Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 мая 2015 г. N Ф08-3050/15 по делу N А32-8617/2014

г. Краснодар

26 мая 2015 г.

Дело N А32-8617/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 мая 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика - администрации муниципального образования Тихорецкий район (ИНН 2354005874, ОГРН 1022304872061) - Терзи Д.И. (доверенность от 19.11.2014), в отсутствие истца - общества с ограниченной ответственностью "Премьера" (ИНН 2354009558, ОГРН 1062354003250), ответчика - главы крестьянского (фермерского) хозяйства Дрыги Николая Васильевича (ИНН 232102099910, ОГРНИП 309236005600050), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Премьера" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2015 по делу N А32-8617/2014 (судьи Мисник Н.Н., Ильина М.В., Фахретдинов Т.Р.), установил следующее.

ООО "Премьера" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к главе крестьянского (фермерского) хозяйства Дрыге Н.В. (далее - хозяйство) и администрации муниципального образования Тихорецкий район (далее - администрация) о понуждении администрации заключить с обществом (как с лицом, выигравшим торги) договор аренды земельного участка площадью 475 600 кв. м (кадастровый номер 23:32:0103000:30; категория земель - земли сельскохозяйственного назначения), находящегося по адресу: Краснодарский край, Тихорецкий район, Братский с/о, секция 65, контур 1 (участок N 11), а также о признании договора от 24.05.2013 N 88320000108 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, заключенного по результатам торгов, недействительным, прекращении регистрационной записи от 05.06.2013 N 23-23-14/032/2013-905 в отношении договора аренды данного земельного участка.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.12.2014 (судья Левченко О.С.) требование истца о понуждении администрации заключить договор аренды спорного земельного участка оставлено без рассмотрения. В остальной части иск удовлетворен. Признан недействительным (ничтожным) договор аренды от 24.05.2013 N 88320000108, заключенный администрацией и хозяйством. Применены последствия недействительности сделки в виде аннулирования регистрационной записи от 05.06.2013 N 23-23-14/032/2013-905 в отношении договора аренды земельного участка площадью 475 600 кв. м (кадастровый номер 23:32:0103000:30; категория земель - земли сельскохозяйственного назначения), расположенного по адресу: Краснодарский край, Тихорецкий район, Братский с/о, секция 65, контур 1 (участок N 11). Суд установил, что договор аренды от 05.02.2008 N 8832000047, заключенный администрацией и хозяйством, расторгнут сторонами досрочно. Поскольку расторжение договора прекращает обязательство, у хозяйства отсутствовало преимущественное право перед другими лицами на заключение нового договора на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Данное обстоятельство свидетельствует о наличии у администрации обязанности заключить договор аренды с лицом, выигравшим торги (обществом). Требование о понуждении заключить договор оставлено без рассмотрения по причине несоблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного статьей 445 Гражданского кодекса.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2015 решение от 11.12.2014 в части удовлетворения требований о признании недействительным договора аренды от 24.05.2013 и прекращении регистрационной записи отменено, принят новый судебный акт об отказе в иске. Апелляционный суд указал, что преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса, о желании заключить новый договор аренды. Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 Гражданского кодекса преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору. С учетом изложенного суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что администрация правомерно заключила договор аренды с хозяйством, обладающим преимущественным правом. При этом сообщение о торгах содержит информацию о том, что имеется арендатор, пользующийся преимущественным правом на заключение договора аренды; торги не оспорены в установленном законом порядке, в том числе, и по тем основаниям, что в извещение включена информация о лице, преимущественное право на заключение договора аренды у которого отсутствует.

В кассационной жалобе общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие сделанных судом апелляционной инстанции выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить апелляционное постановление и оставить в силе решение от 11.12.2014. Податель жалобы указывает, что хозяйство и администрация досрочно расторгли договор аренды от 05.02.2008. Письменное уведомление хозяйства о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды в материалах дела отсутствует. Поскольку ответчик утратил преимущественное право, предусмотренное статьей 621 Гражданского кодекса, договор аренды земельного участка должен быть заключен с обществом, которое в установленном порядке признано победителем торгов.

Отзывы на жалобу в суд не направлены.

В заседание 21.05.2015 поступило ходатайство общества об отложении судебного разбирательства в связи с болезнью представителя, в удовлетворении которого арбитражный суд округа отказал исходя из положений части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя администрации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что обжалуемый судебный акт следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, 05.02.2008 администрация (арендодатель) и КФХ "Деметра" Дрыги Н.В. (арендатор) заключили договор N 8832000047 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 475 600 кв. м (кадастровый номер 23:32:0103000:0030), предназначенного для сельскохозяйственного использования.

Согласно пункту 7.2 договор действует в течение 5 лет (до 04.02.2013).

В пункте 4.3.21 договора аренды N 8832000047 закреплена обязанность арендатора направить арендодателю не менее чем за 90 календарных дней до окончания срока действия договора, указанного в пункте 7.2, письменное предложение о расторжении договора либо о его заключении на новый срок. Договор зарегистрирован в установленном порядке 21.05.2008 (л. д. 61 - 64).

Управление муниципальных ресурсов администрации и хозяйство 16.01.2013 подписали соглашение о расторжении договора от 05.02.2008 N 8832000047, которое зарегистрировано 22.01.2013 (л. д. 60).

В газете "Тихорецкие вести" от 20.04.2013 N 42 опубликовано сообщение о проведении торгов по продаже права аренды спорного участка, предназначенного для сельскохозяйственного использования (лот N 53). В сообщении также указано, что преимущественное право на заключение договора аренды имеет крестьянское (фермерское) хозяйство, главой которого является Дрыга Н.В. (л. д. 11).

Управление муниципальных ресурсов администрации 22.05.2013 уведомило общество о том, что оно признано участником торгов по лоту N 53 (л. д. 9).

В письме от 28.05.2013 N 3789 управление муниципальных ресурсов администрации сообщило обществу о признании победителем конкурса по лоту N 53, а также о реализации хозяйством преимущественного права на заключение договора аренды (л. д. 13).

На основании протокола комиссии по продаже земельных участков управление муниципальных ресурсов администрации (арендодатель) и хозяйство (арендатор) 24.05.2013 заключили договор N 88320000108 аренды спорного земельного участка, который зарегистрирован в установленном порядке 05.06.2013 (л. д. 53 - 59).

Общество, полагая, что данный договор аренды заключен в отсутствие у хозяйства преимущественного права, обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73), в случаях, предусмотренных законом (например, пункты 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, статьи 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 74 Лесного кодекса Российской Федерации) договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Спорный земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, которые представляют собой особую категорию земельного фонда, включающего в себя наиболее ценные продуктивные земли. При этом действующее законодательство устанавливает определенные особенности их оборота, связанных не только с охраной, но и порядком предоставления.

В соответствии с пунктом 2 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения), в редакции, применимой к спорным правоотношениям, передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.

Этой же нормой предусмотрено, что в случае, если подано два и более заявления о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах). Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса (пункт 3 статьи 10 данного Закона).

Предоставление земельного участка сельскохозяйственного назначения с использованием публичных процедур соответствует установленным Земельным кодексом принципам эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления земельных участков, гарантирует равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков из публичной собственности.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

В силу пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 данного Кодекса.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (абзац третий пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса).

Как разъяснено в пункте 3 постановления N 73, положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 Гражданского кодекса преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. Такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.

В информационном сообщении о проведении торгов по лоту N 53 содержалась информация о преимущественном праве хозяйства на заключение договора аренды (л. д. 11).

Хозяйство воспользовалось предложением арендодателя и реализовало преимущественное право путем заключения договора аренды на условиях, предложенных победителем торгов (л. д. 56 - 59, 65).

Поскольку нормы действующего законодательства при совершении названной сделки не нарушены, суд апелляционной инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска.

Доводы кассационной жалобы о том, что хозяйство утратило преимущественное право в связи с досрочным расторжением ранее заключенного договора аренды спорного земельного участка, не принимаются.

В абзаце втором пункта 2 постановления N 73 разъяснено, что по смыслу абзаца третьего пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса, о желании заключить новый договор аренды.

Целевое назначение спорного земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного использования (пункты 1.1, 4.3.6 договора от 05.02.2008), необходимость обязательной реализации публичных процедур для заключения договора аренды на новый срок, требовали проведения торгов до истечения срока действующего договора аренды либо в максимально короткий период после его прекращения.

Из пункта 1 соглашения от 16.01.2013 следует, что стороны считают расторгнутым договор от 05.02.2008 N 8832000047 в связи с истечением срока его действия (л. д. 60). Текст данного документа не позволяет заключить, что арендатор отказался от преимущественного права, предусмотренного статьей 621 Гражданского кодекса. Кроме того, согласно пункту 1.3 договора от 24.05.2013 участок находился в фактическом владении хозяйства с 06.02.2013 (л. д. 56).

Таким образом, подписание соглашения о расторжении договора от 05.02.2008 в связи с истечением срока его действия в данном случае не свидетельствует о наличии воли хозяйства на прекращение арендный отношений и отказ от реализации преимущественного права.

Поскольку арендодатель обладал информацией о намерении арендатора реализовать преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (что подтверждают информационное сообщение о проведении торгов по лоту N 53 и постановление администрации от 17.04.2013 N 634), наличие у хозяйства такого права в связи с надлежащим исполнением ранее заключенного договора аренды администрация не оспаривала (л. д. 38, 39), отсутствие письменного уведомления арендодателя не может свидетельствовать о несоблюдении правил статьи 621 Гражданского кодекса при заключении спорной сделки.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, учитывая, что в рассматриваемом случае доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора (между прекращением договора и проведением торгов прошло менее года; арендодатель знал о намерении арендатора воспользоваться преимущественным правом согласно условиям договора от 05.02.2008 N 8832000047; новый договор аренды мог быть заключен только по результатам реализации публичных процедур), суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для признания недействительным договора, заключенного ответчиками.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса арбитражный суд округа проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Основания для отмены постановления от 19.02.2015 по доводам кассационной жалобы отсутствуют, поскольку они не опровергают правильности сделанных судом выводов, сводятся к несогласию с ними и направлены на переоценку исследованных доказательств и установленных по делу обстоятельств, что выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса).

Нормы материального права при рассмотрении дела суд апелляционной инстанции применил правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену постановления (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на общество (статья 110 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2015 по делу N А32-8617/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

В удовлетворении ходатайства общества с ограниченной ответственностью "Премьера" об отложении судебного разбирательства отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.А. Анциферов И.В. Сидорова