Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17 марта 2015 г. N Ф08-614/15 по делу N А32-17420/2013

г. Краснодар

17 марта 2015 г.

Дело N А32-17420/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 10 марта 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 марта 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от заявителя - главы крестьянского (фермерского) хозяйства Корнилова В.В. (ИНН 2343002529, ОГРН 1022304364675) - Корнилова В.В. (паспорт), от органа, осуществляющего публичные полномочия, - администрации муниципального образования Новокубанский район (ИНН 2343009034, ОГРН 1022304365588) - Васильчикова Д.С. (доверенность от 18.11.2014), в отсутствие представителей органа, осуществляющие публичные полномочия, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - департамента имущественных отношений Краснодарского края, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы администрации муниципального образования Новокубанский район и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.09.2014 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2014 (судьи Сулименко О.А., Гуденица Т.Г., Ефимова О.Ю.) по делу N А32-17420/2013, установил следующее.

Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Корнилов В.В. (далее - глава хозяйства) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации муниципального образования Новокубанский район, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - администрация, управление) о признании недействительной (ничтожной) оформленной письмом от 05.03.2013 N 11/129-1216/13-02-06/2 односторонней сделки по расторжению договора от 23.12.2003 N 8821000087 (предыдущий N 2100000404) аренды земельного участка площадью 200 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:21:0206001:004, расположенного по адресу: Краснодарский край, Новокубанский район, примерно в 3,7 км от с. Камышеваха по направлению на северо-запад, СПК "Заречный", участок N 7, с разрешенным использованием для производства сельскохозяйственной продукции (далее - договор аренды, земельный участок), о признании незаконными - соответствующих действий администрации, а также действий управления по исключению из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) записи о договоре аренды, о понуждении управления к внесению в реестр записи о договоре аренды (с учетом изменения предмета заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.09.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2014, в удовлетворении требования о признании незаконными действий администрации по расторжению договора аренды отказано, в оставшейся части требования удовлетворены. Судебные акты мотивированы возобновлением договора аренды на неопределенный срок в связи с продолжением использования земельного участка арендатором и отсутствием на этот счет возражений со стороны арендодателя, отсутствием у администрации права на отказ от договора аренды в период полевых сельскохозяйственных работ, нарушением арендодателем установленной законом процедуры прекращения возобновленного на неопределенный срок договора аренды и отсутствием, в этой связи, у управления оснований для исключения из реестра соответствующей записи регистрации. Отказ в удовлетворении части требований, заявленных в порядке главы 24 Кодекса, обусловлен фактическим восстановлением прав заявителя в результате удовлетворения искового требования о признании сделки недействительной.

Администрация обжаловала судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Кодекса, считая, что сторонами не изменялся срок действия договора аренды, администрация уведомила главу хозяйства об отсутствии намерения на заключение договора аренды на новый срок, по истечении срока аренды у главы хозяйства отсутствовали основания для использования земельного участка, договор аренды прекратил свое действие, а необходимость соблюдения трехмесячного срока с момента уведомления арендатора о расторжении договора аренды для внесения соответствующих изменений в реестр отсутствовала.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Из материалов дела видно и судами установлено, что администрация (арендодатель) и глава хозяйства (арендатор) заключили договор аренды земельного участка на срок до 07.06.2012. Стороны согласовали прекращение права аренды со дня аннулирования государственной регистрации договора аренды. Дополнительным соглашением от 12.05.2008 изменен номер договора аренды и адресные ориентиры земельного участка, а также из условий аренды исключено указание на срок действия договора. Государственная регистрация договора аренды и дополнительного соглашения к нему осуществлена 16.06.2008.

На заявление главы хозяйства от 07.12.2012 о предоставлении земельного участка в аренду на новый десятилетний срок администрация в письме от 17.01.2013 N 11/129-231/13-02.06/2 ответила отказом, сославшись на истечение срока действия договора аренды и отсутствие у арендодателя намерений на продолжение арендных отношений. На повторное заявление главы хозяйства от 04.02.2013 о заключении договора аренды земельного участка на новый срок администрация в письме от 05.03.2013 N 11/129-1216/13-02-06/2 указала заявителю на расторжение договора аренды в связи с истечением срока его действия и отсутствием у арендодателя намерений на заключение нового договора аренды, о чем арендатор ранее был извещен.

В выписке из реестра от 14.06.2013 N 09/041/2013-302 управление указало на отсутствие в реестре записи о договоре аренды. Исключение из реестра записи о договоре аренды осуществлено управлением на основании заявления администрации, одним из приложений к которому указано письмо от 17.01.2013 N 11/129-231/13-02.06/2.

Считая незаконными действия администрации по прекращению договора аренды и действия управления по исключению из реестра записи о договоре аренды, глава хозяйства обратился в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций не учли следующее.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, в силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации в действующей на момент заключения договора аренды редакции (далее - Гражданский кодекс), не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса).

Применительно к названным положениям в пунктах 1, 11 постановления от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" Пленум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации разъяснил, что односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда, и к ним подлежат применению правовые позиции, сформулированные в настоящем постановлении. Если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора.

В силу статей 606, 610, 621 Гражданского кодекса, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Действие договора, заключенного на неопределенный срок, может быть прекращено в любое время по требованию каждой из его сторон, о чем сторона, намеревающаяся отказаться от договора аренды недвижимости, должна предупредить другую сторону за три месяца.

У арендодателя отсутствует обязанность перед арендатором по заключению договора аренды на новый срок. При нарушении преимущественного права на заключение договора аренды надлежащим способом защиты является иск о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды (пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса, пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса, пункт 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"). В рамках настоящего дела такой иск главой хозяйства не заявлен и предметом судебного рассмотрения не являлся.

В отсутствие в материалах дела доказательств того, что администрацией как арендодателем до истечения первоначально согласованного срока аренды заявлялись возражения относительно продолжения использования земельного участка главой хозяйства как арендатором, продолжения такого использования главой хозяйства, а также с учетом возможного толкования дополнительного соглашения от 12.05.2008 как исключающего из условий аренды указания на срок действия договора судам следовало исходить из того, что на момент получения главой хозяйства письма администрации от 17.01.2013 N 11/129-231/13-02.06/2 договор аренды не имел определенного срока действия. В этой связи, момент получения арендатором письма от 17.01.2013 N 11/129-231/13-02.06/2, недвусмысленно свидетельствующего об отсутствии у арендодателя намерения на продолжение арендных отношений, являлся началом отсчета трехмесячного срока, по истечении которого, в силу статьи 610 Гражданского кодекса, договор аренды без определенного срока действия следовало считать прекращенным на основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса.

По смыслу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 и подпункта 1 пункта 3 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации прекращение аренды земельного участка в период полевых сельскохозяйственных работ не допускается только при ненадлежащем использовании земельного участка, что в рассматриваемом случае основанием прекращения арендных отношений не являлось.

В связи с вышеизложенным, суд кассационной инстанции вынужден констатировать, что выводы судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии у администрации права на отказ от договора аренды в период полевых сельскохозяйственных работ, о нарушении арендодателем установленной законом процедуры прекращения возобновленного на неопределенный срок договора аренды, в том числе срока подачи заявления об исключении из реестра записи о договоре аренды, и об отсутствии, в этой связи, у управления оснований для такого исключения не соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Кодекса обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.09.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2014 по делу N А32-17420/2013 отменить. Дело N А32-17420/2013 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

В.Е. Епифанов И.В. Сидорова