Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 апреля 2015 г. N Ф08-1842/15 по делу N А01-2424/2012

г. Краснодар

15 апреля 2015 г.

Дело N А01-2424/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2015 г.

Полный текст постановления изготовлен 15 апреля 2015 г.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рогальского С.В., судей Айбатулина К.К. и Савенко Л.И., при участии в судебном заседании от истца по первоначальному иску - Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования "Город Майкоп" (ИНН 0105001072, ОГРН 1020100694063) - Ушакова М.В. (доверенность от 12.01.2015), от ответчика по первоначальному иску - общества с ограниченной ответственностью "Хуторок" (ИНН 0103008227, ОГРН 1040100511450) - Ахметова Э.Р. (доверенность от 01.12.2014), от третьего лица - администрации муниципального образования "Город Майкоп" (ИНН 0105038964, ОГРН 1030100529546) - Божковой Ю.В. (доверенность от 02.02.2015), рассмотрев кассационные жалобы Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования "Город Майкоп" и общества с ограниченной ответственностью "Хуторок" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2015 (судьи Мисник Н.Н., Тимченко О.Х., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А01-2424/2012, установил следующее.

Комитет по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп" (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Адыгея с иском к ООО "Хуторок" (далее - общество) о взыскании 5 374 036 рублей 32 копеек арендных платежей по договору аренды недвижимого имущества от 17.12.2010 N 607 по состоянию на 30.04.2013.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования "Город Майкоп" (далее - администрация).

Решением от 29.05.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 01.08.2013, с общества в пользу комитета взыскано 494 099 рублей 32 копейки долга, в остальной части в иске отказано. Судами в счет арендных платежей зачтены 4 879 937 рублей, составляющие расходы арендатора на не предусмотренные арендным договором работы по капитальному ремонту гостиницы "Майкоп", без которых невозможно использование имущества по целевому назначению.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.12.2013 решение и постановление отменены, дело направлено на новое рассмотрение. При новом рассмотрении кассационный суд предложил учесть, что в соответствии со статьями 447, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) размер арендной платы, установленный по итогам конкурса, не подлежит изменению в одностороннем порядке. Решая вопрос о наличии двустороннего соглашения об изменении арендной платы путем ее уменьшения за счет произведенного обществом капитального ремонта наружных стен здания, расположенных со стороны двора, следует дать совокупную оценку письму комитета от 15.01.2012 и пунктам 4.4.7, 4.4.10 договора аренды, которыми на общество возложена обязанность по капитальному ремонту фасада и внутренних помещений здания с элементами реконструкции на сумму 36 235 898 рублей, не подлежащих возмещению из бюджета города.

При новом рассмотрении дела комитет уточнил требования и просил суд взыскать с общества 6 615 427 рублей 32 копейки задолженности по арендной плате по состоянию на 01.06.2014.

Общество заявило встречные требования о зачете в счет арендной платы 4 879 937 рублей расходов на устранение недостатков арендованного здания и освобождении от уплаты 2 241 806 рублей на период капитального ремонта с 04.04.2011 по 30.06.2011 и с 15.11.2011 по 29.06.2012 (всего в течение 10 месяцев и 10 дней), в течение которого гостиница не могла использоваться по назначению.

Решением от 17.09.2014 (судья Хутыз С.И.) с общества пользу комитета взыскан долг за период с 16.11.2011 по 31.05.2014 в сумме 6 615 427 рублей 32 копейки. В удовлетворении встречного иска отказано. Суд пришел к выводу, что общество не доказало невозможности обнаружения в момент передачи здания таких недостатков как протекание крыши и дефекты наружных стен со стороны двора, а также того, что недостатки существовали до передачи имущества в аренду, а не возникли вследствие его ненадлежащей эксплуатации арендатором.

Постановлением апелляционного суда от 23.01.2015 решение от 17.09.2014 в части отказа в удовлетворении встречного требования о зачете в счет арендной платы 4 879 937 рублей расходов на капитальный ремонт наружных стен здания и распределения судебных расходов отменено. В результате зачета с общества в пользу комитета взыскано 1 735 490 рублей 32 копейки, распределены судебные расходы. Апелляционный суд исходил из того, что в соответствии со статьями 612, 616 ГК РФ капитальный ремонт сданного в аренду имущества является обязанностью арендодателя, если иное не предусмотрено законом или договором. При обнаружении недостатков, препятствующих пользованию, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе, предварительно уведомив арендодателя, устранить такие недостатки и удержать понесенные расходы из арендной платы. Такое удержание не является уменьшением арендной платы, а капитальный ремонт не является неотделимым улучшением, не подлежащим возмещению арендодателем по условиям договора. Суд установил, что комитет в письме от 17.11.2011 выразил согласие на производство обществом капитального ремонта, не оговоренного при заключении договора аренды. В силу закона такое согласие не требовалось, но письмо доказывает наличие неотложной необходимости в ремонтных работах. В удовлетворении требования общества об освобождении его от арендной платы на период капитального ремонта фасада и внутренних помещений здания гостиницы отказано, так как данное требование противоречит условиям договора и направлено на его изменение.

Постановление апелляционного суда обжаловано обеими сторонами в кассационном порядке.

Комитет просит отменить постановление и оставить в силе решение. По мнению заявителя, при зачете стоимости капитального ремонта наружных стен здания со стороны внутреннего двора гостиницы апелляционным судом не учтено, что согласно архитектурному словарю строительных терминов, фасад - это наружная сторона здания или сооружения. В зависимости от конфигурации постройки и ее окружения различают главный фасад, уличный фасад, боковые фасады, дворовый, парковый и другие фасады. Договором аренды на общество возлагалась обязанность по капитальному ремонту фасада, включая наружные стены здания со стороны внутреннего двора, без возмещения расходов. Целью проведения торгов являлось получение прибыли от сдачи муниципального имущества в аренду и не предполагалось освобождение арендатора от арендных платежей. Кроме того, поддержание имущества в исправном состоянии и производство за свой счет текущего ремонта отнесено частью 2 статьи 616 ГК РФ к обязанности арендатора. Общество не доказало, что выполненные им работы относятся к капитальному, а не текущему ремонту. Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений не возмещается. Комитет не согласен с выводом апелляционного суда о том, что устранение недостатков путем проведения капитального ремонта не является неотделимыми улучшениями. Все недостатки были известны обществу заранее и оговаривались при заключении договора в акте приема-передачи. Согласно части 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за оговоренные или заранее известные арендатору недостатки. Разрешение на проведение капитального ремонта должно оформляться дополнительным соглашением к договору аренды, а не письмом. Возможность соглашения о зачете расходов на капитальный ремонт в счет арендной платы исключена, так как арендная плата, определенная на торгах, не может быть уменьшена.

Общество просит отменить решение и постановление в части отказа в освобождении от арендной платы на период капитального ремонта фасада и внутренних помещений здания и в этой части принять новый судебный акт. В обоснование данного требования заявитель ссылается на статьи 611, 612 ГК РФ, по смыслу которых при наличии препятствующих пользованию имуществом недостатков, за которые отвечает арендодатель, арендатор до их устранения вправе не платить арендную плату.

Изучив материалы дела, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что основания для удовлетворения кассационных жалоб отсутствуют.

При новом рассмотрении дела судами установлено, что договор аренды недвижимого имущества от 17.12.2010 N 607 заключен комитетом (арендодателем) и обществом (арендатором) по итогам конкурса на право заключения договора аренды здания гостиницы "Майкоп".

Согласно договору обществу за плату во временное владение и пользование на срок с 17.12.2010 по 17.12.2025 передано здание гостиницы "Майкоп" общей площадью 2785,9 кв. м по адресу: город Майкоп, ул. Краснооктябрьская, 17. Арендная плата, определенная по итогам конкурса, составила в месяц 216 949 рублей в год - 3 072 тыс. рублей.

В соответствии с пунктами 4.4.7, 4.4.10 договора арендатор обязался за свой счет провести капитальный ремонт фасада и внутренних помещений здания с элементами реконструкции на сумму 36 235 898 рублей в целях приведения архитектурного облика здания в соответствие с современными архитектурно-эстетическими требованиями; не претендовать на возмещение этих расходов из бюджета города. В пункте 5.2 стороны согласовали, что стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений арендодателем не возмещается.

В акте приема-передачи от 17.12.2010 отражено техническое состояние здания. В частности, в отношении наружных стен отмечено, что они по фасаду частично разрушены, подлежат реконструкции как представляющие архитектурную ценность; оштукатуренные с силикатной покраской стены местами осыпались, подлежат капитальному ремонту; неоштукатуренные стены местами разрушаются под воздействием осадков, подлежат сплошной штукатурке с последующей отделкой.

Другие разделы акта относятся к внутреннему состоянию здания и сами по себе, как и договор в целом, не позволяют однозначно установить, что именно стороны имели в виду под наружными стенами фасада. Разногласия по этому вопросу, являющемуся основным для определения обоснованности встречных требований, разрешены апелляционным судом при правильном применении положений статьи 431 ГК РФ о толковании условий договора.

Письмом от 03.11.2011 N 122 общество уведомило главу городской администрации об окончании ремонта фасада в установленные сроки и о невозможности осуществления капитального ремонта номеров гостиницы в связи с отсутствием водостоков, протеканием крыши, что ставит под угрозу результаты ремонта фасада, заливанием номеров до 2-го этажа дождевой водой. В письме общество отметило, что по условиям договора аренды устройство крыши не входит в его обязанности, но выразило готовность провести соответствующие работы при условии освобождения от арендной платы на сумму утвержденной сметы расходов на проведение работ (т. 1, л. д. 55).

Комитет в ответе от 12.11.2011 на письмо общества подтвердил факты непригодности кровли гостиницы, ускоренного разрушения вследствие осадков наружных стен здания, проникновения воды в гостиничные номера и необходимость безотлагательного ремонта. В связи с этим комитет в лице руководителя разрешил арендатору произвести капитальный ремонт кровли сметной стоимостью 2 330 563 рубля согласно локальному сметному расчету от 14.11.2011 и капитальный ремонт наружных стен здания со стороны внутреннего двора гостиницы с возмещением затрат за счет освобождения от арендной платы на указанную сумму (т. 1, л. д. 54).

Исследовав переписку сторон в совокупности с договором, актом приема-передачи объекта аренды, документами о расходах на капитальный ремонт отдельно фасада и отдельно наружных стен по периметру внутри двора гостиницы, апелляционный суд пришел к обоснованным выводам о том, что: во-первых, расходы на восстановление стен внутри двора, не включались в расходы, отнесенные договором на счет общества; во-вторых, непредвиденный ремонт стен внутри двора относится к капитальному, а не текущему ремонту; в-третьих, этот ремонт вызван признанной комитетом неотложной необходимостью.

Размер непредвиденных расходов в общей сумме 4 879 937 рублей подтвержден локальным ресурсным сметным расчетом, актом о приемке выполненных работ, справкой об их стоимости, другими исследованными судом документами и комитетом не оспорен.

Обязанности по содержанию арендованного имущества распределены между сторонами договора аренды в статье 616 ГК РФ. Частью 1 данной статьи на арендодателя возложена обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии с частью 2 статьи 616 ГК РФ на арендатора возложена обязанность по поддержанию имущества в исправном состоянии и производству за свой счет текущего ремонта, если иное не установлено законом или договором аренды.

Апелляционный суд правильно применил приведенную норму, указав, что пунктом 4.4.7 договора на общество возложена обязанность провести капитальный ремонт только фасада и внутренних помещений здания, в связи с чем во всех остальных случаях производство капитального ремонта является обязанностью арендодателя.

Согласно статье 614 ГК РФ размер арендной платы, если иное не предусмотрено договором, может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Арендатор вправе, если законом не предусмотрено иное, потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, состояние имущества существенно ухудшилось.

В данном случае имело место не ухудшение состояния имущества, а обнаружение заранее не выявленных недостатков. При этом размер платы (216 949 рублей в месяц, 3 072 тыс. рублей в год) не изменялся. Встречный иск арендатора направлен не на изменение размера арендной платы, а на реализацию предусмотренного другой нормой (статьей 616 ГК РФ) права на замену части платы в денежном выражении работами по капитальному ремонту и зачет в счет платы расходов, понесенных вместо арендодателя. Законодательством не предусмотрены основания для лишения данного права арендатора, заключившего договор аренды по результатам торгов. В таких случаях права других лиц, участвовавших в торгах, не нарушаются, поскольку условия конкурса или аукциона при исполнении договора остаются неизменными.

Апелляционный суд обоснованно указал, что статья 614 ГК РФ к спорным правоотношениям неприменима и в связи с этим отклонил доводы комитета, ссылавшегося на недопустимость изменения размера арендной платы, поскольку состояние имущества не ухудшалось и оставалось таким же, как в момент передачи арендатору.

Также правомерно отклонена ссылка комитета на пункт 5.2 договора, содержащий запрет на возмещение стоимости неотделимых улучшений.

По смыслу статьи 623 ГК РФ приведение объекта аренды с помощью капитального ремонта в надлежащее состояние, соответствующее его предназначению и позволяющее арендатору его использовать в соответствии с договорными условиями, не равнозначно увеличению в результате неотделимых улучшений стоимости имущества по сравнению с его стоимостью, которую имущество имело бы, находясь в нормальном состоянии.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе комитета, не соответствуют нормам материального права и направлены на переоценку фактических обстоятельств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

С учетом изложенного жалоба комитета не подлежит удовлетворению.

Основания для удовлетворения кассационной жалобы общества также отсутствуют.

Требование об освобождении от арендной платы в размере 2 241 806 рублей на период капитального ремонта фасада, в течение которого гостиница не могла использоваться по назначению, общество обосновывает ссылками на статьи 611, 612 ГК РФ.

Названными нормами на арендодателя возлагается обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а также возлагается ответственность за недостатки, препятствующие пользованию сданным в аренду имуществом.

Однако при этом частью 2 статьи 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть им обнаружены при осмотре.

В данном случае комитет предупредил о необходимости капитального ремонта фасада, а общество приняло на себя эту обязанность с условием внесения арендной платы, в том числе в период производства такого ремонта.

Суды обеих инстанций правильно оценили эти условия как не противоречащие закону и пришли к обоснованному выводу, что проведение арендатором работ по ремонту фасада и внутренних помещений гостиницы не связано с нарушением комитетом своих обязанностей и не создает предусмотренных статьей 451 ГК РФ оснований для изменения договора.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2015 по делу N А01-2424/2012 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.В. Рогальский

Судьи

К.К. Айбатулин Л.И. Савенко