Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 мая 2015 г. N Ф08-2982/15 по делу N А32-17012/2014

г. Краснодар

26 мая 2015 г.

Дело N А32-17012/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 мая 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - администрации муниципального образования город Краснодар - Потапова А.В. (доверенность от 12.01.2015), от ответчика - индивидуального предпринимателя Макаревич Натальи Владимировны (ИНН 230902396002, ОГРНИП 304230907900065) - Драй А.М. (доверенность от 01.02.2015), рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Макаревич Н.В. на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.11.2014 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2015 (судьи Фахретдинов Т.Р., Мисник Н.Н., Тимченко О.Х.) по делу N А32-17012/2014, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Макаревич Н.В. (далее - предприниматель) о расторжении договора аренды земельного участка от 27.12.2012 N 4300019676, возложении на ответчика обязанности возвратить администрации земельный участок общей площадью 3500 кв. м с кадастровым номером 23:43:0427001:97, расположенный в Карасунском внутригородском округе города Краснодара по ул. Автолюбителей, 6/2, путем освобождения от металлического забора и асфальтового покрытия, а также подписания акта приема-передачи объекта аренды.

Решением от 14.11.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 15.02.2015, договор аренды земельного участка от 27.12.2012 N 4300019676, заключенный администрацией и предпринимателем, расторгнут. На ответчика возложена обязанность возвратить администрации по акту приема-передачи спорный участок в первоначальном состоянии. Судебные акты мотивированы тем, что в нарушение обязательств по договору аренды предприниматель своевременно не приступил к использованию объекта аренды. Ответчик допустил существенное нарушение условий договора, выразившееся в не обращении за получением разрешения на строительство в предусмотренный договором срок. При этом наличие объективных причин, исключающих возможность своевременно приступить к освоению земельного участка, не доказано.

В кассационной жалобе предприниматель просит состоявшиеся по делу судебные акты отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать. Из жалобы следует, что суды не указали, каким образом факт несвоевременного обращения за разрешением на строительство приведет к невозможности исполнения обязательств, содержащихся в пункте 9.2 договора аренды от 27.12.2012 N 4300019676, и не включили в предмет доказывания обстоятельства, связанные с установлением влияния факта несвоевременного обращения за разрешением на строительство на возможность исполнения обязательств приведенного пункта договора. Доказательства, подтверждающие существенное нарушение предпринимателем договора аренды земельного участка, отсутствуют. Апелляционный суд лишил возможности ответчика представить дополнительные доказательства, свидетельствующие об отсутствии существенного нарушения договора аренды (проектная документация на строительство детского сада, договор подряда). Время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды. Введение в договор положений о возможности досрочного расторжения по истечении менее чем одного года противоречит императивным нормам, предусматривающим возможность расторжения договора аренды по мотиву неосвоения как минимум по истечении трех лет с момента заключения договора.

Письменные отзывы на исковое заявление не поступили. В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, представитель администрации просит оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе, выслушав процессуальных представителей, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды 27.12.2012 N 4300019676 земельного участка площадью 3500 кв. м с кадастровым номером 23:43:0427001:97, расположенного по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Автолюбителей, 6/2 (т. 1, л. д. 9 - 15) для строительства детского сада (пункт 1.3 договора).

Срок действия договора аренды согласован сторонами с 27.12.2012 по 27.12.2017 (пункт 6.1 договора).

Подпунктом 4.1.4 договора на арендатора возложена обязанность по обеспечению строительства на арендованном участке детского сада.

В качестве особого условия пунктом 9.1 договора предусмотрена обязанность арендатора в срок не позднее 01.12.2013 обратиться за получением разрешения на строительство объектов в порядке, установленном статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс).

В подпункте 3.2.3 договора стороны согласовали возможность одностороннего отказа от его исполнения при нарушении условий: неисполнение арендатором подпункта 4.1.4 договора; неиспользование земельного участка (его части) более одного года, если иной срок освоения земельного участка не предусмотрен договором.

13 января 2014 года управление муниципального контроля администрации провело осмотр земельного участка с кадастровым номером 23:43:0427001:97, в ходе которого установлено, что объект аренды огражден, свободен от зданий, строений и сооружений, часть земельного участка заасфальтирована, на ней имеется автотранспорт, на остальной части участка признаков освоения не имеется (участок порос растительностью), что отражено в акте от 13.01.2014 N 125 и фотоматериалах (т. 1, л. д. 23, 24).

Письмом от 17.01.2014 N 29/287 департамент архитектуры и градостроительства администрации сообщил директору департамента муниципальной собственности и городских земель администрации о том, что по данным информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования город Краснодар разрешение на строительство детского сада на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0427001:97 по ул. Автолюбителей, 6/2 не выдавалось, сведения об обращении предпринимателя за выдачей градостроительного плана земельного участка и разрешения на строительство объекта по названному адресу отсутствуют (т. 1, л. д. 25).

Уведомлением от 24.01.2014 N 1591.26 администрация предложила предпринимателю сообщить в 14-дневный срок об устранении выявленных нарушений, предупредив о возможном принятии мер к расторжению договора (т. 1, л. д. 26, 27).

13 марта 2014 года в адрес предпринимателя администрация направила уведомление N 2700/01 о прекращении действия договора аренды земельного участка и необходимости освобождения объекта аренды с передачей арендодателю путем подписания соответствующего акта (т. 1, л. д. 31 - 33).

Полагая, что предприниматель допустил существенные нарушения условий договора аренды, при условии соблюдения досудебного порядка расторжения договора, администрация обратилась в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Пункт 3 части 4 статьи 170 Кодекса допускает включение в мотивировочную часть судебного акта ссылок на постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам судебной практики, а также на постановления Президиума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 619 Гражданского кодекса закрепляет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие (дополнительные) основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

Земельным кодексом Российской Федерации, действовавшим в спорный период (пункт 9 статьи 22) (далее - Земельный кодекс), предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В силу статьи 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса, наряду с основаниями, предусмотренными гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, установленным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса, в числе которых ненадлежащее использование земельного участка, а именно: неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенной нормы время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Кодекса представленные в дело доказательства, признав соблюденным администрацией досудебный порядок разрешения спора, суды пришли к выводу, что предприниматель (арендатор) допустил существенное нарушение условий договора, поскольку не предпринял своевременных мер, направленных на получение разрешения на строительство в установленный договором аренды срок (не позднее 01.12.2013), поэтому удовлетворили иск администрации о расторжении договора аренды от 27.12.2012 N 4300019676.

В рассматриваемом случае земельный участок предоставлен для строительства объекта социальной инфраструктуры (детского сада).

Условия спорного пункта договора о необходимости обращения в срок до 01.12.2013 за получением разрешения на строительство содержалось в аукционной документации. При этом предполагалось, что к названному сроку арендатор должен представить документы, предусмотренные Градостроительным кодексом, для получения разрешения на строительство.

Представленные в дело доказательства позволили судебным инстанциям сделать правильный вывод о существенном нарушении арендатором условий договора аренды.

Доводы жалобы надлежит отклонить, поскольку условие о необходимости победителя аукциона обратиться за получением разрешения на строительство не позднее 01.12.2013 содержалось также в официально опубликованном извещении о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства детского сада (газета "Краснодарские известия" от 24.11.2012) и определено как существенное, принимая во внимание, что объект аренды предназначен для строительства социально значимого объекта.

Доводы предпринимателя о том, что им совершены действия, подтверждающие принятие своевременных мер, направленных на получение разрешения на строительство в предусмотренный договором аренды срок, изучен и отклоняется.

Начало исчисления времени использования земельного участка, предоставленного для строительства, только с момента получения разрешения на строительство, и отнесение всего предшествующего этому моменту периода (не ограниченного по времени) к освоению участка, предприниматель нормативно не обосновал. Такое толкование норм Земельного кодекса неприемлемо и потому, что приводит к возможности считать всякое бездействие и любые действия арендатора участка, предоставленного для строительства, вплоть до получения разрешения на строительство, правомерными, а использование земельного участка - надлежащим.

Получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство должны быть совершены в установленные договором сроки.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку договор аренды прекратил свое действие в связи с его расторжением по основаниям, предусмотренным законом, суды обеих инстанций, руководствуясь приведенными нормами и разъяснениями, правомерно удовлетворили иск, возложив на предпринимателя обязанность возвратить земельный участок администрации.

Обсудив и проверив доводы кассационной жалобы, коллегия окружного суда считает, что при принятии обжалуемых судебных актов суды полно и всесторонне установили имеющие значение для дела обстоятельства, правильно применили нормы материального права. Нарушений норм процессуального права не допущено, в связи с чем предусмотренных статьей 288 Кодекса оснований для отмены решения и постановления не имеется.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.11.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2015 по делу N А32-17012/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин