Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 февраля 2015 г. N Ф08-399/15 по делу N А32-11595/2014

г. Краснодар

20 февраля 2015 г.

Дело N А32-11595/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2015 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 февраля 2015 г.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Бабаевой О.В., судей Кухаря В.Ф. и Рогальского С.В., в отсутствие истца - администрации города Сочи - исполнительно-распорядительного органа муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) и ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Агентство "Город-праздник"" (ИНН 2320094315, ОГРН 1022302929330), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи - исполнительно-распорядительного органа муниципального образования город-курорт Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.08.2014 (судья Ермолова Н.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2014 (судьи Галов В.В., Авдонина О.Г., Ломидзе О.Г.) по делу N А32-11595/2014, установил следующее.

Администрация города Сочи - исполнительно-распорядительный орган муниципального образования город-курорт Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Агентство "Город-праздник"" (далее - общество) о взыскании 1 841 тыс. рублей, 473 898 рублей и 314 743 рублей 22 копеек платы за пользование нежилыми помещениями по договорам купли-продажи от 14.07.2009 N 1128, от 12.05.2009 N 1105 и от 10.10.2009 N 1158-р, соответственно, а также о возложении на ответчика обязанности освободить помещения, переданные по названным договорам.

Решением от 20.08.2014, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 21.10.2014, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы следующим. Поскольку отношения сторон вытекают из договоров купли-продажи недвижимого имущества, то требования истца о взыскании с ответчика платы за фактическое пользование нежилыми помещениями является ненадлежащим способом защиты нарушенного права. Основания для удовлетворения требования администрации о возложении на общество обязанности освободить помещения отсутствуют, так как в материалы дела не представлены доказательства расторжения спорных договоров купли-продажи, и ответчик является надлежащим собственником переданного ему имущества.

В кассационной жалобе администрация просит отменить судебные акты и удовлетворить исковые требования в полном объеме. По мнению заявителя, отказ в удовлетворении иска нарушает права и законные интересы истца как участника договорных отношений.

Законность судебных актов проверяется кассационным судом в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (части 1 и 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

Из материалов дела видно, что 12.05.2009 администрация (продавец) и общество (покупатель) заключили договор купли-продажи нежилых помещений N 1105, по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает находящееся в муниципальной собственности города Сочи нежилое помещение N 7 общей площадью 17,2 кв. м (литера А1) в цокольном этаже, расположенное по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, ул. Ворошиловская, 10 (технический паспорт Бюро технической инвентаризации от 15.11.2007). Помещение, являющееся предметом договора, принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Сочи, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (бланк серии 23-АЕ N 140155), выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, регистрационная запись от 16.06.2008 N 23-23-19/038/2008-191 (пункты 1.1 и 1.2 договора).

Продажная цена помещения составляет 1 133 898 рублей. Покупатель обязуется в течение 20 дней с даты заключения договора перечислить продавцу 60 тыс. рублей за помещение на счет Управления Федерального казначейства по Краснодарскому краю. Оставшуюся часть продажной цены нежилого помещения, составляющую 1 073 898 рублей, покупатель обязуется перечислить в рассрочку до 12.05.2014 (пункты 2.1 - 2.3 договора).

После перечисления покупателем денежных средств нежилое помещение переходит в собственность покупателя и считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности покупателя на данное помещение до полной уплаты его продажной цены (пункт 6.2 договора).

В обеспечение исполнения покупателем обязательств по договору купли-продажи от 12.05.2009 N 1105 администрация (залогодержатель) и общество (залогодатель) заключили договор залога от 12.05.2009 N 5-дз, на основании которого общество передало администрации в залог недвижимое имущество стоимостью 1 133 898 рублей, являющееся предметом названного договора купли-продажи. Согласно пункту 1.4 данного договора предмет залога остается во владении и пользовании залогодателя.

14 июля 2009 года администрация (продавец) и общество (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимости N 1128, по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает находящиеся в муниципальной собственности города Сочи нежилые помещения общей площадью 114,8 кв. м согласно техническому паспорту филиала ГУП Краснодарского края "Краснодартехинвентаризация" по г. Сочи от 29.01.2007 (литера А1, цокольный этаж), а именно: комнаты N 15 площадью 16,4 кв. м, N 16 площадью 34,7 кв. м, N 17 площадью 9,8 кв. м, N 18 площадью 34 кв. м, N 19 площадью 1,1 кв. м, N 20 площадью 1,0 кв. м, N 21 площадью 0,8 кв. м, N 22 площадью 8,3 кв. м, N 23 площадью 8,3 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Ясногорская, 14. Продажная цена нежилых помещений составляет 3 641 тыс. рублей.

Покупатель обязуется в течение 20 дней с даты заключения договора перечислить 150 тыс. рублей в счет частичной оплаты за нежилые помещений в управление Федерального казначейства Минфина России по Краснодарскому краю. Оставшуюся часть продажной цены нежилых помещений, составляющую 3 491 тыс. рублей, покупатель обязуется перечислить в рассрочку в течение пяти лет до 14.07.2014 в порядке, предусмотренном в договоре о залоге. Надлежащим выполнением покупателем обязательств по оплате приобретаемого имущества является поступление денежных средств на расчетный счет, указанный в пункте 2.2 договора, что подтверждается предоставленной покупателем продавцу копией платежного документа (пункты 2.2, 2.3, 2.4 договора).

Согласно пункту 6.1 договора в целях обеспечения исполнения обязательств покупателя по оплате нежилых помещений стороны одновременно с договором купли-продажи заключают договор о залоге указанных нежилых помещений.

В пункте 6.3 договора предусмотрено, что с момента выполнения покупателем обязательств, предусмотренных пунктом 2.2 договора, покупатель обязан зарегистрировать в органах юстиции свое право собственности на нежилые помещения.

14 июля 2009 года общество (залогодатель) и департамент имущественных отношений администрации г. Сочи (залогодержатель) заключили договор залога нежилых помещений N 22-дз, на основании которого общество передало администрации в залог недвижимое имущество стоимостью 3 641 тыс. рублей, являющееся предметом договора купли-продажи. Согласно пункту 1.4 данного договора предмет залога остается во владении и пользовании залогодателя.

20 октября 2009 года администрация (продавец) и общество (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимости N 1158-р, по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает находящиеся в муниципальной собственности города Сочи нежилые помещения общей площадью 22,4 кв. м согласно техническому паспорту филиала ГУП Краснодарского края "Крайтехинвентаризация" по г. Сочи от 21.01.2008 (литера А, технический этаж), а именно: комнаты N 20 площадью 20,7 кв. м, N 21 площадью 1,7 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, ул. Горького, 41.

Цена договора включает в себя стоимость имущества, равную его рыночной стоимости, установленную в соответствии с отчетом об оценке имущества от 15.06.2009 N 054/20, выполненным ООО "Юридическая фирма "Контракт"", в размере 784 тыс. рублей, в том числе 119 593 рубля НДС, и сумму начисленных процентов в порядке, предусмотренном пунктом 2.2 договора, согласно приложению N 1. Оплата имущества осуществляется покупателем в рассрочку. На денежные средства в размере 664 407 рублей (без НДС), по уплате которых предоставляется рассрочка, производится начисление процентов, исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования решения Городского Собрания Сочи от 09.12.2008 N 322 "Об утверждении прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества города Сочи на 2009 год".

Во исполнение обязательств по названным договорам купли-продажи администрация передала обществу нежилые помещения, что подтверждается представленными в материалы дела актами приема-передачи муниципального имущества от 28.05.2009, от 04.08.2009 и от 14.12.2009.

В связи с нарушением обществом условий договоров купли-продажи имущества о порядке и сроках оплаты Департамент имущественных отношений администрации города Сочи направил в адрес ответчика претензионные письма от 13.04.2010 N 02-05-16/3180, от 04.02.2011 N 02-05-16/1390, от 25.01.2012 N 02-05-16/942, в которых предложил в разумные сроки оплатить образовавшуюся задолженность.

Поскольку общество оставило названные претензии без удовлетворения, задолженности по оплате стоимости недвижимого имущества не погасило, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании платы за фактическое пользование нежилыми помещениями и возложении на ответчика обязанности освободить спорные помещения.

Согласно статьям 454, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать второй стороне (покупатель) в собственность вещь (товар), а вторая сторона обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Статья 433 Кодекса предусматривает, что если в соответствии с договором для заключения договора необходима передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224 Кодекса).

При разрешении спора установлено, что при совершении договоров купли-продажи сторонами оформлены акты от 28.05.2009, от 04.08.2009 и от 14.12.2009 приема-передачи недвижимости от продавца к покупателю. В силу пункта 1 статьи 556 Кодекса акт подтверждает исполнение обязательства продавца передать имущество покупателю по договору купли-продажи.

Право владения и пользования имуществом (пункт 1 статьи 209 Кодекса) по договору купли-продажи переходит к покупателю недвижимости с момента ее передачи, поскольку иное Кодексом не предусмотрено.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не предусмотрено законом.

С момента государственной регистрации считается заключенным договор купли-продажи предприятия, жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (статьи 558 и 560 Кодекса).

Для остальных объектов недвижимости Кодексом предусмотрена не регистрация договора купли-продажи недвижимости, а регистрация перехода права собственности.

В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано следующее: пунктом 1 статьи 551 Кодекса предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Кодекса. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Аналогичная правовая позиция отражена в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", где отмечено, что договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности. В соответствии со статьей 425 Кодекса договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В статье 433 Кодекса указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Регистрация перехода права собственности (статья 551 Кодекса) не означает, что зарегистрирован сам договор купли-продажи.

Администрация просит взыскать плату за пользование имуществом, не принадлежащим ему и перешедшим после исполнения сторонами договора купли-продажи недвижимости (передачи имущества) к покупателю на основании сделки по отчуждению имущества. Покупатель является законным пользователем имущества на основании договора купли-продажи, поэтому суды правомерно отказали во взыскании с общества платы за пользование помещениями.

В соответствии с положениями статьи 486 Кодекса, если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

В силу статьи 450 Кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с положениями статьи 452 Кодекса требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Администрация не представила в материалы дела доказательства направления обществу предложения о расторжении в установленном законом порядке спорных договоров купли-продажи и не обосновала со ссылками на нормы права свои требования о возложении на ответчика обязанности освободить нежилые помещения.

При таких обстоятельствах суды правомерно отказали в удовлетворении иска в полном объеме.

Основания для изменения или отмены решения и постановления апелляционного суда, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.08.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2014 по делу N А32-11595/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

О.В. Бабаева

Судьи

В.Ф. Кухарь С.В. Рогальский