Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 января 2015 г. N Ф08-9231/14 по делу N А32-10258/2014

г. Краснодар

19 января 2015 г.

Дело N А32-10258/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 января 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Югстройкомфорт" (ОГРН 1022302792236) - Фоменко П.И. (директор), Угрюмова Ю.Г. (доверенность от 15.06.2014), в отсутствие представителей ответчиков - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН 1042304982510), администрации города Сочи (ОГРН 1022302934367), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Югстройкомфорт" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.06.2014 (судья Тарасенко А.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2014 (судьи Соловьева М.В., Смотрова Н.Н., Сурмалян Г.А.) по делу N А32-10258/2014, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Югстройкомфорт" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление Росреестра), в котором просило:

- признать отсутствующим обременение в виде аренды земельного участка от 12.02.1998 N 640, из заключенного между комитетом по управлению имуществом города Сочи и ТОО "Радость" договора (путем исключения регистрационной записи от 28.12.1999 N 1299 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, далее - ЕГРП),

- признать за обществом (правопреемником ТОО "Радость") право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером 23:49:0109028:159, площадью 9 000 кв. м, расположенным по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул. Калараш, 165 (далее - земельный участок), на основании государственного акта серии КК-2 N 426000520, выданного на основании постановления главы администрации города Сочи от 25.11.1993 N 791/2;

- обязать Лазаревский отдел города Сочи управления Росреестра в течение десяти дней с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу восстановить регистрационную запись о праве постоянного (бессрочного) пользования общества в отношении земельного участка.

Определением от 06.05.2014 суд привлек к участию в деле в качестве второго ответчика администрацию города Сочи (далее - администрация, л. д. 53).

Решением от 25.06.2014, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 24.09.2014, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что у общества имеется право аренды в отношении земельного участка, возникшее на основании договора от 12.02.1998 N 640, право постоянного (бессрочного) пользования на спорный участок у общества отсутствует. Неоднократные обращения общества в суды с требованиями опорочить право аренды свидетельствуют о нежелании его сохранить. При этом ничто не препятствует обществу в установленном законом порядке принять меры к расторжению договора аренды земельного участка от 12.02.1998 N 640. Названный договор, заключенный между обществом и комитетом по управлению имуществом г. Сочи, является действительной сделкой, его подлинник обозревался арбитражным судом 18.11.2013 при рассмотрении дела N А32-25343/2013. Ссылка общества на признание договора аренды земельного участка от 12.02.1998 N 640 незаключенной сделкой решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.01.2013 по делу N А32-22767/2012 при рассмотрении настоящего дела судом не принята, поскольку выводы юридического характера преюдициальными не являются (статья 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - Арбитражный процессуальный кодекс). Апелляционный суд, оставляя решение от 25.06.2014 без изменения, а апелляционную жалобу общества на него - без удовлетворения, также отметил, что общество, заключив договор от 12.02.1998 N 640, добровольно переоформило право постоянного (бессрочного) пользования фактически занимаемым земельным участком на условиях аренды, что не противоречило ранее действовавшему законодательству, не содержавшему ограничений прав пользователя земли в выборе вида землепользования. Право постоянного (бессрочного) пользования участком у истца прекратилось в момент заключения договора аренды.

В кассационной жалобе общество просит решение от 25.06.2014 и апелляционное постановление от 24.09.2014 отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска или направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. По мнению подателя жалобы, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.01.2013 по делу N А32-22767/2012 договор аренды от 12.02.1998 N 640 признан незаключенным, в связи с чем, общество осуществляло пользование земельным участком на основании государственного акта серии КК-2 N 426000615 от 25.11.1993, соответствующий правовой вывод сделан и в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2013 по делу N А32-7664/2009. Поэтому, судебные инстанции при рассмотрении настоящего дела неправомерно опровергли выводы суда, установленные вступившим в законную силу решением от 28.01.2013 по делу N А32-22767/2012. Стороны не оспаривали, что договор аренды от 12.02.1998 N 640 с момента его заключения не исполнялся, общество осуществляло пользование земельным участком за плату в виде земельного налога в течение более 15 лет. Поскольку в решении от 28.01.2013 по делу N А32-22767/2012 отсутствовало указание на применение последствий недействительности сделки, путем погашения регистрационной записи N 1299 (о регистрации договора от 12.02.1998 N 640), тогда как факт недействительности арендной сделки установлен, общество лишено возможности восстановить нарушенное право иным способом, кроме предъявления настоящего иска. По названному недействительному договору право аренды на земельный участок у общества (его правопредшественника ТОО "Радость") фактически не возникло и регистрация договора аренды в этом случае не имеет существенного значения, что является достаточным основанием для погашения в ЕГРП регистрационной записи N 1299. В момент регистрации договора аренды от 12.02.1998 N 640, повлекшей прекращение права постоянного (бессрочного) пользования землей ТОО "Радость", правовые основания, препятствующие к совершению такого действия, у регистрирующего органа отсутствовали. С учетом того обстоятельства, что решением арбитражного суда от 28.01.2013 по делу N А32-22767/2012 договор аренды от 12.02.1998 N 640 признан незаключенным, его регистрация не отвечает требованиям действующего законодательства и подлежит аннулированию.

Письменные отзывы на кассационную жалобу от лиц, участвующих в деле, не поступили.

В судебном заседании руководитель и уполномоченный им представитель общества на удовлетворении кассационной жалобы настаивали.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителя истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, постановлением главы администрации города Сочи от 29.04.1992 N 256/4 индивидуальному частному предприятию Матосяна Г.К. "Радость" (перерегистрировано из кооператива "Радость" постановлением главы администрации Лазаревского района от 26.06.1992 N 62/25) отведен земельный участок площадью 0,85 га из городских земель, фактически занимаемый строениями и сооружениями строительного частного предприятия "Радость", в шумовой зоне проектируемой объездной автодороги по ул. Калараш, 165, в Лазаревском районе. Главному управлению архитектуры и градостроительства предписано выполнить работы по определению границ участка в натуре и подготовке документации для выдачи государственного акта на право пользования землей (л. д. 29).

Постановлением главы администрации города Сочи от 25.11.1993 N 971/2, в связи с перерегистрацией землепользований, предписано произвести замену государственных актов на право пользования землей, в том числе товариществу с ограниченной ответственностью "Радость" (далее - ТОО "Радость"), площадью 0,90 га, на N 426000615 серии КК-2. Государственный акт на право пользования землей ИЧП Матосян Г.К. "Радость" площадью 0,90 га, серии А-1 N 628030, постановлено считать утратившим силу и подлежащим сдаче в комитет по земельным ресурсам и землеустройству города (л. д. 28).

На основании постановления главы администрации города Сочи от 25.11.1993 N 971/2 ТОО "Радость" выдан (10.12.1993) государственный акт серии КК-2 N 426000615 о предоставлении в бессрочное (постоянное) пользование 0,90 гектаров земель в границах, указанных на чертеже, во второй зоне округа санитарной охраны курортов, для размещения и эксплуатации зданий и сооружений, что отражено комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Сочи в Книге регистрации и выдачи государственных актов на бессрочное (постоянное) пользование землей (л. д. 66 - 73, 80 - 81).

25.11.1993 в государственный кадастр недвижимости (далее - кадастр) внесены сведения о земельном участке из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 23:49:0109028:159, площадью 9 000 кв. м, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул. Калараш, 165, сформированном для целей размещения и эксплуатации зданий и сооружений, закрепленном в бессрочное (постоянное) пользование (л. д. 31).

12.02.1998 комитет по управлению имуществом города Сочи (арендодатель) и ТОО "Радость" (арендатор) заключили договор аренды N 640, по условиям которого, арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 9 000 кв. м, занимаемый складскими помещениями по ул. Калараш, 165, в Лазаревском районе, для использования в целях производственной деятельности (л. д. 56 - 59).

Границы земельного участка закреплены в натуре на прилагаемом к договору плане земельного участка поворотными точками, в котором также отражено его предоставление (ТОО "Радость") постановлением главы администрации г. Сочи от 25.11.1993 N 971/2.

Срок действия договора установлен с 01.01.1998 по 01.01.2047 (пункт 2.1 договора аренды от 12.02.1998 N 640).

Договор аренды зарегистрирован 28.12.1999 комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Сочи за N 1299, до начала работы (16.05.2000) филиала Лазаревского отдела г. Сочи Краснодарского краевого учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л. д. 59, 78 - 79).

Согласно приложению N 1 к уставу ООО "Радость", указанное общество зарегистрировано постановлением администрации Лазаревского района г. Сочи от 16.09.1992 N 356/7, в его устав неоднократно вносились изменения, в том числе в связи с перерегистрацией ТОО "Радость" в ООО "Радость", решением участника общества от 11.05.2005 оно переименовано в общество с ограниченной ответственностью "Югстройкомфорт" (л. д. 17, 32).

02.08.2012 общество обратилось в арбитражный суд с иском к администрации, в котором просило признать недействительным договор аренды земельного участка от 12.02.1998 N 640. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.01.2013 по делу N А32-22767/2012 в иске отказано. Суд исходил из того, что такой способ защиты, как признание сделки недействительной, подлежит применению в случаях наличия документа, подтверждающего совершение сделки в письменной форме. Ввиду оспаривания истцом факта подписания договора аренды земельного участка от 12.02.1998 N 640, а также отсутствия его подлинника, суд пришел к выводу о том, что сделка письменно не оформлялась, и договор аренды является незаключенным (л. д. 43 - 45).

03.04.2013 общество обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации на основании постановления администрации города Сочи от 25.11.1993 N 971/2 права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109028:159. Сообщением от 13.05.2013 N 46/035/2013-498 в такой регистрации отказано на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав, Закон N 122-ФЗ), поскольку не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом N 122-ФЗ для государственной регистрации прав (л. д. 64 - 65).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.12.2013 по делу N А32-25343/2013 обществу отказано в удовлетворении требований о признании незаконным отказа в регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером 23:49:0109028:159, обязании управления Росреестра осуществить такую регистрацию. Подлинник договора аренды от 12.02.1998 N 640 был представлен на обозрение суда в заседании 18.11.2013, судом установлен факт наличия записи N 515 в книге регистрации и выдачи государственных актов на постоянное (бессрочное) пользование землей об аннулировании государственного акта, выданного ТОО "Радость". При рассмотрении данного дела суд пришел к выводам о том, что у общества имеется право аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109028:159, а договор его аренды от 12.02.1998 N 640 - является действительной сделкой (л. д. 46 - 47).

Ссылаясь на решение арбитражного суда от 28.01.2013 по делу N А32-22767/2013 и признание договора аренды земельного участка от 12.02.1998 N 640 незаключенным, на недействительность данной сделки в силу ее ничтожности, а также на многолетнее использование спорного участка истцом и его правопредшественниками на праве постоянного (бессрочного) пользования, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22) разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав (далее - ЕГРП). В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

По смыслу приведенных разъяснений иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Данная правовая позиция приведена и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11.

В пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" разъяснено, что положения Гражданского кодекса не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества в случаях, когда он подлежит регистрации. При этом регистрация права аренды представляет собой запись в ЕГРП о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество.

Таким образом, оспаривание зарегистрированного права (обременения) невозможно в отрыве от оспаривания основания, из которого право (обременение) возникло. Оспаривание зарегистрированного права (обременения), преследующее цель погашения в ЕГРП записи о государственной регистрации договора аренды, означает устранение последствий сделки, на которое распространяется трехгодичный срок исковой давности, установленный статьей 181 Гражданского кодекса, исчисляемый с момента начала исполнения сделки.

В силу пункта 1 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (статья 20 Земельного кодекса, статья 268 Гражданского кодекса) и аренда земельного участка (статья 22 Земельного кодекса, глава 34 Гражданского кодекса) представляют собой различные виды права на землю и не могут существовать одновременно в отношении одного и того же земельного участка.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суды установили факт заключения обществом (его правопредшественником) с комитетом по управлению имуществом г. Сочи договора от 12.02.1998 N 640 аренды спорного земельного участка, не признанного в установленном законом порядке недействительной сделкой. При наличии специальных способов защиты права, нарушенного гражданско-правовой сделкой (признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки), и в отсутствие таких требований со стороны истца, основания для признания отсутствующим обременения в виде аренды, возникшего из договора аренды от 12.02.1998 N 640, у суда отсутствовали. Признание права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, являющийся объектом не прекращенного (не признанного недействительной сделкой) договора аренды, законом не предусмотрено. Наличие со стороны регистрирующего органа нарушений закона и прав общества, в порядке устранения которых на управление Росреестра могла быть возложена обязанность по их устранению, судебные инстанции также не установили, о наличии таковых истец в рамках настоящего спора не указывал. Государственный акт серии КК-2 N 426000520, наличием которого общество обосновывало исковые требования, суду не представлен и в материалах дела отсутствует.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях на нее.

Отклоняя доводы общества, основанные на признании договора аренды от 12.02.1998 N 640 незаключенным решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.01.2013 по делу N А32-22767/2012, судебные инстанции правомерно руководствовались правилом части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса о наличии свойства преюдиции у обстоятельств, установленных вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, и возможности изменения правовых выводов суда при рассмотрении другого дела, с учетом представленных участвующими в таком (другом) деле лицами доказательств.

Приведенный в жалобе аргумент об отсутствии между сторонами сделки спора по ее исполнению окружным судом кассационной инстанции не принимается, поскольку не влияет на возможность удовлетворения заявленных в рамках настоящего дела требований.

Указание в жалобе на установление в решении от 28.01.2013 по делу N А32-22767/2012 факта недействительности договора аренды от 12.02.1998 N 640, при отсутствии указания на применение последствий недействительности сделки, путем погашения регистрационной записи N 1299, не соответствует содержанию названного судебного акта, в связи с чем, отклоняется судом кассационной инстанции.

Ссылаясь на недействительность арендной сделки, общество не представило доказательств признания договора аренды земельного участка от 12.02.1998 N 640 в судебном порядке недействительным и (или) применения последствий его недействительности.

Довод жалобы о том, что в момент регистрации договора аренды от 12.02.1998 N 640, повлекшего прекращение права постоянного (бессрочного) пользования землей ТОО "Радость", правовые основания, препятствующие к совершению такого действия, у регистрирующего органа отсутствовали, об ошибочности выводов судебных инстанций по настоящему делу не свидетельствует.

Основания для отмены решения от 25.06.2014 и апелляционного постановления от 24.09.2014 по доводам жалобы отсутствуют, поскольку они воспроизводят доводы общества, изложенные им ранее в исковом заявлении и апелляционной жалобе, которые проверены судами, результаты их оценки детально отражены в обжалуемых актах. Правильность выводов судебных инстанций подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием для отмены или изменения судебных актов. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не входит в полномочия кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса). Судебные инстанции установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, верно применили нормы материального права.

Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса, не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на заявителя, оснований для их перераспределения между сторонами по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса не имеется.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.06.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2014 по делу N А32-10258/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий

Н.С. Мазурова

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин