Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 января 2015 г. N Ф08-9472/14 по делу N А32-1468/2014

г. Краснодар

23 января 2015 г.

Дело N А32-1468/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 января 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Комаровой Светланы Валериевны (ИНН 366217910732, ОГРН 304366220400126) - Берга О.В.

(доверенность от 07.08.2012), в отсутствие представителей ответчика - администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Комаровой С.В. на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.06.2014 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2014 (судьи Ванин В.В., Чотчаев Б.Т., Ковалева Н.В.) по делу N А32-1468/2014, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Комарова Светлана Валериевна (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) о признании недействительным (ничтожным) пункта 6.1 договора от 21.11.2011 N 4300017770 аренды земельного участка площадью 1 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:43:0436001:1242, расположенного по адресу: г. Краснодар, ст. Старокорсунская, ул. Заставная, 38, которым в качестве начала срока действия договора аренды определена дата проведения торгов (далее - договор аренды, земельный участок).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.06.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2014, в удовлетворении иска отказано по мотивам отсутствия между сторонами на момент подписания договора аренды каких-либо разногласий и неопределенности в отношении оспариваемого условия, определенного по результатам не оспоренных в установленном порядке торгов.

Предприниматель обжаловал судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), полагая, что судами первой и апелляционной инстанций не рассмотрен по существу вопрос о несоответствии закону условия договора аренды, определяющего в качестве начала срока действия договора дату, предшествовавшую его заключению (дату проведения торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка), законодательством не допускается распространение действия договора на не возникшие до его заключения соответствующие отношения, течение срока действия договора не может начаться ранее даты его заключения. По мнению заявителя жалобы, оспариваемое условие о начале срока действия договора арены противоречит предварительному договору, заключенному сторонами путем опубликования извещения о торгах и подачи заявки на участие в них, а при подписании договора по результатам торгов у победителя отсутствует право на изменение определенных аукционной документацией условий под угрозой обвинения в уклонении от заключения договора и удержания задатка. Предприниматель считает квалификацию его требования как иска об изменении условий договора аренды - приемлемой, подписание сторонами договора без разногласий - не имеющим правового значения и не допускающим установление противоречащего императивным нормам закона условия, а оспаривание договора аренды без признания недействительными торгов, на которых он заключен, - возможным.

В дополнении к кассационной жалобе предприниматель настаивает на внесении определенности относительно периода действия договора аренды (три года с момента передачи земельного участка арендатору).

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Из материалов дела видно и судами установлено, что на проведенном 06.10.2011 заседании комиссии по проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства на территории муниципального образования город Краснодар Комарова С.В. признана победителем аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка в целях индивидуального жилищного строительства протокол от 06.10.2011). По результатам аукциона администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды, государственная регистрация которого осуществлена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю только 24.12.2012 (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) от 30.01.2014). Пунктом 6.1 договора аренды определено, что он действует с 06.10.2011 по 06.10.2014.

Полагая, что условие о сроке действия договора аренды противоречит законодательному установлению о том, что договор аренды земельного участка со сроком аренды, превышающим один год, считается заключенным только с момента его государственной регистрации, предприниматель обратился в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Подпунктом 3 пункта 4 статьи 170 Кодекса допускается включение в мотивировочную часть судебного акта ссылок на постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам судебной практики, а также на постановления Президиума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", разъяснено, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса). С учетом того, что Гражданский кодекс не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы нарушены оспариваемой сделкой (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.08.2005 N 3668/05 и от 28.11.2006 N 9148/06).

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 11 постановления от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" выработал рекомендацию, согласно которой заключение договора на торгах не препятствует его оспариванию по мотиву противоречия нормативным положениям со ссылкой на статью 168 Гражданского кодекса.

Соответствующий подход согласуется с разъяснениями, содержащимися в пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Принцип свободы договора предполагает свободу определения сторонами условий, подлежащих включению в договор, и может быть ограничен лишь случаями, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статьи 1, 421, 422 Гражданского кодекса).

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, при этом стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (статья 425 Гражданского кодекса). Судебная практика применения названных норм последовательно исходит из того, что стороны вправе распространить действие договора только на отношения, фактически возникшие до его заключения (пункт 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2004 N 85, постановления Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.08.2005 N 1928/05, от 09.11.2010 N 7552/10).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (статьи 432, 433 Гражданского кодекса). По правилам пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации.

По договору аренды арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор - своевременно вносить плату за пользование имуществом (статьи 606, пункт 1 статьи 611 и пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса). Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса, пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).

По правилам пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

В силу приведенных норм и разъяснений, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12).

В пункте 8 информационного письма от 16.02.01 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации отметил, что указание в договоре на применение его условий к отношениям сторон, возникшим до заключения договора, не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса по требованию одной стороны договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Системный анализ вышеприведенного нормативного обоснования позволяет заключить о следующем. Вывод о ничтожности сделки не может находиться в зависимости от наступления тех или иных обстоятельств после заключения такой сделки. Включение в консенсуальный договор, каковым является договор аренды земельного участка, условия, распространяющего действие такого договора на взаимоотношения сторон, возникшие до его заключения, не противоречит нормам действующего законодательства независимо от наличия (отсутствия) названных отношений в предшествовавший заключению договора период. Наличие (отсутствие) таких отношений до заключения договора, распространяющего действие своих условий на предшествовавший его заключению период, влияет на объем взаимных прав и обязанностей контрагентов. Применительно к рассматриваемой ситуации, реализация сторонами гипотетической возможности передачи земельного участка арендатору и составления соответствующего акта в день проведения торгов привела бы к возникновению арендных отношений в момент, указанный в оспариваемом пункте договора аренды, и отсутствию приводимых предпринимателем в своих требованиях пороков условия сделки. Отсутствие у предпринимателя возможности использования объекта аренды в связи с неисполнением администрацией обязанности по его передаче при определенных условиях может послужить основанием внесения в оспариваемое условие договора аренды изменений, касающихся дат начала и окончания действия договора, с предварительным соблюдением установленного статьей 452 Гражданского кодекса досудебного порядка. Соответствующие доводы также могут быть приведены арендатором против требований арендодателя об освобождении объекта аренды в согласованную как окончание срока действия договора дату.

С учетом изложенного, выводы судов первой и апелляционной инстанций о непротиворечии пункта 6.1 договора аренды положениям статьи 433 Гражданского кодекса соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.06.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2014 по делу N А32-1468/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова