Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 февраля 2015 г. N Ф08-363/15 по делу N А61-326/2014

г. Краснодар

11 февраля 2015 г.

Дело N А61-326/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 февраля 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Аваряскина В.В., судей Артамкиной Е.В. и Садовникова А.В., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Бавасулейманова Юсупа Абдуловича (ИНН 150204077380, ОГРНИП 304150208300012) - Даниловой И.В. (доверенность от 12.02.2014), в отсутствие ответчика - Управления муниципальным имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства администрации местного самоуправления города Владикавказа (ИНН 1502010822, ОГРН 1021500579088), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Управления муниципальным имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства администрации местного самоуправления города Владикавказа на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 04.08.2014 (судья Баскаева Т.С.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2014 (судьи Сомов Е.Г., Бейтуганов З.А., Годило Н.Н.) по делу N A61-326/2014, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Бавасулейманов Ю.А. (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания с иском к Управлению муниципальным имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства администрации местного самоуправления города Владикавказа (далее - управление) о возложении обязанности на управление заключить с предпринимателем договор купли-продажи нежилых помещений N 1а (2,2 кв. м), N 3 (42,5 кв. м), N 4 (9,6 кв. м), N 5 (10,1 кв. м), N 6 (13,9 кв. м ), N 7 (9,2 кв. м), N 8 (10,4 кв. м), N 9 (9,8 кв. м), N 10 (10,5 кв. м), N 11 - 12 (20,3 кв. м), N 12а (16,8 кв. м), N 13а (6,4 кв. м), N 13 (7,5 кв. м), N 14а (6,0 кв. м) N 14 (5.8 кв. м), N 15 (8,8 кв. м), N 16 (9,3 кв. м), N 17 (9,5 кв. м) и N 18 (6,2 кв. м) общей площадью 214,8 кв. м, расположенных в здании по адресу: г. Владикавказ, пр. Доватора, дом 23, по рыночной стоимости в размере 3 821 445 рублей, изложив пункт 1.3 договора в следующей редакции: "цена приобретаемого покупателем имущества составляет 3 821 445 рублей" (уточенные требования).

Решением суда первой инстанции от 04.08.2014, оставленным без изменения постановлением от 08.12.2014, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе управление просит отменить обжалуемые судебные акты и отказать в удовлетворении заявленных требований. Заявитель указывает, что суды необоснованно не приняли отчет независимого оценщика, представленный управлением. Управление не отказывалось от назначения повторной или дополнительной экспертизы.

Предприниматель представил отзыв на кассационную жалобу, в котором считает доводы кассационной жалобы несостоятельными и просит в ее удовлетворении отказать.

В судебном заседании представитель предпринимателя возражал против удовлетворения жалобы.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба подлежит удовлетворению.

Из материалов дела следует и судами установлено, что во исполнение решения Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 30.12.2010 по делу N А61-2138/2010 в рамках исполнительного производства управление направило в адрес предпринимателя договор купли-продажи нежилых помещений, который получен 16.12.2013.

Согласно пункту 1.2 договора продавец (управление) продает, а покупатель (предприниматель) приобретает объект муниципальной собственности - нежилое помещение, находящееся по адресу: г. Владикавказ, пр. Доватора, 23, (литеры А и а1), 1-ый этаж, помещения N 1а, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 - 12, 12а, 13, 14а, 14, 15, 16, 17, 18, 13а общей площадью 214,8 кв. м.

Пунктом 1.3 договора на основании отчета об оценке от 06.08.2013 N 1817/ГК/Р определена цена приобретаемого покупателем имущества в размере 7 008 924 рублей.

Не согласившись с ценой выкупа нежилого помещения, предприниматель подписал проект договора купли-продажи с протоколом разногласий, согласно которому цена продажи объекта составляет 2 414 883 рубля (протокол разногласий от 18.12.2013).

Письмом от 23.01.2014 N 27/5-332 управление отказало в урегулировании разногласий по цене договора.

Поскольку условие о цене выкупа объекта нежилого помещения не согласовано сторонами, предприниматель обратился в арбитражный суд с иском.

Удовлетворяя исковые требования, суды руководствовались следующим.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

На основании статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности.

В соответствии со статьями 12 и 13 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. При этом оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица (пункт 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком").

Суды указали, что оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна быть определена по состоянию на 12.05.2010, то есть на момент получения администрацией местного самоуправления г. Владикавказа заявления предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение спорного имущества.

Однако суды не учли следующего.

Обращаясь в суд с настоящим иском, предприниматель возражал против завышенной, по его мнению, величины рыночной стоимости недвижимого имущества. Таким образом, рассматриваемый по этому иску преддоговорной спор об условиях приватизации арендуемого имущества обусловлен прежде всего возникшими между управлением и предпринимателем разногласиями по поводу цены спорного помещения.

На основании муниципального контракта от 06.08.2013 N 0310300026213000623 оценщик (ООО "Экспресс-оценка") произвел оценку спорного имущества по состоянию на 06.08.2013, в связи с чем суды признали отчет ООО "Экспресс-оценка" недостоверным.

В пунктах 1 и 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - информационное письмо от 30.05.2005 N 92) разъяснено, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки. При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследуя представленный ответчиком отчет об определении рыночной стоимости, суд не привлек оценщика (ООО "Экспресс-оценка") к участию в рассмотрении дела, что не соответствует разъяснениям, приведенным в пункте 2 информационного письма от 30.05.2005 N 92 (аналогичная позиция изложена в Постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.02.2014 N 13839/13, постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.09.2014 по делу N А63-10840/2013, от 22.09.2014 по делу N А63-12893/2013).

Таким образом, рассмотрение арбитражным судом искового заявления о возложении обязанности на управление заключить с предпринимателем договор купли-продажи нежилых помещений не может быть ограничено только проверкой соблюдения формальных требований, но и должно включать проверку законности и обоснованности принятых решений с точки зрения оценки судом по существу правовых доводов и доказательств, касающихся действительной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Поскольку дело рассмотрено судами с ненадлежащим составом участвующих лиц, оно подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении дела суду следует привлечь к участию в нем оценщика в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, и с участием данного лица рассмотреть спор по существу заявленных требований.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 04.08.2014 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2014 по делу N А61-326/2014 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.В. Аваряскин

Судьи

Е.В. Артамкина А.В. Садовников