Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 февраля 2015 г. N Ф08-412/15 по делу N А20-2386/2013

г. Краснодар

25 февраля 2015 г.

Дело N А20-2386/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 февраля 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рогальского С.В., судей Бабаевой О.В. и Чесняк Н.В., в отсутствие истца - Министерства государственного имущества и земельных отношений Кабардино-Балкарской Республики, ответчиков: общества с ограниченной ответственностью "ФАРМЛЭНД" (ИНН 0705007510, ОГРН 1080719000636), муниципального учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом Терского района" и третьих лиц: муниципального учреждения "Отдел сельского хозяйства, муниципального имущества, муниципальных земель и природопользования местной администрации Терского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики", государственного бюджетного учреждения здравоохранения "Районная больница" (ИНН 0705001275, ОГРН 1020700588622) и муниципального учреждения "Местная администрация Терского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики", извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ФАРМЛЭНД" на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 09.04.2014 (судья Бечелов А.Б.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2014 (судьи Казакова Г.В., Егорченко И.Н., Луговая Ю.Б.) по делу N А20-2386/2013, установил следующее.

Министерство государственного имущества и земельных отношений Кабардино-Балкарской Республики (далее - Минимущество КБР) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "ФАРМЛЭНД" (далее - общество) и МУ "Комитет по управлению муниципальным имуществом Терского района" о признании недействительным договора аренды от 21.06.2012 N 15-10 и выселении общества из нежилого помещения площадью 14 кв. м, расположенного в здании по адресу: г. Терек, ул. Панагова, 110.

Общество заявило встречный иск о взыскании с Минимущества КБР 48 126 рублей 68 копеек неосновательного обогащения.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ГБУЗ "Районная больница" (далее - больница) и МУ "Местная администрация Терского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики".

Решением от 09.04.2014 договор аренды от 21.06.2012 между комитетом по управлению муниципальным имуществом и обществом признан недействительным, общество выселено из помещения площадью 14 кв. м по ул. Панагова, 110. В удовлетворении встречного иска отказано. Суд установил, что с 06.12.2008 и на момент заключения договора аренды помещение, как и все здание больницы, находилось в оперативном управлении муниципального учреждения "Управление здравоохранения Терского муниципального района" (далее - Управление здравоохранения района). Имущество из оперативного управления не изымалось, в связи с чем сдача его в аренду без предварительного изъятия из владения названного учреждения противоречило статье 296 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Судом также установлено, что после заключения оспариваемого договора здание передано из муниципальной в республиканскую собственность. Новый арендодатель - Минимущество КБР и арендатор - общество подписали дополнительное соглашение от 23.10.2012 к договору аренды, установив размер арендуемой площади - 10,9 кв. м и новую арендную плату. Однако суд не усмотрел в этом препятствия к выселению, указав, что дополнительное соглашение не прошло государственную регистрацию, в связи с чем является незаключенным. Отказывая обществу во взыскании неосновательного обогащения в виде разницы между новой и прежней арендной платой, суд исходил из того, что ее размер сторонами согласован, спора по нему не имелось.

Постановлением апелляционного суда от 26.06.2014 решение в части удовлетворения иска отменено, в иске Минимуществу КБР о признании недействительным договора аренды от 21.06.2012 N 15-10 и выселении общества из помещения площадью 14 кв. м отказано. Апелляционный суд исходил из того, что истец заявил иск о признании ничтожным несуществующего договора аренды от 21.06.2012 N 15-10 и до принятия решения не изменил предмет требования. Фактически общество арендует помещение по договору от 21.06.2010 N 15-10, о недействительности которого не заявлялось.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.09.2014 постановление апелляционного суда от 26.06.2014 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд. Суд кассационной инстанции указал, что допущенная истцом ошибка в указании года договора не воспрепятствовала исследованию судом первой инстанции договора от 21.06.2010 N 15-10, приобщенного к исковому заявлению и являвшегося предметом спора. Выводы суда апелляционной инстанции носят формальный характер, а опечатка в резолютивной части решения может быть исправлена в порядке статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении апелляционный суд постановлением от 17.11.2014 (с учетом исправительного определения от 11.11.2014) оставил решение от 09.04.2014 без изменения, согласившись с выводами о ничтожности договора от 21.06.2010 N 15-10 и о незаключенности дополнительного соглашения от 23.10.2012.

В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты, отказать Минимуществу КБР в иске и взыскать с него неосновательное обогащение. Заявитель указывает, что до государственной регистрации оспариваемого договора - 28.09.2012 - Управление здравоохранения района было ликвидировано, право оперативного управления прекратилось. Соответственно, в момент, когда договор считался заключенным, имущество было свободно от прав третьих лиц и его изъятия из оперативного управления не требовалось. По соглашению с новым собственником определен иной предмет аренды - фактически занимаемая обществом на 1-м этаже здания часть холла площадью 10,9 кв. м, границы которой определены стеллажами и шкафами. Исходя из этого размера площади установлена арендная плата - 4501 рубль 70 копеек в месяц (с НДС), вместо прежних 1027 рублей 14 копеек. Суд принял неисполнимое решение о выселении из другого объекта площадью 14 кв. м. Заявитель считает неправомерной ссылку на незаключенность соглашения с новым собственником при том, что по вопросу о возникновении у арендатора обязанности по внесению арендной платы в увеличенном размере соглашение оценено судами как действующее.

Больница в отзыве на кассационную жалобу просит оставить судебные акты без изменения.

Изучив материалы дела, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат частичной отмене по следующим основаниям.

Принадлежность Управлению здравоохранения района права оперативного управления зданием районной больницы в г. Тереке, по ул. Панагова, 110 подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06.12.2008 (том 1, л. д. 18 - 20).

В соответствии со статьей 296 ГК РФ учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются имуществом с согласия собственника этого имущества. Собственник имущества вправе изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество, закрепленное им за учреждением или казенным предприятием. Изъятым имуществом собственник вправе распорядиться по своему усмотрению.

Оспариваемый договор аренды муниципального имущества от 21.06.2010 N 15-10 заключен комитетом по управлению муниципальным имуществом Терского района (арендодателем) и обществом (арендатором) с участием больницы как балансодержателя. Договором предусмотрена передача арендатору под аптечный киоск нежилого помещения площадью 14 кв. м в здании по ул. Панагова, 110 на срок с 21.06.2010 по 20.06.2015.

Дополнительным соглашением от 20.10.2011 стороны уточнили площадь арендуемого помещения - 10,9 кв. м и арендную плату - 1027 рублей 07 копеек за 1 кв. м в год (11 195 рублей 06 копеек в год). В уточненном виде договор 28.09.2012 зарегистрирован Управлением Росреестра по Кабардино-Балкарской Республике.

Таким образом, собственник в нарушение статьи 296 ГК РФ распорядился имуществом, находящимся в оперативном управлении Управления здравоохранения района, без предварительного изъятия из оперативного управления, что в силу статьи 168 Кодекса (в редакции, действовавшей на момент подписания сделки) влечет недействительность договора. То обстоятельство, что до государственной регистрации договора Управление здравоохранения района было ликвидировано, не имеет правового значения, поскольку не соответствовавшие закону действия по распоряжению имуществом (передаче арендатору) совершались до ликвидации правообладателя.

Признание судами указанной сделки недействительной соответствует нормам права и в этой части требование Минимущества КБР удовлетворено правильно.

Вместе с тем основания для выселения общества на момент принятия судом решения отсутствовали, поскольку право пользования помещением возникло у общества в связи с заключением другой сделки с новым собственником в отсутствие для этого законных препятствий.

Из материалов дела следует, что Правительством КБР 30.12.2011 принято постановление N 444-ПП "О безвозмездном приеме из муниципальной собственности в государственную собственность Кабардино-Балкарской Республики муниципальных учреждений здравоохранения". На основании этого постановления Минимущество КБР распоряжением от 21.02.2012 N 196 приняло муниципальное учреждение здравоохранения "Районная больница" с основными средствами из муниципальной собственности в республиканскую собственность по акту от 21.02.2012.

Как следует из распоряжения от 23.10.2012 N 796, Минимущество КБР, рассмотрев обращение общества "ФАРМЛЭНД" и действуя как уполномоченный орган нового собственника, приняло решение о внесении изменений в договор аренды муниципального имущества от 21.06.2010 N 15-10, установив арендную плату за нежилое помещение площадью 10,9 кв. м в здании по ул. Панагова, 110 в размере 3815 рублей в месяц (без НДС).

На основании распоряжения N 796 Минимущество КБР (арендодатель) и общество (арендатор) с участием больницы (балансодержателя) подписали дополнительное соглашение от 23.10.2012, согласно которому внесли в договор аренды от 21.06.2010 N 15-10 изменения в части размера арендной платы и порядка внесения платежей, оговорив, что в нее не входит оплата эксплуатационных, коммунальных и необходимых административно-хозяйственных услуг.

Ввиду признанной судами ничтожности договора аренды от 21.06.2010 N 15-10 данная сделка не могла повлечь правовых последствий, кроме последствий, связанных с ее недействительностью. Соответственно, к данной сделке не могут применяться правила об изменении договоров (статья 452 ГК РФ). Вместе с тем соглашение от 23.10.2012 по всем другим условиям соответствует нормам об аренде недвижимости. Соглашение исполнялось сторонами, что следует из представленных в материалы дела платежных поручений о внесении арендных платежей в согласованном размере и их принятии арендодателем. Таким образом, в силу пункта 1 части 1 статьи 8 ГК РФ соглашение явилось основанием для возникновения у заключивших его сторон новых гражданских прав и обязанностей. В частности, арендатор приобрел право пользования арендуемым имуществом.

Из содержания обжалуемых судебных актов следует, что соглашение от 23.10.2012 исследовано судебными инстанциями и оценено как легитимное, за исключением отсутствия государственной регистрации, вследствие чего суды пришли к выводу о его незаключенности.

По данному вопросу Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 14 (введенном постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13) постановления от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" дал соответствующие разъяснения.

В постановлении указано, что согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ). В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Таким образом, во всем, что не касается третьих лиц договор аренды недвижимости, несмотря на отсутствие государственной регистрации, порождает у сторон договора соответствующие права и обязанности. В связи с этим решение о выселении общества, принятое судами без учета приобретенных им прав по не оспоренной сделке, заключенной с новым собственником, не соответствует нормам материального права и в этой части подлежит отмене.

Поскольку существенные для разрешения спора обстоятельства судами установлены, суд кассационной инстанции считает возможным, не отправляя дело на повторное рассмотрение, принять новый судебный акт с распределением судебных расходов пропорционально удовлетворенным требованиям и требованиям, в удовлетворении которых отказано, в том числе по встречному иску.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 09.04.2014 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2014 по делу N А20-2386/2013 в части выселения ООО "ФАРМЛЭНД" из помещения площадью 14 кв. м, расположенного по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, г. Терек, ул. Панагова, 110, и взыскания с ООО "ФАРМЛЭНД" в доход федерального бюджета 2 тыс. рублей государственной пошлины по иску отменить, в иске в этой части отказать.

Взыскать с Министерства государственного имущества и земельных отношений Кабардино-Балкарской Республики (ИНН 0721017836, ОГРН 1060721063655) в пользу ООО "ФАРМЛЭНД" (ИНН 0705007510, ОГРН 1080719000636) 2 тыс. рублей расходов на оплату государственной пошлины по апелляционным и кассационной жалобам.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.В. Рогальский

Судьи

О.В. Бабаева Н.В. Чесняк