Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 апреля 2015 г. N Ф08-1403/15 по делу N А32-16007/2014

г. Краснодар

23 апреля 2015 г.

Дело N А32-16007/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 апреля 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Мантула Г.А. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании представителей истца - администрации города Сочи (ОГРН 1022302934367), ответчика - жилищно-строительного кооператива "Альфа" (ОГРН 1022302927800), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.10.2014 (судья Тарасенко А.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2015 (судьи Чотчаев Б.Т., Баранова Ю.И., Ковалева Н.В.) по делу N А32-16007/2014, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к жилищно-строительному кооперативу "Альфа" (далее - кооператив), в котором просила:

- взыскать с кооператива в пользу администрации плату за использование земельного участка в период с 01.04.2013 по 31.03.2014 в размере 11 711 326 рублей 79 копеек и задолженность по пене в размере 904 112 рублей 08 копеек,

- расторгнуть договор от 19.02.2007 N 4900004094 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201020:0093, площадью 58 тыс. кв. м, расположенного по улице Плеханова Центрального района города Сочи (далее - земельный участок).

Решением от 30.10.2014, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 20.01.2015, в удовлетворении иска отказано. Судебные акты мотивированы тем, что расчет задолженности произведен истцом на основании постановления главы города Сочи от 15.06.2007 N 791 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности, а также за земли, не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю, в городе Сочи" (далее - постановление N 791) и постановления главы города Сочи от 07.08.2007 N 989 о внесении в него изменений и дополнений (далее - постановление N 989). Постановлением N 989 пункт 5 приложения N 1 к постановлению N 791 (Положение о порядке определения размера арендной платы за земли, отнесенные к муниципальной собственности, а также не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю, далее - Положение) дополнен пунктом 5.3, предусматривающим применение дополнительного коэффициента 10 при расчете арендной платы за земельный участок, в случае установления факта наличия арендованном участке объектов капитального строительства, возведенных без соответствующей разрешительной документации (объектов самовольного строительства) либо с существенными нарушениями градостроительных норм. Поскольку действующее законодательство не наделяет органы местного самоуправления правом установления каких-либо видов ответственности за нарушения в области земельных правоотношений, любое применение карательных коэффициентов недопустимо. Истец был не вправе применять коэффициент 10, без учета которого задолженность по арендной плате у ответчика отсутствует. Таким образом, денежные требования администрации удовлетворению не подлежат. Учитывая, что органом, осуществляющим полномочия Российской Федерации по распоряжению федеральным имуществом, находящимся на территории Краснодарского края (земли курорта Сочи федерального значения), является территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю, и в материалах дела отсутствуют доказательства принятия данным органом распорядительного акта о передаче земельного участка в аренду, стороной в договоре аренды от 19.02.2007 выступила администрация, суд пришел к выводу о ничтожности арендной сделки, и невозможности ее расторжения. Апелляционный суд, оставляя решение от 30.10.2014 без изменения, также отметил, что применение в расчете повышающего коэффициента 10 (строительство без разрешительной документации), установленного Положением, утвержденным постановлением N 791, противоречит постановлению главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529 "О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края". В материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих наделение администрации в 2007 году полномочиями по распоряжению спорным земельным участком, отнесенным к федеральной собственности. Из содержания Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 244-ФЗ) не следует, что его положения имеют обратную силу. Заключение администрацией и кооперативом 27.07.2010 дополнительного соглашения к договору аренды не исцеляет порока сделки.

В кассационной жалобе администрация просит решение от 30.10.2014 и апелляционное постановление от 20.01.2015 отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. По мнению подателя жалобы, на спорном земельном участке расположены самовольно возведенные кооперативом и субарендаторами участка объекты незавершенного строительства, в связи с чем, департаментом имущественных отношений администрации был произведен перерасчет арендной платы с применением дополнительного коэффициента 10, предусмотренного постановлением N 989. Направленная в адрес кооператива претензия об устранении выявленных существенных нарушений договора в 30-дневный срок оставлена арендатором без ответа, нарушения не устранены. Для подписания соглашения о расторжении договора аренды от 19.02.2007 N 4900004094 арендатор не явился.

Кооперативом письменно заявлены возражения против удовлетворения кассационной жалобы и ходатайство о проведении судебного разбирательства в отсутствие его представителя, которое окружным судом кассационной инстанции рассмотрено и удовлетворено в порядке статей 156, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс).

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 19.12.2006 в государственный кадастр недвижимости (далее - кадастр) внесены сведения о земельном участке из земель населенных пунктов, площадью 58 000 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0201020:93, расположенном по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Виноградная, д. 195/10, д. 195/30, во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, сформированном для целей строительства квартала индивидуальной жилой застройки (т. 1, л. д. 50 - 53).

19.02.2007 администрация (арендодатель) и кооператив (арендатор) заключили договор N 4900004094 аренды земельного участка площадью 58 000 кв. м (кадастровый номер 23:49:0201020:0093), предназначенного для строительства квартала индивидуальной жилой застройки по ул. Плеханова в Центральном районе города Сочи. Договор заключен сроком по 01.01.2017, зарегистрирован в установленном законом порядке 06 апреля 2007 года. Участок фактически передан арендатору без каких-либо иных документов с 01.01.2004, на что указанно в пункте 1.2 договора, пунктом 2.3 договора его условия распространены на правоотношения сторон, возникшие с 01.01.2007 (т. 1, л. д. 11 - 16).

В соответствии с пунктами 1.3, 5.2.15 договора аренды возведение (новых) строений, а также реконструкция и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений без получения соответствующей разрешительной документации не допускается, возведение жилых и иных зданий, строений и сооружений арендатор обязался осуществлять в соответствии с целевым и разрешенным использованием земельного участка, только с согласия арендодателя и при наличии соответствующей разрешительной документации, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

За нарушение сроков внесения арендной платы, установленных пунктом 3.3 договора, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 6.2 договора).

04.12.2009 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) внесена запись о праве собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0201020:93 (т. 1, л. д. 20).

27 июля 2010 года к договору аренды от 19.02.2007 N 4900004094 его сторонами подписано дополнительное соглашение, зарегистрированное в установленном законом порядке 15.01.2011 (т. 1, л. д. 17 - 19, 20).

Осуществив 24.04.2013 осмотр спорного земельного участка, специалист управления муниципального земельного контроля администрации выявил наличие на нем незавершенных строительством объектов, возведенных арендатором и субарендаторами участка без соответствующей разрешительной документации, в связи с чем, кооператив претензией от 04.06.2013 информирован о перерасчете арендной платы в соответствии с постановлением N 989 (с применением дополнительного коэффициента 10), а также о необходимости в 30-дневный срок устранить нарушения существенных условий договора (пункты 1.3, 5.2.15), и одностороннем расторжении договора, в противном случае (т. 1, л. д. 54 - 61, 65 - 70).

Ссылаясь на наличие у кооператива задолженности за арендуемый земельный участок, и допущенные им существенные нарушения условий договора от 19.02.2007 N 4900004094, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - Гражданский кодекс).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ, Вводный закон), в применимых к спорным отношениям редакциях, стоимость аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен (статья 424 Гражданского кодекса), органы государственной власти и органы местного самоуправления вправе определять (изменять) ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование участком.

Стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта (статьи 424, 614 Гражданского кодекса). При этом участники сделки не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Соответствующие правовые позиции изложены в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13, далее - постановление Пленума N 73), постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09, от 15.03.2012 N 15117/11, от 29.05.2012 N 17475/11.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582) утверждены Правила и основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/2011 сформулированы следующие правовые подходы. Установленные Правилами ставки являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.

Согласно принципу экономической обоснованности арендной платы, установленному в постановлении N 582, арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суды установили, что введение постановлением N 989 повышающего (санкционного) коэффициента 10 (самовольное строительство) осуществлено администрацией в нарушение действующего законодательства и принципа экономической обоснованности арендной платы за находящиеся в публичной собственности земельные участки. Без использования указанного коэффициента у кооператива отсутствует задолженность по плате за использование земельного участка в спорный период. Распоряжение спорным земельным участком, расположенным в границах округа горно-санитарной охраны курорта, при заключении договора аренды от 19.02.2007 N 4900004094 администрацией произведено необоснованно, вследствие чего требование о расторжении данной сделки не может быть удовлетворено (пункт 1 статьи 167, статья 168 Гражданского кодекса в применимой к спорным отношениям редакции).

Оснований для отмены решения от 30.10.2014 и апелляционного постановления от 20.01.2015 по доводам кассационной жалобы не имеется, поскольку они воспроизводят доводы администрации, изложенные ею ранее в исковом заявлении и в апелляционной жалобе, которые проверены судами, результаты их оценки детально отражены в обжалуемых актах. Правильность выводов судебных инстанций подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не входит в полномочия кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 16191/11, от 24.07.2012 N 17382/11 и от 22.01.2013 N 10924/10).

Нормы материального права при рассмотрении дела применены судами верно. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлено.

Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины при обращении в кассационный суд (пункт 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.10.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2015 по делу N А32-16007/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий

Н.С. Мазурова

Судьи

Г.А. Мантул А.И. Мещерин