Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17 июня 2015 г. N Ф08-3443/15 по делу N А32-11725/2012

г. Краснодар

17 июня 2015 г.

Дело N А32-11725/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 июня 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Садовникова А.В., судей Алексеева Р.А. и Афониной Е.И., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Телец-Прим" (ИНН 2320014856, ОГРН 1022302950768) - Малышева С.Д. (доверенность от 01.03.2015), Кравченко В.В. (доверенность от 01.03.2015), Антонюк Г.Н. (доверенность от 14.07.2014), от ответчиков: Департамента Олимпийского наследия Краснодарского края - Гордиенко М.Г. (доверенность от 15.06.2015), общества с ограниченной ответственностью "АФК-Аудит" (ОГРН 1027801551106, ИНН 7802169879) - Лебедевой О.А. (доверенность от 03.03.2015), от третьего лица - Министерства строительства, архитектуры и дорожного хозяйства Краснодарского края - Шкильного Р.А. (доверенность от 22.09.2014), Арутюнян А.Д. (доверенность от 22.09.2014), в отсутствие третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Строитель-92", Федерального казенного учреждения "Управление Федеральных автомобильных дорог "Каспий" Федерального дорожного агентства г. Астрахань", извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы Департамента Олимпийского наследия Краснодарского края и общества с ограниченной ответственностью "АФК-Аудит" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.12.2014 (судья Корейво Е.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2015 (судьи Величко М.Г., Баранова Ю.И., Пономарева И.В.) по делу N А32-11725/2012, установил следующее.

В рамках дела N А32-24414/2010 заявлен иск департамента Олимпийского наследия Краснодарского края (далее - департамент) к ООО "Телец-Прим" (далее - общество) о возмездном изъятии в собственность Краснодарского края для краевых нужд принадлежащего на праве собственности обществу недвижимого имущества; в указанном деле ООО "Телец-Прим" заявлен встречный иск к департаменту и ООО "АФК-Аудит" о признании недостоверным выполненного ООО "АФК-Аудит" отчета от 11.03.2010 N 807-21/2010 в части, касающейся определения рыночной стоимости прав на недвижимое имущество, изъятого у общества.

Определением от 28.09.2010 встречный иск возвращен.

При новом рассмотрении дела N А32-24414/2010, судом первой инстанции встречный иск принят к производству, а затем требования по нему выделены в отдельное производство, делу присвоен N А32-11725/2012.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФКУ "Управление федеральных автомобильных дорог "Каспий" Федерального дорожного агентства", ООО "Строитель-92", Управление автомобильных дорог Краснодарского края (правопредшественник Министерства строительства, архитектуры и дорожного хозяйства Краснодарского края, далее - министерство).

Решением от 05.12.2014, оставленным без изменения постановлением от 31.03.2015, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе департамент просит принятые судебные акты отменить. Податель жалобы указывает на необоснованность вывода судов о необходимости включения в отчет стоимости возмещения в связи с утратой прав землепользования земельным участком, на котором расположены объекты недвижимого имущества, при отсутствии у истца правоустанавливающих документов на земельный участок.

ООО "АФК-Аудит" также обратилось с кассационной жалобой, в которой просит отменить принятые судебные акты. В обоснование жалобы заявитель указывает, что суды неправомерно не применили нормы части 23.4 статьи 15 Федерального закона от 01.12.2007 N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 310-ФЗ); не учли, что недвижимое имущество находится на земельном участке, принадлежащем на праве постоянного (бессрочного) пользования другому лицу; не приняли во внимание судебные акты по делу N А32-6520/2011.

В отзыве на кассационную жалобу общество указало на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

В судебном заседании представители заявителей и министерства поддержали доводы жалоб, представители общества возражали против удовлетворения жалоб, ссылались на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела и доводы кассационных жалоб, выслушав участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, общество является собственником объектов недвижимого имущества (здание под литерой 1.2 площадью 187,6 кв. м и объемный элемент под литерой 3 площадью 7 кв. м), расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Гагарина, 65 (свидетельства о государственной регистрации права от 01.12.2005 серии 23-АА N 457059 и от 30.07.2009 серии 23-АЕ N 514289).

Распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 09.12.2009 N 974-р "Об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества для краевых нужд в целях размещения олимпийского объекта краевого значения" названные объекты изъяты в собственность Краснодарского края путем выкупа.

Согласно отчету об оценке от 11.03.2010 N 807/21/2010, подготовленному ООО "АФК-Аудит", общая рыночная стоимость прав на недвижимое имущество составила 44 695 тыс. рублей, из них рыночная стоимость прав на строения принадлежащих истцу - 2 452 тыс. рублей, Авджикяну А.С. - 5 704 тыс. рублей, Сивогривовой Ю.С. - 141 тыс. рублей. Поскольку земельный участок, на котором располагались строения указанных лиц, полностью был оформлен на праве постоянного (бессрочного пользования) за ООО "Строитель-92", то рыночную стоимость прав ООО "Строитель-92" на недвижимое имущество определили в сумме 36 398 тыс. рублей, из которой строения - 13 626 тыс. рублей, права на земельный участок - 22 772 тыс. рублей.

Несогласие истца с величиной рыночной стоимости имущества, установленной в отчете об оценке, рассчитанной без учета его прав на земельный участок, необходимый для использования строений, послужило причиной обращения общества с иском в суд.

Согласно статье 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом; никто не может быть лишен своего имущества, иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Часть 21 статьи 15 Закона N 310-ФЗ устанавливает, что для определения рыночной стоимости земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов федерального значения, а также убытков, подлежащих возмещению правообладателям указанных объектов недвижимого имущества в связи с их изъятием, после принятия решения об изъятии указанных объектов недвижимого имущества администрация Краснодарского края совместно с Государственной корпорацией по строительству объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта заключает договор с оценщиком на проведение оценки указанных объектов недвижимого имущества и убытков, причиненных таким изъятием.

Данная норма обеспечивает реализацию требований статьи 35 (часть 3) Конституции Российской Федерации и не препятствует собственникам изымаемых объектов оспаривать в суде результаты такой оценки (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 2295-О).

В соответствии с частью 26 статьи 15 Закона N 310-ФЗ выкупная цена земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества, а также размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием, не могут превышать размеры, определенные в отчете об оценке.

В соответствии со статьями 12 и 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица (пункт 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком"; далее - информационное письмо от 30.05.2005 N 92).

В силу пункта 2 информационного письма от 30.05.2005 N 92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суды установили, что у общества отсутствуют правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на земельный участок, на котором расположена недвижимость, подлежащая изъятию в целях размещения олимпийского объекта.

Организация-оценщик (как и департамент) исходит из того, что при оценке недвижимого имущества общества не было необходимости учитывать стоимость земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости (включать соответствующие сведения в отчет при отсутствии у общества правоустанавливающих документов на землю).

Судом первой инстанции назначена комиссионная судебная экспертиза оспариваемого отчета.

В материалы дела представлены заключения экспертов Рогожкина Г.А.

(ООО Оценочная фирма "Спектр") и Юркова А.В. (ООО "Агентство по оценке и экспертизе "ФАКТ"").

Установив, что основное разногласие между заключениями экспертов заключается в вопросе необходимости учитывать стоимость земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости (включать соответствующие сведения в отчет при отсутствии у истца правоустанавливающих документов на землю), суды обоснованно указали следующее.

Земельным законодательством закреплен принцип единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на объект недвижимости, находящийся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой такой недвижимостью, и необходимой для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (пункт 2 статьи 271, пункты 1 и 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Являясь собственником объектов недвижимости, истец обладает исключительным правом на приватизацию земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего ему недвижимого имущества по правилам статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Само по себе отсутствие оформления права на земельный участок под зданием не лишает собственника здания права владения и пользования земельным участком (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.04.2008 N 17616/07).

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2010 N 14831/09 и от 03.04.2012 N 14556/11 изложен правовой подход, в соответствии с которым сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является недействительной (ничтожной).

Таким образом, отчуждение принадлежащих обществу объектов недвижимости без земельного участка, занятого недвижимостью и необходимого для ее использования, недопустимо. Учитывая изложенное, а также то, что принудительное отчуждение имущества может быть произведено только при условии равноценного возмещения с соблюдением при этом прав собственника на справедливую оценку его имущества, указанный имущественный актив следовало учесть в составе рыночной стоимости предполагаемых к отчуждению строений.

На основании изложенного, суды пришли к обоснованному выводу о том, что оценка рыночной стоимости объектов (строений) общества без учета стоимости прав на земельный участок, занятый этим имуществом и необходимый для его использования, не может считаться достоверной и не отражает рыночную стоимость такого недвижимого имущества (обязанность оценщика учесть в расчете рыночной стоимости объектов недвижимости общества стоимость права пользования земельным участком, занятым недвижимым имуществом, следует из статьи 15 Закон N 135-ФЗ, пункта 2 статьи 271, пунктов 1 и 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

Ссылка заявителей на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.06.2011 по делу N А32-6520/2011, обоснованно не принята во внимание судебными инстанциями, поскольку данный судебный акт не имеет для истца преюдициального значения (общество в рассмотрении дела N А32-6520/2011 не принимало участия) и в рамках настоящего дела указанный отчет оспаривается только в части касающейся определения рыночной стоимости прав на недвижимое имущество, изъятого у общества.

Доводы кассационной жалобы признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку были проверены и учтены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела, не влияют на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов и не опровергают выводы судов.

Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.

Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.12.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2015 по делу N А32-11725/2012 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.В. Садовников

Судьи

Р.А. Алексеев Е.И. Афонина