которого срок аренды участка продлен по 30.11.2013, которое зарегистрировано в установленном законом порядке (т. 1, л. д. 54 - 55).

Уведомлением от 26.08.2013 (получено генеральным директором общества 29.08.2013) администрация района сообщила арендатору о расторжении 30.11.2013 договора аренды земельного участка от 30.11.2007 N 1200001385, в связи с окончанием срока его действия (т. 1, л. д. 108).

27.09.2013 в администрацию района поступило заявление общества о продлении на пять лет (с 30.11.2013 по 30.11.2018) договора аренды спорного земельного участка, для строительства двухсот индивидуальных коттеджей. Обращение заявителя мотивировано неоднократными попытками (в течение трех лет) получить разрешение на строительство нового микрорайона, наличием потенциала и возможностей для реализации проекта (т. 1, л. д. 86).

В письме от 25.10.2013 администрация района сообщила обществу, что ранее его руководителю вручено уведомление о расторжении указанного договора аренды земельного участка 30.11.2013 и предложила освободить земельный участок в месячный срок (т. 1, л. д. 87).

Полагая, что решение администрации от 25.10.2013 об отказе в пролонгации договора аренды земельного участка от 30.11.2007 N 1200001385 не соответствует законодательству Российской Федерации и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности, использование участка по целевому назначению, согласованному в договоре аренды, стало следствием принятого администрацией района без согласования с арендатором решения об изменении вида целевого использования участка, общество обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Отказывая обществу в удовлетворении заявленных им требований, суды обоснованно исходили из следующего.

При заключении в установленном порядке договора аренды публично-правовые отношения по предоставлению земли прекратились (административный акт исполнен), а между сторонами возникли иные (обязательственные) правоотношения по владению и пользованию спорным участком, которые основаны на самостоятельной гражданско-правовой сделке.

С учетом положений статьи 22, пункта 7 статьи 30, статьи 32 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), заявленное обществом в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса требование о признании недействительным решения об отказе продлить на пять лет срок действия договора аренды земельного участка от 30.11.2007, в отношении которого арендатором получено уведомление о расторжении, в связи с истечением срока его действия, по существу, направлено на получение спорного участка в аренду на новый срок (на заключение нового договора аренды).

Исходя из предмета заявленных требований вопрос о наличии или отсутствии оснований для понуждения администрации района к заключению договора аренды подлежал рассмотрению в порядке искового производства, на что обоснованно указал суд первой инстанции.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса).

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором. Срок действия договора аренды, сторонами которого являются администрация и общество, истек 30.11.2013.

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания его действия. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса также определяет, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 данного Кодекса.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационном письме от 11.01.2002 N 66, постановлении от 19.07.2005 N 3440/05 сформулировал правовую позицию, согласно которой преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.

Доказательства, подтверждающие наличие названного условия, в материалах дела отсутствуют.

В силу положений статей 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса, статьи 22 Земельного кодекса намерение арендатора продлить арендные отношения, в том числе посредством заключения нового договора, не означает наличие у арендодателя обязанности предоставить земельный участок в аренду на новый срок.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом, в том числе статьей 30.1 Земельного кодекса (предоставление земельных участков для жилищного строительства), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса).

Поскольку договор аренды спорного земельного участка заключен 30.11.2007, то есть после вступления в силу с 01.10.2005 статьи 30.1 Земельного кодекса (Федеральный закон от 29.12.2004 N 191-ФЗ), возможность заключения с обществом нового договора аренды этого участка в обход процедуры торгов отсутствует.

12.03.2014 специалистом 1 категории МБУ МО Кореновский район "Архитектура и градостроительство" произведено обследование земельного участка, в результате которого установлено, что на земельном участке строений нет (т. 1, л. д. 106).

С учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, арендатор предоставленного для строительства земельного участка вправе в исковом порядке требовать понуждения к заключению договора аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства объекта, возведение которого осуществляется на законных основаниях.

Суды обоснованно учли отсутствие на испрашиваемом обществом в аренду на новый срок земельном участке незавершенных строительством объектов, а также иных доказательств начала строительства.

Приведенные обществом в кассационной жалобе мотивы об отсутствии вины заявителя в том, что строительство на спорном земельном участке не начато, не свидетельствуют о возникновении у общества исключительного права на приобретение в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:12:0601011:0044.

При этом в соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса, статьями 11 и 12 Гражданского кодекса общество не лишено возможности требовать в судебном порядке восстановления своих нарушенных прав и законных интересов от лиц, допустивших такие нарушения, и способами, установленными законом, соответствующими содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Довод жалобы о необоснованности вывода судов об отсутствии доказательств объективных причин, по которым не осуществлено строительство объектов, а также невозможности осуществления застройки участка в установленный в разрешении на строительство срок (30.11.2010), не могут быть приняты, поскольку не влияют на применение императивных требований закона о порядке заключения договоров аренды находящихся в публичной собственности земельных участков для целей жилищного строительства.

Ссылки заявителя на то, что выдача администрацией района разрешения на строительство всего десяти коттеджей, вместо предусмотренных дополнительным соглашением от 10.11.2008 к договору аренды земельного участка и проектом организации строительства двухсот коттеджей, привела к многократному удорожанию себестоимости этих десяти коттеджей, невозможности привлечения инвестора, и исключила рентабельность строительства, данное разрешение получено обществом вынужденно, несостоятельны. В разрешении на строительство от 11.09.2009 N Ru235131012007002-107 прямо указывалось на отнесение десяти блокированных жилых домов к первой очереди строительства. Выдача названного разрешительного документа вопреки заявлению застройщика (пункт 12 статьи 51 Градостроительного кодекса в применимой редакции), несоответствие его законодательству Российской Федерации и нарушение им прав общества (наличие у последнего реальной возможности осуществить в период с 11.09.2009 по 30.11.2010 строительство двухсот коттеджей), документально не подтверждены.

Аргументы жалобы, обусловленные наличием в деле доказательств, свидетельствующих о том, что общество не смогло освоить земельный участок не по собственной вине, а по причине изменения воли собственника на использование участка для среднеэтажной застройки (вместо строительства коттеджей), подлежат отклонению. Оформление указанной (измененной) воли арендодателя в какие-либо требования к арендатору, исключающие использование им спорного земельного участка на закрепленных в договоре аренды от 30.11.2007 N 1200001385 условиях, а также осуществление строительства первой очереди объекта на основании разрешения от 11.09.2009, обращение за получением разрешения на реализацию следующих этапов строительства объекта, предусмотренного договором аренды, документально не подтверждено. Разработка в рамках целевой программы (за счет средств бюджета) проекта планировки территории юго-западного микрорайона города Кореновска, сама по себе препятствием для освоения обществом ранее арендованного земельного участка не являлась.

Доводы жалобы о бездействии органа местного самоуправления относительно продления срока действия разрешения на строительство, об отсутствии положительного ответа на обращения заявителя в 2013 году об изменении вида разрешенного использования земельного участка, окружным судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку бездействие администрации района либо администрации города по указанным вопросам не являлось предметом судебной проверки по настоящему делу.

Основания для отмены или изменения решения от 27.05.2014 и апелляционного постановления от 12.09.2014 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют, поскольку они не опровергают правильности сделанных судами выводов, сводятся к несогласию с ними и направлены на переоценку исследованных доказательств и установленных по делу обстоятельств, что не входит в полномочия кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса).

Нормы материального права применены судебными инстанциями верно, изложенные в судебных актах суждения соответствуют материалам дела и обстоятельствам спора, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлены.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на заявителя, оснований для их перераспределения между сторонами по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса не имеется. Руководствуясь статьями 158, 184, 185, 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

ходатайство руководителя общества с ограниченной ответственностью ремонтно-строительной фирмы "Рассвет" об отложении судебного заседания - оставить без удовлетворения.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.05.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2014 по делу N А32-951/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий

Н.С. Мазурова

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова