Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21 апреля 2015 г. N Ф08-1694/15 по делу N А32-11054/2014

г. Краснодар

21 апреля 2015 г.

Дело N А32-11054/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 апреля 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Волкова Я.Е., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Имеретинская Ривьера" (ИНН 5003073729, ОГРН 1085003000862) - Нетребы А.В. (доверенность от 01.12.2014), Томашевич А.Н. (доверенность от 12.12.2014), от ответчика - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330) - Кеды Е.В. (доверенность от 12.12.2014), рассмотрев кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.09.2014 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2015 (судьи Ванин В.В., Еремина О.А., Ковалева Н.В.) по делу N А32-11054/2014, установил следующее.

ООО "Имеретинская Ривьера" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее - Управление Росимущества) о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402042:1332 в указанной истцом редакции.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований в части вида разрешенного использования, условий договора относительно годового размера арендной платы и порядка ее расчета.

Решением от 15.09.2014, оставленным без изменения постановлением от 02.02.2015, суд обязал управление заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402042:1332 площадью 65 885 кв. м на определенных судом условиях.

Управление Росимущества обжаловало судебные акты в порядке главы 35 Кодекса и просило их отменить, в иске обществу отказать. Доводы кассационной жалобы сводятся к следующему. Преимущественное право на заключение договора вновь образованных и измененных земельных участков имеет лицо, ранее использовавшее земельный участок на основании договора аренды. Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402042:1332 (образованный в результате выдела из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402042:1208) изъят. На основании уведомления Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года от 11.10.2001 N 81-16972/11-10.1 действие договора аренды от 29.01.2007 прекращено в одностороннем порядке, поэтому рассмотрение вопроса о заключении договора невозможно. Общество не оспорило исключение записи об обременении арендой из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поэтому у общества нет преимущественного права на заключение договора аренды на вновь образованный земельный участок.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебные акты без изменения.

В судебном заседании представитель Управления Росимущества поддержал доводы жалобы и пояснил, что договор аренды не был заключен с истцом, в том числе и по причине недействительности (ничтожности) договора аренды исходного земельного участка. Представители общества просили оставить без изменения состоявшиеся по делу судебные акты.

В судебном заседании объявлен перерыв с 08.04.2015 до 14 часов 05 минут 15.04.2015. После перерыва судебное заседание продолжено.

В адрес суда кассационной инстанции поступило ходатайство ФГБУ "Юг Спорт" о привлечении его к участию в деле в качестве третьего лица, которое не подлежит удовлетворению. В силу статьи 51 Кодекса привлечение третьего лица возможно судом первой инстанции до принятия решения по существу спора и находится вне компетенции суда кассационной инстанции.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве на нее, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты следует отменить, а дело направить на новое рассмотрение.

Из материалов дела видно и судами установлено, что 29.01.2007 Управление Росимущества (арендодатель) и ООО "РогСибАл (арендатор) заключили договор аренды N 7700000689 земельного участка из земель поселений площадью 1 635 178, 79 кв. м с кадастровым номером 23:49:0000000:0074, находящегося по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Нагорный тупик, 13, во второй зоне округа санитарной охраны курорта для сельскохозяйственного использования. Срок аренды установлен до 29.12.2055 (пункт 2.1 договора).

5 мая 2009 года стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N 7700000689, в соответствии с которым изменены характеристики земельного участка, переданного в аренду, а также размер годовой арендной платы.

В соответствии с пунктом 1 дополнительного соглашения арендодатель передал во временное пользование за плату арендатору земельный участок из земель населенных пунктов площадью 98 709 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402042:184, находящийся относительно ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Нагорный тупик, 13, участок N 1, расположенный во второй зоне округа санитарной охраны курорта, для размещения многофункционального рекреационно-жилого комплекса.

На основании дополнительного соглашения от 12.02.2009 в пункты 1.1, 3.1, 3.2, 3.8 договора аренды земельного участка N 7700000689 внесены изменения, согласно которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки из земель населенных пунктов:

- земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:74 площадью 1 525 391, 79 кв. м, находящийся относительно ориентира административное здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Нагорный тупик, 13, расположенный во второй зоне округа санитарной охраны курорта, для размещения олимпийских объектов (участок N 1);

- земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402042:184 площадью 98 709 кв. м, находящийся относительно ориентира Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Нагорный тупик, 13, участок N 1, расположенный во второй зоне округа санитарной охраны курорта, для размещения многофункционального рекреационно-жилого комплекса (участок 2);

- земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:100 площадью 11 078 кв. м, находящийся относительно ориентира Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Нагорный тупик, подлежащий изъятию и предназначенный для строительства подстанции "Имеретинская" (110 кВ) 2х80 МВА с заходами на нее, включая проектно-изыскательские работы) (участок 3).

По договору цессии от 08.09.2009 ООО "РогСибАл" передало ООО "Имеретинская Ривьера" все права и обязанности арендатора по договору аренды от 29.01.2009 N 7700000689 (в редакции дополнительных соглашений).

Объектом уступаемых прав аренды в силу пункта 1.2 договора цессии является земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402042:184 площадью 98 709 кв. м, находящийся относительно ориентира Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Нагорный тупик, 13, для размещения олимпийских объектов.

Договор аренды, дополнительные соглашения к нему и договор цессии прошли государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Впоследствии земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402042:184 разделен на пять участков с кадастровыми номерами 23:49:04020342:1208, 23:49:04020342:1209, 23:49:04020342:1210, 23:49:04020342:1211, 23:49:04020342:1212, из которых на основании распоряжения администрации Краснодарского края от 19.05.2011 N 751-р изъяты для федеральных нужд в целях размещения олимпийских объектов участки с кадастровыми номерами 23:49:04020342:1209, 23:49:04020342:1210, 23:49:04020342:1211, 23:49:04020342:1212.

На основании распоряжения администрации Краснодарского края от 13.04.2012 N 298-р у общества изъят земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402042:1331 с выплатой компенсации путем прекращения права аренды общества на участок с кадастровым номером 23:49:04020342:1208.

В ходе исполнения указанного распоряжения земельный участок с кадастровым номером 23:49:04020342:1208 был разделен на два участка с кадастровыми номерами 23:49:0402042:1331 и 23:49:0402042:1332.

Истец, полагая, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402042:1332 изъят у общества не был, а право аренды общества распоряжением от 13.04.2012 N 298-р прекращено на весь участок с кадастровым номером 23:49:04020342:1208, направил в Управление Росимущества заявление от 11.12.2013 N 13/12-69 с приложением проекта договора о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402042:1332 общей площадью 65 885 кв. м.

13 декабря 2013 года заявление получено Управлением Росимущества, однако ответчик договор аренды спорного земельного участка не заключил, письменный ответ истцу на заявление от 11.12.2013 не направил.

Полагая, что ответчик необоснованно уклоняется от заключения договора аренды земельного участка, истец обратился с иском в арбитражный суд.

При удовлетворении исковых требований суды исходили из того, что согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена этим Кодексом, законом или добровольно принятым на себя обязательством.

Заключение договора в обязательном порядке урегулировано статьей 445 Гражданского кодекса. В случаях, когда для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты (пункт 1). Если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4).

В силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.4 Земельного кодекса при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 данной статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

В пункте 6 названной нормы закреплено, что при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

Суды установили, что после процедуры изъятия земельных участков 23:49:04020342:1209, 23:49:04020342:1210, 23:49:04020342:1211, 23:49:0402042:1212 на основании распоряжения администрации Краснодарского края об изъятии N 751-р от 19.05.2011 года, права ООО "Имеретинская Ривьера" на земельный участок 23:49:04020342:1208 сохранены, что подтверждается выпиской из ЕГРП.

Соглашение об изъятии земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0402042:1209, 23:49:0402042:1210, 23:49:0402042:1211, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402042:184, подписано 07.12.2011. После изъятия остался земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402042:1208.

Распоряжение о разделе участка 23:49:0402042:1208 и изъятии из него участка с кадастровым номером 23:49:0402042:1331 принято 13.04.2012.

В это время общество обращалось с письмами от 21.01.2012 N ИР17/12-21 и N ИР-17/12-29, от 23.01.2012 N ИР-17/12-71 и N ИР-17/12-4П к ответчику о внесении изменений в договор аренды от 29.01.2007 N 7700000689, на которые был получен отказ в связи с подачей Управлением Росимущества искового заявления в Арбитражный суд Краснодарского края о признании недействительным договора аренды от 29.01.2007 г.

N 7700000689.

Изложенные обстоятельства позволили судам прийти к выводам о том, что заявитель обладает правом на заключение договора аренды образованного в результате раздела земельного участка.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом, в том числе статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожной сделкой (статья 168 Гражданского кодекса), равно как и соглашение о продлении такого договора.

В то же время предоставление арендатору земельного участка, образованного в результате раздела ранее предоставленного ему на праве аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, в силу положений пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) не предполагает проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Иное толкование противоречило бы содержанию принципа сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленного в статье 1 Земельного кодекса, поэтому довод ответчика о необходимости предоставления измененного участка на торгах является несостоятельным.

Довод об исключении записи об обременении арендой из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним отклоняется, поскольку запись в реестре прав (ее отсутствие) отражает наличие либо отсутствие прав (обременений) в отношении объектов недвижимости, но не создает таковых (статья 8 Гражданского кодекса, статья 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Вместе с тем при принятии судебных актов суды не учли следующее.

В силу части 2 статьи 69 Кодекса обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 21.12.2011 N 30-П применительно к институту преюдиции подчеркнул, что преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности, а введение института преюдиции требует соблюдения баланса между такими конституционно защищаемыми ценностями, как общеобязательность и непротиворечивость судебных решений, с одной стороны, и независимость суда и состязательность судопроизводства - с другой. Такой баланс обеспечивается посредством установления пределов действия преюдициальности, а также порядка ее опровержения.

Пределы действия преюдициальности судебного решения объективно определяются тем, что установленные судом в рамках его предмета рассмотрения по делу факты в их правовой сущности могут иметь иное значение в качестве элемента предмета доказывания по другому делу.

Признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. При этом не отрицается, а, напротив, предполагается необходимость пересмотра решений, вступивших в законную силу, с тем чтобы в правовой системе не могли иметь место судебные акты, содержащие взаимоисключающие выводы. В качестве единого способа опровержения (преодоления) преюдиции во всех видах судопроизводства должен признаваться пересмотр судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам.

В соответствии с пунктом 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" по смыслу частей 2 и 3 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или частей 2 и 3 статьи 69 Кодекса обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле. Такие лица могут обратиться в суд с самостоятельным иском о праве на это имущество. В то же время при рассмотрении названного иска суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество, независимо от того, установлены ли они судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда. Если суд придет к иным выводам, нежели содержащиеся в судебном акте по ранее рассмотренному делу, он должен указать соответствующие мотивы.

Как следует из пояснений сторон, спорный земельный участок является частью земельного участка предоставленного ООО "РогСибАл" в связи с приобретением последним имущественного комплекса у ФГУП "Южзеленхоз" в процессе его банкротства.

В рамках дел N А32-4502/2009-64/133 и А32-18048/2013 суды установили обстоятельства заключения договора аренды земельного участка, из которого впоследствии образован испрашиваемый земельный участок.

Вместе с тем, суды, обязав Управление Росимущества предоставить спорный земельный участок обществу, не учли обстоятельства установленные при разрешении иных дел и не оценили договор аренды от 29.01.2007 N 7700000689 на предмет его соответствия требованиям закона.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Кодекса обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить отмеченные недостатки, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 48, 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.09.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2015 по делу N А32-11054/2014 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Я.Е. Волков

Судьи

Н.С. Мазурова А.И. Мещерин