Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 января 2015 г. N Ф08-9643/14 по делу N А32-9463/2014

г. Краснодар

14 января 2015 г.

Дело N А32-9463/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2015 г.

Полный текст постановления изготовлен 14 января 2015 г.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью кафе "Мацеста" (ИНН 2319005590, ОГРН 1022302831660) - Карповича В.Г. (доверенность от 12.01.2015), в отсутствие ответчика - администрации муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) и третьего лица - Департамента имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Сочи и Департамента имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.07.2014 (судья Сумин Д.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2014 (судьи Ильина М.В., Тимченко О.Х., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А32-9463/2014, установил следующее.

ООО кафе "Мацеста" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к администрации муниципального образования город-курорт Сочи (далее - администрация) с иском о признании недействительным (ничтожным) договора от 02.05.2012 N 4900007504 о предоставлении в пользовании на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303007:82.

Иск обоснован ссылками на статьи 10, 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и мотивирован неправильным расчетом арендной платы, произведенным органом местного управления, и отраженным сторонами в пункте 3.2 договора от 02.05.2012 N 7900007504.

Определением от 26.03.2014 (т. 1, л. д. 1) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Сочи (далее - департамент).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.07.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2014, требования удовлетворены частично. Суд признал недействительным пункт 3.2 договора аренды от 02.05.2012 N 7900007504, а также взыскал с администрации в пользу общества 4 тыс. рублей расходов по оплате государственной пошлины.

Судебные инстанции установили, что принадлежащее обществу здание кафе-закусочной площадью 189,5 кв. м (литера А) расположено на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0303007:82 площадью 530 кв. м по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Аллея Челтенхема, 1/1, переданном истцу в аренду на основании договора от 02.05.2012 N 4900007504. Согласно пункту 3.2 договора размер годовой арендной платы определен в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 22.03.2012 N 9С/26/ОЗ-2012 в размере 597 947 рублей. При проверке доводов общества о ничтожности договора суды исходили из того, что арендная плата в отношении земельного участка, находящегося в публичной собственности, является регулируемой (статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс)). В соответствии с постановлением главы г. Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" в редакции, действовавшей в период заключения договора (далее - постановление от 30.06.2009 N 210) размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, за исключением участков, арендная плата в отношении которых определяется на основании кадастровой стоимости. Участок с кадастровым номером 23:49:0303007:82 к таковым не относится, поэтому арендную плату следует определять в зависимости от его рыночной стоимости. Исследовав отчет об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 22.03.2012 N 9С/26/ОЗ-2012, проанализировав условия договора аренды, суды пришли к выводу о том, что включение в него пункта о размере годовой арендной платы, рассчитанной оценщиком, не соответствует постановлению администрации г. Сочи от 03.06.2011 N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи" (далее - постановление от 03.06.2011 N 1061; Правила г. Сочи). Поэтому на основании статей 168 и 180 Гражданского кодекса пункт 3.2 договора аренды признан судами недействительным (ничтожным). Однако незаконность (ничтожность) одного из условий арендной сделки не влечет недействительность договора от 02.05.2012 N 4900007504 в целом, поскольку оно урегулировано нормами действующего законодательства, не зависит от усмотрения (воли) сторон и является однозначно определимым. С учетом выводов, содержащихся в постановлении кассационного суда от 06.03.2014 по делу N А32-34401/2012 (по иску общества о внесении изменений в договор аренды), судебные инстанции признали, что имеет место перерыв течения исковой давности по заявленным требованиям (статья 203 Гражданского кодекса). Поэтому доводы ответчика о пропуске давностного срока по заявленным требованиям суды отклонили. Расходы по уплате государственной пошлины по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) возложены на администрацию (т. 1, л. д. 143; т. 2, л. д. 26).

Администрация и департамент обжаловали решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявители просят указанные акты отменить, в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на неправильное применение судебными инстанциями норм материального права. Жалоба мотивирована следующим. В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса порядок определения размера арендной платы устанавливается уполномоченными органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления. Постановлением от 30.06.2009 N 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, за исключением участков, арендная плата в отношении которых определяется на основании кадастровой стоимости. Спорный участок не относится к категории земельных участков, указанных в пункте 5.2 постановления от 30.06.2009 N 210, поэтому арендную плату необходимо определять в зависимости от его рыночной стоимости. В пункте 3.2 договора, подписанного обеими сторонами, имеется ссылка на отчет ООО "Бизнес-Оценка" об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 22.03.2012 N 9С/26/ОЗ-2012, в соответствии с которым размер годовой арендной платы составляет 597 947 рублей. Согласно статьям 12 и 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если не установлено иное. Договор аренды заключен сторонами без разногласий; подписывая договор, общество согласилось с существенным условием данного договора в виде размера арендной платы, определенной по итогам оценки, что соответствует статье 421 Гражданского кодекса. Поскольку расчет годовой арендной платы произведен в соответствии с отчетом, который никем не оспорен, оснований для вывода о недействительности пункта 3.2 договора не имеется. Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.02.2014 по делу N А32-35989/2013 договор аренды земельного участка от 02.05.2012 N 7900007504 расторгнут. Помимо изложенного судом необоснованно не применены (по заявлению ответчика) последствия пропуска срока исковой давности. По правилам пункта 2 статьи 181 Гражданского кодекса срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной составляет один год. Договор заключен 02.05.2012, зарегистрирован в январе 2013 года, иск подан в арбитражный суд в марте 2014 года. Таким образом, довод о пропуске истцом давностного срока по заявленному требованию не является ошибочным.

Общество в отзыве сослалось на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Истец указывает на то, что текст кассационной жалобы заявителей в точности повторяет содержание их апелляционной жалобы, доводы которой (о законности пункта 3.2 договора аренды, расторжении его в судебном порядке и пропуске срока исковой давности по заявленным требованиям) проверены судом апелляционной инстанции и отклонены в связи с необоснованностью. По правилам статей 286 и 287 Кодекса кассационная инстанция не наделена полномочиями по иной оценке (переоценке) доказательств, ранее исследованных судами первой и апелляционной инстанций. С учетом изложенного, а также приобщенных ранее к материалам дела письменных пояснений представителя истца от 21.03.2014 и от 17.06.2014, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие судебных актов нормам действующего законодательства и представленным в дело доказательствам.

Администрация и департамент, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, общество является собственником здания кафе-закусочной площадью 189,5 кв. м (литера А), расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Аллея Челтенхема, 1/1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.05.2006, а также выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 10.04.2014 (т. 1, л. д. 40, 108, 109).

По сведениям государственного кадастра недвижимости, отраженным в кадастровом паспорте земельного участка от 09.04.2014 N 2343/12/14/297603, для обеспечения эксплуатации кафе-закусочной сформирован земельный участок с кадастровым номером 23:49:0303007:82 площадью 530 кв. м (т. 1, л. д. 102 - 107).

2 мая 2012 года муниципальное образование в лице администрации (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 4900007504 о предоставлении в пользование на условиях аренды (на срок до 29.12.2016) земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303007:82 площадью 530 кв. м по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Аллея Челтенхема, 1/1 (т. 1, л. д. 35 - 39). Согласно пункту 1.2 договор является единственным документом, подтверждающим передачу участка арендатору. Размер годовой арендной платы определен в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 22.03.2012 N 9С/26/ОЗ-2012 и составил 597 947 рублей (пункт 3.2). Как установили суды, договор аренды прошел процедуру государственной регистрации.

Полагая, что согласованный в договоре размер годовой арендной платы необоснованно завышен, общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора аренды от 02.05.2012 N 4900007504.

При разрешении спора судебные инстанции пришли к выводу о недействительности договора от 02.05.2012 N 4900007504 в части пункта 3.2 об установлении годовой арендной платы в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 22.03.2012 N 9С/26/ОЗ-2012 в размере 597 947 рублей. В удовлетворении остальной части требований суды отказали. Решение и апелляционное постановление в части отказа в удовлетворении требований участвующими в деле лицами не обжалуются, поэтому кассационной инстанцией не проверяются (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

В пункте 4 статьи 22 Земельного кодекса закреплено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти Российской Федерации, органами местного самоуправления (статья 65 Земельного кодекса).

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) разъяснено следующее. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса) плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Договор от 02.05.2012 N 4900007504 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303007:82 заключен в период действия Земельного кодекса, поэтому арендная плата по нему является регулируемой. Условие договора о размере арендной платы является однозначно определимым и не зависит от усмотрения (воли) сторон.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом "г" пункта 2 указанных Правил размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в публичной собственности, определяется органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 Правил, на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В целях мобилизации неналоговых доходов, поступающих в бюджет муниципального образования, и соблюдения принципа рационального использования земельных ресурсов на территории города-курорта Сочи главой г. Сочи принято постановление от 30.06.2009 N 210, которым определен период (2009 - 2016) поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи (пункт 1) и установлено, что размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета о их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности (пункт 2).

В пунктах 5.1 - 5.5 постановления от 30.06.2009 N 210 приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета о их рыночной оценке (пункт 9 постановления от 30.06.2009 N 210).

Судебные инстанции при разрешении спора установили, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0303007:82 к перечисленным в указанных пунктах постановления от 30.06.2009 N 210 категориям не относится, поэтому признали, что арендную плату за пользование данным участком следует определять в зависимости от его рыночной стоимости.

Согласно пункту 8 постановления от 30.06.2009 N 210 для установления размера годовой арендной платы применяются расчеты рыночной стоимости размера годовой арендной платы, проведенные в соответствии с подпунктами 4.1, 4.2 настоящего постановления.

В пункте 4.1 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, утвержденных постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50, в качестве общего правила установлено, что размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды и ставки арендной платы.

В силу пункта 4.1 Правил г. Сочи, если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды, ставки арендной платы и коэффициента инфляции.

Исследовав отчет об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 22.03.2012 N 9С/26/ОЗ-2012 по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции установили, что им определена не только рыночная стоимость участка с кадастровым номером 23:49:0303007:82 (1 937 680 рублей), но и стоимость годовой арендной платы (597 947 рублей).

В силу статьи 168 Гражданского кодекса (в первоначальной редакции) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Поскольку включение в договор условия о размере годовой арендной платы, рассчитанной оценщиком, не соответствует постановлению от 03.06.2011 N 1061, суды первой и апелляционной инстанций признали пункт 3.2 договора аренды от 02.05.2012 N 4900007504 недействительным.

Согласно части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Доводы кассационной жалобы администрации и департамента (о соответствии договора аренды закону и волеизъявлению сторон, о расторжении договора от 02.05.2012 N 4900007504 в судебном порядке, о пропуске истцом давностного срока по заявленным требованиям) окружным судом отклоняются как основанные на неправильном понимании заявителями норм гражданского законодательства и не соответствующие фактическим обстоятельствам.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 N 9707/13 сформулированы следующие правовые позиции. Арендная плата за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, регулируется в нормативном порядке. Принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления правовых актов, изменяющих установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон и без внесения в текст договоров соответствующих изменений.

Поскольку арендная плата по договору от 02.05.2012 N 4900007504 является регулируемой, стороны обязаны руководствоваться нормативно установленным порядком ее определения.

В пункте 32 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено следующее. Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом. Учитывая, что Кодекс не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. Такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса срок исковой давности по заявленному обществом требованию составляет три года со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Договор аренды от 02.05.2012 N 4900007504 (в части пункта 3.2) признан судебными инстанциями недействительной (ничтожной) сделкой (статьи 168 и 180 Гражданского кодекса). Следовательно, в данном случае срок исковой давности (три года со дня, когда началось исполнение арендной сделки) не истек.

Несостоятельна и ссылка заявителей на судебные акты по делу N А32-35989/2013, которыми удовлетворены требования администрации о взыскании с общества задолженности по арендной плате и расторжении договора от 02.05.2012 N 4900007504, поскольку указанные судебные акты отменены постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.10.2014 с направлением дела на новое рассмотрение. Окружной суд предложил суду первой инстанции дать правовую оценку договору аренды на предмет действительности, проверить обоснованность приведенного администрацией расчета арендной платы, а также доводы общества относительно произведенных оплат.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по доводам, изложенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.

На основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявители (органы местного самоуправления) освобождены от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.07.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2014 по делу N А32-9463/2014

оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

В.А. Анциферов Н.С. Мазурова