Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 5 марта 2015 г. N Ф08-286/15 по делу N А32-9707/2014

г. Краснодар

05 марта 2015 г.

Дело N А32-9707/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2015 г.

Полный текст постановления изготовлен 05 марта 2015 г.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В, в отсутствие в судебном заседании истца - общества с ограниченной ответственностью "Былина" (ИНН 2304001306, ОГРН 1022300772010), ответчика - Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (ИНН 7705401340, ОГРН 1027700485757) в лице филиала по Краснодарскому краю и третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, Департамента имущественных отношений Краснодарского края, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Геленджик на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.07.2014 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2014 (судьи Мисник Н.Н., Ильина М.В., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А32-9707/2014, установил следующее.

ООО "Былина" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю (далее - кадастровая палата, орган кадастрового учета) с иском, в котором просило:

- установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402024:15 площадью 3952 кв. м, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Мира, 38, по состоянию на 01.01.2011 в размере его рыночной стоимости, что составляет 31 127 019 рублей 04 копейки;

- обязать орган кадастрового учета внести в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) сведения о новой кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Иск мотивирован следующим. В связи с утверждением результатов кадастровой оценки земель внесенные в ГКН сведения о кадастровой стоимости земельного участка истца существенно превышают его рыночную стоимость, что не соответствует пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - администрация) и Департамент имущественных отношений Краснодарского края.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.07.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2014, суд установил кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402024:15 по состоянию на 01.01.2011 в размере его рыночной стоимости, что составляет 31 127 019 рублей 04 копейки. Суд также указал, что данное решение является основанием для внесения в ГКН соответствующих изменений. В части распределения судебных расходов производство по делу прекращено в связи с принятием судом отказа истца от данной части требований.

Судебные инстанции установили, что общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402024:15 площадью 3952 кв. м по адресу: г. Геленджик, ул. Мира, 38 с видом разрешенного использования - для размещения бара и бассейна. По сведениям ГКН кадастровая стоимость участка, определенная по состоянию на 01.01.2011 на основании приказа Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 22.11.2011 N 1756 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов Краснодарского края" (далее - Приказ N 1756), составляет 151 539 993 рубля 28 копеек. Ссылаясь на несоответствие указанной кадастровой стоимости рыночной стоимости участка, общество обратилось в суд с иском. Суды исходили из того, что законодательство, подлежащее применению к спорным отношениям (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса, пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316; далее - Правила), не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в ГКН, посредством указания его рыночной стоимости. Основанием для пересмотра кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена кадастровая стоимость земельного участка. С учетом правовых позиций, сформулированных в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11 и от 25.06.2013 N 10761/11, суды пришли к выводу о том, что права истца, нарушенные несоответствием внесенной в ГКН кадастровой стоимости участка его рыночной стоимости, подлежат защите посредством внесения в ГКН соответствующих изменений. При этом рыночная стоимость участка должна быть доказана истцом на ту же дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (01.01.2011). В обоснование требований общество представило выполненный ООО "Академия оценки и бизнеса" отчет от 19.03.2014 N А-0006/14 (об определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2011 в размере 31 127 019 рублей 04 копейки), а также положительное экспертное заключение от 15.04.2014 N 290/01-14 НП "Межрегиональный союз оценщиков". Оценив представленные доказательства, судебные инстанции пришли к выводу о несоответствии внесенной в ГКН кадастровой стоимости участка его рыночной стоимости. Признав доказанной истцом рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402024:15 в заявленном размере, суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требования общества (т. 1, л. д. 158; т. 2, л. д. 37).

Администрация обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права. Жалоба мотивирована следующим. Экономические характеристики земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402024:15 определены по состоянию на 01.01.2011 при проведении работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов на территории Краснодарского края. Государственная кадастровая оценка земель поселений Краснодарского края, результаты которой утверждены Приказом N 1756, проведена с соблюдением действующего законодательства. Кадастровая стоимость земельного участка является максимально приближенной к рыночной стоимости земельного участка указанной в кадастровом паспорте земельного участка. Рыночная стоимость земельного участка согласно отчету ООО "Академия оценки и бизнеса" от 19.03.2014 N А-0006/14 составила 31 127 019 рублей 04 копейки, что несопоставимо с его кадастровой стоимостью и вызывает сомнения в объективности проведенной оценки. Представленный истцом отчет не соответствует Федеральным стандартам оценки, а также Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков. Расчет рыночной стоимости земельного участка произведен с использованием сравнительного подхода, при котором оценщик должен скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. Корректировки по элементам сравнения в отчете не применены, что является нарушением пункта 22 ФСО N 1. В принятых в качестве источников информации объявлениях не содержится идентифицирующих сведений о предлагаемых земельных участках, позволяющих проверить их местоположение, площадь и характеристики. Актуальность этих предложений на дату оценки (01.01.2011) не подтверждена. Поэтому отчет не может быть признан надлежащим доказательством, а определенная им рыночная стоимость земельного участка - достоверной. Представленное обществом заключение саморегулируемой организации о соответствии отчета нормативным требованиям не лишает суд права самостоятельной оценки отчета как доказательства по делу. Арендная плата за использование земли образует доходную часть муниципального бюджета. Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка, приведет к уменьшению пополняемости бюджета муниципального образования город-курорт Геленджик, что повлечет неблагоприятные экономические и социальные последствия.

Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность судебных актов. По мнению истца, довод администрации о том, что кадастровая стоимость земельного участка определена на основании норм действующего законодательства, не соответствует закону и противоречит правовым позициям, содержащимся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11. В нем указано, что действующее законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в ГКН, посредством указания его рыночной стоимости. Представленный истцом в дело отчет оценщика от 19.03.2014 N А-0006/14 соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, что подтверждается положительным экспертным заключением от 15.04.2014 N 290/01-14. Поэтому судебные инстанции обоснованно приняли указанные документы в качестве надлежащих (достоверных, относимых и допустимых) доказательств по делу. Доказательства, свидетельствующие об иной величине рыночной стоимости арендуемого истцом земельного участка или недостоверности рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика, заявителем жалобы не представлены. Поэтому судебные инстанции правомерно удовлетворили требования общества. Довод администрации о том, что изменение судом кадастровой стоимости участка повлечет изменение размера вносимых обществом арендных платежей и, как следствие, уменьшение поступлений в бюджет муниципального образования, несостоятелен, поскольку органы местного самоуправления вправе претендовать только на законно установленные платежи.

От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.

Участники спора явку представителей в окружной суд не обеспечили.

От заявителя поступило (направлено в электронном виде) ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие представителя администрации.

По результатам изучения материалов дела, доводов жалобы и отзыва (возражений), Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, на основании договора аренды от 27.05.2008 N 4000001572 (т. 1, л. д. 105 - 110) общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402024:15 площадью 3952 кв. м по адресу: г. Геленджик, ул. Мира, 38 с видом разрешенного использования - для размещения бара и бассейна. Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается штампом регистрирующего органа на первом листе договора.

По сведениям ГКН кадастровая стоимость участка, определенная по состоянию на 01.01.2011 составила 151 539 993 рубля 28 копеек (кадастровый паспорт от 13.01.2014 N 2343/12/14-9714; т. 1, л. д. 19 - 25).

Полагая, что кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, общество обратилось в суд с иском об установлении кадастровой стоимости участка в размере, равном его рыночной стоимости.

В обоснование требований общество представило подготовленный ООО "Академия оценки и бизнеса" отчет от 19.03.2014 N А-0006/14 (т. 1, л. д. 67 - 94), согласно которому рыночная стоимость участка с кадастровым номером 23:40:0402024:15 по состоянию на 01.01.2011 составила 31 127 019 рублей 04 копейки, а также экспертное заключение от 15.04.2014 N 290/01-14 НП "Межрегиональный союз оценщиков" о соответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности (т. 1, л. д. 118 - 136).

При разрешении спора судебные инстанции установили, что сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в ГКН на основании Приказа N 1756, которым утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов Краснодарского края по состоянию на 01.01.2011.

В силу статьи 65 Земельного кодекса кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Пункт 2 названной нормы определяет, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (в редакции Закона N 167-ФЗ).

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса (в редакции Закона N 167-ФЗ) в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В статье 12 Закона об оценочной деятельности закреплено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендованной для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, одним из допустимых доказательств по данным спорам является отчет независимого оценщика (статья 75 Кодекс), который подлежит оценке на предмет соответствия его нормам Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Оценив отчет от 19.03.2014 N А-0006/14, экспертное заключение от 15.04.2014 N 290/01-14 НП "Межрегиональный союз оценщиков" по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции признали, что содержащиеся в ГКН сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402024:15 не соответствуют его рыночной стоимости (по состоянию на 01.01.2011).

Определенную в отчете величину рыночной стоимости земельного участка (31 127 019 рублей 04 копейки) участвующие в деле лица не оспорили; доказательства, свидетельствующие об иной величине рыночной стоимости земельного участка или недостоверности рыночной стоимости, не представили. С учетом этого судебные инстанции пришли к выводу о доказанности истцом рыночной стоимости земельного участка в указанном в иске размере.

Выводы судебных инстанций соответствуют арбитражной практике (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11 и от 25.06.2013 N 10761/11).

В постановлении от 28.06.2011 N 913/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал на возможность определения внесенной в ГКН кадастровой стоимости земельного участка посредством указания его рыночной стоимости, в том числе и в отношении участков, кадастровая стоимость которых была определена до вступления в законную силу положений главы III.1 Закона об оценочной деятельности.

В постановлении от 25.06.2013 N 10761/11 сформулирована следующая правовая позиция. Закон об оценочной деятельности прямо не называет дату, которую следует считать датой установления кадастровой стоимости. Однако, принимая во внимание в совокупности положения главы III.1 Закона об оценочной деятельности, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки. В случае отсутствия такой даты в отчете оценщика она может быть установлена исходя из сведений, содержащихся в акте органа исполнительной власти субъекта, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Доводы кассационной жалобы администрации (о соответствии экономических характеристик спорного земельного участка нормативным актам, регулирующим вопросы государственной кадастровой оценки земель, а также несоответствии отчета требованиям законодательства) окружным судом отклоняются.

Являясь участником данного спора, и ссылаясь на наличие заинтересованности в оспаривании (процессе пересмотра) кадастровой стоимости участка, расположенного на территории муниципального образования, администрация документально не опровергла вывод судебных инстанций о несоответствии содержащихся в ГКН сведений о кадастровой стоимости спорного участка его рыночной стоимости. Выводы о величине рыночной стоимости участка, содержащиеся в отчете от 19.03.2014 N А-0006/14, администрацией в установленном законом (статьи 65, 66 Кодекса) порядке также не опровергнуты.

Иные доводы жалобы не свидетельствуют о нарушении судами норм права и не влияют на правильность вывода судов о доказанности обществом рыночной стоимости участка в размере, определенном в отчете оценщика от 19.03.2014 N А-0006/14.

Окружной суд не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушения норм процессуального права, в том числе предусмотренные частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлены.

Государственная пошлина уплачена заявителем в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 10.12.2014 N 4190).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.07.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2014 по делу N А32-9707/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова