Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 марта 2015 г. N Ф08-652/15 по делу N А63-1396/2014

г. Краснодар

11 марта 2015 г.

Дело N А63-1396/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 11 марта 2015 г.

Полный текст постановления изготовлен 11 марта 2015 г.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486) - Кравченко Д.С. (доверенность от 19.11.2014) и Моргуновой И.Е. (доверенность от 28.07.2014), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Беркут" (ИНН 2635127282, ОГРН 1092635010379) - Криулина А.А. (доверенность от 14.10.2014), в отсутствие третьих лиц: Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Комитета градостроительства администрации города Ставрополя, временного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Беркут" Новопашина Станислава Сергеевича, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2014 по делу N А63-1396/2014 (судьи Луговая Ю.Б., Егорченко И.Н., Марченко О.В.), установил следующее.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет по управлению имуществом) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края к ООО "Беркут" (далее - общество) с иском, в котором просил:

- признать отсутствующим право собственности общества на объекты незавершенного строительства общей площадью застройки 188,7 кв. м каждый, степенью готовности 7%, расположенные по адресу: г. Ставрополь, ул. Западный обход, 50а (кадастровые (условные) номера 26:12:011401:248, 26:12:011401:240, 26:12:011401:244, 26:12:011401:247, 26:12:011401:249, 26:12:011401:245, 26:12:011401:243, 26:12:011401:250, 26:12:011401:235, 26:12:011401:227, 26:12:011401:241, 26:12:011401:246, 26:12:011401:231, 26:12:011401:236, 26:12:011401:233, 26:12:011401:232, 26:12:011401:230, 26:12:011401:239, 26:12:011401:238, 26:12:011401:228, 26:12:011401:242, 26:12:011401:234, 26:12:011401:237);

- обязать общество освободить земельный участок с кадастровым номером 26:12:011401:83 от указанных объектов незавершенного строительства (требования уточнены; т. 7, л. д. 98).

Иск мотивирован тем, что после расторжения (в судебном порядке) договора аренды от 07.09.2010 N 8356 общество зарегистрировало право собственности на 23 объекта незавершенного строительства. На земельном участке с кадастровым номером 26:12:011401:83 объекты незавершенного строительства отсутствуют, бетонные плиты и шлакоблок объектов капитального характера не образуют. Регистрация права собственности общества на данное имущество как на объекты недвижимости и их сохранение на земельном участке нарушает права комитета по управлению имуществом (арендодателя земельного участка).

Определениями от 04.03.2014, от 08.04.2014 и от 29.04.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - Управление Росреестра), Комитет градостроительства администрации города Ставрополя (далее - комитет градостроительства), временный управляющий общества Новопашин С.С. (т. 1, л. д. 126, 140; т. 6, л. д. 194).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 21.07.2014 (судья Безлепко В.В.) требования удовлетворены частично. Суд обязал общество освободить земельный участок с кадастровым номером 26:12:011401:83 от объектов незавершенного строительства, в остальной части иска отказал. С общества в доход федерального бюджета взыскано 4 тыс. рублей государственной пошлины. Суд также указал, что решение служит основанием для погашения Управлением Росреестра записей о праве собственности общества на объекты незавершенного строительства.

Суд установил, что по договору от 07.09.2010 N 8356 обществу для строительства гостиничного комплекса передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 26:12:011401:83 площадью 50 008 кв. м по адресу: г. Ставрополь, ул. Западный обход, 50а. Договор аренды N 8356 расторгнут решением Арбитражного суда Ставропольского края от 14.06.2013 по делу N А63-1298/2013; на общество возложена обязанность возвратить комитету по управлению имуществом земельный участок. В продлении срока действия договора обществу отказано (дело N А63-9450/2013). 29 июля 2013 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) зарегистрировано право собственности общества на 23 объекта незавершенного строительства общей площадью застройки 188,7 кв. м каждый, степенью готовности 7%. В порядке исполнения решения по делу N А63-1298/2013 по акту от 12.12.2013 комитету по управлению имуществом передан земельный участок с кадастровым номером 26:12:011401:83. Исполнительное производство N 54243/13/39/26 окончено судебным приставом-исполнителем в связи с фактическим исполнением. Из актов обследования и осмотра от 14.04.2014 N 31/14-82, от 27.06.2014 N 27/0614, а также технического заключения от 30.05.2014 судом установлено, что спорные объекты незавершенного строительства на момент рассмотрения спора являются объектами недвижимости. Составленный судебным приставом-исполнителем акт от 12.12.2013 суд не признал достаточным доказательством для вывода об отсутствии на земельном участке объектов недвижимости. С учетом разъяснений, содержащихся в пункте 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22), суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования комитета по управлению имуществом о признании права общества отсутствующим в связи с избранием истцом ненадлежащего способа защиты. Вступившими в законную силу судебными актами по делам N А63-1298/2013 и N А63-9450/2013 констатировано отсутствие правовых оснований для занятия ответчиком участка с кадастровым номером 26:12:011401:83. Поэтому суд пришел к выводу об обоснованности требований в части освобождения земельного участка на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). В случае досрочного расторжения договора аренды возведенный на земельном участке объект незавершенного строительства подлежит удалению с такого участка. Поскольку основания для дальнейшего использования земельного участка у общества отпали, а право требовать предоставления участка в аренду для целей завершения строительства у арендатора отсутствует, суд применил к возведенным объектам режим, аналогичный режиму самовольной постройки. Довод общества о наличии зарегистрированного права собственности на объекты судом не принят как направленный на ревизию судебных актов по делу N А63-1298/2013. Обязанность по возврату земельного участка, установленная решением от 14.06.2013 по делу N А63-1298/2013, обществом фактически не исполнялась (арендодателю в рамках исполнительного производства N 54243/13/39/26 передан земельный участок с находящимися на нем шлакоблоками и бетонными плитами). Более того, в период рассмотрения настоящего спора в отсутствие как действующего разрешения на строительство, так и договора аренды, общество начало возведение объектов на земельном участке с кадастровым номером 26:12:011401:83. Такое поведение общества расценено судом как злоупотребление правом (статья 10 Гражданского кодекса, пункт 5 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление от 01.07.1996 N 6/8). Дополнительно суд указал, что исполнение судебного акта об освобождении земельного участка от объектов незавершенного строительства, приведет к уничтожению объектов, поэтому решение является необходимым и достаточным основанием для внесения в ЕГРП записей о прекращении права собственности общества на спорные объекты. По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) государственная пошлина отнесена на общество (т. 8, л. д. 52).

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2014 решение от 21.07.2014 отменено в части удовлетворения требований комитета по управлению имуществом и распределения государственной пошлины; в указанной части в удовлетворении требований отказано. В остальной части решение оставлено в силе. С комитета по управлению имуществом в пользу общества взыскано 2 тыс. рублей расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Апелляционный суд поддержал вывод суда первой инстанции о необходимости отказа в удовлетворении требования о признании права общества отсутствующим в связи с избранием истцом ненадлежащего способа защиты прав. Вместе с тем, применение к спорным объектам режима самовольной постройки суд апелляционной инстанции признал ошибочным. Статья 222 Гражданского кодекса о возврате арендованного имущества при прекращении договора аренды не применяется, если на земельном участке, который передавался в аренду, находится объект недвижимости, построенный арендатором (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10). На земельном участке, предоставленном обществу для строительства гостиничного комплекса, расположены объекты незавершенного строительства, право собственности на которые зарегистрировано за ответчиком в ЕГРП. Поскольку возврат участка без одновременного сноса капитальных строений невозможен, апелляционный суд пришел к выводу о том, что избранный комитетом по управлению имуществом способ защиты является ненадлежащим (заявленное требование не подлежит удовлетворению). Вывод суда первой инстанции о злоупотреблении правом со стороны ответчика апелляционный суд признал несостоятельным (статья 10 Гражданского кодекса, пункт 5 постановления от 01.07.1996 N 6/8). Объекты недвижимого имущества возведены обществом на отведенном для этих целей земельном участке при наличии разрешений на строительство, поэтому отсутствуют основания полагать, что ответчик злоупотребляет своим правом на судебную защиту (т. 8, л. д. 138).

Комитет по управлению имуществом обжаловал апелляционное постановление от 27.11.2014 в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанный судебный акт отменить, решение от 21.07.2014 оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм материального права, а также несоответствие сделанных им выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Истцом заявлено требование о признании отсутствующим зарегистрированного права ответчика в связи с отсутствием на земельном участке объектов незавершенного строительства (бетонные плиты и шлакоблоки, складированные на земельном участке, не образуют капитального характера объектов). Наличие государственной регистрации не исключает возможности предъявления требований о сносе объектов самовольного строительства (пункт 23 постановления от 29.04.2010 N 10/22). На момент окончания срока действия договора аренды (29.07.2013) указанные объекты на участке отсутствовали, что установлено в рамках дела N А63-1298/2013; объекты были возведены после вынесения судом решения о расторжении договора аренды. Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необходимости освобождении участка по правилам статьи 622 Гражданского кодекса. Созданный на арендуемом земельном участке объект незавершенного строительства, если договор аренды досрочно расторгнут по требованию арендодателя, подлежит удалению с такого участка, поскольку земельный участок подлежит возвращению в первоначальном виде. У ответчика отсутствуют основания для дальнейшего использования земельного участка, что преюдициально установлено вступившими в законную силу судебными актами по делам N А63-1298/2013 и N А63-9450/2013 (часть 2 статьи 69 Кодекса). При рассмотрении дела N А63-1298/2013 суды отклонили довод общества о невозможности возврата участка в связи с нахождением на нем объектов незавершенного строительства. Постановлением от 27.11.2014 апелляционный суд узаконил самовольное строительство при наличии вступивших в законную силу решений судов о возврате земельного участка и отказе в предоставлении участка в аренду на новый срок. Общество не исполнило обязанность по возврату земельного участка; в период рассмотрения настоящего дела в отсутствие как действующего разрешения на строительство, так и договора аренды продолжало строительство на земельном участке с кадастровым номером 26:12:011401:83, что обоснованно квалифицировано судом первой инстанции как злоупотребление правом. Противоположный вывод апелляционного суда противоречит положениям статьи 10 Гражданского кодекса и разъяснениям, содержащимся в пункте 5 постановления от 01.07.1996 N 6/8.

Общество в отзыве сослалось на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность апелляционного постановления. На земельном участке, предоставленном обществу для строительства гостиничного комплекса, расположены объекты незавершенного строительства, право собственности на которые зарегистрировано за ответчиком в ЕГРП. Поскольку возврат участка без одновременного сноса капитальных строений невозможен, апелляционный суд с учетом правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10, пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска. Факт наличия объектов недвижимости на земельном участке подтверждается техническими планами зданий от 08.06.2013, кадастровыми паспортами от 02.07.2013, актами кадастрового инженера о готовности (процентовки) объектов незавершенного строительства. Право собственности общества на спорные объекты зарегистрировано 29.07.2013, то есть до вступления в законную силу решения суда по делу N А63-1298/2013. В рамках исполнительного производства N 54243/13/39/26 достоверно не установлен факт отсутствия объектов недвижимости на спорном (согласно фотоматериалам - заснеженном) земельном участке. Кроме того, форма акта приема-передачи (приложение N 17 к приказу ФССП России от 31.01.2011 N 28) не могла применяться в данном случае (документ о ее утверждении утратил силу). О составлении акта и передаче участка должник не извещался. Обстоятельства, установленные судебными актами по делу N А63-1298/2013, не имеют преюдициального значения для настоящего спора. В судебных актах по названному делу не оценивался факт наличия зарегистрированного права на спорные объекты, а также факт отнесения данных строений к объектам недвижимости. Обеспечительные меры в виде запрета строительства на спорном земельном участке не принимались, поэтому у общества отсутствовали правовые препятствия для строительства объектов до момента вступления решения суда в законную силу. Данный вывод согласуется с разъяснениями, содержащимися в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Возложение обязанности по освобождению земельного участка от незаконно возведенных на нем строений может быть применено только по основаниям и в порядке, предусмотренным статьей 222 Гражданского кодекса. Вместе с тем судами не установлено, что объекты недвижимого имущества (незавершенные строительством объекты) являются самовольными. Положения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) препятствуют возврату участка в соответствии с правилами статьи 622 Гражданского кодекса. Право собственности ответчика на объекты в установленном законом порядке не оспаривалось. Поэтому тот факт, что после прекращения договора аренды собственник утратил право пользования участком, не является основанием для сноса объектов (статья 271 Гражданского кодекса). Действующим законодательством предусмотрена возможность приватизации земельных участков, на которых расположены объекты незавершенного строительства. Кроме того, определением Арбитражного суда Ставропольского края от 04.02.2015 по делу N А63-12938/2013 прекращена введенная в отношении общества процедура банкротства и утверждено мировое соглашение между обществом и конкурсными кредиторами, в рамках которого задолженность перед комитетом по управлению имуществом (по арендным платежам) подлежит погашению в первоочередном порядке. Таким образом, права истца (как арендодателя земельного участка) будут восстановлены.

От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобы не поступили.

В судебном заседании представители комитета по управлению имуществом поддержали доводы жалобы, просили окружной суд апелляционное постановление от 27.11.2014 отменить, решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.07.2014 оставить в силе.

Представитель общества возражал против удовлетворения жалобы, просил кассационную инстанцию обжалуемое постановление оставить без изменения.

Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителей комитета по управлению имуществом и общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского считает, что кассационную жалобу следует удовлетворить.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, по заключенному комитетом по управлению имуществом и обществом договору от 07.09.2010 N 8356 (т. 7, л. д. 100 - 104) последнему передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 26:12:011401:83 площадью 50 008 кв. м по адресу: г. Ставрополь, ул. Западный обход, 50а. В пункте 1.2 зафиксировано отсутствие на земельном участке объектов недвижимости. Срок аренды установлен с 30.07.2010 по 29.07.2013 (пункт 2.2).

Участок предоставлен обществу для строительства гостиничного комплекса по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, что следует из постановления администрации г. Ставрополя от 30.07.2010 N 2151 (т. 7, л. д. 99).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 14.06.2013 по делу N А63-1298/2013 договор аренды от 07.09.2010 N 8356 расторгнут. Суд обязал общество в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу возвратить комитету по управлению имуществом земельный участок с кадастровым номером 26:12:011401:83 (т. 1, л. д. 55).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 27.12.2013 по делу N А63-9450/2013 обществу отказано в удовлетворении требования об обязании комитета по управлению имуществом продлить срок действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:011401:83 (т. 8, л. д. 20).

Из кадастровых дел объектов недвижимости и дел правоустанавливающих документов (т. 2, л. д. 58 - 145; т. 3 - 5; т. 6, л. д. 1 - 126) следует, что в августе и сентябре 2011 года комитетом градостроительства обществу выдавались разрешения на строительство (со сроком действия два года) гостиничного комплекса на земельном участке площадью 50 008 кв. м по адресу: г. Ставрополь, ул. Западный обход, 50а. В июне-июле 2013 года на объекты незавершенного строительства (степень готовности 7%) изготовлены технические планы и кадастровые паспорта.

29 июля 2013 года в ЕГРП внесены записи о регистрации за обществом права собственности на незавершенные строительством объекты общей площадью застройки 188,7 кв. м каждый, степенью готовности 7%, расположенные по адресу: г. Ставрополь, ул. Западный обход, 50а, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 29.07.2013 (т. 1, л. д. 75 - 97).

Комитет по управлению имуществом обратился с требованиями о признании отсутствующим права собственности общества на объекты незавершенного строительства, а также освобождении земельного участка с кадастровым номером 26:12:011401:83 от указанного имущества. Иск мотивирован отсутствием у размещенных на земельном участке объектов признаков капитальности, а также незаконностью нахождения этих объектов на земельном участке после прекращения (в судебном порядке) арендных отношений.

Проанализировав содержание представленных в дело доказательств (акты обследования и осмотра от 14.04.2014 N 31/14-82, от 27.06.2014 N 27/0614, техническое заключение от 30.05.2014), суд первой инстанции пришел к выводу об отнесении расположенных на участке объектов незавершенного строительства к объектам недвижимости. Суд установил, что право собственности общества на указанные объекты (степенью готовности 7%) зарегистрировано в ЕГРП, поэтому с учетом практики применения норм Гражданского кодекса о способах защиты гражданских прав (пункт 52 постановления от 29.04.2010 N 10/22) отказал комитету по управлению имуществом в удовлетворении требования о признании права отсутствующим. Апелляционный суд поддержал вывод суда первой инстанции о необходимости отказа в удовлетворении требований о признании права общества отсутствующим по мотиву избрания истцом ненадлежащего способа защиты прав.

Решение и апелляционное постановление в части отказа в удовлетворении требования о признании права отсутствующим участвующими в деле лицами не обжалуются, поэтому судебные акты в данной части окружным судом не проверяются (часть 1 статьи 286 Кодекса).

С учетом судебных актов по делам N А63-1298/2013 и N А63-9450/2013 суд первой инстанции установил, что основания для дальнейшего использования земельного участка с кадастровым номером 26:12:011401:83 у общества отпали. При этом право требовать предоставления участка в аренду для целей завершения строительства у арендатора отсутствует (договор от 07.09.2010 N 8356 расторгнут судом в связи с существенным нарушением арендатором его условий; в продлении срока действия договора аренды обществу отказано). Обязанность по возврату земельного участка, установленная решением от 14.06.2013 по делу N А63-1298/2013, обществом фактически не исполнена, поскольку переданный в рамках исполнительного производства земельный участок от расположенных на нем объектов не освобожден.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил (пункт 1 статьи 622 Гражданского кодекса).

В том случае, если при предоставлении земельного участка на нем уже находился объект недвижимости, статья 622 Гражданского кодекса не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению участка. Соответствующая правовая позиция изложена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10 и от 15.02.2011 N 14381/10.

Как видно из материалов настоящего дела (договор аренды от 07.09.2010 N 8356, разрешительная документация на строительство) на момент передачи участка с кадастровым номером 26:12:011401:83 в аренду обществу объекты недвижимости на нем отсутствовали. Легально возведенные объекты недвижимости отсутствовали на участке и в период разрешения арбитражным судом спора о расторжении договора аренды (решение от 14.06.2013 по делу N А63-1298/2013).

Ссылаясь на отсутствие запрета на осуществление строительных и регистрационных действий, общество возвело на земельном участке объекты незавершенного строительства незначительной степенью готовности (7%) и легализовало их в период между принятием судом решения от 14.06.2013 по делу N А63-1298/2013 и вступлением указанного решения в законную силу (18.09.2013).

Такие действия общества, оцененные судом первой инстанции как недобросовестные, не позволяют распространить на спорную ситуацию правовые подходы, сформулированные в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10 и от 15.02.2011 N 14381/10.

Довод общества о наличии на земельном участке объектов незавершенного строительства как на основание, исключающее возможность применения правил статьи 622 Гражданского кодекса, оценивался судами апелляционной и кассационной инстанций в рамках дела N А63-1298/2013 и был отклонен со ссылкой на отсутствие объектов на момент совершения арендной сделки.

Поэтому вывод апелляционного суда о необходимости отказа в удовлетворении требования истца об освобождении спорного участка от объектов, размещенных на нем ответчиком, не соответствует закону (статья 622 Гражданского кодекса). Этот вывод не основан на представленных в дело доказательствах, противоречит он и правовым подходам, содержащимся в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10 и от 15.02.2011 N 14381/10.

На основании норм статьи 622 Гражданского кодекса (практики ее применения) суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности требований комитета по управлению имуществом в части освобождения участка с кадастровым номером 26:12:011401:83 от объектов незавершенного строительства.

Принимая во внимание установленные при разрешении спора обстоятельства (возведение объектов после принятия решения о расторжении договора аренды), а также судебные акты по делам N А63-1298/2013 и N А63-9450/2013, суд первой инстанции признал, что необходимость в самостоятельном оспаривании зарегистрированных за обществом прав на возведенные объекты отсутствует. Поэтому в целях создания правовой определенности суд указал в решении на то, что оно является основанием для внесения в ЕГРП записей о прекращении права собственности общества на незавершенные строительством объекты, размещенные земельном на участке с кадастровым номером 26:12:011401:83.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений (пункт 5 части 1 статьи 287 Кодекса).

Поскольку апелляционный суд при разрешении спора неправильно применил нормы материального права (статья 622 Гражданского кодекса) и необоснованно распространил на отношения сторон правовые позиции, изложенные в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10, апелляционное постановление от 27.11.2014 следует отменить.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Доводы общества, изложенные в отзыве на кассационную жалобу, окружным судом не принимаются. Ответчик ошибочно полагает, что у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для возложения на общество обязанности по освобождению земельного участка от возведенных на нем объектов незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 272 Гражданского кодекса собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

После того, как договор аренды земельного участка был расторгнут судом, у общества возникла обязанность освободить ранее занимаемый земельный участок от размещенного на нем имущества (бетонных конструкций) и восстановить поверхность такого участка (статьи 45, 60 Земельного кодекса, статья 622 Гражданского кодекса).

Ссылка на разъяснения, содержащиеся в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", несостоятельна. Эти разъяснения касаются применения пункта 4 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Приведенное положение закона не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. Исходя из обстоятельств, установленных по делам N А63-1298/2013 и N А63-9450/2013, указанные разъяснения не имеют отношения к существу данного спора.

Довод общества о том, что действующим законодательством предусмотрена возможность приватизации земельных участков, на которых расположены объекты незавершенного строительства на основании статьи 36 Земельного кодекса, не соответствуют практике применения арбитражными судами положений названной нормы.

Объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, не указаны в статье 36 Земельного кодекса наряду со зданиями, строениями, сооружениями как объекты, для цели эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок.

Толкование отдельных положений статьи 36 Земельного кодекса по рассматриваемому вопросу дано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08. Согласно правовой позиции Президиума земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства.

Исключением из этого правила являются лишь случаи, перечисленные в законе, к которым, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на основании пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Определение Арбитражного суда Ставропольского края от 04.02.2015 (об утверждении мирового соглашения) по делу N А63-12938/2013 (о банкротстве общества), на которое в отзыве (возражениях) ссылается ответчик, не имеет правового значения для разрешения настоящего спора.

Суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование комитета по управлению имуществом об освобождении земельного участка с кадастровым номером 26:12:011401:83 от размещенных на нем объектов. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено. Поэтому решение от 21.07.2014 следует оставить в силе.

С учетом разъяснений, содержащихся в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", с общества следует взыскать в доход федерального бюджета 2 тыс. рублей государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 274, 284, 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2014 по делу N А63-1396/2014 отменить.

Прекратить взыскание по отмененному судебному акту.

Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.07.2014 оставить в силе.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Беркут" (ИНН 2635127282, ОГРН 1092635010379) в доход федерального бюджета 2000 рублей государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

Н.С. Мазурова А.И. Мещерин