Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18 июня 2015 г. N Ф08-2379/15 по делу N А20-2509/2014

г. Краснодар

18 июня 2015 г.

Дело N А20-2509/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 июня 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью Агрофирмы "Роксана" (ОГРН 1030700153505) - Шпак М.В. (доверенность от 17.04.2015), в отсутствие представителя ответчика - местной администрации Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики (ОГРН 1030700150348), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу местной администрации Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 21.11.2014 (судья Выборнов А.В.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2015 (судьи Сомов Е.Г., Бейтуганов З.А., Годило Н.Н.) по делу N А20-2509/2014, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью Агрофирма "Роксана" (далее - общество, агрофирма) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с иском к местной администрации Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики (далее - администрация), в котором просило:

- обязать ответчика внести изменения в существенные условия договора аренды от 26.04.2006 N 11 в части определения размера арендной платы (установить годовой размер арендной платы в размере 0,3 % кадастровой стоимости земли, изменять годовой размер арендной платы земельного участка только в связи с изменением его кадастровой стоимости), в предмет договора: кадастровый номер привести в соответствие со сведениями государственного кадастра недвижимости (далее - кадастр), уменьшить площадь арендуемого земельного участка, срок аренды увеличить до 49 лет,

- признать незаключенные дополнительные соглашения от 01.10.2007 N 1, от 01.10.2008 к основному договору недействительными,

- взыскать с администрации неосновательное обогащение в сумме 13 625 462 рубля 40 копеек и проценты (по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - Гражданский кодекс) в сумме 7 543 964 рубля 35 копеек.

Решением от 21.11.2014 требования агрофирмы об обязании внести изменения в существенные условия договора аренды от 26.04.2006 N 11 в части определения размера арендной платы, в предмет договора: кадастровый номер привести в соответствие со сведениями кадастра, уменьшении площади арендуемого земельного участка и увеличении срока аренды до 49 лет - оставлены без рассмотрения, в остальной части иска отказано. С агрофирмы взыскано в доход федерального бюджета 128 847 рублей 13 копеек государственной пошлины. Судебный акт мотивирован следующим. Стороны договора аренды от 26.04.2006 N 11 согласовали его существенные условия, в том числе предмет и стоимость (пункт 1 статьи 432, статья 607 Гражданского кодекса). Истец не обращался к ответчику с предложением о внесении изменения в условия данного договора в части определения размера арендной платы, как это предусмотрено положениями пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса и разъяснениями, изложенными в пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленумов N 6/8). Соглашение о продлении срока договора аренды государственного или муниципального имущества без проведения торгов является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса, пункты 1 и 3 статьи 17.1 Закона "О защите конкуренции", статьи 30 - 30.2 Земельного кодекса). В соответствии с постановлением администрации от 21.03.2007 N 118 об изъятии из арендуемого истцом участка земельных участков общей площадью 2,2574 га раздел участка произведен не был. Основания, которые вызвали бы изменение договора аренды вне зависимости от соглашения сторон, не обнаруживаются. Предусмотренная Гражданским кодексом процедура для изменения договора истцом не соблюдена. Агрофирма также не обращалась к ответчику с требованием о приведении кадастрового номера земельного участка в соответствие со сведениями кадастра. Действующим законодательством (пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", далее - Вводный закон, Закон N 137-ФЗ) установлены предельные размеры годовой арендной платы при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды. Частью 3 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) предусмотрено сохранение права постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшего у юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса. Отказ землепользователя от данного права на участок должен быть однозначным, ясным, без всяких условий и компенсаций (статьи 45, 53 Земельного кодекса). Заявление от 15.03.2006, со ссылкой на которое постановлением от 25.04.2006 N 138 администрация прекратила право постоянного (бессрочного) пользования агрофирмы на участок площадью 1 622,45 га, не может расцениваться судом как заявление о переоформлении права спорным участком на право аренды на срок 49 лет, а расценивается как отказ истца от принадлежащего ему права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок в смысле статей 45, 53 Земельного кодекса. В связи с отказом истца от права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, отсутствуют правовые основания для применения к спорным отношениям льготной ставки арендной платы в размере 0,3 %. Поскольку исполнение договора началось в 2006 году, а дополнительных соглашений к нему - 01.10.2007 и 01.10.2008, истцом пропущен срок исковой давности по оспариванию названных дополнительных соглашений, о применении которого заявлено ответчиком, что является самостоятельным основанием для отказа в иске. Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность (пункт 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", далее - информационное письмо N 165). Кроме того, соглашение от 01.10.2008 зарегистрировано 12.12.2009. Размер неосновательного обогащения определен истцом как разница между ежемесячной арендной платой, указанной в договоре и дополнительных соглашениях, и арендной платой, определенной на основании кадастровой стоимости земельного участка по ставке 0,3 %, за период с 26.04.2006 по 28.02.2014. Поскольку дополнительные соглашения от 01.10.2007 и от 01.10.2008 совершены с соблюдением установленных требований, арендные платежи в излишнем размере истец ответчику не перечислял. В договоре аренды от 26.04.2006 и дополнительных соглашениях от 01.10.2007, от 01.10.2008 обозначена одна и та же формула расчета арендной платы, как произведение ставки арендной платы и площади земельного участка. Имевшее в рассматриваемой ситуации место увеличение размера арендной платы вызвано изменением регулируемой цены - ставки арендной платы на основании отчета независимого оценщика. Истец после подписания спорных соглашений перечислял администрации арендную плату в новом размере, то есть совершил действия по выполнению условий об арендной плате, согласованных сторонами. На стороне ответчика не усматривается неосновательного обогащения за счет истца в виде излишне уплаченной арендной платы, в связи с чем, оснований для удовлетворения требования о взыскании процентов по статье 395 Гражданского кодекса также не имеется. По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) государственная пошлина по иску относится на истца.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2015 решение от 21.11.2014 отменено в части: оставления без рассмотрения требований агрофирмы об обязании внести изменения в существенные условия договора аренды от 26.04.2006 N 11 в части определения размера арендной платы и увеличения срока аренды до 49 лет; отказа в удовлетворении требований о взыскании неосновательного обогащения в размере 6 621 897 рублей 11 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 470 896 рублей 92 копеек; распределения судебных расходов. В отмененной части принят новый судебный акт. На администрацию возложена обязанность внести изменения в договор аренды от 26.04.2006 N 11, установив годовую арендную плату в размере 0,3 % от кадастровой стоимости земельного участка, с указанием на возможность его изменения только в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. С администрации в пользу агрофирмы взыскано неосновательное обогащение в размере 6 621 897 рублей 11 копеек, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 470 896 рублей 92 копеек. В удовлетворении требований агрофирмы об обязании внести изменения в условия договора аренды от 26.04.2006 N 11 в части увеличения срока аренды до 49 лет отказано. С агрофирмы в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина по иску в размере 93 683 рублей 34 копеек. С администрации в пользу агрофирмы взыскано 670 рублей расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе. В остальной части решение от 21.11.2014 оставлено без изменения. Судебный акт мотивирован следующим. По требованиям о признании недействительными дополнительных соглашений от 01.10.2007 и от 01.10.2008 к договору аренды от 26.04.2006 N 11, основанным на положениях статьи 168 Гражданского кодекса и предъявленным обществом в суд 28.05.2014, срок исковой давности, составляющий в силу пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса (в применимой к спорным отношениям редакции) три года, пропущен. Договор аренды от 26.04.2006 N 11 заключен сторонами после вступления в силу Земельного кодекса, арендная плата по нему является регулируемой. Расчет арендной платы по условиям договора аренды с учетом дополнительных соглашений к нему произведен администрацией исходя не из кадастровой стоимости земельного участка, а на основании отчета независимого оценщика, что не соответствует Правилам определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, далее - Правила). Размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности, не может быть выше ставок, установленных постановлением от 16.07.2009 N 582 для земель, находящихся в федеральной собственности (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/2011). Подпунктом "б" пункта 3 Правил предусмотрено, что арендная плата в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, право на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации, составляет 0,3 % от кадастровой стоимости участка. Материалами дела подтверждено, что на момент принятия Вводного закона участок находился у истца на праве постоянного (бессрочного) пользования, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27.02.2002. Из заявления от 15.03.2006 следует, что общество обратилось с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка, заявив отказ от права постоянного (бессрочного) пользования на него, именно с целью заключения договора аренды в рамках переоформления, у него не было цели прекращать пользоваться земельным участком, а лишь имелось намерение изменить титул землепользования. В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) даны разъяснения по вопросу о переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на основании пункта 2 статьи 3 Вводного закона. Лицам, которым земельные участки на таком праве предоставлены до вступления в силу Земельного кодекса вправе по своему выбору оформить их в аренду или приобрести в собственность в соответствии с порядком, установленным правилами статьи 36 Земельного кодекса, независимо от того, для какой цели были предоставлены эти участки. Общество владеет земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, следовательно, на него распространяется предусмотренная Вводным законом обязанность по переоформлению названного права. С учетом имеющейся у истца обязанности по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования, действия сторон не могут быть истолкованы иначе, чем реализация обществом специального (предусмотренного в статье 3 Вводного закона) правового механизма. Договор аренды от 26.04.2006 N 11 заключен сторонами в связи с переоформлением обществом права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды на основании пункта 3 статьи 2 Вводного закона. В силу абзаца 2 пункта 2 статьи 3 Вводного закона, а также подпункта "б" пункта 3 Правил арендная плата при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, установлена в пределах 0,3 % от кадастровой стоимости земельных участков. Размер внесенной обществом арендной платы по договору от 26.04.2006 N 11 за весь период его действия превысил указанный выше законодательный предел. С учетом заявления администрации о пропуске обществом срока исковой давности, который в силу статьи 196 Гражданского кодекса составляет 3 года, а также даты подачи иска (28.05.2014), неосновательное обогащение (пункт 1 статьи 1102 Гражданского кодекса) подлежит взысканию за период с 28.05.2011 по 21.03.2014 (дата, указанная обществом в исковом заявлении). Общий размер неосновательного обогащения за период с 28.05.2011 по 21.03.2014 составил 6 621 897 рублей 11 копеек. Проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395, пункт 2 статьи 1107 Гражданского кодекса) за период с 28.05.2011 по 21.03.2014 (в пределах исковой давности), с учетом действующей на момент подачи иска ставки рефинансирования Банка России (8,25 %), исчислены апелляционным судом в размере 470 896 рублей 92 копеек. При определении администрации как надлежащего ответчика по требованиям о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами суд апелляционной инстанции исходил из положений пункта 3 статьи 158 Бюджетного кодекса Российской Федерации (далее - Бюджетный кодекс), статьи 125 Гражданского кодекса и разъяснений, содержащихся в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2006 N 23 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами норм Бюджетного кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 23). Факт перечисления арендных платежей на счет администрации подтверждается платежными документами. Требования общества об обязании внести изменения в существенные условия договора аренды от 26.04.2006 N 11 в части определения размера арендной платы, а также в части увеличения срока аренды до 49 лет апелляционный суд признал подлежащими рассмотрению судом по существу, со ссылкой на заявление общества от 21.02.2014, с которым оно обратилось в администрацию. Требования общества в части внесения изменений в существенные условия договора аренды от 26.04.2006 N 11 в части определения размера арендной платы установить годовой размер арендной платы в размере 0,3 % кадастровой стоимости земли, изменять годовой размер арендной платы земельного участка только в связи с изменением его кадастровой стоимости) в полной мере соответствует пункту 2 статьи 3 Вводного закона и подпункту "б" пункта 3 Правил. Отклоняя требование общества о внесении изменений в условия договора аренды от 26.04.2006 N 11 в части увеличения срока аренды до 49 лет, суд апелляционной инстанции исходил из того, что установление в договоре срока аренды с 26.04.2006 по 30.12.2030 соответствует волеизъявлению общества (по заявлению от 15.03.2006) при заключении договора и не нарушает положения действовавшего на тот момент законодательства. Основания для изменения договора в части увеличения срока аренды до 49 лет, предусмотренные пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса, отсутствуют. Доказательств обращения общества в администрацию с предложением об изменении иных, заявленных в иске, условий арендной сделки материалы дела не содержат. При распределении расходов по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе суд апелляционной инстанции исходил из положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса (пропорционально удовлетворенным требованиям).

В кассационной жалобе администрация просит апелляционное постановление от 03.03.2015 отменить в части: обязания внести изменения в договор аренды от 26.04.2006 N 11, установив годовую арендную плату в размере 0,3 % от кадастровой стоимости земельного участка, с указанием на возможность его изменения только в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка; взыскания с администрации в пользу агрофирмы неосновательного обогащения в размере 6 621 897 рублей 11 копеек, а также процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 470 896 рублей 92 копеек; взыскания с администрации в пользу агрофирмы расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе в размере 670 рублей, оставить в силе решение от 21.11.2014. По мнению подателя жалобы, вывод апелляционного суда о том, что общество обратилось в администрацию с заявлением от 15.03.2006 с целью заключения договора аренды в рамках переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, является ошибочным. К моменту принятия постановления о предоставлении земельного участка агрофирме в аренду (26.04.2006) оснований для переоформления его права постоянного (бессрочного) пользования (прекращено по заявлению агрофирмы постановлением администрации от 25.04.2006 N 138) не было. В связи с отказом общества от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком отсутствуют правовые основания для применения к указанным отношениям льготной ставки арендной платы в размере 0,3 %. Постановление от 28.12.2001 о закреплении земельного участка за агрофирмой на праве постоянного (бессрочного) пользования принято с нарушением правил статьи 3 Вводного закона и пункта 1 статьи 20 Земельного кодекса, согласно которым после введения в действие Земельного кодекса (29.10.2011) участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не мог быть закреплен на праве постоянного (бессрочного) пользования за данной организацией. Поэтому, вывод об отсутствии оснований для применения в рассматриваемом случае льготной ставки арендной платы в размере 0,3 %, и принятое на основании него решение об отказе во взыскании с администрации неосновательного обогащения, являются законными. В связи с тем, что в заявлении от 21.02.2014 общество просило произвести перерасчет арендной платы за период времени, в течение которого, по его мнению, образовалась переплата, решение суда первой инстанции об оставлении искового заявления без рассмотрения в части обязания администрации внести изменения в существенные условия договора аренды от 26.04.2006 N 11 в части определения арендной платы в размере 0,3 % от кадастровой стоимости земельного участка с указанием на возможность ее изменения в связи с изменением кадастровой стоимости, соответствует нормам материального и процессуального права. Учитывая, что общество не обращалось к ответчику с предложением о внесении изменения в условия договора аренды от 26.04.2006 N 11 в части определения размера арендной платы, досудебный порядок урегулирования спора о внесении изменений в существенные условия договора истцом не соблюден. Кроме того, по смыслу статей 450, 452 Гражданского кодекса в случае отказа стороны от предложения внести изменения в договор, получившая такой отказ сторона вправе заявить в суд требование об изменении условий договора, такое изменение производится по решению суда. Следовательно, требования об обязании администрации совершить действия по внесению изменений в условия договора, также являются необоснованными.

От агрофирмы поступил письменный отзыв с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы.

В судебном заседании представитель истца просил жалобу ответчика отклонить.

Апелляционное постановление от 03.03.2015 по настоящему делу в части отказа в удовлетворении требований агрофирмы о признании недействительными дополнительных соглашений от 01.10.2007 N 1, от 01.10.2008 к договору аренды земельного участка от 26.04.2006 N 11 участвующими в деле лицами не обжалуется, поэтому судебный акт в указанной части кассационной инстанцией не проверяется (часть 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса).

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителя агрофирмы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит решение от 21.11.2014 и апелляционное постановление от 03.03.2015 подлежащими отмене в части, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 27 февраля 2002 года на основании постановления главы администрации от 28.12.2001 N 1012 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) внесена запись о праве постоянного (бессрочного) пользования сельскохозяйственного производственного кооператива "Роксана" (далее - кооператив) на земельный участок для сельскохозяйственного производства, общей площадью 1622 4500 кв. м, с кадастровым номером 07:04:44 00 00:0027, расположенный в Прохладненском районе Кабардино-Балкарской Республики, в границах СХПК "Ульяновский" (т. 1, л. д. 20).

Постановлением администрации от 25.04.2006 N 138, со ссылкой на ходатайство агрофирмы, полагающей себя правопреемником кооператива, отменено постановление администрации от 28.12.2001 N 1012 в части предоставления земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование кооперативу, прекращено право постоянного (бессрочного) пользования агрофирмы на земельный участок площадью 1 622,45 га (т. 1, л. д. 79, 80).

На представленной в материалы дела копии свидетельства о государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования кооператива на земельный участок имеется отметка о прекращении данного права 22.09.2006 (т. 1, л. д. 20).

Постановлением от 26.04.2006 N 9 администрация сельского поселения Ульяновское Прохладненского района (далее - администрация поселения) предоставила агрофирме на правах аренды сроком на 25 лет земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 1 622,45 га из земель, переданных в ведение администрации сельского поселения, для сельскохозяйственного использования (т. 1, л. д. 81).

26.04.2006 администрацией поселения (арендодатель) с агрофирмой (арендатор) заключен договор N 11 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в муниципальной собственности, общей площадью 1 622,45 га, на срок по 30.12.2030, для целей сельскохозяйственного использования. Арендная сделка зарегистрирована в ЕГРП 22.09.2006, о чем имеется отметка на договоре (т. 1, л. д. 63 - 69).

Из условий договора от 26.04.2006 N 11 следует, что участок на кадастровый учет не поставлен (кадастровый номер отсутствует, пункт 1.1), границы и размеры участка обозначены на прилагаемом к договору плане, являющемся составной частью договора (пункт 1.6, приложение N 1).

Расчет годовой арендной платы произведен по формуле (пункт 3.1.1), учитывающей кадастровую стоимость, площадь земельного участка, минимальный процент от кадастровой стоимости согласно пункту 4.1 Временного положения об оформлении документов при передаче в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории Кабардино-Балкарской Республики, утвержденного постановлением правительства Республики от 22.12.2005 N 452-ПП (далее - Временное положение). Общая сумма годовой арендной платы определена в размере 329 096 рублей в год, и только за площадь сельскохозяйственных угодий 1 546 га (пункт 3.1.2, приложение N 4).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи 26.04.2006 (т. 1, л. д. 67).

01.10.2007 администрация района, выступая в качестве арендодателя, и агрофирма (арендатор) подписали дополнительное соглашение N 1 об изменении условий договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения к договору аренды от 26.04.2006 N 11, предусмотрев, в том числе, установление арендной платы на основании отчета независимого оценщика. Доказательства государственной регистрации названного соглашения в деле отсутствуют (т. 1, л. д. 71 - 72).

01.10.2008 этими же лицами (администрацией района и агрофирмой) подписано соглашение о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка от 26.04.2006 N 11, согласовав годовой размер арендной платы на срок до 31.12.2011 в размере 2 403 520 рублей, на основании отчета независимого оценщика от 08.09.2008. На данном соглашении имеется отметка о его государственной регистрации (т. 1, л. д. 73).

В материалы дела представлено также постановление администрации от 21.03.2007 N 118 об изъятии из арендуемого агрофирмой земельного участка общей площадью 1 622,45 га земельных участков общей площадью 2,2574 га. При этом отделу по управлению муниципальной собственностью, поддержке малого предпринимательства, торговле и бытовому обслуживанию администрации района предписано внести изменения в договор аренды земельного участка с агрофирмой от 01.01.2006 N 3 (т. 1, л. д. 82).

Ссылаясь на постановление правительства Кабардино-Балкарской Республики N 182-ПП 2012 года, письмом от 21.02.2014 агрофирма обратилась в администрацию района с заявлением о переоформлении договора аренды от 26.04.2006 N 11 на 49 лет и произведении перерасчета 0,3 % от кадастровой стоимости данного земельного участка, используя при этом основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков (т. 1, л. д. 83).

Полагая, что договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от 26.04.2006 N 11 заключен с администрацией поселения в порядке переоформления принадлежащего агрофирме права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок с кадастровым номером 07:04:44 00 00:0027, размер арендной платы за участок должен исчисляться в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Вводного закона, подпунктом "б" пункта 3 Правил, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, и Правилами, утвержденными постановлением правительства Кабардино-Балкарской Республики от 06.08.2012 N 182-ПП, и составлять 0,3 % от кадастровой стоимости земельного участка, ввиду излишне начисленной и своевременно оплаченной арендатором завышенной арендной платы, на стороне администрации района возникло неосновательное обогащение, и в 100-метровой близости от спорного участка расположены собственные зернохранилище и мастерская, земельный участок, что предполагает удовлетворение ходатайства арендатора о продлении срока аренды на 49 лет, агрофирма обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса).

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса определено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 60 постановления Пленумов от 01.07.1996 N 6/8 содержится разъяснение о том, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Вывод суда первой инстанции о том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора об изменении договора аренды от 26.04.2006 N 11, соответствует содержанию письма агрофирмы от 21.02.2014, в котором отсутствуют предложенные арендатором изменения в конкретные пункты договора аренды. Иных доказательств направления агрофирмой в адрес арендодателя предложения об изменении условий арендной сделки с изложением их нового (предлагаемого) содержания в деле не имеется.

Вместе с тем, рассматривая по существу исковые требования об обязании ответчика внести изменения в существенные условия договора аренды от 26.04.2006 N 11, и вопрос о соблюдении арендатором досудебного порядка урегулирования спора в соответствующей части, судебные инстанции не приняли во внимание, что арендодателем в данной сделке при ее заключении выступила не администрация района, а администрация поселения, которая к участию в деле не привлечена (статьи 450, 452, 606, 608 Гражданского кодекса).

Обстоятельства перемены лиц в договоре аренды от 26.04.2006 N 11 (статья 382 Гражданского кодекса) судебные инстанции не исследовали, выводы по данному вопросу (о факте, основаниях и дате такой перемены) в решении и апелляционном постановлении отсутствуют.

В соответствии с пунктом 8 статьи 3 Закона N 137-ФЗ со дня введения в действие Земельного кодекса (29.10.2001) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в постоянное (бессрочное) пользование предоставляются только в случаях, установленных пунктом 1 статьи 20 данного Кодекса, а именно -государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Постановление администрации от 28.12.2001 N 1012, на основании которого в ЕГРП внесена (27.02.2002) запись о праве постоянного (бессрочного) пользования кооператива на земельный участок, в материалах дела отсутствует и надлежащей правовой оценки со стороны судов первой и апелляционной инстанций не получило. При этом само по себе наличие в определенный период времени названной записи в ЕГРП не препятствует суду при рассмотрении спора оценить ее законность и наличие оснований для совершенной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования кооператива на земельный участок.

Не проверили суды при разрешении спора и наличие правопреемства между кооперативом и агрофирмой. При этом в представленной в материалы дела выписке из Единого государственного реестра юридических лиц в отношении агрофирмы сведения о ее правопредшественнике отсутствуют (т. 1, л. д. 57 - 59), а в уставе агрофирмы, утвержденном 21.04.2011, содержатся одновременно сведения о создании этого лица в результате реорганизации в форме преобразования кооператива на основании решения общего собрания членов кооператива от 29.04.2003 (пункт 1.1) и о создании агрофирмы одним учредителем, который становится ее единственным участником (пункт 1.2; т. 1, л. д. 49 - 50).

Учитывая утверждение истца о том, что договор аренды от 26.04.2006 N 11 заключен агрофирмой в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, судам следовало удостовериться в идентичности земельного участка с кадастровым номером 07:04:44 00 00:0027 и, являющегося предметом названного договора участка (согласно прилагаемому плану) без номера, получить актуальные сведения из государственного кадастра недвижимости и из ЕГРП в отношении участка 07:04:44 00 00:0027.

Поскольку в деле отсутствуют доказательства разграничения государственной собственности на земельный участок, указанный в договоре аренды от 26.04.2006 N 11, судам следовало установить основания отражения в нем принадлежности участка к муниципальной собственности, а также соответствующее муниципальное образование, являющееся собственником.

В нарушение содержащегося в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснения, при рассмотрении настоящего спора суды не установили имеющие существенное значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора аренды от 26.04.2006 N 11, в том числе о соблюдении правил его заключения (применительно к свободным землям сельскохозяйственного назначения, не обремененным правом постоянного (бессрочного) пользования), о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

При этом в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке.

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Порядок определения размера, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса, пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса, здесь и далее - в применимых к спорным отношениям редакциях).

В пункте 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ закреплено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса. Соответствующие разъяснения сформулированы в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13, далее - постановление Пленума N 73).

Федеральный законодатель, закрепив принцип самостоятельного установления субъектами земельных правоотношений размера арендной платы договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса) и предоставив соответствующим органам государственной власти или органам местного самоуправления (в зависимости от вида права собственности на землю) полномочия по правовому регулированию вопроса о порядке определения размера арендной платы, не ограничил права субъектов Российской Федерации в этом вопросе, что подтверждается отсутствием на федеральном уровне единой методики расчета ставок арендной платы.

Вместе с тем в Земельном кодексе предусмотрено право Правительства Российской Федерации устанавливать общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 4 статьи 22).

Реализуя предоставленные полномочия, Правительство Российской Федерации в соответствии со статьями 22 и 65 Земельного кодекса приняло постановление от 16.07.2009 N 582, которое подлежит применению в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности в части утвержденных этим постановлением основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Утвержденные этим постановлением Правила подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.

Данные выводы соответствуют правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4.

В то же время, в принятых по настоящему делу судебных актах отсутствует анализ применимых в спорных правоотношениях региональных или муниципальных, в зависимости от уровня собственности на земельный участок, нормативных правовых актов, регламентирующих порядок определения размера, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы, в течение спорного периода.

Статья 1102 Гражданского кодекса предусматривает, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Пунктом 2 статьи 1102 Гражданского кодекса определено, что правила, предусмотренные его главой 60, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1107 Гражданского кодекса на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 Гражданского кодекса) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В пунктах 1, 2 статьи 125 Гражданского кодекса определено, что от имени субъектов Российской Федерации и муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять имущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Пунктом 3 статьи 158 Бюджетного кодекса Российской Федерации (далее - Бюджетный кодекс) установлено, что главный распорядитель средств федерального бюджета, бюджета субъекта Российской Федерации, бюджета муниципального образования выступает в суде соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве представителя ответчика по искам к Российской Федерации, субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию: 1) о возмещении вреда, причиненного физическому лицу или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, по ведомственной принадлежности, в том числе в результате издания актов органов государственной власти, органов местного самоуправления, не соответствующих закону или иному правовому акту; 2) предъявляемым при недостаточности лимитов бюджетных обязательств, доведенных подведомственному ему получателю бюджетных средств, являющемуся казенным учреждением, для исполнения его денежных обязательств.

По смыслу подпункта 1 пункта 3 статьи 158 Бюджетного кодекса и изложенных в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2006 N 23 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами норм Бюджетного кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 23) разъяснений, к обязательствам вследствие неосновательного обогащения применяются эти же правила, поскольку они имеют внедоговорный характер, должником в таком обязательстве является публично-правовое образование, а не его органы либо должностные лица этих органов.

Учитывая изложенное, взыскание безосновательно полученных от истца денежных средств (и начисленных на них процентов), при документальном подтверждении наличия таковых, возможно лишь с публично-правового образования за счет казны, а не с органа местного самоуправления.

В отсутствие документальных доказательств того, какое лицо (лица), в действительности без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело имущество за счет агрофирмы, и обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное, выводы апелляционного суда о правомерности предъявления иска к администрации района, не основаны на нормах права. Вопрос о распределении перечисленных агрофирмой в разное время на счета администрации поселения и администрации района денежных сумм (согласно имеющимся в деле платежным документам) между бюджетами разных уровней судами не исследован, соответствующие сведения из органов казначейства не истребованы.

При таких обстоятельствах решение от 21.11.2014 и апелляционное постановление от 03.03.2015 в части не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела - установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (часть 3 статьи 15, статья 71, пункт 2 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271, пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса по результатам кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения, постановления (часть 3 статьи 288 Кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить допущенные нарушения, изложенные в тексте настоящего постановления, с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства установить и исследовать все существенные для рассмотрения дела обстоятельства, сформировать круг лиц, участвующих в деле, обсудить с ними (при необходимости) вопрос о назначении по делу экспертизы в предусмотренном Кодексом процессуальном порядке, дать надлежащую правовую оценку всем доводам участников спора, после чего разрешить его с правильным применением норм материального и процессуального права.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов, в том числе по оплате государственной пошлины, разрешается судом, вновь рассматривающим дело, по правилам статьи 110 названного Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 21.11.2014 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2015 по делу N А20-2509/2014 в части отказа в удовлетворении требования общества с ограниченной ответственностью Агрофирмы "Роксана" о признании недействительными дополнительных соглашений от 01.10.2007 N 1, от 01.10.2008 к договору аренды земельного участка от 26.04.2006 N 11 и взыскания с истца в доход федерального бюджета 8 (восьми) тыс. рублей государственной пошлины - оставить без изменения.

В остальной части судебные акты по настоящему делу отменить, направить его на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий

Н.С. Мазурова

Судьи

В.Е. Епифанов И.В. Сидорова