Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 апреля 2015 г. N Ф08-1287/15 по делу N А20-2619/2014

г. Краснодар

03 апреля 2015 г.

Дело N А20-2619/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 02 апреля 2015 г.

Полный текст постановления изготовлен 03 апреля 2015 г.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мантула Г.А., при участии в судебном заседании от истца - Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике (ИНН 0725000304, ОГРН 1090725000266) - Тленкопачева А.В. (доверенность от 12.03.2015), от ответчика - открытого акционерного общества "Племенной совхоз "Кенже"" (ИНН 0711003337, ОГРН 1030700230417) - Мамиевой Ж.Х (доверенность от 22.04.2014), в отсутствие третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Грин-Пикъ Кенже", Хашкуева Руслана Мухамедовича, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 02.08.2014 (судья Шокумов Ю.Ж.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2014 (судьи Джамбулатов С.И., Годило Н.Н., Жуков Е.В.) по делу N А20-2619/2014, установил следующее.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике (далее - территориальное управление) обратилось в арбитражный к ОАО "Племенной совхоз "Кенже"" (далее - общество) с иском, в котором просило:

- расторгнуть договор купли-продажи от 05.08.2013 N 6;

- восстановить положение, существовавшее до совершения сделки, путем возврата земельных участков в собственность Российской Федерации;

- осуществить перерасчет выкупной стоимости земельных участков по договору купли-продажи от 11.07.2013 N 5.

Иск мотивирован тем, что договоры купли-продажи от 11.07.2013 N 5 и от 05.08.2013 N 6 заключены территориальным управлением в отсутствие поручения Федерального агентства по управлению федеральным имуществом (далее - Росимущество) и с нарушением правил об определении цены выкупа (исходя из ставки земельного налога).

Определением от 01.07.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены ООО "Грин-Пикъ Кенже" и Хашкуев Р.М. (т. 2, л. д. 92).

Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 02.08.2014, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2014, в удовлетворении требований отказано.

Судебные инстанции при разрешении спора исходили из обстоятельств, преюдициально установленных судебными актами по ранее рассмотренным (с участием тех же лиц) делам N А20-3605/2011 и N А20-3970/2011. В рамках указанных дел установлено, что в постоянном (бессрочном) пользовании общества (его правопредшественников) находился земельный участок сельскохозяйственного назначения общей площадью 1 077,82 га (государственный акт А-1 N208732 от 19.10.1989). Впоследствии из земель в границах государственного акта были сформированы самостоятельные земельные участки общей площадью 14 178 400 кв. м. В признании отсутствующим права бессрочного пользования общества территориальному управлению отказано (дело N А20-3970/2011). Судебными актами по делу N А20-3605/2011 на территориальное управление возложена обязанность по принятию решения о предоставлении обществу в собственность и направлению в его адрес проекта договора купли-продажи в отношении ряда земельных участков в границах землепользования, указанных в государственном акте от 19.10.1989. На основании судебных актов и распоряжений территориального управления последнее заключило с обществом договоры купли-продажи земельных участков от 11.07.2013 N 5 и от 05.08.2013 N 6 по цене, равной пятикратной ставке земельного налога. Установленных гражданским законодательством (статьи 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс) оснований для расторжения договора купли-продажи от 05.08.2013 N 6 не имеется (соответствующие основания территориальным управлением не доказаны). С учетом вступивших в законную силу судебных актов по другим делам суды пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований. Требование о возврате земельных участков не может быть удовлетворено и в силу их последующего отчуждения в собственность третьим лицам (договоры купли-продажи от 09.09.2013 N 1-2013, от 27.09.2013 N 2-2013). При оценке доводов истца о неправильном определении размера выкупной стоимости земельных участков по договору от 11.07.2013 N 5 судебные инстанции исходили из положений пункта 2 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), а также пункта 7 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения)). Если на момент заключения договора купли-продажи субъектом Российской Федерации цена земельного участка согласно статье 2 Вводного закона не определена, необходимо применять соответствующую минимальную ставку земельного налога. Цена выкупа земельных участков, на которых не располагаются объекты недвижимости, определена с учетом норм Вводного закона и численности населения в городском округе Нальчик (до 500 тыс. человек). Поэтому основания для определения иной цены выкупа по договору купли-продажи (перерасчета выкупной цены) отсутствуют (т. 2, л. д. 119; т. 3, л. д. 42).

Территориальное управление обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, иск удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Территориальное управление полагает, что суды необоснованно отклонили его доводы о нарушении процедуры предоставления земельных участков. Согласно пункту 4.8 Положения о территориальном управлении истец осуществляет приватизацию земельных участков исключительно по поручению Росимущества. Продажа земельных участков обществу произведена без поручения Росимущества либо вступившего в законную силу судебного акта (договор купли-продажи от 05.08.2013 N 6). Неправомерно суды отвергли и довод истца об определении выкупной цены земельных участков с нарушением требований закона. Пунктом 1 статьи 2 Вводного закона и пунктом 7 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения закреплено, что расчет цены земельных участков устанавливается в процентном соотношении (не более 15 процентов) от кадастровой стоимости. Пунктом 2 статьи 3 Вводного закона для лиц, владеющих участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, установлена обязанность по переоформлению соответствующего права в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Таким образом, расчет цены выкупа земельных участков из состава категории земель сельскохозяйственного назначения при переоформлении сельскохозяйственными организациями права постоянного (бессрочного) пользования должен быть осуществлен в процентном отношении от кадастровой стоимости участка, а не с помощью ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. При разрешении спора суды также не учли, что на территории Кабардино-Балкарской Республики введен мораторий на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения (статья 3 Закона Кабардино-Балкарской Республики от 30.07.2004 N 23-РЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Кабардино-Балкарской Республике" (далее - Республиканский закон N 23-РЗ), действующий и в отношении земель, находящихся в федеральной собственности.

От ответчика и третьих лиц отзывы на жалобу не поступили.

Представитель территориального управления в судебном заседании поддержал доводы жалобы, просил кассационную инстанцию судебные акты отменить, исковые требования удовлетворить.

Представитель общества возражала против удовлетворения жалобы, ссылалась на ее незаконность и необоснованность, а соответствие выводов судебных инстанций нормам действующего законодательства и материалам дела. Дополнительно пояснила, что вступившими в законную силу судебными актами по делу N А20-4030/2012 признано незаконным решение территориального управления от 21.09.2012 N 01-04/2051 об отказе в выкупе обществом земельного участка общей площадью 1 670 017 кв. м с кадастровым номером 07:09:0105002:86, расположенного по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, г. Нальчик, с. Кенже, 3,8 км на северо-восток от здания администрации с. Кенже. На территориальное управление возложены обязанности по принятию решения о предоставлении обществу в собственность указанного участка, подготовке и направлению проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 07:09:0105002:86, который вошел в предмет договора купли-продажи от 05.08.2013 N 6.

Третьи лица, извещенные о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание кассационной инстанции не явились (представителей не направили).

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела, судебными актами по делу N А20-3605/2011 признан незаконным отказ территориального управления в предоставлении обществу (в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования) земельных участков, образованных в границах государственного акта А-1 N 208732 от 19.10.1989. Суды при разрешении спора установили, что на момент передачи приватизированного имущества ФГУП "Племенной совхоз "Кенже"" земельные участки общей площадью 2077,82 га в границах, указанных в государственном акте от 19.10.1989, находились в федеральной собственности и в бессрочном пользовании предприятия. Право постоянного (бессрочного) пользования перешло к универсальному правопреемнику предприятия (обществу).

Признав отказ территориального управления незаконным, суды обязали его принять решение о предоставлении обществу в собственность и направить в его адрес проект договора купли-продажи ряда земельных участков, расположенных на территории г. Нальчик (т. 2, л. д. 17).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 26.02.2013 по делу N А20-3970/2011 удовлетворено требование территориального управления о признании отсутствующим зарегистрированного за обществом права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок общей площадью 9 869 900 кв. м с кадастровым номером 01:09:0105000:0001. В удовлетворении требования о признании отсутствующим права постоянного (бессрочного) пользования общества на земельный участок площадью 2043,44 га в границах государственного акта на право пользования землей от 19.10.1989 серии А-1 N 208732 отказано (т. 2, л. д. 68).

Судебными актами по делу N А20-4030/2012 удовлетворены требования общества о признании незаконным решения территориального управления от 21.09.2012 N 01-04/2051, на которое возложены обязанности по принятию решения о предоставлении обществу в собственность земельного участка общей площадью 1 670 017 кв. м, кадастровый номер 07:09:0105002:86, расположенного по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, г. Нальчик, с. Кенже, 3,8 км на северо-восток от здания администрации с. Кенже, подготовке и направлению проекта договора купли-продажи участка.

При разрешении спора по указанному делу судебные инстанции установили факт преобразования ФГУП Племенной завод "Кенже" в общество, к которому в порядке универсального правопреемства перешло право постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки в границах согласно государственному акту, ранее предоставленные предприятию. Общество имеет статус сельскохозяйственной организации, на испрашиваемом земельном участке осуществляет хозяйственную деятельность по выращиванию сельскохозяйственной продукции. Поскольку заявитель обладает статусом сельскохозяйственной организации, он на основании пункта 7 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения вправе переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками сельскохозяйственного назначения на право собственности или заключить договоры аренды. Доказательства прекращения вещного права общества в отношении спорного земельного участка территориальным управлением не представлены. Приватизация земель сельскохозяйственного назначения, не занятых объектами недвижимости, входит в сферу регулирования специального законодательства. С учетом установленных обстоятельств суды пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Территориальным управлением вынесены распоряжения от 11.07.2013 N 105-р и от 05.08.2013 N 117-р, в соответствии с которыми обществу предоставлены в собственность за плату земельные участки сельскохозяйственного назначения, перечисленные в приложениях N 1 к распоряжениям. Расчет цены выкупа земельных участков приведен в приложениях N 2 как произведение площади земельного участка, удельного показателя кадастровой стоимости (3,21), налоговой ставки (0,3%) и кратности ставки земельного налога (5). Цена выкупа определена на основании норм Налогового кодекса Российской Федерации, Вводного закона, Республиканского закона N 23-РЗ и нормативных актов об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения (т. 1, л. д. 44 - 56).

На основании указанных распоряжений территориальное управление и общество заключили договоры от 11.07.2013 N 5 и от 05.08.2013 N 6 купли-продажи находящихся в федеральной собственности земельных участков (т. 1, л. д. 57 - 75).

По договору от 11.07.2013 N 5 в собственность общества передано 24 земельных участков сельскохозяйственного назначения общей площадью 3 797 476 кв. м.

Договор купли-продажи от 05.08.2013 N 6 заключен в отношении 20 земельных участков сельскохозяйственного назначения общей площадью 6 184 120 кв. м.

Земельные участки переданы покупателю по актам с указанием на отсутствие на них объектов недвижимости. Государственная регистрация права собственности общества произведена регистрирующим органом 22.08.2013 и 17.09.2013 соответственно.

По поручению Росимущества территориальным управлением проверена законность действий по реализации земельных участков. По результатам проверки территориальное управление обратилось к обществу с предложением о расторжении договоров купли-продажи от 11.07.2013 N 5 и от 05.08.2013 N 6, возвращении земельных участков в собственность Российской Федерации и перерасчете цены выкупа по договору от 11.07.2013 N 5 (т. 1, л. д. 81 - 83).

В связи с отказом общества территориальное управление обратилось в арбитражный суд с требованиями о расторжении договора купли-продажи от 05.08.2013 N 6, возврате указанных в нем участков в федеральную собственность и перерасчете выкупной стоимости земельных участков по договору купли-продажи от 11.07.2013 N 5.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено этим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств.

Таким образом, одностороннее расторжение договора по общему правилу не допускается и возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором. Расторжение договора в судебном порядке по требованию одной из сторон возможно лишь в случае существенного нарушения договора другой стороной либо в других случаях, которые должны быть прямо предусмотрены законом или договором.

В исковом заявлении территориальное управление сослалось на заключение договора купли-продажи от 05.08.2013 N 6 в отсутствие поручения Росимущества. Данный довод рассмотрен и обоснованно отклонен судами первой и апелляционной инстанций.

Согласно статье 29 Земельного кодекса (действовала до 01.03.2015) предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 данного Кодекса.

В силу пунктов 1 и 4 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом (утверждено постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 432) правом на распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации, наделено от имени государства Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, которое осуществляет свою деятельность на территории субъектов Российской Федерации непосредственно через территориальные органы.

В пунктах 4.1 и 4.6 Положения о Территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике, утвержденного приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 05.03.2009 N 63, указано следующее. Территориальное управление осуществляет полномочия собственника по передаче федерального имущества юридическим и физическим лицам, приватизации (отчуждению) федерального имущества и заключает в установленном законом порядке договоры купли-продажи федерального и иного имущества, а также обеспечивает передачу прав собственности на него.

С учетом изложенного, суды признали, что территориальное управление наделено полномочиями по заключению договора купли-продажи от 05.08.2013 N 6 (поручения Росимущества для этого не требовалось).

Территориальное управление указывает также на введенный Республиканским законом N 23-РЗ мораторий на приватизацию сельскохозяйственных земель, в том числе относящихся к федеральному уровню собственности. Этот довод подлежит отклонению.

Пункт 1 статьи 3 Республиканского закона N 23-РЗ (в редакции Закона от 29.10.2012 N 67-РЗ) устанавливает мораторий (на 49 лет) на приватизацию земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Вместе с тем федеральный законодатель установил в пункте 2 статьи 3 Вводного закона обязанность лица переоформить свое право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право собственности или аренды. Таким образом, мораторий на приватизацию земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения (пункт 4 статьи 1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения) в силу пункта 7 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения не распространяется на случаи приобретения сельскохозяйственными организациями права собственности на земельные участки, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования. Права на такие земельные участки приобретаются в соответствии с Вводным законом, который не допускает каких-либо ограничений, устанавливаемых региональным законодательством.

Оценив доводы территориального управления, исследовав представленные им в обоснование этих доводов доказательства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии (недоказанности истцом) установленных гражданским законодательством правовых оснований (статьи 450, 451 Гражданского кодекса) для расторжения в судебном порядке договора купли-продажи земельных участков от 05.08.2013 N 6.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Довод территориального управления о том, что в договоре купли-продажи от 11.07.2013 N 5 стороны неверно определили выкупную стоимость земельных участков, признается кассационной инстанцией обоснованным.

Согласно пункту 6 статьи 27 Земельного кодекса оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Названный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту таких участков.

Пункт 7 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения (в применимой к спору редакции) устанавливает, что приобретение сельскохозяйственными организациями права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования, осуществляется в соответствии с Вводным законом. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения приобретаются в собственность по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более 15 процентов кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Выкупная стоимость земельных участков, находящихся в публичной собственности, является регулируемой, поэтому стороны обязаны руководствоваться нормативно установленным порядком ее определения.

В статье 2 (пункт 1) Вводного закона названы субъекты, которым продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в установленных пределах (процентах) от кадастровой стоимости земельного участка (собственники расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений).

Согласно пункту 2 статьи 2 Вводного закона лица, не указанные в пункте 1 настоящей статьи и являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают такие земельные участки по цене, устанавливаемой субъектами Российской Федерации, в кратном размере ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (в зависимости от численности населения).

Из договора купли-продажи от 11.07.2013 N 5 (пункт 1.1) и актов приема-передачи следует, что на приобретенных выкупаемых обществом участках объекты недвижимости отсутствуют. Следовательно, установленные пунктом 2 статьи 2 Вводного закона правила определения выкупной цены (исходя из ставки земельного налога) не применимы.

При отсутствии соответствующих (специальных) норм в законе субъекта Российской Федерации сторонам следовало руководствоваться предельным размером выкупной цены (15 % кадастровой стоимости), установленным в пункте 7 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Вместе с тем, требований о расторжении договора купли-продажи от 11.07.2013 N 5 и возврате указанных в нем земельных участков территориальное управление в рамках данного спора не заявляло. В связи с государственной регистрацией за обществом (покупателем) права собственности на недвижимое имущество и учитывая, что земельные участки отчуждены ответчиком в собственность третьим лицам (договоры купли-продажи от 09.09.2013 N 1-2013, от 27.09.2013 N 2-2013), требование о перерасчете выкупной стоимости имущества по договору от 11.07.2013 N 5 не может быть удовлетворено.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 486 Гражданского кодекса покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

В пункте 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" судам при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, предложено учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 2 статьи 486 Гражданского кодекса вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в кассационной жалобе территориального управления. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.

Заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 02.08.2014 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2014 по делу N А20-2619/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

В.А. Анциферов Г.А. Мантул