Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 9 июня 2015 г. N Ф08-3280/15 по делу N А63-8865/2014

г. Краснодар

09 июня 2015 г.

Дело N А63-8865/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2015 г.

Полный текст постановления изготовлен 09 июня 2015 г.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мазуровой Н.С. и Мантула Г.А., в отсутствие в судебном заседании истца - общества с ограниченной ответственностью "Каскад" (ИНН 2626028486, ОГРН 1022601227505), ответчиков: Комитета по управлению муниципальным имуществом города Невинномысска (ИНН 2631004071, ОГРН 1022603625186), индивидуального предпринимателя Макарычевой Татьяны Александровны (ИНН 263107335873, ОГРНИП 304264810300047) и третьего лица - администрации города Невинномысска, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Невинномысска на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 20.11.2014 (судья Быков А.С.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2015 (судьи Егорченко И.Н., Марченко О.В., Сулейманов З.М.) по делу N А63-8865/2014, установил следующее.

ООО "Каскад" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Невинномысска (далее - комитет) и индивидуальному предпринимателю Макарычевой Т.А. (далее - предприниматель) с иском о признании недействительным договора аренды земельного участка от 26.12.2013 N 272.

Иск мотивирован следующим. После опубликования информации о возможном предоставлении спорного участка и получения заявлений общества и предпринимателя комитет обязан был выставить земельный участок на торги. Заключение договора аренды с одним из претендентов (предпринимателем) противоречит статьям 1, 30, 31 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и влечет недействительность (ничтожность) договора в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).

Определением от 18.08.2014 (т. 1, л. д. 1) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Невинномысска (далее - администрация).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 20.11.2014, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2015, требования удовлетворены. Суд признал недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка от 26.12.2013 N 272. С комитета и предпринимателя в пользу общества взыскано по 2 тыс. рублей судебных расходов по государственной пошлине.

Судебные инстанции установили, что по заявлению предпринимателя от 10.06.2013 начата процедура предоставления земельного участка для строительства здания магазина с предварительным согласованием места размещения объекта. После опубликования информационного сообщения о предполагаемом предоставлении в аренду земельного участка предполагаемой площадью 3580 кв. м, расположенного в г. Невинномысске, в районе ул. Подгорного, 5, общество обратилось за предоставлением в аренду указанного участка либо о проведении торгов. Постановлением администрации от 05.07.2013 N 2053 предпринимателю предварительно согласовано место размещения магазина на спорном участке и утвержден акт выбора участка для строительства объекта. На основании постановления администрации от 26.12.2013 N 4247 комитет и предприниматель заключили договор от 26.12.2013 N 272 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:16:040203:58 площадью 3580 кв. м. При разрешении требований общества судебные инстанции исходили из следующего. Порядок предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в случае, если на данный земельный участок претендуют нескольких лиц, Земельным кодексом не урегулирован. Поэтому в такой ситуации право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги (статьи 30, 31 Земельного кодекса, статья 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции"). На земельный участок ориентировочной площадью 3580 кв. м претендовали как предприниматель, так и общество. За предоставлением земельного участка общество обратилось в разумный срок после опубликования информационного сообщения. Следовательно, предоставление земельного участка должно производиться по итогам публичных процедур (на торгах). Заключенный ответчиками в такой ситуации (при наличии иных претендентов) договор аренды недействителен (ничтожен) на основании статьи 168 Гражданского кодекса. Судебные расходы в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) отнесены на ответчиков в равных долях (т. 1, л. д. 94; т. 2, л. д. 34).

Комитет обжаловал решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права. Жалоба мотивирована следующим. В данном случае предоставление земельного участка осуществлялось с проведением работ по их формированию с предварительным согласованием места размещения объекта. В силу положений статей 30 и 31 Земельного кодекса информирование населения является частью такой процедуры и проводится исключительно с целью предотвращения нарушений прав иных (в первую очередь, смежных) землепользователей при предоставлении земельного участка для строительства. В сообщении, опубликованном в газете "Невинномысский рабочий" от 03.07.2013 N 47, не указан срок реагирования на соответствующую информацию (в том числе, для предоставления заявок в отношении данного участка или возражений против его предоставления). Такой срок не регламентирован и положениями статей 30 - 32 Земельного кодекса. Вывод судов о необходимости заключения договора аренды спорного участка по результатам торгов ошибочен. Согласно пункту 8 статьи 31 Земельного кодекса решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе участка, фактически завершает процедуру выбора земельного участка. Это означает, что заявка от иного претендента, поступившая после завершения выбора земельного участка, сама по себе не влечет необходимости проведения торгов на право заключения договора аренды. Предварительное согласование места размещения объекта осуществляется не только в отношении конкретного объекта строительства, но и по отношению к конкретному субъекту строительства. Указанные нормы не предусматривают право уполномоченного органа после предварительного согласования места размещения объекта одному лицу передавать земельный участок на торги при поступлении впоследствии заявок от других лиц. Таким образом, закон (статья 32 Земельного кодекса) обязывает орган местного самоуправления предоставить указанный земельный участок в аренду именно предпринимателю. Принятое в отношении спорного участка решение о предварительном согласовании места размещения объекта обществом в судебном порядке не оспорено. Следовательно, основания для признания договора аренды от 26.12.2013 N 272 недействительной (ничтожной) сделкой отсутствуют.

От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.

Участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд кассационной инстанции не явились (представителей не направили).

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.

Как установили судебные инстанции и видно из материалов дела, по заявлению предпринимателя от 10.06.2013 (т. 1, л. д. 52) начата процедура предоставления земельного участка для строительства магазина с осуществлением работ по формированию участка с предварительным согласованием места размещения объекта.

3 июля 2013 года Управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Невинномысска в газете "Невинномысский рабочий" N 47 (14004) опубликовано информационное сообщение о предполагаемом предоставлении в аренду земельного участка предполагаемой площадью 3580 кв. м, расположенного в г. Невинномысск, в районе ул. Подгорного, 5, для строительства магазина (т. 1, л. д. 51).

Со ссылкой на информационное сообщение от 03.07.2013 общество обратилось в Управление архитектуры и градостроительства с заявлением о предоставлении ему указанного земельного участка в аренду либо о проведении (при наличии иных заявок) аукциона по продаже права на заключение договора аренды (т. 1, л. д. 53).

Постановлением администрации от 05.07.2013 N 2053 предпринимателю предварительно согласовано место размещения магазина на спорном участке и утвержден акт выбора участка для строительства магазина (т. 1, л. д. 49, 50).

На основании постановления администрации от 26.12.2013 N 4247 (т. 1, л. д. 54) комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор от 26.12.2013 N 272 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:16:040203:58 площадью 3580 кв. м с местоположением: г. Невинномысск, в районе улицы Подгорного, д. 5, для строительства магазина (т. 1, л. д. 55 - 57).

Участок передан арендатору по акту (т. 1, л. д. 59). Договор зарегистрирован в установленном порядке (запись регистрации N 26-26-22/002/2014-416 от 21.02.2014), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.06.2014 (т. 1, л. д. 60).

Полагая, что договор аренды заключен с нарушением норм земельного законодательства, и нарушает его право на приобретение земельного участка в аренду с использованием публичных процедур, общество обратилось в арбитражный суд.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункты 1 и 3).

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 32 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено следующее. Гражданский кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой. Заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, а предъявленный этим лицом иск выступает средством защиты его нарушенного права и законных интересов (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.08.2005 N 3668/05 и от 30.10.2012 N 8584/12).

Таким образом, общество, заявляющее требование о признании недействительной ничтожной сделки должно подтвердить, что имеет место нарушение требований закона (иного правового акта), а также обосновать наличие материально-правовой заинтересованности в оспаривании договора аренды от 26.12.2013 N 272.

Земельное законодательство основывается на принципе сочетания интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком (подпункт 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

В силу пункта 1 статьи 30 Земельного кодекса (действовала до 01.03.2015) предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов; с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Согласно пункту 5 статьи 30 данного Кодекса предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 Земельного кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 Земельного кодекса.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 и 15.11.2011 N 7638/11 сформулированы следующие правовые подходы. При предоставлении земельного участка под строительство объекта нежилого назначения с предварительным согласованием места его размещения заинтересованные лица не лишены возможности подать заявления о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов. При этом Земельный кодекс не ограничивает существование указанного права во времени моментом обращения первого из заинтересованных лиц с заявлением в орган местного самоуправления и не устанавливает каких-либо критериев приоритета или отбора при множественности претендентов. Порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в случае, если на данный земельный участок претендуют нескольких лиц, Земельным кодексом не урегулирован. Поскольку участок можно предоставить только одному из претендентов, это лицо необходимо определить, что невозможно сделать по правилам выбора земельного участка, предусмотренным статьей 31 Земельного кодекса, и в рамках процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта. Поэтому в такой ситуации право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса. Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в подпункте 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления участка конкретному лицу.

Таким образом, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства лица вправе подать заявления о предоставлении им того же участка, даже зная о наличии иных претендентов. Право на заключение договора аренды в такой ситуации подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса.

При разрешении спора судебные инстанции установили, что на земельный участок ориентировочной площадью 3580 кв. м с местоположением: г. Невинномысск, в районе улицы Подгорного, д. 5, для строительства магазина, претендовала не только предприниматель, но и общество. Истец обратился в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении того же земельного участка 15.07.2013, то есть в разумный срок после опубликования в средствах массовой информации сообщения о предстоящем (возможном) предоставлении земельного участка (03.07.2013). Следовательно, предоставление в аренду спорного участка должно производиться с использованием публичных процедур (по результатам торгов).

Заключение ответчиками договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:16:040203:58 в обход публичных процедур противоречит положениям статей 30, 31 Земельного кодекса, статье 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", а также нарушает права и охраняемые законом интересы общества (претендовавшего на этот же участок). Поэтому договор аренды договор аренды от 26.12.2013 N 272 недействителен (ничтожен) в силу статьи 168 Гражданского кодекса.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы комитета о правомерном заключении договора аренды земельного участка окружным судом отклоняются. Указанные доводы основаны на неправильном толковании заявителем статей 1, 30 и 31 Земельного кодекса (в применимой к спору редакции) и практики применения приведенных норм арбитражными судами.

Окружной суд не усматривает оснований для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по доводам, заявленным комитетом в кассационной жалобе. Нарушения норм процессуального права, предусмотренные частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлены.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель (орган местного самоуправления) освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 20.11.2014 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2015 по делу N А63-8865/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

Н.С. Мазурова Г.А. Мантул