Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 января 2015 г. N Ф08-9441/14 по делу N А32-35809/2013

г. Краснодар

27 января 2015 г.

Дело N А32-35809/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 января 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - департамента имущественных отношений Краснодарского края (ОГРН 1022301228399) - Исаева М.Р. (доверенность от 04.08.2014), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "ПИНО" (ОГРН 1052306456685) - Лагновой З.Р. (доверенность от 12.01.2015), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ПИНО" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.02.2014 (судья Гречко О.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2014 (судьи Фахретдинов Т.Р., Ильина М.В., Тимченко О.Х.) по делу N А32-35809/2013, установил следующее.

Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ПИНО" (далее - общество), в котором просил:

- расторгнуть договор от 28.03.2007 N 0000001763 аренды земельного участка площадью 2 730 кв. м с кадастровым номером 23:43:0207053:13, заключенный между департаментом и обществом, указав в решении, что оно является основанием для внесения управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) о прекращении права аренды общества по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 28.03.2007 N 0000001763.

Решением от 21.02.2014, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 30.09.2014, суд расторг договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 28 марта 2007 года N 0000001763, заключенный между департаментом и обществом, в удовлетворении остальной части исковых требований отказал. Судебные акты мотивированы тем, что в нарушение обязательств по договору аренды от 28.03.2007 N 0000001763 общество своевременно не приступило к использованию являющегося объектом аренды земельного участка, а именно, в трехлетний срок освоения с 2007 по 2010 годы не только не обеспечило строительство здания дегустационного зала и торгово-офисного центра и не сдало объект в эксплуатацию, но и не обеспечило разработку исходно-разрешительной документации, не получило разрешение на строительство в соответствии с требованиями статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) и не приступило к строительству. При этом объективные причины, исключающие возможность своевременно приступить к освоению земельного участка, отсутствовали. Общество не представило доказательств того, что оно было лишено возможности освоить являющийся объектом аренды земельный участок в установленный срок по основаниям, за которые в силу закона или договора оно не отвечает. Суд отклонил доводы общества о том, что им предпринимаются меры к исправлению проектной документации, поскольку заключение о несоответствии проекта нормативной технической документации утверждено 11.06.2010, до настоящего времени замечания к проекту не исправлены, разрешение на строительство не получено. Соглашение о намерениях от 12.09.2009 не снимает с общества обязательств по освоению земельного участка в разумные сроки, не превышающие трех лет. Прошедший с момента заключения договора аренды срок превышает все возможные разумные сроки, необходимые для обеспечения строительства объекта и использования земельного участка по его прямому назначению. Отказывая в удовлетворении требований в части указания в решении, что оно является основанием для внесения в ЕГРП записи о прекращении права аренды общества по договору аренды земельного участка, суд указал на отсутствие в законе такого способа защиты права и на отсутствие у него процессуальной возможности выхода за пределы (самостоятельного изменения) предмета спора. Решение о расторжении договора аренды само по себе не является основанием для внесения записи в ЕГРП, для совершения соответствующих действий регистрирующим органом к нему надлежит обратиться стороне сделки, либо потребовать (в судебном порядке) возврата имущества арендатором из его фактического владения, при наличии такового. Апелляционный суд с выводами суда первой инстанции согласился, отметив, что спорный участок расположен в районе города Краснодара с развитой инфраструктурой (транспорт, электричество, газ, телекоммуникационные сети), состояние земельного участка позволяет производить на нем строительство без производства работ по его освоению, приведению в надлежащее состояние. Объем и манера исполнения представленных апелляционному суду дополнений к проекту свидетельствуют о том, что они не могли выполняться на протяжении четырех лет. Кроме того, в отношении этих исправлений (дополнений) положительное заключение экспертизы отсутствует. После 2011 года никаких действий по подготовке к основанию земельного участка ответчиком не выполнялось.

В кассационной жалобе общество просит решение от 21.02.2014 и апелляционное постановление от 30.09.2014 отменить, в удовлетворении требований департамента отказать в полном объеме. По мнению подателя жалобы, к периоду, необходимому для освоения земельного участка, следует относить и время подготовки разрешительной документации, ответчиком представлены доказательства оформления в период с 2008 по 2014 годы большого объема документов (более 120 наименований), в целях такого освоения, которым оценка судом первой инстанции не дана. Судом апелляционной инстанции приняты дополнительные доказательства о предпринимаемых обществом мерах для корректировки проектной документации, однако оценки они не получили. Поскольку освоение участка ответчиком продолжается до настоящего времени, трехгодичный срок неиспользования земельного участка, по истечении которого арендодателем может быть в судебном порядке поставлен вопрос о расторжении договора, не наступил. Время, необходимое для освоения земельного участка, включает период проведения инженерных изысканий, получения градостроительного плана земельного участка, проведения работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получения разрешения на строительство. У общества имеются все необходимые документы для получения разрешения на строительство, за исключением положительного заключения государственной экспертизы. Департамент не представил доказательства, подтверждающие существенное нарушение обществом договора аренды земельного участка. В материалах дела имеется достаточно доказательств того, что освоение земельного участка велось и ведется достаточно активно, в связи с чем, доводы о бездействии общества как арендатора земельного участка несостоятельны. Департамент не доказал, что неосвоение обществом земельного участка влечет для него такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, не привел доводов о существенном ухудшении арендованного участка или неисполнении обязательства по внесению арендных платежей. С учетом длительного срока аренды (49 лет) истец не обосновал невозможность освоения арендатором земельного участка до истечения срока действия договора. Законодательством не ограничены сроки, необходимые для освоения земельного участка, при этом срок использования участка начинает исчисляться после истечения срока, необходимого для такого освоения. Суды первой и апелляционной инстанций не исследовали обстоятельства подготовки к освоению и освоения спорного участка ответчиком, и подтверждающие их доказательства. Законом не предусмотрено освоение земельного участка в разумные сроки, не превышающие трех лет. Большой объем доказательств, представленных обществом в подтверждение своих возражений, должной судебной оценки не получил.

Департаментом представлен письменный отзыв с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы.

В судебном заседании представитель общества на удовлетворении кассационной жалобы настаивал, представитель департамента возражал против удовлетворения жалобы.

В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс) кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Судебные акты в части отказа в удовлетворении исковых требований департамента не обжалуются, поэтому окружным судом кассационной инстанции в данной части не проверяются.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителей истца и ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 28.03.2007 департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор), на основании распоряжения главы администрации Краснодарского края от 26.03.2007 N 276-р, заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, по условиям которого обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять на условиях договора земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 23:43:02 07 053:0013, общей площадью 2 730 кв. м, расположенный по адресу (имеющиеся адресные ориентиры): установлено относительно ориентира г. Краснодар, Южный берег р. Кубань, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Краснодарский край, г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Кубанская Набережная (вблизи жилого дома N 232, далее - земельный участок), для строительства и эксплуатации здания дегустационного зала и торгово-офисного центра (т. 1, л. д. 10, 12 - 19, 22 - 23).

Земельный участок передан арендатору с 26.03.2007 без каких-либо иных документов по его передаче (пункт 1.3 договора аренды).

Государственная регистрация договора аренды, срок аренды участка по которому установлен до 26.03.2056 (пункт 7.2), осуществлена в установленном законом порядке 07.05.2007 (т. 1, л. д. 24 - 25).

Одной из обязанностей, принятых на себя арендатором, является использование участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием (пункт 4.6 договора аренды).

18.09.2009 администрация муниципального образования город Краснодар и общество заключили соглашение о намерениях, по условиям которого стороны выразили готовность в сотрудничестве по реализации инвестиционного проекта - "Строительство офисного центра "ПИНО" по улице Кубанской Набережной в Западном внутригородском округе города Краснодара", на территории муниципального образования город Краснодар (т. 3, л. д. 1 - 2).

Уведомлениями от 12.09.2013 и от 20.09.2013 департамент предложил обществу в срок до 04.10.2013 устранить допущенные нарушения, выразившиеся в неиспользовании арендованного земельного участка по целевому назначению, и представить документы, свидетельствующие об освоении участка (т. 1, л. д. 33 - 38).

В ответном письме от 03.10.2013 общество информировало департамент о том, что использует арендованный участок для строительства и эксплуатации объекта "Офисный центр ООО "ПИНО", что полностью соответствует целевому назначению участка, указанному в пункте 1.1 договора аренды от 28.03.2007 (т. 1, л. д. 39).

09 октября 2013 года (получено обществом 11.10.2013), в связи с неиспользованием земельного участка по целевому назначению и разрешенному использованию, департамент предложил обществу прибыть для подписания соглашения о расторжении договора аренды, но не позднее 21.10.2013 (т. 1, л. д. 38, 40 - 41, 42).

Полагая, что обществом допущены существенные нарушения условий договора аренды, и департаментом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, последний обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Удовлетворяя требования департамента, суды обоснованно исходили из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие (дополнительные) основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.

Земельным кодексом Российской Федерации (пункт 9 статьи 22) закреплено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В силу статьи 42 Земельного кодекса (в применимой к спорным отношениям редакции) собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса (в применимой к спорным отношениям редакции), наряду с основаниями, предусмотренными гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Одним из таких оснований является ненадлежащее использование земельного участка, а именно неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенной нормы время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды. В силу норм статей 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса обязанность доказать названные обстоятельства возлагается на ответчика.

В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" содержится разъяснение о том, что спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статьей 619 Гражданского кодекса предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо N 66) разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора (по правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Досудебный претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимости в судебном разрешении данного спора.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, признав соблюденным истцом досудебный порядок разрешения спора, суды установили факт неиспользования спорного земельного участка ответчиком в соответствии с его целевым назначением (для строительства объекта нежилого назначения) в течение срока, превышающего три года, квалифицировали его в качестве существенного нарушения условий договора аренды от 28.03.2007 и удовлетворили требования департамента о досрочном расторжении арендной сделки.

Оценив представленные обществом в обоснование возражений против иска доказательства, судебные инстанции пришли к выводам о том, что они не подтверждают наличие обстоятельств, объективно препятствующих использованию земельного участка арендатором для строительства в течение длительного срока, истекшего с момента заключения договора, и необходимость всего названного периода (со дня заключения договора до передачи спора на разрешение суда) для освоения участка, исключающего не только завершение строительства и ввод объекта в эксплуатацию, но и начало такого строительства.

Доводы жалобы, обусловленные невозможностью общества приступить к строительству объекта с 26 марта 2007 года (пункт 1.3 договора), окружным судом кассационной инстанции не принимаются. Как прямо зафиксировано в пункте 1.2 спорного договора аренды, фактическое состояние земельного участка соответствует условиям договора и целевому назначению участка. Конкретные сроки освоения участка, с учетом возможных его особенностей, требующих осуществления арендатором дополнительных мероприятий и затрат, предшествующих началу строительства, стороны не согласовали и в договоре не закрепили (абзац 5 статьи 42 Земельного кодекса).

Приведенные в жалобе аргументы о том, что законом не только не предусмотрено освоение земельного участка в разумные сроки, не превышающие трех лет, но и вообще не ограничены сроки, необходимые для освоения земельного участка, при этом срок использования участка начинает исчисляться после истечения срока, необходимого для такого освоения, несостоятельны, поскольку из общих положений пункта 2 статьи 45 и пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса следует обязанность арендатора осуществить в течение трех лет строительство на земельном участке, для этого предназначенном.

В кассационной жалобе общество указывает, что время, необходимое для освоения земельного участка, включает период проведения инженерных изысканий, получения градостроительного плана земельного участка, проведения работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получения разрешения на строительство. У общества имеются все необходимые документы для получения разрешения на строительство, за исключением положительного заключения государственной экспертизы, поэтому освоение участка ответчиком продолжается до настоящего времени, трехгодичный срок, в течение которого предоставленный для целей строительства земельный участок должен быть использован в этих целях, течь не начал.

Вместе с тем, начало исчисления времени использования земельного участка, предоставленного для строительства, только с момента получения разрешения на строительство, и отнесение всего предшествующего этому моменту периода (не ограниченного по времени) к освоению участка, ответчик нормативно не обосновал. Такое толкование норм Земельного кодекса неприемлемо и потому, что приводит к возможности считать всякое бездействие и любые действия арендатора участка, предоставленного для строительства, вплоть до получения разрешения на строительство, правомерными, а использование земельного участка - надлежащим.

Получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство представляют собой мероприятия административно-правового характера, не связанные с проведением каких-либо работ непосредственно на участке, то есть не могут рассматриваться в качестве освоения, не являющегося использованием земельного участка по назначению.

Отсутствие в иске доводов о существенном ухудшении арендованного участка или неисполнении обязательства по внесению арендных платежей значения для разрешения настоящего дела не имеют, поскольку основанием для обращения в арбитражный суд департамент избрал существенное нарушение условий договора, выразившееся в ненадлежащем использовании земельного участка, а именно неиспользовании его для целей строительства в течение срока, превышающего три года.

Довод жалобы о том, что с учетом длительного срока аренды (49 лет) истец не обосновал невозможность освоения арендатором земельного участка до истечения срока действия договора, судом кассационной инстанции отклоняется. Названный срок аренды согласован сторонами не только для целей строительства объекта, но и включает период его эксплуатации (пункт 1.1 договора аренды).

Основания для отмены решения от 21.02.2014 и апелляционного постановления от 30.09.2014 по доводам жалобы отсутствуют, поскольку они не опровергают правильности выводов судов и, по существу, сводятся к несогласию с ними. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, верно применили нормы материального права.

Суд кассационной инстанции полномочиями по переоценке доказательств не наделен (статьи 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 16191/11, от 24.07.2012 N 17382/11 и от 22.01.2013 N 10924/10).

Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса, не установлено.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации департамент (орган государственной власти) от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы освобожден.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.02.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2014 по делу N А32-35809/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий

Н.С. Мазурова

Судьи

В.Е. Епифанов А.И. Мещерин