Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 июня 2015 г. N Ф08-1673/15 по делу N А63-6608/2014

г. Краснодар

23 июня 2015 г.

Дело N А63-6608/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 июня 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зуб А.А. (с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ставропольского края), при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Родник" (ОГРН 1022601965110) - Семыкина В.Д. (генеральный директор), Майдибор Н.П. (доверенность от 10.12.2014), в отсутствие представителей истца - комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ОГРН 1022601934486), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Родник" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.09.2014 (судья Орловский Э.И.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2014 (судьи Джамбулатов С.И., Годило Н.Н., Жуков Е.В.) по делу N А63-6608/2014, установил следующее.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Родник" (далее - общество), в котором просил:

- обязать общество освободить земельный участок с кадастровым номером 26:12:031313:0013, площадью 18 кв. м, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Баумана, в квартале 318 (далее - земельный участок), путем демонтажа нестационарного объекта и возвратить участок комитету.

Решением от 10.09.2014, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 19.12.2014, суд обязал общество в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу возвратить комитету земельный участок, освободив его от торгового павильона. Судебные акты мотивированы следующим. Если срок аренды в договоре не определен, в том числе, если договор продлен на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. По смыслу названной нормы право арендодателя отказаться от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не обусловлено нарушением условий договора со стороны арендатора. Направленным ответчику уведомлением от 04.03.2014 о прекращении арендных отношений по договору от 17.08.2001 N 1022 комитет потребовал освободить земельный участок в трехмесячный срок. Данное отправление вручено адресату 07.03.2014. После прекращения договора аренды правовые основания для занятия ответчиком арендуемого земельного участка отпали, у него возникла обязанность по возврату участка, включающая, в том числе освобождение участка от установленного некапитального павильона. При этом возможность в будущем получить в аренду тот же земельный участок не устраняет обязанность возвратить его арендодателю при прекращении договора аренды. Вопрос о последующем размещении на спорном участке нестационарного торгового объекта в рамках нового предоставления земельного участка (в том числе наличие такой возможности применительно к нормам Федерального закона от 28.12.2009 N 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации", далее - Закон о торговой деятельности, Закон N 381-ФЗ) не имеет значения для настоящего дела, поскольку заявлен договорный иск о возврате арендованного имущества после расторжения договора аренды. Отклоняя возражения общества, суд исходил из того, что на претензии и уведомлении о прекращении арендных отношений проставлено факсимиле, однако, законом не предусмотрено ограничений по использованию факсимиле на уведомлениях о прекращении арендных отношений. Нарушение внутренней инструкции комитета не влечет невозможность принятия документа в качестве предупреждения, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса. Составление акта осмотра земельного участка по форме, аналогичной акту проверки, не означает, что комитет проводил мероприятия по контролю в административном порядке. Факт получения претензии 17.01.2014 N 06/15-196с подтвержден руководителем общества в судебном заседании. Поскольку уведомление от 04.03.2014 N 08/06-1163с комитет направил по юридическому адресу общества, риск неполучения корреспонденции, ввиду сдачи помещения в аренду иному лицу, лежит на ответчике. Апелляционный суд с выводами суда первой инстанции согласился, указав также на то, что волеизъявление комитета на отказ от договора (прекращение арендных правоотношений с обществом) выражено в представленных в материалы дела документах. Доказательства продления срока действия договора аренды, заключения договора на новый срок либо возврата земельного участка ответчик не представил. К моменту рассмотрения спора договор аренды земельного участка прекращен на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса. Общество после прекращения договора аренды не исполнило обязательство по возврату земельного участка, поэтому удовлетворение требований является правомерным.

В кассационной жалобе общество просит решение от 10.09.2014 и апелляционное постановление от 19.12.2014 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. По мнению подателя жалобы, решение и апелляционное постановление являются незаконными и необоснованными. Суд первой инстанции не исследовал доводы общества об отсутствии оснований для одностороннего расторжения договора аренды от 16.08.2001 N 4657 и для возврата земельного участка на основании пункта 6 статьи 10 Закона о торговой деятельности, не привел мотивы по которым их отверг. Суды не исследовали правовую природу возникшего спора, неправильно определили предмет доказывания и не применили правовые нормы, регулирующие спорные отношения.

В соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) заседание суда кассационной инстанции проведено с использованием систем видеоконференц-связи.

Письменный отзыв на кассационную жалобу от комитета не поступил.

В судебном заседании руководитель и представитель общества на удовлетворении кассационной жалобы, настаивали.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителей ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления главы города Ставрополя от 16.08.2001 N 4657, администрация города Ставрополя (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 17.08.2001 N 1022 земельного участка в границах земель г. Ставрополя, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды, сроком на 1 год до 16.08.2002, земельный участок с кадастровым номером 26:12:03 13 13:0013, площадью 18 кв. м, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Баумана, в квартале 318, под временным торговым павильоном. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 05.11.2001 (т. 1, л. д. 6 - 12, 13, 32).

В пункте 4.2.5 договора аренды закреплена обязанность арендатора после прекращения договора передать участок арендодателю в состоянии и качестве не хуже первоначального в соответствии с установленным договором порядком.

Согласно пункту 7.2.1 договора при истечении срока аренды договор считается автоматически прекращенным без специального уведомления арендатора со стороны арендодателя. Арендатор не имеет преимущественного права перед другими лицами на заключение договора на новый срок, за исключением случаев предусмотренных пунктом 7.2.2 договора.

По истечении указанного в договоре срока (16.08.2002) общество не возвратило земельный участок администрации и продолжило его использование, а арендодатель не потребовал выполнения названной обязанности в принудительном (судебном) порядке.

В материалы дела представлена копия претензии комитета от 17.01.2014 N 06/15-196с и доказательства отправки ее 29.01.2014 по юридическому адресу общества, с указанием на использование спорного участка без оформленных надлежащим образом правоустанавливающих документов, предусмотренных статьями 25 и 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), и предложением в 20-дневный срок с момента получения настоящей претензии освободить незаконно занимаемый участок (т. 1, л. д. 22, 23 - 24, 58).

Представлена в дело и копия уведомления комитета от 04.03.2014 N 08/06-1163с о прекращении арендных отношений, направленного по юридическому адресу общества, с отметкой о вручении почтового отправления (07.03.2014) представителю адресата (т. 1, л. д. 29 - 30, 31).

В названном уведомлении комитет предупредил общество о прекращении арендных отношений, возникших из договора аренды земельного участка от 17.08.2001 N 1022, сообщил о необходимости освобождения и возврата используемого участка в трехмесячный срок с момента получения уведомления.

Ссылаясь на неисполнение обществом предусмотренной законом (статья 622 Гражданского кодекса) и договором от 17.08.2001 N 1022 (пункт 4.2.5) обязанности по возврату земельного участка арендодателю после прекращения арендных правоотношений, комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса).

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса предусмотрено, что в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон договора аренды вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса).

Приняв во внимание положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса и продолжившееся после 16.08.2002 использование участка арендатором, судебные инстанции пришли к выводу о возобновлении арендных правоотношений по договору от 17.08.2001 N 1022 на неопределенный срок, а также о последующем соблюдении арендодателем процедуры отказа от такого договора, закрепленной в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса.

Вместе с тем, рассматривая по существу исковые требования об обязании ответчика освободить путем демонтажа нестационарного объекта и возвратить земельный участок, в связи с односторонним отказом арендодателя от договора аренды от 17.08.2001 N 1022, возобновленного на неопределенный срок, и вопрос о соблюдении арендодателем порядка отказа от такого договора, судебные инстанции не приняли во внимание, что арендодателем в данной сделке при ее заключении выступил не комитет, а администрация города Ставрополя, которая к участию в деле не привлечена (статьи 606, 608 Гражданского кодекса).

Обстоятельства перемены лиц в договоре аренды от 17.08.2001 N 1022 (статья 382 Гражданского кодекса) судебные инстанции не исследовали, выводы по данному вопросу (о факте, основаниях и дате такой перемены) в решении и апелляционном постановлении отсутствуют.

В процессе разрешения спора суды установили, что на уведомлении о прекращении арендных отношений от 04.03.2014 N 08/06-1163с, положенном в обоснование иска, проставлено факсимиле.

Выводы о том, что законом не предусмотрено ограничений по использованию факсимиле на уведомлениях о прекращении арендных отношений, а нарушение внутренней инструкции комитета не влечет невозможности принятия документа в качестве предупреждения, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса, постановлены судами без учета норм Гражданского кодекса (здесь и далее - в применимой к спорным отношениям редакции) об определении условий договора (статьи 421, 422), о необходимости исполнять обязательства в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, а также без детального анализа закрепленных в договоре аренды земельного участка от 17.08.2001 N 1022 условий.

Судебные инстанции также не учли, что сторона арендодателя применительно к спорному земельному участку, находящемуся в публичной собственности, представлена органом местного самоуправления, деятельность которого, в целом, и его должностных лиц, в том числе руководителя, подлежит нормативному регулированию и не может осуществляться произвольно (статья 125 Гражданского кодекса, статьи 4, 7, 44, глава 6 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", далее - Закон о местном самоуправлении, Закон N 131-ФЗ). Положения соответствующих муниципальных правовых актов должным образом не исследованы.

Ссылка апелляционного суда на то, что волеизъявление комитета на отказ от договора (прекращение арендных правоотношений с обществом) выражено в представленных в материалы дела документах, в рассматриваемом случае не может быть признана правильной.

В силу частей 1, 4 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса исковое заявление представляет форму обращения в арбитражный суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов по экономическим спорам и иным делам, возникающим из гражданских правоотношений. Отсутствие доказательств надлежащего (соответствующего закону и договору) отказа арендодателя от договора аренды до обращения в арбитражный суд исключает возникновение у арендатора к моменту такого обращения обязанности возвратить предмет аренды, в связи с чем, свидетельствует об отсутствии нарушенного права, подлежащего судебной защите.

Кроме того, гарантированный арендатору трехмесячный срок с момента получения уведомления другой стороны об отказе от договора аренды (в случае признания уведомления от 04.03.2014 ненадлежащим) не мог быть признан соблюденным применительно к иску и потому, что период с момента его подачи в арбитражный суд до принятия решения составил менее трех месяцев, а дата получения обществом экземпляра иска, содержащего подпись уполномоченного и на отказ от спорного договора аренды должностного лица, не устанавливалась вообще.

При таких обстоятельствах решение от 10.09.2014 и апелляционное постановление от 19.12.2014 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела - установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (часть 3 статьи 15, статья 71, пункт 2 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271, пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса по результатам кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения, постановления (часть 3 статьи 288 Кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить допущенные нарушения, изложенные в тексте настоящего постановления, с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства установить и исследовать все существенные для рассмотрения дела обстоятельства, сформировать круг лиц, участвующих в деле, дать надлежащую правовую оценку всем доводам участников спора, после чего разрешить его с правильным применением норм материального и процессуального права.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов, в том числе по оплате государственной пошлины, разрешается судом, вновь рассматривающим дело, по правилам статьи 110 названного Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.09.2014 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2014 по делу N А63-6608/2014 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий

Н.С. Мазурова

Судьи

В.А. Анциферов И.В. Сидорова