Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 января 2015 г. N Ф08-9294/14 по делу N А53-3698/2014

г. Краснодар

29 января 2015 г.

Дело N А53-3698/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 января 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - администрации Цимлянского района Ростовской области (ОГРН 1026101716629) - Зеленковой Е.П. (доверенность от 12.01.2015), от ответчика - открытого акционерного общества "Цимлянский рынок" (ОГРН 1066137008453) - Егояна Э.Р. (доверенность от 10.04.2014), рассмотрев кассационную жалобу администрации Цимлянского района Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.06.2014 (судья Андрианова Ю.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2014 (судьи Пономарева И.В., Ванин В.В., Чотчаев Б.Т.) по делу N А53-3698/2014, установил следующее.

Администрация Цимлянского района Ростовской области (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к открытому акционерному обществу "Цимлянский рынок" (далее - общество, рынок), в котором просила:

- взыскать в доход консолидированного бюджета Ростовской области задолженность по договору от 11.04.2011 N 232/11 аренды земельного участка общей площадью 4 380 кв. м, из категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 61:41:0010646:44, находящегося по адресу: Ростовская область, г. Цимлянск, ул. Московская, 86, в размере 1 523 308 рублей 56 копеек, в том числе по арендной плате -

1 313 831 рубль 41 копейку (за период с 01.07.2012 по 31.12.2013) и неустойку - 209 477 рублей 15 копеек (за период с 21.09.2012 по 20.02.2014).

Решением от 23.06.2014, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 02.09.2014, исковые требования удовлетворены частично, с общества в пользу администрации взыскано 156 999 рублей 08 копеек задолженности по договору от 11.04.2011 N 232/11 за период с 01.07.2012 по 31.12.2013 и 32 330 рублей 14 копеек неустойки за период с 21.09.2012 по 20.02.2014. В удовлетворении остальной части требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи и в спорный период находился во владении и пользовании общества, доказательств внесения последним платы за такое пользование не представлено. Произведенный истцом расчет долга по арендной плате суд признал ошибочным, а применение ставки арендной платы за земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли (23%) - неправомерным. Земельный участок с кадастровым номером 61:41:0010646:44 предоставлен обществу в аренду для строительства рынка по реализации сельскохозяйственной продукции. В кадастровом паспорте земельного участка в качестве вида его разрешенного использования также указано строительство рынка по реализации сельскохозяйственной продукции. Доказательств, свидетельствующих об изменении вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке, в материалы дела не представлено. Размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности, не может быть выше ставок, установленных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582), соответствующие разъяснения содержатся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11. Один из закрепленных в постановлении N 582 принципов (экономической обоснованности), являющихся общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а подлежит установлению компетентными органами в качестве регулируемой цены, исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования, и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и превышающей ставки, установленные для земель федеральной собственности. Установление после вступления в силу постановления N 582 или применение ранее введенных регулируемых ставок арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), исходя из рыночной стоимости земельного участка или рыночного размера годовой арендной платы на основании отчета независимого оценщика, не соответствует принципам и правилам, установленным в постановлении N 582. В соответствии с подпунктом "д" пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением N 582 (далее - Правила), арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 2 % в отношении земельных участков, не указанных в подпунктах "а" - "г" настоящего пункта, если земельный участок предоставлен в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом. Суд самостоятельно произвел расчет долга по арендной плате, исходя из кадастровой стоимости земельного участка (3 654 540 рублей 06 копеек), ставки арендной платы (2 % от кадастровой стоимости), индексов инфляции (1,13 за 2009 год, 1,08 - за 2010 год, 1,065 - за 2011 год, 1,06 - за 2012 год), и установил его в сумме 156 999 рублей 08 копеек (за спорный период с 01.07.2012 по 31.12.2013), которую взыскал, ввиду отсутствия доказательств ее погашения. Довод ответчика о принадлежности ему земельного участка на праве собственности, в результате приватизации обществом имущественного комплекса муниципального предприятия "Цимлянский рынок", судом во внимание не принят. Ввиду отсутствия регистрации права собственности общества на спорный участок, основания для уплаты им земельного налога не возникли (пункт 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации, далее - Налоговый кодекс, пункты 1, 4, 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 54 "О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога", далее - постановление Пленума N 54). Доказательств наличия на земельном участке объектов недвижимости, в отношении которых осуществлялась приватизация (пункт 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", далее - Закон о приватизации, Закон N 178-ФЗ), в материалы дела не представлено. Поскольку материалами дела подтверждается факт нарушения ответчиком сроков внесения арендной платы, он считается просрочившим исполнение обязательства, и на основании пункта 2 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), пункта 5.2 договора аренды от 11.04.2011, администрация вправе требовать уплаты неустойки. Проверив произведенный истцом расчет пени, суд признал его арифметически неверным, произвел перерасчет неустойки, установив ее за период с 21.09.2012 по 15.02.2014 в сумме 32 330 рублей 14 копеек. Контррасчет неустойки ответчиком не представлен, о применении статьи 333 Гражданского кодекса не заявлено. Пропорционально удовлетворенным требованиям суд взыскал с общества государственную пошлину в доход федерального бюджета.

В кассационной жалобе администрация просит решение от 23.06.2014 и апелляционное постановление от 02.09.2014 отменить, направить дело на новое рассмотрение. По мнению подателя жалобы, суд неверно применил при расчете арендной платы положения подпункта "д" пункта 3 постановления N 582, поскольку ставка арендной платы в размере 2 % от кадастровой стоимости установлена названной нормой лишь в отношении земельных участков, предоставленных в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом. Подтверждение того, что участок предоставлен обществу в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта торговли, в материалах дела отсутствует. Кроме того, постановление N 582 подлежит применению лишь в случае, когда ответчиком осуществляется арендное пользование, аналогичное указанному в данном правовом акте. Между тем, постановление N 582 не регулирует арендную плату за земельные участки, предоставленные для целей строительства рынка по реализации сельскохозяйственной продукции. Решением суда от 10.06.2014 по другому делу (N А53-3694/2014) суд признал представленный администрацией расчет арендной платы, произведенный от кадастровой стоимости земельного участка с учетом коэффициентов инфляции, соответствующим действующему законодательству и условиям договора.

Письменный отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель администрации настаивал на удовлетворении кассационной жалобы, против этого возразил представитель общества.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит принятые по делу судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления администрации от 11.04.2011 N 393, 11 апреля 2011 года администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) подписан договор N 232/11 аренды земельного участка общей площадью 4 380 кв. м, с кадастровым номером 61:41:0010646:44, находящегося по адресу: Ростовская область, г. Цимлянск, ул. Московская, 86, предоставленного для строительства рынка по реализации сельскохозяйственной продукции, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к договору (далее - земельный участок). Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи в удовлетворительном состоянии (т. 1, л. д. 11, 25 - 32).

Срок аренды установлен с 11.04.2011 по 09.04.2012 (пункт 2.1 договора), размер арендной платы за участок составляет 173 800 рублей в год (пункт 3.1 договора). Стороны также согласовали случаи, при наступлении которых размер арендной платы за использование неразграниченных земельных участков изменяется в одностороннем порядке по требованию (пункт 3.4 договора).

По условиям пункта 5.2 договора, за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,07% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Из внесенных в государственный кадастр недвижимости (далее - кадастр) сведений в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:41:0010646:44 следует, что он сформирован из земель населенных пунктов для целей строительства рынка по реализации сельскохозяйственной продукции и поставлен на государственный кадастровый учет 05.08.2005, его кадастровая стоимость в спорный период составляла 3 654 540 рублей 60 копеек (т. 1. л. д. 30 - 31, 127 - 128).

Ссылаясь на неисполнение обществом обязательства по внесению арендной платы по договору от 11.04.2011 N 232/11, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс) арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях на нее.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ, Вводный закон) стоимость аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен (статья 424 Гражданского кодекса).

Поскольку регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта (статьи 424, 614 Гражданского кодекса). При этом участники сделки не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Соответствующие правовые позиции изложены в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13, далее - постановление Пленума N 73), постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09, от 15.03.2012 N 15117/11, от 29.05.2012 N 17475/11.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

Постановлением N 582 утверждены Правила и основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/2011 сформулированы следующие правовые подходы. Установленные Правилами ставки являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами. Размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных постановлением N 582 для земель, находящихся в федеральной собственности.

В подпунктах "а" - "д" пункта 3 Правил указаны случаи определения арендной платы на основании кадастровой стоимости земельного участка. При этом согласно подпункту "д" пункта 3 Правил, арендная плата рассчитывается исходя из 2 процентов кадастровой стоимости в отношении земельных участков, не указанных в подпунктах "а" - "г" пункта 3, если участок предоставлен в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом.

Применив в расчете арендной платы за спорный земельный участок норму подпункта "д" пункта 3 Правил, суд не учел отсутствие в материалах настоящего дела доказательств, подтверждающих факт предоставления участка в аренду обществу для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в порядке, установленном Земельным кодексом.

Согласно абзацу 2 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора. Пунктом 2 названного постановления к обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора.

Вместе с тем, положенный в основу иска договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 11.04.2011 N 232/11 судебной оценки на предмет его заключенности и действительности не получил, закрепленная действующим законодательством процедура, в результате выполнения которой участок передан для строительства ответчику, судом не установлена. При этом надлежащая квалификация спорных правоотношений является необходимым процессуальным действием, позволяющим суду правильно разрешить заявленный иск.

Сведения о принадлежности земельного участка с кадастровым номером 61:4160010646:44 выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним не подтверждены.

Пунктом 1 статьи 388 Налогового кодекса плательщиками налога на землю признаны организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса указанные права на земельный участок подлежат государственной регистрации, которая в силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно пункту 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

На основании абзаца 1 статьи 217 Гражданского кодекса имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Право собственности на недвижимое имущество, принадлежащее реорганизованному (в том числе путем преобразования) юридическому лицу (правопредшественнику), переходит к вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость и возникает с момента завершения реорганизации юридического лица (пункт 5 статьи 58, пункт 2 статьи 218 Гражданского кодекса).

В абзаце 5 пункта 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22) разъяснено, что акционерное общество, созданное в процессе преобразования государственного (муниципального) предприятия в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации, с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц становится собственником имущества, включенного в план приватизации.

Как видно из имеющегося в материалах дела постановления администрации от 04.04.2006 N 113, общество создано путем реорганизации муниципального предприятия "Цимлянский рынок" (т. 1, л. д. 116 - 117).

Таким образом, одного лишь факта отсутствия доказательств государственной регистрации права собственности на спорный участок за ответчиком для вывода об отсутствии у него права собственности (иного вещного права) на этот участок недостаточно. Вид права, на котором спорный участок предоставлен правопредшественнику общества, и включение (невключение) его в состав подлежащего приватизации имущественного комплекса муниципального предприятия, проверены не были.

При таких обстоятельствах решение от 23.06.2014 и апелляционное постановление от 02.09.2014 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела - установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (часть 3 статьи 15, статья 71, пункт 2 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271, пункт 3 части 1 статьи 287, часть 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса).

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса по результатам кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Согласно части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, установить и исследовать все существенные для рассмотрения дела обстоятельства, дать надлежащую правовую оценку доводам лиц, участвующих в деле, имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам в их совокупности, после чего разрешить спор с правильным применением норм материального и процессуального права.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело (по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса).

Окружным судом кассационной инстанции не принимается ссылка заявителя на решение Арбитражного суда Ростовской области от 10.06.2014 по делу N А32-3694/2014, поскольку постановлением суда кассационной инстанции от 31.10.2014 указанное решение отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Приведенный в жалобе довод о том, что постановление N 582 не подлежит применению в рассматриваемом случае, поскольку не регулирует арендную плату за земельные участки, предоставленные для целей строительства рынка по реализации сельскохозяйственной продукции, также отклоняется. Действие подпункта "д" пункта 3 Правил не ограничено перечнем объектов, для строительства которых земельные участки предоставлены с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.06.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2014 по делу N А53-3698/2014 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий

Н.С. Мазурова

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин