Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 февраля 2015 г. N Ф08-10920/14 по делу N А32-37050/2013

г. Краснодар

19 февраля 2015 г.

Дело N А32-37050/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 февраля 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью ПКФ "Юг-Игрушка" (ИНН 2308049740, ОГРН 1022301198864) - Арумова Е.В. (доверенность от 17.03.2014), от заинтересованного лица - администрации муниципального образования г. Краснодар - Дьяченко Я.И. (доверенность от 12.01.2015), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью ПКФ "Юг-Игрушка" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.07.2014 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2014 (судьи Соловьева М.В., Смотрова Н.Н., Сурмалян Г.А.) по делу N А32-37050/2013, установил следующее.

ООО ПКФ "Юг-Игрушка" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации муниципального образования г. Краснодар (далее - администрация) о признании незаконным выраженного в письме N 28256 решения об отказе в выкупе земельного участка площадью 1434 кв. м с кадастровым номером 23:43:0412001:770, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Новороссийская, 13/2, понуждении заинтересованного лица подготовить и направить в адрес заявителя проект договора купли-продажи.

Решением от 07.07.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 30.09.2014, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суды исходили из того, что объект недвижимости общества (здание клуба) приобретен по сделке с продавцом-гражданином. Титул постоянного (бессрочного) пользования общества на землю не доказан. Объект недвижимости не может быть отнесен к какому-либо определенному целевому назначению: в большей части лишен крыши, окна заложены кирпичом, здание обвалено большим количеством строительного мусора. Какие-либо признаки эксплуатации объекта с определенным целевым назначением отсутствуют. Общество не представило технический (кадастровый) паспорт здания, не доказало, что изображенное на фотографиях здание является тем самым объектом, которое приобретено по договору купли-продажи и существовало на дату регистрации права собственности общества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). При рассмотрении заявления о предоставлении земельного участка в собственность администрация приняла во внимание фактическое состояние объекта, для эксплуатации которого испрашивается земля. Представление заявителем определенного комплекта документов не исключает проверку соответствия заявленной обществом информации об объекте действительному состоянию, которое в данном случае свидетельствует о невозможности его эксплуатации в качестве клуба, о ведущихся работах по изменению назначения здания и увеличению площади, незавершенном характере строительных работ. Регистрация права общества в ЕГРП на здание клуба стала неадекватной фактическому состоянию объекта и его назначению. Поскольку у общества не возникло оснований для приобретения земельного участка в собственность (испрашиваемый участок не используется, на нем расположено разрушенное здание), судебные инстанции пришли к выводу о правомерности обжалуемого отказа администрации и на основании статей 198, 200 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) отказали обществу в удовлетворении заявления.

В кассационной жалобе общество просит судебные акты обеих инстанций отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. По мнению заявителя суды не приняли во внимание, что экспертное заключение, положенное в основу выводов о самовольной реконструкции здания клуба, не содержит данных, позволяющих установить данный факт. Отсутствующие перегородки не являются несущими, а пристрой, существенно изменяющий (по мнению судебных инстанций) площадь здания, фактически представляет собой две кирпичные стены, вплотную примыкающие к основному строению с северо-западной стороны. Сведений о том, что произведенные изменения существенно повлияли или могли повлиять на конструктивные характеристики здания, экспертное заключение не содержит. Судебную экспертизу на предмет установления факта реконструкции здания суды не назначили. Доказательства того, что спорный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд, или что его следует относить к участкам, перечисленным в части 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), изъятым из гражданского оборота, либо на его приватизацию законом установлен запрет, что явилось бы препятствием для предоставления его в собственность, не представлены. Основанием для отказа в выкупе земельного участка послужил вывод заинтересованного лица о том, что данный вопрос может быть разрешен только после проведения реконструкции и ввода объекта недвижимости в эксплуатацию. Приведенные мотивы не закреплены действующим законодательством в качестве оснований, препятствующих удовлетворению заявки на право выкупа земельного участка. Факт сноса объекта недвижимости, его полного разрушения, уничтожения, администрация надлежащим образом не подтвердила. Заинтересованное лицо не представило доказательств, однозначно указывающих на то, что расположенный на земельном участке объект недвижимого имущества утратил свойства объекта гражданских прав, а его собственник - исключительное право, предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса. Акт осмотра земельного участка и приложенные к нему фототаблицы не подтверждают уничтожение объекта недвижимости, утрату всех его потребительских свойств. В действующем законодательстве отсутствует закрепленное понятие "полуразрушенное состояние" недвижимости. Из заключения эксперта ООО "Краевой центр судебных экспертиз" от 29.10.2013 N 29-10-2013 не следует вывод о гибели исследуемого объекта, который в целом признан работоспособным, соответствующим действующим техническим нормам и правилам, пригодным для дальнейшей эксплуатации после выполнения отдельных мероприятий по восстановлению элементов, не относящихся к несущим конструкциям зданий.

Письменный отзыв на кассационную жалобу не представлен. В судебном заседании представитель общества настаивал на удовлетворении кассационной жалобы, представитель администрации просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит отменить с направлением дела на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 14.02.2014 общество приобрело в собственность здание клуба, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0412001:770 площадью 1434 кв. м, разрешенное использование - для эксплуатации здания клуба, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.03.2012 серии 23-АК N 260957 (т. 1, л. д. 9 - 11, 13).

10 июня 2013 года общество на основании статьи 36 Земельного кодекса обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0412001:770 площадью 1434 кв. м в собственность за плату и заключении договора купли-продажи.

Письмом N 28256 администрация отказала обществу в предоставлении названного участка в собственность за плату, мотивируя тем, что он фактически не используется, на нем расположено разрушенное здание (акт осмотра от 24.06.2013). Заявителю разъяснена возможность воспользоваться исключительным правом, предоставленным статьей 36 Земельного кодекса, после восстановления разрушенного объекта недвижимости.

В подтверждение мотива отказа администрация сослалась на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2009 N 6811/09.

Полагая, что администрация незаконно уклонилась от предоставления в собственность испрашиваемого земельного участка, необходимого для эксплуатации здания, общество обратилось в арбитражный суд в порядке главы 24 Кодекса.

Согласно части 1 статьи 286 Кодекса суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Кодекса граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены данным Кодексом, федеральными законами.

Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.

Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления не вправе требовать от заявителя предоставление дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных данным перечнем.

В месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 упомянутой статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Земельного кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 данного Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 приведенного Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора (пункт 6 статьи 36 Земельного кодекса).

Оценив представленные доказательства (в числе которых акт осмотра земельного участка от 24.06.2013, фотоматериалы) по правилам статьи 71 Кодекса, суды указали, что фактическое состояние объекта (нежилого здания) свидетельствует о невозможности его эксплуатации в качестве клуба, о ведущихся работах по изменению назначения здания и увеличению площади, незавершенном характере строительных работ. Общество не доказало титул постоянного (бессрочного) на испрашиваемый земельный участок. Соответствующий государственный акт предыдущего владельца здания в материалы дела не представлен, решение исполнительного комитета Краснодарского городского Совета депутатов 1974 года не упоминает о предоставлении земельного участка ремонтно-механическому заводу N 4 на определенном праве (титуле), указанным решением директору завода поручено оформить отвод участка, составить с управлением коммунального хозяйства города типовой акт на землепользование. Доказательства принадлежности ранее здания клуба ремонтно-механическому заводу N 4 в городе Краснодаре отсутствуют. Земельное законодательство не предоставляет собственникам объектов, разрушенных в результате физического износа, исключительное право на приобретение в собственность земельных участков, занятых такими объектами.

Суды также сослались на статью 39 Земельного кодекса, предусматривающую специальный порядок, при котором в случае разрушения здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. Уполномоченные органы вправе продлить этот срок.

Вместе с тем, указывая на отсутствие у общества доказательств права постоянного (бессрочного) пользования земельного участка, находящегося под принадлежащим ему на праве собственности объектом недвижимости и необходимого для его использования, суды не дали оценки факту возникновения у общества статуса землепользователя в силу императивного указания положений пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса.

Требования общества основаны на статье 36 Земельного кодекса. Доказательства того, что спорный земельный участок находился в постоянном (бессрочном) пользовании общества отсутствуют. Поэтому положения статьи 39 Земельного кодекса в данном случае не применяются.

Вывод судебных инстанций о том, что спорный объект разрушен (уничтожен) не основан на всех обстоятельствах дела и представленных доказательствах в совокупности. Судами не рассмотрен вопрос о назначении по делу экспертизы на предмет установления фактического состояния объекта общества.

Акт осмотра земельного участка и приложенные к нему фототаблицы не подтверждают уничтожение объекта недвижимости.

Из экспертного заключения ООО "Краевой центр судебных экспертиз" от 29.10.2013 N 29-10-2013 не следует вывод о гибели исследуемого объекта, который в целом соответствует действующим техническим нормам и правилам, пригоден для дальнейшей эксплуатации после выполнения отдельных мероприятий по восстановлению элементов, не относящихся к несущим конструкциям зданий; износ составляет 35%.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права и может быть оспорена только в судебном порядке (пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пункт 52 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Общество является собственником недвижимого имущества (нежилое здание - клуб) общей площадью 321,5 кв. м (литера В), расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Новороссийская, 13 (свидетельство о государственной регистрации права от 22.03.2012 серии 23-АК N 260957). Данное право никем не оспорено, не признано недействительным.

Более того, постановлением администрации от 13.11.2012 N 10340 обществу утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории площадью 1434 кв. м (т. 1, л. д. 15).

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены судами первой и апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Кодекса).

Поскольку выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не основаны на всех обстоятельствах дела и представленных доказательствах в совокупности, что не позволило судам правильно применить нормы материального права, обжалуемые решение и постановление надлежит отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, в ходе которого необходимо устранить допущенные нарушения.

При новом рассмотрении суду надлежит на основании имеющихся в деле и дополнительно представленных доказательств исследовать вопросы, указанные в настоящем постановлении, устранить противоречия в представленных доказательствах, для чего рассмотреть вопрос о назначении по делу судебной экспертизы в целях определения фактического состояния спорного объекта, и с учетом всех доводов лиц, принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.07.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2014 по делу N А32-37050/2013 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.Е. Епифанов Н.С. Мазурова