Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 9 июня 2015 г. N Ф08-3263/15 по делу N А63-14139/2013

г. Краснодар

09 июня 2015 г.

Дело N А63-14139/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 июня 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Волкова Я.Е. и Мазуровой Н.С., в отсутствие в судебном заседании представителей истца - Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска Ставропольского края, ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Невтекс" (ИНН 2631021060, ОГРН 1022603626121), третьих лиц: администрации города Невинномысска, Прошина А.В., Гончаровой Н.В., Суптильного С.А., Гасанова М.М., общества с ограниченной ответственностью "Теплоэнергия", общества с ограниченной ответственностью "Блеск", общества с ограниченной ответственностью "Иван да Марья", негосударственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Невинномысский институт экономики, управления и права", извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска Ставропольского края на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.10.2014 (судья Смоляков А.Ю.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2015 (судьи Казакова Г.В., Егорченко И.Н., Марченко О.В.) по делу N А63-14139/2013, установил следующее.

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к ООО "Невтекс" (далее - общество) о взыскании 222 979 рублей 12 копеек арендной платы за период с 01.01.2013 по 31.12.2013.

Определением от 26.12.2013 заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

Определением от 25.02.2014 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, к совместному рассмотрению принят встречный иск общества о признании дополнительного соглашения от 14.12.2012 N 8 к договору аренды от 03.04.2006 N 117 недействительным (т. 1, л. д. 51 - 55; 98, 99).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Невинномысска, Прошин А.В., Гончарова Н.В., Суптильный С.А., Гасанов М.М., ООО "Теплоэнергия", ООО "Блеск", ООО "Иван да Марья", НОУВПО "Невинномысский институт экономики, управления и права".

Решением от 27.10.2014, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 24.02.2015, требования комитета удовлетворены частично.

С общества в пользу комитета взыскано 106 204 рубля 18 копеек арендной платы за период с 01.01.2013 по 31.12.2013. В остальной части первоначального иска и удовлетворении встречного иска отказано. Судебные акты мотивированы тем, что земельный участок общего пользования не может быть объектом аренды землепользователей, поскольку не соответствует целевому назначению предоставленного участка для производственных целей и фактически в пользование арендаторам никогда не передавался.

В кассационной жалобе комитет просит судебные акты в части отказа в удовлетворении его требований отменить, принять в данной части по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Податель жалобы указывает, что стороны согласовали все существенные условия договора аренды и предприняли все необходимые меры по его вступлению в силу, что свидетельствует о добровольности действий со стороны общества. Дополнительное соглашение от 14.02.2012 N 8 к договору аренды не оспорено, не признано недействительным. Обществу при подписании дополнительного соглашения и приложения (расчет) N 1 к нему была известна стоимость арендной платы и площадь арендуемого земельного участка. Площадь объекта аренды изменена только в августе 2014 года путем исключения из земельного участка площадью 19 942 кв. м земель общего пользования и определения в общее пользование арендаторов участка площадью 10 199 кв. м. Рассчитать арендную плату с учетом выявленной сторонами и поставленной на кадастровый учет новой площади возможно лишь после полного завершения процедуры по регистрации права на вновь сформированный земельный участок. Постановление администрации от 21.08.2014 N 2610, из которого следует, что из земельного участка с кадастровым номером 26:16:050221:0049 площадью 19 942 кв. м выделен земельный участок площадью 10 199 кв. м с сохранением участка с кадастровым номером 26:16:050221:0049 в измененных границах становится обязательным к исполнению с даты подписания (21.08.2014) и не может распространяться до даты его принятия. Изменения в договор аренды от 03.04.2006 N 117 в части уменьшения площади земельного участка с 19 942 кв. м на 10 199 кв. м путем заключения дополнительного соглашения к договору не вносились.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили. Участвующие в деле лица явку процессуальных представителей в арбитражный суд округа не обеспечили, извещены на основании статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное заседание проведено в порядке статьи 156 Кодекса.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, постановлениями главы города Невинномысска от 16.12.2004 N 1603 "Об утверждении проекта границ и передаче в аренду земельного участка по ул. 3. Космодемьянской, 1", от 22.04.2005 N 644 "Об утверждении проектов границ земельных участков по ул. 3. Космодемьянской, 1 и внесении изменений в постановление главы города Невинномысска от 16.12.2004 N 1603 "Об утверждении проекта границ и передаче в аренду земельного участка по ул. 3. Космодемьянской, 1", от 26.01.2006 N 92 "О внесении изменения в постановление главы города Невинномысска от 16.12.2004 N 1603 "Об утверждении проекта границ и передаче в аренду земельного участка по ул. 3. Космодемьянской, 1" на основании статей 7, 22, 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), земельный участок, расположенный по адресу: Ставропольский край, город Невинномысск, ул. 3. Космодемьянской, 1, общей площадью 19 942 кв. м предоставлен в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора сроком на пять лет, с видом разрешенного использования - для производственной деятельности землепользователям: ООО "Невпласт" площадью 637 кв. м; Бутенко М.Я. (222 кв. м); Ламбрехту В.Е.

(2204 кв. м); Шульцас Г.А. (1716 кв. м) (т. 1, л. д. 11 - 13).

С указанными лицами комитет заключил договор аренды 03.04.2006 N 117 земельного участка, расположенного в городе Невинномысске по ул. 3. Космодемьянской, 1, общей площадью 19 942 кв. м, с кадастровым номером 26:16:050221:0049, для производственной деятельности, сроком до 15.12.2009 (т. 1, л. д. 14 - 16).

На основании постановления администрации от 05.12.2012 N 3529 "О внесении изменения в пункт 2 постановления главы города Невинномысска от 16.12.2004 N 1603 "Об утверждении проекта границ и передаче в аренду земельного участка по ул. 3. Космодемьянской, 1" заключено дополнительное соглашение от 14.12.2012 N 8, по условиям которого арендатором в договор аренды земельного участка с 05.12.2012 вступило общество (т. 1, л. д. 20).

Договор аренды земельного участка от 03.04.2006 N 117 и дополнительное соглашение от 14.02.2012 N 8 зарегистрированы в установленном порядке, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.06.2013.

По истечении срока действия договора землепользователи продолжили использовать часть земельного участка по назначению, в то же время, обращаясь в администрацию и комитет об исключении части земельного участка общего пользования из договора аренды.

Постановлением администрации от 21.08.2014 N 2610 из земельного участка с кадастровым номером 26:16:050221:0049 площадью 19 942 кв. м выделен земельный участок площадью 10 199 кв. м с сохранением земельного участка с кадастровым номером 26:16:050221:0049 в измененных границах (т. 2, л. д. 105).

На основании указанного постановления в соответствии с утвержденной главным архитектором города Невинномысска и комитетом схемой раздела участка 15.09.2014 на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 26:16:050221:347 площадью 10 199 кв. м с разрешенным использованием "земельный участок под учреждением образования, промышленными объектами, объектами торговли".

Полагая, что в период с 01.01.2013 по 31.12.2013 обществом обязанность по внесению арендной платы не исполнена, комитет обратился в арбитражный суд.

Общество, считая, что земельный участок площадью 9743 кв. м является землями общего пользования, обратилось в арбитражный суд со встречным иском о признании дополнительного соглашения от 14.12.2012 N 8 недействительным.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено Кодексом.

Поскольку в части отказа во встречном иске о признании дополнительного соглашения от 14.12.2012 N 8 к договору аренды от 03.04.2006 N 117 недействительным судебные акты не обжалованы, они не являются предметом исследования суда кассационной инстанции в данной части.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Следовательно, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса).

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо N 66), по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

Данный подход сформирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12.

Судами установлено и следует из материалов дела, что в состав арендованного земельного участка вошла территория общего пользования, расположенная между зданиями объектов недвижимого имущества и автомобильной дорогой, которая не находилась в фактическом пользовании арендаторов участка, а являлась общедоступной территорией, что подтверждено графическими и картографическими материалами и явилось основанием для выдела из земельного участка с кадастровым номером 26:16:050221:0049 его части, используемой ответчиком и иными собственниками недвижимого имущества, с присвоением выделенному участку кадастрового номера 26:16:050221:347. Общество, как до заключения дополнительного соглашения 14.12.2012 N 8, так и в течение 2013 года неоднократно обращалось с письменными заявлениями об изменении границ земельного участка, переданного в аренду, путем исключения участка общего пользования, которые рассмотрены лишь в 2014 году.

Согласно пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса под земельными участками общего пользования понимаются незакрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Анализ положений названной нормы в совокупности с правилами пунктов 11 и 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса позволяет сделать вывод о том, что расположение земельного участка на территории общего пользования препятствует его предоставлению в аренду, поскольку передача такого объекта во временное владение и пользование исключает возможность реализации гражданами права на свободное нахождение на таком участке.

При передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму земель общего пользования.

Правовая позиция о недопустимости предоставления в пользование конкретному лицу территорий общего пользования сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10.

На основании изложенного арбитражные суды обеих инстанций вынесли законные и обоснованные судебные акты.

Размер задолженности общества за пользование земельным участком для эксплуатации принадлежащего ему недвижимого имущества (производственной деятельности) за период с 01.01.2013 по 31.12.2013 произведен с учетом выявленной сторонами и поставленной на кадастровый учет площади, фактически используемой по договору от 03.04.2006 N 117.

Переоценка исследованных судами первой и апелляционной инстанций доказательств в силу статьи 286 Кодекса, устанавливающей пределы рассмотрения дела кассационной инстанцией, не входит в компетенцию окружного суда, поэтому довод заявителя о неправильном определении размера арендной платы отклоняется.

Основания для изменения или отмены решения и постановления апелляционного суда, предусмотренные статьей 288 Кодекса, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.10.2014 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2015 по делу N А63-14139/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

Я.Е. Волков Н.С. Мазурова