Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31 марта 2015 г. N Ф08-1188/15 по делу N А77-1761/2013

г. Краснодар

31 марта 2015 г.

Дело N А77-1761/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 31 марта 2015 г.

Полный текст постановления изготовлен 31 марта 2015 г.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии от истца - Министерства имущественных и земельных отношений Чеченской Республики (ИНН 2014024069, ОГРН 1032001201946) - Хаджимурадова М.И. (доверенность от 01.09.2104), в отсутствие ответчика - общества с ограниченной ответственностью фирма "Восточный Альянс" (ИНН 2014253453, ОГРН 1052021037386) и третьего лица - государственного унитарного предприятия "Специализированная передвижная механизированная колона", извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Чеченской Республики на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2014 по делу N А77-1761/2013 (судьи Сулейманов З.М., Егорченко И.Н., Казакова Г.В.), установил следующее.

Министерство имущественных и земельных отношений Чеченской Республики (далее - министерство) обратилось в Арбитражный суд Чеченской Республики к ООО фирма "Восточный Альянс" (далее - общество) с иском, в котором просило:

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 26.12.2005 N 134 и договор аренды нежилого помещения от 17.01.2006 N 479 (в редакции дополнительного соглашения от 12.07.2011 N 479);

- обязать общество снести незаконно возведенное строение к арендуемому нежилому помещению;

- обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чеченской Республике (далее - Управление Росреестра) аннулировать записи о регистрации договоров аренды.

Иск мотивирован тем, что на арендуемом земельном участке общество незаконно возвело строение к арендуемому нежилому помещению, что является существенным нарушением договоров аренды от 26.12.2005 N 134, от 17.01.2006 N 479 и служит основанием для их досрочного расторжения в судебном порядке (статьи 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс)).

Определением от 21.02.2014 (л. д. 51) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ГУП "Специализированная передвижная механизированная колона" (далее - предприятие).

Решением Арбитражного суда Чеченской Республики от 26.05.2014 (судья Асабаев М.Х.) исковые требования удовлетворены. Суд расторг договор аренды земельного участка от 26.12.2005 N 134, договор аренды нежилого помещения от 17.01.2006 N 479 (в редакции дополнительного соглашения от 12.07.2011 N 479) и обязал общество снести незаконно возведенное строение к арендуемому нежилому помещению. На Управление Росреестра возложена обязанность аннулировать записи о регистрации договоров аренды. С общества в доход федерального бюджета взыскано 4 тыс. рублей государственной пошлины.

Суд установил, что по договору от 26.12.2005 N 134 обществу передан в аренду находящийся в пользовании предприятия земельный участок с кадастровым номером 20:17:0000032:1293 площадью 1,413 га, расположенный по адресу: г. Грозный, Октябрьский район, ул. А. Шерипова, 99. Расположенное на участке нежилое отдельно стоящее здание общей площадью 371,3 кв. м предоставлено обществу в аренду по договору от 17.01.2006 N 479. В ходе проверки целевого использования земельного участка министерство вывило факт возведения обществом (без согласования с арендодателем) пристройки к арендуемому нежилому зданию, что послужило основанием для обращения в суд. Суд квалифицировал действия общества, направленные на возведение незаконной постройки, как существенное нарушение условий договора аренды от 26.12.2005 N 134, а также договора аренды здания от 17.01.2006 N 479, содержащего запрет на производство перепланировок и переоборудований арендуемого помещения без разрешения балансодержателя (предприятия). Признав порядок расторжения договоров соблюденным (претензия от 01.10.2013), суд на основании статей 450, 615 Гражданского кодекса, статей 62 и 76 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) удовлетворил требования министерства. Государственная пошлина в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) возложена на ответчика (л. д. 94).

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2014 решение от 26.05.2014 отменено. Иск в части требований о расторжении договоров аренды от 26.12.2005 N 134 и от 17.01.2006 N 479 оставлен без рассмотрения, в остальной части исковых требований отказано, между сторонами распределены судебные расходы.

Апелляционный суд признал необоснованным (не подтвержденным документально) вывод суда первой инстанции о соблюдении истцом порядка расторжения договоров аренды от 26.12.2005 N 134 и от 17.01.2006 N 479 (статьи 450, 452, 619 Гражданского кодекса). Достоверных доказательств направления ответчику претензии от 01.10.2013 N 4773 (о расторжении договоров, освобождении участка и сносе возведенного на нем объекта) министерство не представило. Получение указанного письма ответчик отрицает. Поскольку доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора министерством не представлены, апелляционный суд пришел к выводу о необходимости оставления иска без рассмотрения в части требований расторжений договоров аренды от 26.12.2005 N 134 и от 17.01.2006 N 479 (пункт 2 части 1 статьи 148 Кодекса). В этой связи отсутствуют основания для возложения на Управление Росреестра обязанности по аннулированию записей о регистрации договоров аренды. Отказывая в удовлетворении остальной части требований, апелляционный суд исходил из того, что требование о сносе самовольной постройки по правилам статьи 222 Гражданского кодекса может быть предъявлено в отношении объекта недвижимости лицу, осуществившему самовольное строительство. В деле отсутствуют доказательства как наличия на арендуемом земельном участке объекта недвижимости (незаконно возведенной пристройки), так самовольного возведения незаконного объекта именно ответчиком (данные о его технических характеристиках, принадлежности обществу). Поэтому оснований для удовлетворения иска в части сноса объекта не имеется (л. д. 188).

Министерство обжаловало апелляционное постановление от 17.12.2014 в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанный акт отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на нарушение апелляционным судом норм процессуального права, а также несоответствие сделанных им выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Министерство полагает необоснованным вывод апелляционного суда о несоблюдении истцом порядка расторжения договоров аренды от 26.12.2005 N 134 и от 17.01.2006 N 479. Доказательства направления претензии в адрес ответчика (генеральному директору общества Музаеву Н.М.) представлены в суд первой инстанции и имеются в материалах дела. Согласно почтовым конвертам (оригиналы представлены апелляционному суду) направленные в адрес ответчика заказные письма с уведомлением были возвращены в связи отсутствием адресата по адресу, указанному в договоре аренды. В нарушение пункта 4.4.8 договора арендатор не уведомил арендодателя об изменении своих реквизитов. Определением от 04.12.2013 исковое заявление министерства принято к производству как поданное с соблюдением требований статей 125 и 126 Кодекса (в том числе в части соблюдения истцом претензионного порядка). Суд апелляционной инстанции также не учел, что факт нецелевого использования ответчиком арендуемого земельного участка выявлен министерством в ходе проведенных проверок и подтвержден документально.

Общество в отзыве сослалось на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность апелляционного постановления. По мнению ответчика, вывод апелляционного суда о несоблюдении истцом порядка расторжения договоров аренды от 26.12.2005 N 134 и от 17.01.2006 N 479 является правильным. Министерством не представлены доказательства, свидетельствующие о направлении в адрес ответчика претензионного письма. Общество данное письмо не получало. Факт нецелевого использования ответчиком арендуемого земельного участка надлежаще не подтвержден. При проведении проверки уполномоченным органом было бы выявлено, что на спорной территории располагается сторонняя организация (ООО "Нефтегазстрой").

От предприятия отзыв на жалобу не поступил.

В судебном заседании представитель министерства поддержал доводы жалобы.

От общества поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие представителя ответчика.

Предприятие, извещенное о времени и месте судебного заседания, явку представителя в суд кассационной инстанции не обеспечило.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела, 26 декабря 2005 года министерство (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 134, по условиям которого обществу на 49 лет передан в аренду находящийся в пользовании предприятия земельный участок с кадастровым номером 20:17:0000032:1293 площадью 1,413 га, расположенный по адресу: г. Грозный, Октябрьский район, ул. А. Шерипова, 99 (л. д. 7 - 10). В пункте 1.2 зафиксировано нахождение на участке разрушенного двухэтажного здания. Согласно пункту 1.3 участок предоставлен для коммерческой деятельности. В пункте 4.1.1 закреплено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению.

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра 02.02.2006, о чем свидетельствует штамп регистрирующего органа на экземпляре договора (л. д. 10).

По договору от 17.01.2006 N 479, заключенному министерством (арендодатель), предприятием (балансодержатель) и обществом (арендатор), последнему передано в аренду нежилое отдельно стоящее здание общей площадью 371,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Грозный, Октябрьский район, ул. А. Шерипова, 99 (л. д. 11 - 13). Объект предоставлен для использования под коммерческую деятельность на срок по 17.01.2011 (пункт 1.1, 1.4).

Дополнительным соглашением от 12.07.2011, заключенным без участия балансодержателя, стороны продлили срок действия договора до 17.01.2055 (л. д. 15). Договор аренды (в редакции дополнительного соглашения) прошел процедуру государственной регистрации (л. д. 16).

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2009 по делу N А77-859/2008 министерству отказано в удовлетворении требований о признании недействительными (ничтожными) договоров аренды от 26.12.2005 N 134 и от 17.01.2006 N 479 (л. д. 61).

В письме от 01.10.2013 N 4773 министерство указало, что в ходе проведенной проверки им выявлен факт нецелевого использования земельного участка, а также факт возведения незаконной постройки на арендуемом земельном участке. Арендуемое по договору от 17.01.2006 N 479 нежилое здание также используется с нарушением действующего законодательства (без согласования с министерством осуществляется пристройка к арендуемому нежилому зданию). Ссылаясь на нормы Земельного кодекса (статьи 62, 71 и 76), министерство предложило обществу представить заявление о расторжении договоров аренды от 26.12.2005 N 134 и от 17.01.2006 N 479; освободить земельный участок; снести возведенные строения; принять меры к аннулированию о государственной регистрации аренды на земельный участок и права собственности на объект недвижимости (л. д. 17, 18).

Невыполнение указанных требований послужило основанием для обращения министерства в арбитражный суд с иском о расторжении договоров аренды от 26.12.2005 N 134 и от 17.01.2006 N 479, обязании общества снести незаконно возведенное строение к арендуемому нежилому помещению и аннулировании записей об аренде.

Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил.

В части требований о расторжении договоров аренды от 26.12.2005 N 134 и от 17.01.2006 N 479 апелляционный суд оставил иск без рассмотрения, в удовлетворении остальной части исковых требований отказал. В части отказа в сносе незаконно возведенного строения судебный акт мотивирован недоказанностью исковых требований (в дело не представлены доказательства как наличия на спорном земельном участке пристройки, так и самовольного возведения ее ответчиком, данные о технических характеристиках объекта и принадлежности ответчику). Постановление апелляционного суда от 09.12.2014 в части отказа в удовлетворении требования о сносе строения участвующими в деле лицами не обжалуется (кассационная жалоба министерства соответствующих доводов не содержит), поэтому в указанной части судебный акт окружным судом не проверяется (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса (в редакции Федерального закона от 07.06.2013 N 123-ФЗ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

В подпункте 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса закреплено, что право в отношении земельного участка может быть прекращено по инициативе арендодателя при ненадлежащем использовании земельного участка, в том числе, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии со статьями 450, 619 Гражданского кодекса договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса (пункт 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором (пункт 2 части 1 статьи 148 Кодекса).

При проверке обстоятельств соблюдения истцом порядка расторжения договора аренды земельного участка от 26.12.2005 N 134, а также договора аренды нежилого помещения от 17.01.2006 N 479 апелляционный суд установил отсутствие достоверных доказательств направления в адрес ответчика (арендатора) претензии от 01.10.2013 N 4773. Поэтому требование министерства о расторжении двух договоров аренды суд апелляционной инстанции оставил без рассмотрения применительно к пункту 2 части 1 статьи 148 Кодекса.

Требование министерства об обязании Управления Росреестра (лица, не привлеченного к участию в деле) аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записей об аренде не подлежало удовлетворению судом с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора". В нем указано, что если зарегистрированный договор был расторгнут по решению суда, то запись о его расторжении вносится в ЕГРП на основании вступившего в законную силу судебного акта по заявлению соответствующей стороны.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

В кассационной жалобе министерство ссылается на соблюдение порядка расторжения договоров аренды от 26.12.2005 N 134 и от 17.01.2006 N 479. Заявитель полагает, что требование о расторжении договоров подлежало рассмотрению судом по существу и удовлетворению (статьи 450, 619 Гражданского кодекса, статья 46 Земельного кодекса). Данный довод истца подлежит отклонению.

Оставляя без рассмотрения исковое заявление в части требования о расторжении договора аренды, апелляционный суд сделал вывод о том, что арендодатель не представил доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с обществом, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса. Исследовав имеющиеся в деле документы, суд установил отсутствие в деле достоверных доказательств направления истцом в адрес ответчика претензионного письма от 01.10.2013.

Согласно статье 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. По правилам статьи 65 названного Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В соответствии с положениями статьи 9 Кодекса лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. Полномочиями по переоценке исследованных судами доказательств суд кассационной инстанции не наделен (часть 2 статьи 287 Кодекса).

Обоснованно отклонен апелляционным судом и довод министерства о выявленного в ходе проведенных проверок факта нецелевого использования обществом арендуемого недвижимого имущества (возведения на земельном участке незаконной постройки, а также пристройки к арендуемому нежилому зданию). Согласно материалам проверок, проведенных специалистом министерства Дидаевым Г.С., на спорной территории (г. Грозный, Октябрьский район, ул. А. Шерипова, 99) располагается иная организация - ООО "Нефтегазстрой" (л. д. 85, 90 - 92).

Оснований для отмены апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе министерства, не усматривается. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2014 по делу N А77-1761/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин