Вопрос: Основной хозяйственной деятельностью нашей организации является сдача в аренду нежилых помещений, принадлежащих нам на праве собственности. Приобретая объекты недвижимости, расходы по регистрации прав собственности и оформлению документов в БТИ мы включили в первоначальную стоимость основного средства. Как правильно отразить в бухгалтерском и налоговом учете расходы, связанные с оформлением договора аренды земли (закрепление границ земельного участка, нотариальные услуги и т.п.), а также с регистрацией договоров аренды с арендаторами (срок не определен)? ("Финансовая газета. Региональный выпуск", N 5, январь 2003 г.)

Основной хозяйственной деятельностью нашей организации является сдача в аренду нежилых помещений, принадлежащих нам на праве собственности. Приобретая объекты недвижимости, расходы по регистрации прав собственности и оформлению документов в БТИ мы включили в первоначальную стоимость основного средства. Как правильно отразить в бухгалтерском и налоговом учете расходы, связанные с оформлением договора аренды земли (закрепление границ земельного участка, нотариальные услуги и т.п.), а также с регистрацией договоров аренды с арендаторами (срок не определен)?

Согласно ст.36 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.01 г. N 136-ФЗ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в данной статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст.29 Земельного кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана). Соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня поступления указанного в п.5 настоящей статьи заявления принимает решение и направляет его заявителю с предложением о заключении договора.

В случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ.

Следовательно, одним из неотъемлемых условий заключения договора аренды земельного участка является наличие его плана и иных документов, связанных с земельным участком. Нотариальные услуги также имеют обязательный характер для заключения договора.

Что касается договора аренды помещения, то согласно ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В ст.26 Федерального закона от 21.07.97 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" определено, что право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

С заявлением о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. Следовательно, расходы по регистрации может нести как арендатор, так и арендодатель.

В соответствии со ст.252 НК РФ расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком. Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме. Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Произведенные организацией расходы по оформлению договора аренды земельного участка и расходы по регистрации договора аренды помещения в соответствии со ст.264 НК РФ относятся к прочим расходам, связанным с производством и (или) реализацией, и отражаются как:

расходы на юридические и информационные услуги;

плата государственному и (или) частному нотариусу за нотариальное оформление. Такие расходы принимаются в пределах тарифов, утвержденных в установленном порядке.

В бухгалтерском учете указанные расходы следует отразить на счете 26 "Общехозяйственные расходы", который согласно Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной приказом Минфина России от 31.10.2000 г. N 94н, предназначен для обобщения информации о расходах для нужд управления, не связанных непосредственно с производственным процессом. В частности, на этом счете могут быть отражены административно-управленческие расходы; содержание общехозяйственного персонала, не связанного с производственным процессом; амортизационные отчисления и расходы на ремонт основных средств управленческого и общехозяйственного назначения; арендная плата за помещения общехозяйственного назначения; расходы по оплате информационных, аудиторских, консультационных и т.п. услуг; другие аналогичные по назначению управленческие расходы.

Ю. Кольцов,

ООО "ЮВК Аудит"

29 января 2003 г.

"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 5, январь 2003 г.