Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 января 2017 г. N Ф08-9834/16 по делу N А32-3054/2014

г. Краснодар

25 января 2017 г.

Дело N А32-3054/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 января 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Аваряскина В.В., судей Афониной Е.И. и Рассказова О.Л., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Реабилитационно-оздоровительный центр ассоциации работников правоохранительных органов" (ИНН 2320147292, ОГРН 1072320000664) - Ершова Д.А. (доверенность от 17.01.2017), в отсутствие истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.08.2016 (судья Корейво Е.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2016 (судьи Маштакова Е.А., Баранова Ю.И., Величко М.Г.) по делу N А32-3054/2014, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Реабилитационно-оздоровительный центр ассоциации работников правоохранительных органов" (далее - общество) о возложении обязанности осуществить за свой счет снос самовольных построек.

Определением от 09.02.2015 суд отказал в удовлетворении ходатайства ООО "Жилой комплекс "Курортный"" о вступлении в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением суда от 08.07.2015, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 04.10.2015, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.12.2015 решение суда от 08.07.2015 и постановление суда апелляционной инстанции от 04.10.2015 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Решением суда от 26.08.2016, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 25.10.2016, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе администрация просит отменить обжалуемые судебные акты и принять новый судебный акт об удовлетворении иска. Заявитель указывает, что в выводах эксперта содержатся противоречия. Трехэтажная постройка не является вспомогательным объектом недвижимости, поскольку имеет коммуникации. Земельный участок используется не в соответствии с его целевым назначением. Из заключения эксперта следует, что снос спорных построек возможен. Договор аренды является ничтожным, поскольку спорный земельный участок является федеральной собственностью.

Общество представило отзыв на кассационную жалобу, в котором просит оставить судебные акты без изменения, жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит отменить.

Из материалов дела следует и судами установлено, что постановлением главы Кудепстинской сельской администрации Адлерского района города Сочи от 04.04.1996 N 149 Радько Е.Ф. предоставлен в арендное пользование на срок до трех лет земельный участок N 22 в районе АЗС ул. Ленина площадью 600 кв. м для индивидуального жилищного строительства.

Распоряжением администрации Адлерского района г. Сочи от 23.07.2001 N 555-р утвержден акт приема в эксплуатацию законченного строительством трехэтажного индивидуального жилого дома с мансардой, состоящего из двух жилых комнат жилой площадью 43,2 кв. м (общая площадь 399 кв. м), строительным объемом 1500 кв. м.

На основании договора купли-продажи жилого дома от 23.06.2007 общество приобрело в собственность жилой дом площадью 412,5 кв. м, в том числе жилой - 43,2 кв. м (литеры А и н/А) по ул. Медовой 29 в Адлерском районе г. Сочи (запись регистрации от 10.07.2007 N 23-23-22/061/2007-066).

Одновременно, на основании договора от 23.06.2007 продавец недвижимого имущества уступил обществу права и обязанности арендатора земельного участка площадью 600 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402005:15 по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 19.04.2005 N 4900003460.

Дополнительным соглашением от 10.08.2012 N 1 к договору аренды земельного участка стороны спора внесли изменения в площадь арендуемого участка в связи с уточнением границ, в результате чего она составила 1088 кв. м.

14 мая 2008 года администрация выдала обществу разрешение N RU23309-477 на реконструкцию жилого дома в форме пристройки площадью застройки 212,5 кв. м, общей площадью 533,2 кв. м, строительным объемом 2267,8 куб. м, этажностью - 3 с техподпольем, в границах земельного участка площадью 600 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402005:15 по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Медовая, 29, сроком действия до 14.02.2009.

По завершению реконструкции обществу 08.04.2013 выдано разрешение N RU23309-851 на ввод в эксплуатацию реконструированного жилого дома (пристройка литера А1), согласно которому фактический строительный объем пристройки составил 2116 куб. м, площадь пристроенных помещений составила 533,2 кв. м.

На основании данного разрешения общество зарегистрировало право собственности на трехэтажный жилой дом (литера А) площадью 945,7 кв. м, расположенный по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Медовая, 29.

В соответствии с договором о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 23.06.2007, а также декларации об объекте недвижимости от 04.08.2013 общество также зарегистрировало право собственности на трехэтажную хозяйственную постройку площадью 726,4 кв. м, расположенную по этому же адресу.

В результате проверки (обследования земельного участка), оформленной актом от 24.12.2013 N 236-А, сотрудником управления муниципального контроля выявлен факт осуществления на арендованном обществом земельном участке надстройки четвертого этажа ориентировочной площадью 360 кв. м на жилом доме площадью 945 кв. м и возведения трехэтажной хозяйственной постройки ориентировочной площадью застройки 250 кв. м без соответствующих разрешительных документов.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в арбитражный суд с иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) самовольной постройкой признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. В силу пункта 2 статьи 222 Кодекса самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 названной нормы.

В силу пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.

Как разъяснено в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 постановления N 10/22, в случае, когда недвижимое имущество, на которое зарегистрировано право собственности, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.

Пунктом 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации и подпунктом 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения городского округа отнесены утверждение генеральных планов городского округа, правил землепользования и застройки, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, осуществление муниципального земельного контроля за использованием земель городского округа. Органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами на территории муниципального образования осуществляется муниципальный земельный контроль за использованием земель (статья 72 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из приведенных норм права следует, что в границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения земель, контроль за использованием земель, строительством и соблюдением порядка размещения движимых и недвижимых объектов осуществляет соответствующая администрация как орган местного самоуправления.

Суды установили, что у общества имеется разрешение от 14.05.2008 N RU23309-477 на реконструкцию жилого дома путем трехэтажной пристройки с техническим подпольем: площадь застройки - 212,5 кв. м, общая площадь - 533,2 кв. м. По завершении реконструкции обществу выдано разрешение от 08.04.2013 N RU 23309-851 на ввод объекта в эксплуатацию.

В целях проверки доводов администрации о самовольной реконструкции жилого дома суд первой инстанции назначил строительно-техническую экспертизу.

В заключении от 12.09.2014 N 3391-Э эксперт пришел к следующим выводам: надстройка в виде четвертого этажа полноценным этажом не является, представляет собой технический чердак, демонтаж надстройки без соразмерного ущерба невозможен, так как внутреннее пространство помещений образовано поверхностями существующей наклонной "ломаной" крыши, без которой эксплуатация объекта исследования невозможна. При строительстве жилого дома в части конструктивных решений его несущих конструкций отступлений от проектной документации не имелось.

Приняв во внимание выводы эксперта, суды указали, что требование в части сноса надстройки четвертного этажа не может быть удовлетворено, поскольку демонтаж надстройки без соразмерного ущерба всему зданию невозможен.

Отказывая в удовлетворении требования о сносе трехэтажной хозяйственной постройки, суды указали, что указанное строение предназначено для вспомогательного использования, поэтому получения разрешения на строительство не требуется, в связи с чем основания для удовлетворения иска отсутствуют.

Однако суды не учли следующего.

Рассматривая иск, суды должны учитывать особенности соответствующих материальных правоотношений, характер заявленного требования и другие обстоятельства.

По сути, требования администрации направлены на приведение характеристик объекта строительства в соответствие с характеристиками, указанными в разрешении на строительство, а также в соответствие с градостроительными, строительными и иными нормами законодательства.

Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции также указал на необходимость при новом рассмотрении дела установить, предоставлялся ли обществу в установленном законом порядке земельный участок для целей строительства спорного объекта, однако суды не выяснили указанные обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора.

Между тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 209 Кодекса собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статьи 608 Кодекса).

В силу абзаца 2 пункта 6 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) и статьи 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" курорты федерального значения, относящиеся к особо охраняемым природным территориям соответствующего уровня, находились в федеральной собственности и, в этой связи, в ведении федеральных органов государственной власти.

Постановлением Президиума Верховного Совета Российской Федерации от 12.04.1993 N 4766-1 и Совета Министров Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" Сочинскому курортному региону придан статус курорта федерального значения и эколого-экономического района с элементами свободной экономической зоны рекреационного типа.

Границы округа санитарной (горно-санитарной) охраны утверждены решениями Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта" и от 02.09.1987 N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи".

Согласно кадастровому паспорту земельного участка, в отношении спорного земельного участка установлен особый режим использования земли, поскольку он находится во второй зоне округа санитарной охраны. Доказательства, опровергающие указанное обстоятельство, в материалы дела не представлены.

Договор аренды земельного участка, права арендатора по которому впоследствии переданы обществу, в материалах дела отсутствует.

Согласно пункту 1 статьи 168 Кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Кодекса). Отсутствие самостоятельного требования о признании сделки недействительной не лишает суд возможности сделать вывод о ничтожности сделки, при наличии к тому оснований.

Суды не установили, к какому уровню собственности относился земельный участок на момент заключения договора аренды и кто выступил от имени арендодателя.

При таких обстоятельствах, вывод судов об отсутствии у спорных построек признаков самовольности ввиду наличия не оспоренного в установленном законом порядке акта ввода в эксплуатацию, противоречит абзацу 12 статьи 12 Кодекса. В силу названной статьи суд вправе не применять ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащий закону независимо от того, предъявлялись ли требования о признании его недействительным (пункт 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Суд кассационной инстанции также обращает внимание на следующее.

В части 1 статьи 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что государственный строительный надзор осуществляется при реконструкции объектов капитального строительства, если проектная документация на осуществление реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства подлежит государственной экспертизе в соответствии со статьей 49 названного Кодекса.

Согласно частям 1 и 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой проектной документации, подлежат государственной экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Так, в частности, государственная экспертиза не проводится в отношении проектной документации отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства).

Суд кассационной инстанции отмечает, что в разрешении на строительство обществу согласовано строительство трех этажей и подполья.

Из заключения эксперта следует, что общество возвело не подполье, а цокольный этаж, высота которого составляет 2,4 м.

В отличие от этажности, определяемой в соответствии с указаниями строительных норм и правил как число надземных этажей здания, Градостроительным кодексом Российской Федерации установлено количество этажей проектируемого объекта без указания их назначения и расположения относительно планировочной отметки земли. Согласно части 2 статьи 49 указанного Кодекса в количество этажей следует включать все этажи здания (подземные, надземные, подвальные, цокольные, мансардные и т. д.). Аналогичные разъяснения даны Министерством регионального развития Российской Федерации в письме от 25.01.2012 N 1171-ДШ/08, в письмах Минэкономразвития России от 20.03.2013 N ОГ-Д23-1426 и от 23.08.2013 N Д23и-2472.

Таким образом, судам следовало установить количество этажей спорного объекта и в зависимости от установленного выяснить, требовалось ли получение заключения государственной экспертизы (в том числе заключение государственной экологической экспертизы) и имеется ли оно у общества.

Кроме того, для разрешения вопроса о соответствии параметров реконструированного объекта значениям, указанным в разрешении на строительство, судам следует установить, подлежит ли включению в общую площадь здания площадь помещений цокольного этажа высотой 2,4 м а также чердака с переменной высотой потолка до 2,5 м.

В соответствии со статьями 48 и 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации объектом индивидуального жилищного строительства является отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.

Однако материалы дела свидетельствуют о том, что в результате реконструкции жилого дома образована гостиница.

Разрешение на строительство гостиницы обществу не выдавалось.

Строительство гостиницы на земельном участке, не отведенном для этих целей, и без получения на это необходимых разрешений, является достаточным основанием для признания постройки самовольной и для возложения на лицо, осуществившее эту постройку, обязанности ее снести.

Суды не приняли во внимание, что для строительства гостиницы также требовалось проведение государственной экспертизы проектной документации объектов капитального строительства и результатов инженерных изысканий.

Таким образом, при рассмотрении дела суды не определили количество этажей спорного строения, его площадь, а также не установили, каким именно объектом недвижимости является спорный объект.

Относительно хозяйственной постройки (литера Г), суд кассационной инстанции считает необходимым отметить следующее.

В соответствии с пунктом 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

Градостроительный кодекс Российской Федерации не содержит определения объекта вспомогательного использования. Основными критериями определения таких объектов как объектов вспомогательного использования являются принадлежность объектов к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и наличие основного объекта недвижимого имущества, по отношении к которому объект является вспомогательным и для обслуживания которого он построен, а также невозможность самостоятельного использования для иной деятельности.

Согласно пункту 10 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности отнесены здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.

Под строениями и сооружениями вспомогательного использования следует понимать сооружения пониженного уровня ответственности по ГОСТу 27751-2014 "Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения", введенному в действие приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 11.12.2014 N 1974-ст. Согласно пункту 10.1 и приложению А указанного ГОСТа к классу сооружений пониженного уровня ответственности (КС-1) относятся теплицы, парники, мобильные здания (сборно-разборные и контейнерного типа), склады временного содержания, в которых не предусматривается постоянного пребывания людей.

Пункт 10.1 указанного ГОСТа включен в Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений".

Из указанного следует, что объектом вспомогательного назначения следует понимать постройки, предназначенные для обслуживания и эксплуатации основного объекта и не имеющие конструктивной возможности самостоятельного использования для иной деятельности.

Согласно заключению эксперта от 12.09.2014 спорная хозяйственная постройка является трехэтажным капитальным объектом (бетонный фундамент, стены из блоков, перекрытия бетонные и металлические), включает в себя самостоятельные помещения, имеет водоснабжение, канализацию, электроснабжение.

Таким образом, спорный объект не может быть отнесен к сооружениям пониженного уровня ответственности, поскольку не обладает признаками временного строения либо строения, предусмотренного для сезонного использования.

Согласно заключению дополнительной экспертизы от 15.05.2016, спорный объект не имеет инженерных коммуникаций.

Между тем, согласно техническому паспорту, на который ссылается сам эксперт в заключении, в спорном строении среди прочих помещений (прачечная, гладильная, бухгалтерия, комната отдыха поваров, кабинеты заведующего столовой и главного инженера) расположены санузлы, котельная, а из фотоматериала (приложение к заключению эксперта) следует, что здание подключено к электросетям.

Суды не устранили указанное противоречие в заключениях первоначальной и дополнительной экспертиз.

Из материалов дела не следует, что возможность эксплуатации спорного объекта как самостоятельного в отрыве от использования иных принадлежащих обществу объектов, расположенных на земельном участке, исключена.

Более того, при разрешении вопросов о назначении судебной экспертизы перед экспертом могут быть поставлены только те вопросы, разрешение которых требует специальных познаний. Недопустима постановка перед экспертом вопросов правового характера, разрешение которых относится к компетенции суда (пункт 18 постановления от 20.12.2006 N 65 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О подготовке дела к судебному разбирательству").

Понятие вспомогательного объекта является правовой категорией, то есть не входит в компетенцию эксперта, однако выводы судов основаны исключительно на ответе эксперта на соответствующий вопрос, а также без исследования всех имеющихся в материалах дела доказательств.

В силу абзаца 2 пункта 15 части 2 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, постановления суда первой, апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

Однако в нарушение требований абзаца 2 пункта 15 части 2 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суды при новом рассмотрении дела не установили существенные для дела обстоятельства, не приняли во внимание и не выполнили обязательные для них указания арбитражного суда кассационной инстанции, изложенные в постановлении от 18.12.2015.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в нем доказательствам. При направлении дела на новое рассмотрение суд может указать на необходимость рассмотрения дела коллегиальным составом судей и (или) в ином судебном составе.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.08.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2016 по делу N A32-3054/2014 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края в ином составе суда.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.В. Аваряскин

Судьи

Е.И. Афонина О.Л. Рассказов